청구인이 쟁점주택 양도 당시 보유한 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 쟁점주택 양도에 대한 양도소득세를 과세한 처분의 당부

[주 문] OOO서장이 2020.11.5. 청구인에게 한 2019년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과 처분은 이를 취소한다. [이 유]

• 가. 청구인은 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2019.10.31. OOO원에 양도한 후 1세대1주택 고가주택으로 하여 2019.12.31. 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다
• 나. 처분청은 2020.8.20.부터 2020.9.8.까지 청구인에 대한 양도소득세 세무조사를 실시하여, 청구인 소유의 OOO 오피스텔(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)을 주택으로 보아 2020.11.5. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2021.1.19. 이의신청을 거쳐 2021.5.17. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1) 쟁점오피스텔은 일반오피스텔과 구조가 같은 것으로, 화장실, 싱크대, 가스레인지 등은 처음 오피스텔 분양시부터 붙박이식으로 되어있고, 11평의 작은 평수로 주방과 거실이 분리되어 있지 않다. (가) 처분청의 이 건 조사당시에도 임차인의 양해를 구하여 쟁점오피스텔 구조나 주거사용 여부 등을 현지확인할 수 있었고, 또한 임차인이 주거목적으로 사용한 것인지 여부 및 업무목적 사용여부에 대한 정보 등은 임차인의 개인정보로서 협조를 받기가 어려운 상황이었다. (나) 청구인은 쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔이 당연히 업무용으로 사용되고 있다고 판단하였고, 임차인이 세대주로 전입신고한 사실도 조사당시 알게 되었다. 전입신고는 부동산 중개인이 전세권 설정은 비용도 있고, 임대인이 전세권 설정을 잘 해 주지 아니하므로 전입신고를 하도록 권유하여 한 것임이 중개인의 확인서에 나타난다. (다) 임차인은 지방출신으로 서울의 미술대를 졸업하고, 유치원에서 시간제로 미술 강의도 하나, 주요 일은 일반회사들과 계약하여 용역을 제공하는 자유직업 소득자 (캐릭터 및 웹툰작업, 외주 디자인 관련 프리랜서 활동)로, 쟁점오피스텔을 주거로 사용 하지 않고 업무용 공간으로 사용하였다는 사실이 임차인의 확인서에 나타난다. (라) 임차인은 본인의 주거지 등 구체적인 정보는 개인정보라 하여 확인해 주지 않았으나 본인의 교통카드 사용내역은 확인해 주었다. 1) 임차인의 2019.3.1.부터 2019.10.31.까지 교통카드 사용 내역에 따르면, 2019.3.1.부터 2019.6.11.까지는 OOO에, 2019.6.11.부터 2019.10.31.