양도주택 양도일 현재 쟁점오피스텔은 주택이 아닌 업무용 시설인 것으로 보는 것이 타당하다고 판단되므로, 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 양도주택에 대하여 1세대 1주택(고가주택) 규정의 적용을 배제하고 청구인들에게 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
양도주택 양도일 현재 쟁점오피스텔은 주택이 아닌 업무용 시설인 것으로 보는 것이 타당하다고 판단되므로, 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 양도주택에 대하여 1세대 1주택(고가주택) 규정의 적용을 배제하고 청구인들에게 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
[주 문] OOO서장이 2020.10.5. 청구인들에게 한 2019년 귀속 양도소득세 각각 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]
(1) 쟁점오피스텔은 분양시부터 관련 사업자등록을 하고 업무용시설로 관리하던 것으로서 양도주택 양도일 현재 주택이 아닌 업무시설이었다. (가) 청구인 BBB는 2004.2.7. 쟁점오피스텔 분양계약 후 2004.2.20. 부동산 임대업으로 사업자등록을 하였고, 그 후 다음 <표1>과 같이 업무용시설로 임대하였다. <표1> 쟁점오피스텔 임대 내역 OOO 청구인은 계속하여 쟁점오피스텔을 업무시설로 임대하여 왔으나, 계약 체결 이후 임차인이 임의로 이를 주택으로 사용하였다 하더라도 현실적으로 임대인이 개입하여 계약을 파기하는 등 조치를 취하기란 매우 어렵다. 즉, 청구인은 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하기 위한 노력을 다 기울인 것이다. (나) 소득세법 시행령제154조 제1항에 따라 양도일 현재의 보유주택 현황에 따라 1세대 1주택 비과세 여부를 판단하여야 하는바, 쟁점오피스텔은 2019.8.11. 이후 공실이 되어 양도주택 양도일인 2019.9.27. 및 쟁점오피스텔 양도일인 2019.10.2. 현재 공실로서 이러한 경우 공부상 용도에 따르는 것이 합리적일 것이나, 처분청은 쟁점오피스텔이 언제든 주택으로 이용할 수 있으므로 주택으로 보아야 한다는 과도한 해석을 하고 있다. 1) 건축법 시행령제3조의5에 따르면 오피스텔은 ‘업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물’을 의미하고, 청구인은 쟁점오피스텔 분양 후 개·보수를 전혀 하지 않고 분양상태를 그대로 유지하다가 양도하였다.
2. 쟁점오피스텔이 언제든 주택으로 이용할 수 있으므로 주택으로 보아야 한다면, 모든 오피스텔에 대하여 이를 명백히 업무용시설로 임대하더라도 주택으로 보아야 한다는 모순이 생긴다.
3. 쟁점오피스텔은 위치상 OOO지구 내의 OOO 소형상권에 위치하고 있어 주택보다 업무시설에 적합하고, 시세를 보더라도 아래 <표2>와 같이 인근의 아파트와 비교하였을 때 오히려 가격이 하락하였으므로, 쟁점오피스텔을 주택으로 보는 것은 합리적이지 않다. <표2> 쟁점오피스텔과 유사평형 인근 아파트의 시세 추이 OOO (다) 쟁점오피스텔을 취득한 매수인은 2019.10.2. 입주한 후 현재까지 쟁점오피스텔을 ㈜AAA의 업무시설로 사용하고 있다는 내용으로 확인서를 작성하였는바, 이러한 내용으로 미루어도 쟁점오피스텔이 공실상태라면 원래의 용도인 업무용 시설로 보는 것이 타당할 것이다. (2) (예비적 청구) 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 관련 양도 소득을 1세대 1주택 비과세 대상으로 보더라도, 쟁점오피스텔은 양도 차손이 발생하였으므로 이를 양도주택의 양도소득과 통산하여야 한다. (가) 소득세법제89조 제1항 제3호 소정 1세대 1주택 비과세 규정의 취지는 1세대가 주거 안정성을 위하여 1주택을 보유함에 따라 부득이하게 발생하는 양도소득에 대하여 이를 비과세한다는 것으로 당초부터 양도소득이 발생할 경우를 대비하여 만든 제도로서, 양도차손에 대하여까지 이를 확대하여 비과세한다는 것은 법취지에 맞지 아니하다. (나) 따라서 쟁점오피스텔의 양도차손과 양도주택의 양도소득을 통산하여 2019년 귀속 양도소득세를 결정하는 것이 타당할 것이다.
