[요지] 전소유자가 청구인 앞으로 “등기이전이 마무리됨과 동시에 〇〇원을 수령하면 매매와 관련한 대금결제가 완료됨을 확인한다”는 내용의 확인서를 작성하였고, 확인서에 기재된 〇〇원이 잔금이 아니라 경비조의 보상금이라는 청구주장을 인정할만한 다른 사정이 없어 보이는 점 등에 비추어 처분청이 대금청산일이 불분명하므로 처분청에서 소득세법제98조 및 같은 법 시행령 제162조 제1항 제1호에 따라 쟁점주택의 취득시기를 소유권이전등기 접수일로 보아 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건을 충족하지 못하였다 하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 전소유자의 의뢰로 2013.4.30. 쟁점주택에 대한 잔금을 전소유자, CCC 및 DDD에게 나누어 지급완료하였으나, 쟁점주택에 대한 사채업자의 권력행사와 전소유자의 미국 거주 사정으로 소유권이전등기를 할 수 없었다.
(2) 소송 등 소유권이전등기 절차를 진행하기 위한 방안을 준비하던 중 전소유자로부터 미국으로 들어와 달라는 요청을 받아 청구인의 동생인 EEE가 청구인을 대신하여 2015년 8월 및 11월 미국에 다녀왔고, 전소유자가 경비조의 돈을 요구하여 OOO원을 지급하였는데 전소유자가 2015.11.23. 작성한 확인서에 기재된 OOO원은 해당 경비조로 지급한 돈일 뿐, 쟁점주택에 대한 잔금이 아니다.
(3) OOO청장은 2016.8.29.자로 쟁점주택에 대한 부동산등기해태과태료 부과통지를 하였고 청구인이 이에 불복하여 이의제기를 한 결과 OOO지방법원에서 과태료부과처분 취소결정(사건번호 2016과13191 공인중개사의업무및부동산거래신고등에관한법률위반, 2017.7.29. 결정)을 하였는데, OOO청장이 발급한 부동산등기해태과태료 부과처분 통지서에 쟁점주택의 잔금지급일이 2013.4.30.로 정확하게 명시되어 있고, OOO지방법원도 과태료부과처분 취소결정 시 잔금지급일을 2013.4.30.로 확인하였으므로 해당 잔금지급일을 취득시기로 보아야 한다.
(4) 청구인은 2010.5.24. 쟁점주택의 지분을 각각 2분의 1씩 보유한 전소유자 및 FFF와 쟁점주택 전체에 대한 매매계약서를 작성하였고 전소유자는 미국사업을 위한 자금이 부족하자 2010.6.25. 청구인으로부터 잔금 중 일부인 OOO원을 수령한 후 쟁점주택을 담보로 금전을 차용(근저당권자 DDD)하였는데, FFF의 계약위반으로 청구인과 전소유자가 2010.7.5. 전소유자가 보유한 쟁점주택의 공유지분 2분의 1에 대해서만 매매하는 내용으로 계약을 다시 체결하였다. 계약서에 전소유자가 DDD으로부터 차용한 금액 중 OOO원을 중도금으로 충당하기로 명시하였고 실제로 근저당권자 DDD에 대한 근저당 채무는 청구인이 소유권이전등기를 완료한 2016.4.29.에도 그대로 유지되었으며 최종적으로 매수인이 2017.10.13. 은행대출로 채무를 상환하여 근저당권이 말소되었으므로 쟁점주택의 대금청산일이 근저당채무가 청구인에게 이전된 소유권이전등기 접수일이라는 처분청의 해석은 법리에 반한다.
(5) 청구인은 쟁점주택외 다른 주택을 보유한 사실이 없고, 쟁점주택이 OOO에 위치하고 있으나 개발여건이 안되어 방치되어 있다가 청구인이 목숨이 위태로운 지병으로 투병중임을 감안하여 2017년 9월 조카인 매수인에게 정당하게 매도되었으며, 당초 청구인의 쟁점주택 취득과정에서도 조카 등 친인척의 금전적인 피해가 있었다는 사실을 감안하여야 한다.
