쟁점거래는 약 4개월 내에 완료되었고, 특히 쟁점부동산②의 취득등기는 양도주택이 양도되기 불과 5일 전에 이루어진 점, 양수인도 양도주택 양도 후 새로이 거주할 대체주택이 필요한 청구인의 사정을 감안하면서 자신의 자금부족 상황 해소를 위해서 자신이 먼저 교환거래를 제안하였다고 구체적으로 확인하여 주고 있는 점, 부동산을 등가교환한 경우 교환계약이행일(교환성립일)을 그 부동산의 양도시기로 보아야 하나, 이 건과 같이 교환으로 정산차액이 발생된 경우에는 정산차액의 청산일을 그 해당부동산의 취득 및 양도시기로 보아야 할 것인바, 청구인과 양수인이 교환차액을 청산한 것으로 나타나므로 이때를 청구인의 쟁점부동산 취득시기 및 양도주택의 양도시기로 봄이 타당하므로 청구인이 쟁점부동산을 먼저 취득한 다음 양도주택을 양도한 것으로 보아 청구인을 1세대 3주택자로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
[주 문] OOO서장이 2021.3.8. 청구인에게 한 2020년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]
(1) (주위적 청구) 쟁점거래의 실질은 교환거래이고, 교환으로 정산차액이 발생된 경우 정산차액의 청산일을 취득 및 양도시기로 보아야 하므로 쟁점부동산을 교환대상물인 양도주택의 양도소득세 계산시 주택 수에서 제외하여야 한다. (가) 청구인은 38년간 거주하던 양도주택을 주택신축판매업자인 양수인에게 양도하면서, 노후생활을 위해 양도주택과 인접한 거리(약 50m 거리)에 있는 양수인 소유의 쟁점부동산을 받기로 하였는바, 쟁점부동산①(근린생활시설)은 임대료를 받을 목적으로, 쟁점부동산②(도시형생활주택)는 주거목적으로 취득하였다. 청구인은 차액을 정산한 것 외에 현금을 수반하지 아니하고 쟁점부동산을 양수인으로부터 취득한 점, 쟁점부동산을 별도로 취득한 것으로 보기에는 부동산 거래관행상 쟁점거래 기간이 4개월 정도로 단기인 점, 주택신축판매업을 하는 양수인이 사업에 일반적으로 사용한 매매계약서 양식을 사용하였으나, 청구인과 양수인은 쟁점계약시 쟁점부동산과 양도주택을 교환하기로 구두합의를 하였고, 양수인도 사실상 교환거래였음을 인정하는 내용의 확인서를 제출한 점 등에 비추어 쟁점계약의 실질은 교환거래로 보아야 한다. (나) 토지 등의 교환으로 정산차액이 발생하면 정산차액의 청산일이 취득 및 양도시기가 되는바(조심 2009중2434, 2009.12.17., 재일 46014-1458, 1993.5.26.), 쟁점거래도 정산차액의 청산일인 잔금청산일(2020.3.30.)에 쟁점거래의 교환이 완료된 것으로 보아야 하므로 교환의 반대급부인 쟁점부동산을 양도주택 양도소득세 계산시 주택 수 산정에서 제외하여야 한다. (다) 민법제466조의 대물변제란 기존에 존재하던 본래의 채무이행에 갈음하여 부동산 등으로 변제하는 경우를 의미하는데, 쟁점거래는 당초 성립된 본래의 채무이행이 어려워 부동산 등으로 변제한 것이 아니라, 당초부터 양도주택의 대가로 쟁점부동산을 지급받기로 한 것이므로 대물변제로 취득하였다고 보기 어렵다. (라) 청구인이 쟁점부동산①의 임차인과 임대차계약을 갱신한 것은 등기이전된 부동산에 대해 선의의 관리자로서 관리의무를 한 것으로 보아야 하고, 쟁점거래가 중도해제 등의 사유로 완성되지 아니하면, 청구인으로서는 쟁점부동산을 원상회복할 의무가 여전히 존재하므로 이것만으로 정산차액의 청산일 전에 청구인이 쟁점부동산의 처분권을 갖게 되었다고 보기 어렵다. (마) 청구인은 투기 목적으로 부동산을 취득한 것이 아니라 장기간 소유하던 1주택을 처분하고 인근의 쟁점부동산②로 이전하면서 그 차액으로 근린생활시설인 쟁점부동산①과 청산금을 받은 것이 쟁점거래의 실질이므로 청구인을 1세대 3주택자로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.
