유사매매사례가액을 시가로 보는 경우 상속세를 신고한 경우라도 평기기간이 경과한 매매가액에 대하여 평가심의위원회 심의를 거쳐 이를 시가로 평가할 수 있는바 쟁점토지1·2와 비교대상토지1·2의 접도, 지목·용도지역 등에 비추어 비교대상토지1·2의 매매가액을 쟁점토지1·2의 시가로 본 처분에 잘못이 없음
유사매매사례가액을 시가로 보는 경우 상속세를 신고한 경우라도 평기기간이 경과한 매매가액에 대하여 평가심의위원회 심의를 거쳐 이를 시가로 평가할 수 있는바 쟁점토지1·2와 비교대상토지1·2의 접도, 지목·용도지역 등에 비추어 비교대상토지1·2의 매매가액을 쟁점토지1·2의 시가로 본 처분에 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점토지1의 시가 산정시 비교대상토지1은 평가기간에 해당하지 않는 기간에 거래되었고 쟁점토지1과 인접하지 아니하였으므로 비교대상토지1의 매매가액을 시가로 적용하여서는 아니된다. (가) 청구인이 상속재산 중 AAA-주 주식의 평가시 AAA-주의 순자산가액을 계산하면서 쟁점토지 1․2의 장부가액을 시가로 평가하여 본 것은 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에 따라 시가로 인정될 수 있는 가액이 없어 상속세 및 증여세법제61조 제1항 제1호 및 같은 법 시행령 제60조 제3항에 따라 개별공시지가로 평가하려 하였으나 그 가액(OOO원)이 쟁점토지1․2의 계정별 원장 장부가액(OOO원)보다 적어 상속세 및 증여세법제55조 제1항에 따라 장부가액을 시가로 하여 반영하였다. (나) 처분청이 평가기간이 경과한 2018.11.1.을 매매계약일로 하여 양도된 비교대상토지1의 매매가액을 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제4항에 따라 쟁점토지1과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 토지의 매매에 따른 거래가액으로 보아 같은 법 시행령 제49조 제1항의 단서규정을 준용하여 시가로 적용하였으나 위 단서규정의 법문에 충실하게 적용하자면 상속받은 해당재산이 상속개시일 전 2년 이내의 기간부터 상속세 신고기한 후 9개월 이내의 기간까지 매매된 가액이면 평가 심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매가액을 시가로 적용할 수 있고, 상속받은 해당재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매가액도 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항의 단서에 따라 시가로 적용할 수 있는 것으로 해석되어지나, 상속세 및 증여세법 시행령제67조에 따른 법정신고기한 내 상속세 과세표준을 신고한 경우에는 시가로 적용할 수 있는 매매사례가액은 “평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간이내의 신고일까지의 가액을 말한다”고 명문으로 규정하고 있고, 이 규정은 2010.12.30. 