(1) 쟁점오피스텔 실제 사용용도가 주택이므로 주택으로 보아 양도주택은 1세대 1주택에서 배제하는 것이 타당하다. (가) 쟁점오피스텔의 마지막 임차인인 CCC는 주민등록 전입신고 없이 3년 8개월 동안 쟁점오피스텔을 주택으로 이용하였다. (나) 쟁점오피스텔 매수인도 주민등록 전입 없이 쟁점오피스텔에서 현재까지 거주하고 있다. 청구인은 매수인이 ㈜AAA에서 업무용으로 사용하고 있다고 주장하나, 매수인이 쟁점오피스텔 취득 후 약 4개월 후에 해당법인 소재지를 쟁점오피스텔로 정정하였고, 해당 법인은 종업원이 없는 것으로 보아 사무실이 필요 없는 법인으로 보이며, 매수인이 보내온 쟁점오피스텔 사진을 보아도 사업자등록만 하였을 뿐 실제로는 거주용으로 사용하고 있는 것으로 확인된다. (다) 청구인은 쟁점오피스텔을 업무용으로 임대하였다고 주장하며 부가가치세를 별도로 거래징수하였다고 주장하나, 청구인의 부가가치세 신고내역을 보면 법인에게 임대한 기간이 종료하는 2011년부터 부가가치세 신고서 상 과세표준을 0으로 하여 신고하여 오다가, 이의신청 당시인 2020.12.4.에 가서야 부가가치세를 수정신고하는 등 사실상 주택으로 임대한 것을 스스로 인지한 것으로 보인다. (라) 쟁점오피스텔 양도시의 매매계약서를 보면 용도가 주거용으로 기재되어 있고, 개인임차인인 DDD, EEE, CCC가 쟁점오피스텔에 사업자등록을 한 사실이 없다. (마) 업무용 시설이라면 쟁점오피스텔 양도시 세금계산서를 발행하여야 함에도 불구하고, 청구인은 매매계약서 상에 “매도인은 잔금전까지 주택으로 변경하며 따라서 부가세는 없다”라고 기재하여 세금계산서를 발행하지 아니하였는바, 실제 업무용에서 주택으로 용도를 변경하기 위한 개·보수 공사를 한 것이 확인되지 않는 점으로 미루어 청구인은 형식적으로 쟁점오피스텔을 업무용으로 유지하려고 하였으나 실제 용도는 주택이었던 것으로 보인다.
(2) 쟁점오피스텔 양도차손을 양도주택 양도소득과 통산하여야 한다는 주장에 대하여 소득세법상 부의 소득도 소득으로 간주하고 있음에 따라 비과세 대상인 양도소득과 과세대상인 양도소득을 서로 통산하는 것은 불가능하다.
① (주위적 청구) 청구인이 보유하던 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 양도주택에 대하여 1세대 1주택 규정의 적용을 배제하고 과세한 처분의 당부
② (예비적 청구) 양도주택 양도 후 쟁점오피스텔도 양도하였는바, 해당 양도차손을 양도주택 양도소득과 합산하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 소득세법(2019.1.1. 법률 제16104호로 개정된 것) 제88조【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. “주택”이란 허가 여부나 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양 도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 발생하는 소득
1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 소득
2. 제94조 제1항 제3호에 따른 소득
3. 제94조 제1항 제5호에 따른 소득
② 제1항에 따라 양도소득금액을 계산할 때 양도차손이 발생한 자산이 있는 경우에는 제1항 각 호별로 해당 자산 외의 다른 자산에서 발생한 양도소득금액에서 그 양도차손을 공제한다. 이 경우 공제방법은 양도소득금액의 세율 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것) 제154조【1세대1주택의 범위】①법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다.(후략) 제167조의2 【양도차손의 통산 등】①법 제102조 제2항의 규정에 의한 양도차손은 다음 각호의 자산의 양도소득금액에서 순차로 공제한다.
1. 양도차손이 발생한 자산과 같은 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액
2. 양도차손이 발생한 자산과 다른 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액. 이 경우 다른 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액이 2 이상인 경우에는 각 세율별 양도소득금액의 합계액에서 당해 양도소득금액이 차지하는 비율로 안분하여 공제한다.