(2) (예비적 청구) 쟁점부동산①은 주택이 아니라 근린생활시설이므로 청구인은 양도주택 양도 당시 일시적 1세대 2주택자에 해당한다. (가) 쟁점부동산①은 공부상 근린생활시설로 등재되어 있고, 청구인은 임차인과 임대차계약시 근린생활시설 임대차계약서를 작성하였으며, 해당 업무시설과 관련되지 않은 씽크대 등의 원상회복의무가 있음을 특약사항으로 명시한 것은 용도 외로 사용시 원상복구 차원에서 언급한 것이다. (나) 고령의 청구인이 관련 규정을 알지 못하여 임대사업자 등록과 부가가치세 신고의무를 이행하지 못하였으나, 이를 이유로 쟁점부동산①의 실질이 주택에 해당한다고 보는 것은 타당하지 아니하다. (다) 청구인은 주거용으로 사용하였는지 여부가 얼마나 중요한지 알지 못하다가 부득이하게 주거용으로 사용하면 주택에 포함된다는 것을 이 건 처분을 통해 알게 되었고, 이후 임차인에게 주거용으로 사용하지 말 것을 요청하였으며, 임차인과 계약 종료 후 쟁점부동산①은 공실로 두다가 현재는 사무실 및 창고용으로 임대하고 있다.
(1) 청구인의 쟁점부동산 취득시기는 소유권이전등기일이므로 청구인은 양도주택 양도 당시 1세대 3주택자에 해당한다. (가) 민법제466조에서 대물변제는 채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래의 채무이행에 갈음하여 다른 급여를 한 때에는 변제와 같은 효력이 있다고 규정하고 있고, 대물변제의 취득시기는 채권자 입장에서 소유권이전등기가 된 날(대법원 1993.5.11. 선고 92누11602 판결)이다. 쟁점계약에 의하면, 특약사항에 중도금 대신 쟁점부동산을 대물지급한다고 기재되어 있고, 교환거래를 확인할 수 있는 내용이 없으며, 쟁점부동산의 등기원인도 매매로 되어 있고, 등기접수일이 중도금 납입일과 일치하므로 쟁점거래는 교환거래가 아니라 양수인이 청구인에게 지급하여야 할 중도금 채무를 쟁점부동산으로 갈음한 것으로 보아야 한다. (나) 청구인은 2019.12.26. 쟁점부동산①의 소유권이전등기를 경료한 후 양수인과 임차인이 체결한 임대차계약서를 승계하여 임차인과 직접 임대차계약서를 작성하고 임대료를 지급받았는바, 등기접수일에 실질적인 처분권을 취득한 것으로 보아야 한다. 만약 양수인이 잔금청산을 이행하지 않으면 청구인은 양수인에게 잔금청구권을 행사할 수 있을 뿐 이미 이행된 중도금의 효력까지 무효로 할 수는 없으며, 잔금청산 이행 요구에도 양수인이 의무를 다하지 않을 특수한 상황에서는 계약이 무효가 되어 청구인에게 쟁점부동산의 원상회복의무가 발생하나, 이러한 상황까지 가정하여 청구인이 쟁점부동산에 대한 실질적인 처분권을 취득하지 않았다고 보는 것은 타당하지 아니하다.