까지는 OOO 근방에 거주한 것으로 추정할 수 있다. 2) OOO은 쟁점오피스텔이 소재한 역으로, 출근 승차시간은 오전 8〜9시경이고, OOO에서 승차하여 50분 후에 OOO에서 하차하였으며, 퇴근시간은 변동이 있으나 주로 오후 19〜20시경에 OOO에서 승차하여 50분 후에 OOO에 하차한 것으로 나타난다. 3) 위와 같은 내용의 승·하차시간, 승·하차역 등을 보면, 임차인이 쟁점오피스텔을 주택으로 사용하지 않았음이 명백하게 나타난다. (마) 쟁점오피스텔과 같은 평수·방향에 있는 OOO의 관리비 내역은 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 유사 오피스텔 관리비 내역(2018년 11월∼2019년 10월) OOO ＜표1＞ 과 같이 유사 오피스텔의 전기사용량, 수도요금, 온수요금 등과 비교할 때 쟁점오피스텔은 주거용이 아닌 업무용으로 사용되었음이 분명하다 할 것이다. (바) 청구인 소유 오피스텔 중 OOO은 2011.8.1. 임대사업자등록OOO을 하였고, 쟁점오피스텔은 2010.7.1. 임대사업자등록OOO을 하였으며, 세무사가 부친과 동 임대 사업자등록의 부가가치세 신고 등의 세무업무를 관리하였으나, 부친의 사업실패 이후 세무업무 관리가 되지 않아 두 오피스텔에 대한 부가가치세 신고 등이 되지 않았고 이에 세무서에서 직권폐업처리한 사실이 ‘부가가치세 과세표준 증명원’ 등에 나타난다. (2) 쟁점오피스텔은 11평의 소형 평수의 일반적인 오피스텔 구조로 분양시부터 있던 구조 그대로 유지되고 있고, 업무용으로 분양되어 부가가치세 신고 등을 하였던 것으로 청구인의 사정에 따라 부가가치세 신고가 중지되어 폐업처리된 것이며 이는 청구인의 세무지식이 부족하여 관리를 하지 못한 것이다. 임차인이 전입신고를 한 이유도 주택으로 사용하기 위한 것이 아니라 부동산 중개인의 권고로 한 것이고, 출·퇴근 교통카드 사용내역, 수도요금 등의 공과금 내역 등 임차인이 업무용으로 사용하였음을 입증할 증빙이 충분하므로 청구인을 2주택자로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 보유한 쟁점오피스텔은 그 구조, 기능이나 시설 등이 본래 주거용으로 적합한 상태에 있고, 주거 기능이 그대로 유지·관리되고 있어 본인이나 제3자가 언제 든지 주택으로 사용할 수 있으며, 임차인 및 임차인 동생이 주민등록상 주소지로 전입신고 되어 있었던 점, 양도 이후에도 임차인의 주민등록상 주소지로 되어 있는 점, 임차인인 AAA이 자유직업 소득자로서 업무용으로 사용한 것이라고 주장하나 사업자 등록 또한 되어 있지 아니한 점 등으로 보아 쟁점주택 양도 당시 국내에 2주택을 보유한 사실이 확인되므로 청구인의 신고를 부인하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점주택 양도 당시 보유한 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 쟁점주택 양도에 대한 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법률 (1) 국세기본법 제14조【실질과세】② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