대통령령 22579호로 개정하면서 법정기한내 과세표준을 신고한 경우 매매사례가액으로 적용할 수 있는 시기를 명백히 하여 매매사례가액 적용에 대한 납세자의 예측가능성을 높이는 방향으로 개정되었는바, 처분청이 쟁점토지1에 대한 시가로 적용한 비교대상토지1의 매매사례가액은 평가기준일 전 6개월 이전 에 거래된 매 매가액으로 이는 상속세 및 증여세법 시행령의 법리를 오해하여 비교대상토지의 매매사례가액을 평가심의위원회의 심의를 통해 결정된 평가액이라는 이유로 쟁점토지1의 시가로 적용한 것이므로 타당하지 아니하고, 상속세 및 증여세법 시행령상 적용할 매매사례가액이 없으므로 쟁점토지1ㆍ2의 장부가액을 시가로 보아야 한다는 청구인의 주장을 인정하는 것이 타당하다. (다) 또한 처분청은 쟁점토지1과 비교대상토지1의 토지위치, 형상, 이용현황 등에는 아래와 같이 유사성이 없음에도 그 매매가액을 시가로 적용하였다. 비교대상토지1은 장방형의 토지(1,538㎡)로 도로 양면에 접하여 진입이 자유로운 반면 쟁점토지1은 도로 한면에 접하여 비교대상토지1과 접근성에서 현저한 차이가 있고, 토지 형상으로도 비교대상토지1은 반듯한 장방형이나 쟁점토지1은 부정형의 다면체로 크게 다르며, 이용면에서도 쟁점토지1은 지목인 잡종지의 원형을 개량하지 않고 AAA-주의 폐건축 자재 보관장소로 이용이 된 반면, 비교대상토지1은 지목인 잡종지를 개량하여 물류창고부지로 이용되고 있고, 상속개시당시 두 토지의 기준시가의 차이는 없었으나 2020년 기준시가는 쟁점토지1은 OOO원/㎡이고 비교대상토지1은 OOO원/㎡으로 차이가 발생하는 등 비교대상토지1이 훨씬 좋은 조건임이 확인되는바, 비교대상토지1의 매매가액을 쟁점토지1의 시가로 보아서는 아니된다. (2) 쟁점토지2는 사실상의 공유물 토지로 볼 수 없어 다른 공유자지분의 거래가액을 시가로 적용하는 것은 타당하지 아니하다. (가) 쟁점토지2는 2003.3.18. OOO 239번지에서 OOO 239-1, 239-2, 239-3(쟁점 토지2, 비교대상토지), 239-4(쟁점토지1), 239-5, 239-6(비교대상토지1)로 분할되면서, 분할된 토지가 맹지가 되지 않도록 도로로 확보된 토지로 지목은 잡종지이나 분할된 토지의 소유자들이 공유지분으로 소유하면서 연접한 다른 토지의 소유자들도 공동으로 이용하는 사실상의 도로로 활용되고 있다. 이러한 사정으로 OOO 239번지에서 분할된 개별토지의 소유자들이 해당토지를 양도할 때에는 반드시 공유지분으로 소유하는 OOO 239-3번지의 공유지분을 함께 양도해야 다른 분할된 개별토지의 효용성을 증가시킬 수 있으므로 쟁점토지2는 분할된 다른 개별토지와 달리 독립적으로 매매가격을 형성할 수 없다. (나) 상속세 및 증여세법 기본통칙 60-49...3에서 공유물인 재산에 감정가액이 있는 경우 현실적으로 각자가 별도로 관리ㆍ처분할 수 있고 이에 대한 계약 등에 따라 그 사실이 확인되어 사실상 공유물로 볼 수 없는 경우에는 타인지분에 대한 감정가액을 시가로 보지 아니한다고 규정하고 있는바, 쟁점토지2는 비록 공동으로 소유하는 토지일지라도 공동소유자별로 연접한 토지에 따른 소유자 지분의 토지를 관리할 수 있고 처분할 수 있으므로 사실상 공유물 토지로 볼 수 없고, 비교대상토지2는 비교대상토지 1을 양도하면서 해당토지에 연접한 쟁점토지2의 소유지분을 함께 양도한 것으로 위 매매사례를 쟁점토지2의 시가로 적용하는 것은 타당하지 아니 하다.
(1) 조사청은 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제4항 및 제1항의 단서규정을 준용하여 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되어 평가심의위원회의 심의를 거쳐 비교대상토지1․2의 매매가액을 쟁점토지1․2에 대한 시가로 보아 AAA-주 주식평가시 결정하였으므로 이 건 부과처분은 타당하다.