(2) 공부상 주택 외의 건물로 되어 있는 경우 건물의 용도는 사실상 사용하는 용도에 따라 구분하는 것이며, 이러한 확인이 불분명한 경우 공부상의 용도에 따라 판단하여야 하는바, 쟁점부동산①은 공부상 근린생활시설로 되어 있으나, 동 소재지에 사업자등록 이력이 없고, 임차인이 전입신고하였으며, 독립된 주거가 가능한 것으로 조사된 점, 임대차계약서에 원상회복과 관련된 특약사항이 있는 점 등을 고려할 때, 쟁점부동산①은 사실상 주택으로 사용한 것으로 보아야 한다.
① 쟁점거래의 실질은 교환거래이므로 양도주택의 양도시기 및 쟁점부동산의 취득시기를 정산차액의 청산일로 보아야 한다는 청구주장의 당부
② 쟁점부동산①은 주택이 아닌 근린생활시설로 보아야 한다는 청구주장의 당부
(1) 소득세법(2019.12.31. 법률 제16834호로 개정된 것) 제89조[비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
(3) 민법(2017.10.31. 법률 제14965호로 개정된 것) 제466조[대물변제] 채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래의 채무이행에 갈음하여 다른 급여를 한 때에는 변제와 같은 효력이 있다. 제596조[교환의 의의] 교환은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호이전할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
(1) 청구인은 2020.3.30. 양도주택을 양수인에게 OOO원에 양도한 후 2020.5.14. 1세대 1주택 비과세 대상에 해당한다고 보아 고가주택에 해당하는 과세분 양도차익 OOO원에 대하여 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 예정신고․납부하였고, 처분청은 2020년 9월 청구인의 신고내용을 검토한 결과, 청구인이 양도주택 양도 당시 쟁점부동산을 소유하고 있고, 그 중 쟁점부동산①은 공부상 등재된 내용과 달리 주택으로 사용되었으므로 청구인을 1세대 3주택자로 보아 2021.3.8. 청구인에게 아래 OOO과 같이 이 건 처분을 하였다.
(2) 처분청의 과세자료에 의하면, 양도주택의 양도 당시 청구인 세대의 부동산 보유현황은 아래 OOO와 같다.
(3) 청구인이 2019.11.5. 양수인과 체결한 쟁점계약의 주요내용은 아래 OOO과 같다.
(4) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서 등의 주요내용은 아래 OOO․OOO와 같은바, 쟁점부동산이 소재한 건물의 지상 2층은 제2종근린생활시설, 지상 3층부터 7층은 도시형생활주택단지형 다세대주택으로 등재되어 있고, 청구인은 2019.11.5. 매매를 원인으로 2019.12.26. 쟁점부동산①의 소유권을 취득하고, 청구인의 배우자 BBB은 2019.3.25. 매매를 원인으로 2020.3.25. 쟁점부동산②의 소유권을 취득한 것으로 되어 있다.
(5) 처분청의 쟁점부동산에 대한 현장확인복명서(2020.9.20.)에 의하면, 임차인 CCC의 미협조로 내부구조 확인이 어려워 건물 외관 등만을 확인한 결과, 건축물도면상 화장실이 외부에서 출입가능한 것으로 되어 있으나 실제 내부에 화장실이 있는 것으로 보이고, 쟁점부동산①이 소재한 건물의 2층은 다세대주택인 다른 층(3층～7층)과 외관이 동일하며, 본인 및 부모 소유 주택이 없는 임차인 CCC은 전입신고가 되어 있고, 사업자등록이력이 없는 점 등에 비추어 쟁점부동산①은 근린생활시설시설이 아니라 임차인이 거주중인 것으로 판단된다고 기재되어 있다.
(6) 국세청의 전산자료에 의하면, 다음과 같은 내용이 확인된다. (가) 쟁점부동산이 포함된 건물의 거래내역은 아래 OOO과 같다. (나) 쟁점부동산①에 2019.12.27. 임차인 CCC이 전입신고(확정일자: 2020.1.28.)를 하였고, 사업자등록이력은 없는 것으로 나타난다. (다) 청구인은 양수인과 임차인 간의 쟁점부동산①의 임대차계약을 승계하여 2019.12.26. 임차인의 보증금 OOO원을 양수인으로부터 송금받고 2020.1.28.부터 2020.3.25.까지 3회에 걸쳐 임차인 CCC으로부터 임대료 총 OOO원(월 OOO원)을 수령하였으며, 이후 2020.3.30. 잔금 OOO원을 양수인으로부터 수령하였다. (라) 청구인은 2020.4.23. 배우자 BBB과 함께 쟁점부동산②에 전입하여 심리일 현재까지 거주하고 있는 것으로 나타난다.