(2) 소득세법(2018.12.31. 법률 제16104호로 개정된 것) 제88조【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 (3) 소득세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것) 제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 제156조【고가주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 “가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다. (4) 주택법 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

4. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다. (5) 주택법 시행령 제4조【준주택의 종류와 범위】법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

4. 건축법 시행령별표 1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔 (6) 건축법 시행령 제3조의5【용도별 건축물의 종류】법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. [별표1] 용도별건축물의 종류(제3조의5 관련)

• 나. 일반업무시설: 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다.

2. 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인이 제출한 자료는 다음과 같다. (가) 쟁점오피스텔을 중개하였던 중개인 BBB는 2021.4.8. 작성한 확인서에서 “쟁점 오피스텔은 2017.1.18. 계약 당시 AAA의 전세금 OOO원으로 전세설정은 비용이 많이 나가니 전입신고를 권고하였음”을 확인하였다. (나) 쟁점오피스텔의 임차인 AAA과 관련하여 제출된 자료는 다음과 같다. 1) AAA은 2021.4.9. “쟁점오피스텔에 2017.2.17.부터 전세금 OOO원에 계약하여 2019.1.15. 2,000만원 추가 인상하여 2020.11.29.까지 본인 작업장(케릭터 및 웹툰작업, 외주 디자인 관련 프리렌서 활동)으로 사용하였고, 전세권 설정을 하면 돈이 들어가기 때문에 전입신고를 선택했을 뿐임. 2020.9.8. 처분청 관계자들이 확인했고 주거용으로 사용하지 않았음을 확인한다”는 내용의 확인서를 제출하였다. 2) AAA이 쟁점오피스텔에 2017.2.17. 전입하여 2020.11.29. 전출한 사실이 ‘전입 세대 열람내역’ 및 처분청 이의신청 결정서 등에 나타난다. 3) AAA은 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하였다는 증빙으로 2019.10.15. AAA 주식회사와 체결한 ‘용역계약서’를 제출하였는데, 주요 내용은 아래와 같다. OOO 4) AAA의 2019.3.1.부터 2019.10.31.까지 ‘교통카드 이용내역’은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 교통카드 이용내역 요약 OOO (다) 청구인은 쟁점오피스텔을 관리하는 ‘OOO 관리사무실’이 2020.12.15. 확인한 쟁점오피스텔, OOO의 ‘관리비 납부확인서’ 및 ‘전기·수도·온수·난방 세대별 현황’을 각 제출하였는데, 그 내역은 위 ＜표1＞과 같다. (라) OOO서장이 2021.4.10. 발급한 ‘부가가치세 과세표준증명’에 따르면, 청구인은 OOO 및 쟁점오피스텔에 부가가치세 과세사업인 부동산임대업으로 사업자등록을 하였고, OOO은 2011.8.1.부터 2013.5.15.까지, 쟁점오피스텔은 2010.7.1.부터 2012.6.30.까지 아래 ＜표3＞과 같은 내용으로 부가가치세 신고를 한 것으로 나타난다. ＜표3＞ 부가가치세 과세표준 신고 내역 OOO (2) 처분청이 제출한 자료는 다음과 같다. (가) 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시 부동산 보유 현황은 아래 ＜표4＞와 같다. ＜표4＞ 쟁점주택 양도 당시 청구인 보유 부동산 현황 OOO (나) 처분청은 ‘청구인이 쟁점주택을 양도하고 고가주택으로 하여 1세대1주택 양도소득세 신고를 하였으나, 쟁점주택 외에 OOO과 쟁점오피스텔을 소유하고 있는 것으로 확인됨. 오피스텔 2채 중 사업용으로 사용되고 있는 OOO은 임차인 확인 결과 사업자로 사업용 오피스텔로 확인되고, 쟁점오피스텔은 주거용으로 사용. 