(1) 청구인은 2010.5.17.부터 2013.4.30.까지 OOO원을 지급하였다며 영수증, ATM 거래명세표, 계좌거래내역을 제출하였으나, 전소유자가 2015.11.23. 청구인과 청구인의 동생인 EEE 앞으로 “등기이전이 마무리됨과 동시에 OOO원을 수령하면 매매와 관련한 대금결제가 완료된다”는 내용의 확인서를 작성한 사실로 볼 때, 대금청산일은 2015.11.23. 이후로 볼 수 있다.
(2) 쟁점주택에 채권최고액 OOO원의 근저당을 설정한 채권자 DDD은 2015.11.20.에 “청구인에게 소유권을 이전하였을 때 채무가 청구인에게 이전된다”는 내용으로 확인서를 작성하였고 2016.4.29. DDD의 채권최고액 OOO원 근저당권이 설정된 상태로 쟁점주택의 소유권이 전소유자에서 청구인에게로 이전등기된 점 등을 보면, 쟁점주택의 대금청산은 DDD에 대한 근저당채무가 전소유자에서 청구인에게 이전된 ‘소유권이전등기 접수일’로 보는 것이 타당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제89조【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
(2) 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. (단서 생략) 제162조【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음의 사실이 확인된다. (가) 청구인에 대한 2017년 귀속 양도소득세 경정내역은 다음과 같다. / (나) 청구인과 전소유자는 2010.7.5. 다음과 같이 쟁점주택을 OOO원에 매매하는 내용의 매매계약서를 작성하였는데, 해당 계약서에는 “중도금은 쟁점주택을 담보로 차용한 금액으로 우선 충당하며 모자라는 금액은 매수인이 부담한다”는 내용의 특약사항이 기재되어 있다.
(2) 청구인은 쟁점주택의 대금청산일이 2013.4.30.라고 주장하며, 매매대금 지급 근거자료, 각종 확인서 및 부동산등기해태과태료 부과처분 통지서 등을 제출하였다. (가) 청구인이 쟁점주택의 매매대금으로 지급하였다고 주장하는 금액 중 영수증, 현금자동입출금기(ATM) 거래명세표 및 계좌거래내역을 통해 확인되는 금액은 다음과 같다. 이 중 예금주가 청구인인 ATM 거래명세표 및 계좌거래내역은 없고, 작성자의 날인 없이 서명이 다른 영수증 2건이 확인된다(2012.12.8., 2013.2.8.). (나) 전소유자는 2013.2.8. 청구인에게 “잔금 OOO원을 2013.4.30.까지 CCC에게 송금하는 조건”으로 잔금 OOO원에 대하여 영수증을 작성하여 주었고, 청구인이 제출한 금융거래내역 등에 의하면 2013.3.17. 및 2013.4.30. CCC에게 각각 OOO원, OOO원을 이체한 사실이 확인된다. (다) OOO청장이 2016.8.29. 발급한 부동산등기해태과태료 부과처분 통지서에는 쟁점주택에 대한 반대급부이행완료일(잔금지급일)이 2013.4.30.로 명시되어 있고 이를 기준으로 해태기간 및 과태료금액을 산정한 것으로 나타나는데, 2021.9.24. OOO구청 담당과에 확인한 결과 과태료 부과처분 당시 잔금지급일을 확인한 근거자료는 남아있지 아니하다. (라) 청구인은 OOO지방법원이 청구인에 대한 부동산등기해태과태료 부과처분을 취소결정한 결정서(2016과13191 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률위반)를 제출하였는데, 해당 결정서에는 “청구인이 반대급부이행완료일(잔금지급일, 소유권보존등기일 등)로부터 60일 이내 소유권이전 등기신청을 하지 아니하고 이를 지연 신고한 사실이 있으나, 여러 사정을 참작하여 위반자를 과태료에 처하지 아니한다”는 내용이 기재되어 있고, 쟁점주택의 잔금지급일에 대하여는 따로 언급되어 있지 아니하다.