(7) 청구인이 제출한 증빙의 주요내용은 다음과 같다. (가) 양수인이 작성한 확인서의 내용은 아래 OOO과 같다. (나) 양수인은 2019.12.13. 임차인과 아래 OOO과 같이 쟁점부동산① 관련 임대차계약서를 체결하였고, 청구인은 쟁점부동산①을 취득하면서 동 계약서를 승계한 것으로 나타난다.
(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다. 처분청은 청구인의 쟁점부동산 취득시기는 소유권이전등기일이므로 청구인은 양도주택 양도 당시 1세대 3주택자에 해당한다는 의견이다. 그러나 청구인은 1982.11.2. 양도주택을 취득하여 1주택자로서 38년간 동 주택에 거주하다가 2019.11.5. 이를 OOO원에 양도하는 내용의 쟁점계약을 체결하면서 주택신축판매업자인 양수인이 매매대금 대신 자신이 신축한 쟁점부동산의 소유권을 이전하겠다고 제안함에 따라 쟁점부동산의 소유권을 이전받으며 양도주택을 양도한 것으로 나타나는 점, 청구인은 쟁점계약에 따라 2019.11.5. 양수인으로부터 계약금을 수령한 다음 2019.12.26. 쟁점부동산①을 자신의 명의로, 2020.3.25. 쟁점부동산②를 배우자의 명의로 각각 소유권이전등기를 하였는데, 쟁점거래는 약 4개월 내에 완료되었고, 특히 쟁점부동산②의 취득등기는 양도주택이 2020.3.30. 양도되기 불과 5일 전에 이루어진 점, 양수인도 양도주택 양도 후 새로이 거주할 대체주택이 필요한 청구인의 사정을 감안하면서 자신의 자금부족 상황 해소를 위해서 자신이 먼저 교환거래를 제안하였다고 구체적으로 확인하여 주고 있는 점, “1세대 1주택”의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니하는 취지는, 주택은 국민의 주거생활의 기초가 되는 것이므로 1세대가 국내에 소유하는 1개의 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적으로 일시적으로 거주하거나 소유하다가 양도하는 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 경우에는 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 보장하여 주려는 데에 있는 것(대법원 1993.1.19. 선고 92누12988 판결 참조)인바, 달리 청구인에게 양도주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정을 악용하여 조세를 포탈하고자 하는 의도가 있다거나 부동산 투기 목적이 있다고 보기 어려운 점 등에 비추어 보면, 쟁점거래의 진정한 거래동기와 거래실질은 청구인이 양도주택과 쟁점부동산의 교환을 통해 낡은 기존의 양도주택을 양도하면서 임대료 수입으로 생활비를 조달하는 한편 새로운 거주장소를 마련하고자 함에 있다 할 것이다. 부동산을 등가교환한 경우 교환계약이행일(교환성립일)을 그 부동산의 양도시기로 보아야 하나, 이 건과 같이 교환으로 정산차액이 발생된 경우에는 정산차액의 청산일을 그 해당부동산의 취득 및 양도시기로 보아야 할 것인바, 청구인과 양수인이 2020.3.30. 교환차액인 OOO원을 청산한 것으로 나타나므로 이 때를 청구인의 쟁점부동산 취득시기 및 양도주택의 양도시기로 봄이 타당하다. 따라서, 청구인이 쟁점부동산을 먼저 취득한 다음 양도주택을 양도한 것으로 보아 청구인을 1세대 3주택자로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다. (나) 쟁점②는 쟁점①이 인용되어 심리할 실익이 없으므로 이를 생략한다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.