② 법 제90조의 감면소득금액을 계산함에 있어서 제1항의 양도소득금액에 감면소득금액이 포함되어 있는 경우에는 순양도소득금액(감면소득금액을 제외한 부분을 말한다)과 감면소득금액이 차지하는 비율로 안분하여 당해 양도차손을 공제한 것으로 보아 감면소득금액에서 당해 양도차손 해당분을 공제한 금액을 법 제90조의 규정에 의한 감면소득금액으로 본다. (3) 건축법 시행령 제3조의5 【용도별 건축물의 종류】법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다 [별표1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)
2. 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)
(1) 청구인이 제출한 부동산매매계약서에 따르면 청구인들은 다음 <표3>과 같이 양도주택 및 쟁점오피스텔을 취득·양도하였고, 쟁점오피스텔의 공부상 현황은 아래 <표4>와 같이 방 3개, 화장실 2개로 전용면적 97.13㎡이다. <표3> 양도주택 및 쟁점오피스텔 내역 OOO <표4> 쟁점오피스텔 공부상 현황 OOO
(2) 국세통합전산망에 따르면 청구인 BBB는 2004.2.20. 쟁점오피스텔에 부동산임대업을 업종으로, 개업일을 2006.9.1.로 하여 사업자등록을 한 후 2019.10.2. 폐업하였고, 청구인이 제출한 임대차내용과 국세통합전산망에 따르면 청구인은 임차인별로 다음 <표5>와 같이 부가가치세를 신고하였다. <표5> 청구인 BBB 부가가치세 신고내역 OOO
(3) 청구인이 제출한 쟁점오피스텔 임대차계약서에 따르면 쟁점오피스텔의 임대차계약서 특약사항은 다음 <표6>과 같이 요약된다. <표6> 쟁점오피스텔 임대차계약서 특약사항 내용 OOO (가) 청구인이 제출한 쟁점오피스텔 매매계약서에는 용도에 “주거용”이라고 기재되어 있고, 특약사항에 “매도인은 잔금전까지 주택으로 변경하며 따라서 부가세는 없다”라고 기재되어 있으며, 국세통합전산망에 따르면 청구인은 쟁점오피스텔 양도시 세금계산서를 발행하지 아니하였다. (나) 양도주택 양도시 쟁점오피스텔이 공실이었다는 점에 대하여는 당사자간 다툼이 없다.
(4) 처분청은 2020.5.28. 쟁점오피스텔 최종 임차인인 CCC와 다음과 같이 통화하며 임차인이 이를 주거용으로 이용하였다는 취지의 통화내역보고서를 아래 <표7>과 같이 제출하였다. <표7> 통화내역보고서 OOO
(5) 쟁점오피스텔의 임대와 매매계약을 중개한 중개인의 확인서 내용은 아래 <표8>과 같다. <표8> 중개인 사실확인서 OOO
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 처분청은 양도주택 양도일 현재 쟁점오피스텔이 사실상 주택이라는 의견이나, 쟁점오피스텔은 건축물대장상 용도가 ‘업무시설(오피스텔)’로 되어 있고, 과거 업무용 및 주거용으로 다양하게 임대되었던 사실이 확인되는바, 양도주택 양도일 약 2개월 전에 쟁점오피스텔이 주택으로 사용되었다는 이유로 양도일 현재 공실이었던 쟁점오피스텔이 해당 시점에 주택으로 사용되었다고 단정하기 어려우며, 이러한 경우 주거용으로 사용하였다는 것이 입증되지 않는 이상 공부상 용도인 업무시설로 보는 것이 ‘용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다’고 하고 있는 “소득세법집행기준”(89-154-11)에도 부합하는 것으로 보이는 점, 비록 청구인들이 쟁점오피스텔 양도시 작성한 오피스텔 매매계약서상의 용도에 ‘주거용’이라고 기재하였다 하더라도 사용자가 없는 공실상태의 오피스텔의 경우 양도계약서에 당사자들이 임의로 기재한 용도에 우선하여 공부상 내용에 따라 그 용도를 판단하는 것이 더 객관적인 것으로 보이는 점, 청구인 BBB가 쟁점오피스텔에 대하여 부동산임대업으로 사업자등록을 하고, 임대차계약시 업무용이라는 것을 명기하며, 부가가치세를 거래징수하는 등 본래의 업무용도로 사용하기 위해 노력한 것으로 인정되는 점 등에 비추어 양도주택 양도일 현재 쟁점오피스텔은 주택이 아닌 업무용 시설인 것으로 보는 것이 타당하다고 할 것이므로, 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 양도주택에 대하여 1세대 1주택(고가주택) 규정의 적용을 배제하고 청구인들에게 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
(7) 쟁점①이 인용됨에 따라 쟁점②는 심리를 생략한다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.