(2) 청구인은 쟁점토지1과 비교대상토지1의 토지위치, 형상, 이용현황 등에서 유사성이 없다고 주장하나 청구인의 주장과 달리 쟁점토지1의 모양이 비교대상토지1보다 정방형에 가깝고, 쟁점토지1의 필지는 같은 동 239에서 2003.3.27. 239-1부터 203-6까지로 분할 되었으며, 비교대상토지1의 같은 모번지에서 분할된 토지로 같은 현황도로를 공유하고 있고, 지목 및 용도도 잡종지로 동일하며, 토지이용계획정보자료의 용도지역 및 구조 또한 자연 녹지지역ㆍ개발제한구역으로 동일하므로 활용도 측면에서 동일하게 평가될 것으로 판단된다. 또한 쟁점토지1은 비교대상토지1과 같은 현황도로를 경계로 같은 블록에 위치하며 비교대상토지1과 직전 3개년도의 토지개별공시지가 변동도 동일하여 상속세 평가 당시에 적용되는 두 자산간 개별공시지가 로 보면 동일한 가치로 평가되는 유사성 높은 토지에 해당한다.
(3) 청구인은 쟁점토지2가 비록 공동으로 소유하는 토지일지라도 공동 소유자별로 소유자 지분의 토지를 관리할 수 있고 처분할 수 있으므로 사실상의 공유물 토지로 볼 수 없어 다른 공유자 지분 거래가액을 시가로 적용하는 것은 부당하다고 주장하고 있으나, 토지의 특성, 이용상황 등이 동일한 경우 그 매매가액을 매매계약이 체결되지 아니한 나머지 토지의 시가로 볼 수 있는 것이고, “시가”에 해당되는지 여부는 소관 세무서장이 당해 토지의 특성, 이용상황, 거래현황 등 구체적인 사실을 조사하여 재산 평가위원회의 심의를 거친 경우에는 다른 공유지분자의 시가를 활용하여 나머지 토지의 시가를 평가하는데 활용할 수 있다고 판단된다(재삼 46014-2679, 1997.11.14., 참조). 또한 시가로 보는 토지 공유자의 경매가액 등을 기준으로 토지를 평가하여 상속세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 한 조세심판원 선결정(조심 2020서765, 2020.7.14.)으로 보아 공유지분자의 매매가액을 활용하여 재산평가위원회 심의를 거쳐 평가한 당초 처분은 타당하
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등
(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등)
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거 래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가)
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정 한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다. 제63조(유가증권 등의 평가)
① 유가증권 등의 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월 (증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2. 3억원
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우 (기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하
3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.
(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
(2) 3억원
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월 (증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ 위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일 까지의 가액을 말 한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 제49조의2(평가심의위원회의 구성 등)
① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.
1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정 제54조(비상장주식등의 평가)
① 법 제63조 제1항 제1호 나목에 따른 주식등(이하 이 조에서 “비상장주식등”이라 한다)은 1주당 다음의 계산식에 따라 평가한 가액(이 하 “순손익가치”라 한다)과 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율[부동산과다보유법인 (소득세법 제94조 제1항제4호 다목에 해당하는 법인을 말한다)의 경우에는 1주당 순손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 한다]로 가중평균한 가액으로 한다. 다만, 그 가중평균한 가액이 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액 보다 낮은 경우에는 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액을 비상장주식등의 가액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 1주당 순자산가치는 다음의 산식에 의하여 평가한 가액으로 한다. 1주당 가액 ＝ 당해법인의 순자산가액 ÷ 발행주식총수(이하 “순자산가치”라 한다) 제55조(순자산가액의 계산방법)
① 제54조 제2항의 규정에 의한 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 하며, 순자산가액이 0원 이하인 경우에는 0원으로 한다. 이 경우 당해 법인의 자산을 법 제6 0조 제3항 및 법 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 차감한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)보다 적은 경우에는 장부가액 으로 하되, 장부가액보다 적은 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등)
① 영 제49조 제1항 제2호 각 목외의 부분 본문에서 “기획 재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관”이란 감정평가및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가업자를 말한다.
② 영 제49조 내지 영 제63조의 규정에 의하여 재산을 평가함에 있어서 국외재산의 가액은 평가기준일 현재 외국환거래법에 의한 기준환율 또는 재정환율에 의하여 환산한 가액으로 이를 평가한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.