따라서 청구인은 쟁점주택 양도시 양도일 현재 2주택자로 확인되어 이 건 양도소득세를 과세’ 하였음이 양도소득세 조사종결보고서에 나타난다. (다) 처분청의 ‘개인별총사업내역 조회’에 의하여 확인되는 쟁점오피스텔 및 OOO의 사업자등록 이력은 아래 ＜표5＞와 같다. ＜표5＞ 쟁점오피스텔 및 OOO 사업자등록 이력 OOO (라) OOO의 임차인 CCC는 2020.9.2. 작성한 확인서에서, “OOO은 동생과 무역에 관련된 사업아이템을 찾고자 하는 사무실로 2017.10.10.부터 전세 OOO원에 계약하고, 2019년 10월에 OOO원을 추가 인상하여 현재까지 사용하고 있음”을 확인하였다. (마) 쟁점오피스텔이 소재한 OOO는 철근콘크리트 구조의 지하4층∼지상31층 규모의 공동주택(오피스텔)임이 등기사항전부증명서에 나타난다. (바) 처분청이 OOO지사장에게 ‘쟁점오피스텔 전기요금 부과내역’을 조회 의뢰하여 2020.9.15. 회신 받은 공문에는, 2018년1월부터 2019년 12월까지 쟁점오피스텔에 “주택용”으로 전기요금이 부과된 것으로 나타난다. (사) 쟁점오피스텔의 임차인 AAA의 부친 DDD이 작성한 ‘OOO 입주자명부’에는, 임차인 AAA이 2017.2.17. 쟁점오피스텔에 세대주로 입주하였고, 사업자여부 란에 (×)가 표시되어 있다. (아) 처분청 이의신청 결정서에 나타나는 내용은 다음과 같다. 1) 쟁점오피스텔(전용면적 OOO)의 평면구조는 아래 ＜그림＞과 같고, 쟁점오피스텔의 구조는 화장실 및 분리되지 않은 거실 겸 주방이 있으며 주방에 싱크대, 가스레인지 등이 구비되어 있는 것으로 나타난다. ＜그림＞ 쟁점오피스텔 평면도 OOO 2) 쟁점오피스텔의 임차인 AAA의 사업자등록 이력은 없고, 2017년 귀속 종합 소득세 신고시 주식회사 BBB에서 OOO원의 급여를 수령한 것으로 나타난다. (자) 처분청은 조사 당시 확인한 쟁점오피스텔 내부 사진을 제출하였다. (3) 처분청은 2021.9.14. 개최된 조세심판관회의에 참석하여, “OOO은 임차인이 전입 신고를 하지 않았고, 임차인이 사무용 집기를 설치하여 사업용으로 사용하고 있음을 확인하여 업무용으로 인정하였으나, 쟁점오피스텔은 임차인이 전입신고를 하였고, 입주자명부의 기재사항 등을 고려하여 두 오피스텔을 달리 취급한 것임. 쟁점오피 스텔에 대한 현장확인은 소유자, 세무대리인, 임차인 입회하에 실시하였는데, 현장확인시 이불 등은 보이지 않았고, 서랍장에 먼지가 쌓여 있던 점으로 보아 현장방문에 대비 하여 침구류 등을 치웠다고 보기도 어려운 상황이었음. 그럼에도 처분청이 주거용으로 판단한 것은 언제든지 주거용으로 전환이 가능해 보이고 임차인이 쟁점오피스텔에 전입신고를 한 점 등을 고려한 것임”이라고 진술하였다. (4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점오피스텔은 구조 및 시설 등이 주거용으로 적합한 상태에 있고 주거 기능이 그대로 유지·관리되고 있어 항시 주택으로 사용할 수 있는 것으로 보이고, 임차인이 주민등록 전입신고를 한 점 등을 고려하여 주택으로 판단하였다는 의견이나, 소득세법상 주택은 건물 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하고 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의하여 판단하여야 하는바, 건축법 시행령[별표1]에서 정의한 바와 같이 오피스텔은 ‘업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물’인데, 업무 목적에 부수하여 숙식을 할 수 있는 구조를 일부 갖추고 있다 하여 해당 오피스텔을 모두 소득세법상 주택(사실상 주거용으로 사용하는 건물)에 해당한다고 단정하기 어려운 점, 청구인이 쟁점오피스텔과 OOO을 각각 취득한 후 부가가치세 과세사업인 부동산임대업으로 사업자등록하여 여러 과세기간 동안 부가 가치세 신고를 한 사실로 보아 쟁점오피스텔과 OOO을 주거용이 아닌 업무용으로 사용 또는 임대하려는 의사를 가지고 있었던 것으로 보이는 점, 쟁점오피스텔의 전기 및 수도 사용량 등이 ＜표1＞과 같이 유사 오피스텔의 사용량과 차이가 나고,

오피스텔의 임차인인 AAA이 2019년 3월부터 6월초까지는 OOO에서, 6월 중순부터 10월까지는 OOO에서 출퇴근시간 대에 반복적으로 지하철을 이용한 사실 등으로 보아 임차인 AAA이 쟁점오피스텔을 주거 목적이 아닌 본인의 프리랜서 디자인 활동을 위한 업무용 공간으로 사용하였다는 청구주장에 신빙성이 있어 보이는 점, 쟁점오피 스텔의 임차인 AAA이 업무용으로 사용하였다는 청구주장을 인정할 경우 OOO의 임차인이 업무용으로 사용하였음을 확인한 처분청이 이를 주택으로 보지 아니한 것과 같이 쟁점오피스텔 역시 주택으로 보지 않는 것이 타당해 보이는 점 등을 종합할 때 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.