(3) 처분청은 쟁점주택의 대금청산일이 최소한 2015.11.23. 이후라는 의견이고, 다음과 같이 각종 확인서, 위임장 등을 제출하였다. (가) 전소유자는 2015.11.23. 청구인에게 “등기이전이 마무리됨과 동시에 OOO원을 수령하면 매매와 관련한 대금결제가 완료됨을 확인한다”는 내용의 확인서를 작성하여 주었다. (나) 이 건 이의신청결정서에는 처분청 의견 중 하나로 “청구인이 쟁점주택의 계약과정 일체를 청구인의 동생인 EEE에게 전부 위임하였고, 전소유자가 계약 후 미국으로 출국하여 잔금지급이 불가능하자 EEE가 미국에 가서 잔금을 지급하였다고 진술하였다”는 내용이 기재되어 있는데, 다음과 같이 EEE가 2015년 8월 및 11월 2차례에 걸쳐 미국으로 출국한 기록이 확인된다(출입국 현황자료). (다) 전소유자는 2016.4.1. 청구인에게 소유권이전등기 절차업무를 위임하는 위임장을 작성하였다. (라) 취득세(부동산) 납부확인서에는 청구인의 쟁점주택에 대한 취득세 납부일이 2016.4.29.로 기재되어 있다. (마) 쟁점주택에 대한 2016년 및 2017년 재산세(토지) 정기분 과세내역서에는 납세의무자가 청구인으로 기재되어 있고, 처분청은 “매수인이 쟁점주택에 대한 재산세 5건(청구인 2건, 전소유자 3건)을 납부하였다”는 내용의 금융거래내역을 추가로 제출하였다. (바) 쟁점주택의 등기사항전부증명서 [을구]에 의하면, DDD이 2010.7.5. 및 2012.6.15. 쟁점주택에 대한 근저당권 2건(채권최고액 합계 OOO원)을 각각 설정하여 2017.10.13. 해지한 사실이 확인되는데, 근저당권설정이 해지되기 전까지 근저당 채무자는 전소유자로 유지된 것으로 나타난다. (사) 근저당권자인 DDD은 2015.11.20. 전소유자에게 “쟁점주택의 소유권이전시 소유권을 이전받는 자에게 채무가 이전된다”는 내용의 확인서를 작성하여 주었고, 2020.5.1. 처분청에 “근저당권설정액은 OOO원이며, 2017년 10월 원리금 OOO원을 변제받아 근저당권설정을 해지하였다”는 내용의 확인서를 작성하여 제출하였다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 2013.4.30. 잔금지급을 완료한 후 2017.9.28. 매수인에게 양도하여 쟁점주택을 2년 이상 보유하였으므로, 1세대 1주택 비과세를 적용하여야 한다고 주장한다. 그러나 청구인이 매매대금 지급의 근거자료로 제출한 OOO원 중에서 객관적인 금융거래 증빙자료로 확인되는 금액은 OOO원에 불과하여 자필영수증만으로 이를 모두 그대로 인정하기는 어려운 점, 전소유자가 2015.11.23. 청구인 앞으로 “등기이전이 마무리됨과 동시에 OOO원을 수령하면 매매와 관련한 대금결제가 완료됨을 확인한다”는 내용의 확인서를 작성하였고, 확인서에 기재된 OOO원이 잔금이 아니라 경비조의 보상금이라는 청구주장을 인정할만한 다른 사정이 없어 보이는 점, 청구인은 중도금을 지급하는 대신 근저당권자 DDD에 대한 근저당채무를 승계하였는데 DDD은 2015.11.20. 확인서 작성 당시 쟁점주택에 대한 소유권이전등기시 근저당채무가 청구인에게 이전된다고 보았고 실제로 2017.10.13. 근저당권설정등기가 말소될 때까지 채무자가 전소유자에서 청구인으로 변경된 사실이 없는 것으로 나타나는 점, OOO청장이 2016.8.29. 발급한 부동산등기해태과태료 부과처분 통지서에 쟁점주택의 잔금지급일이 2013.4.30.로 기재되어 있으나 잔금지급일을 2013.4.30.로 본 구체적ㆍ객관적 근거가 확인되지 아니하고, OOO지방법원 결정서에는 따로 잔금지급일이 명시되어 있지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 대금청산일은 최소한 2015.11.23. 이후이나 구체적인 시점이 불분명하므로 소득세법 제98조 및 같은 법 시행령 제162조 제1항 제1호에 따라 쟁점주택의 취득시기를 소유권이전등기 접수일인 2016.4.29.로 보아 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건(2년 보유)을 충족하지 못하였다 하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.