청구인들이 제시한 쟁점부동산 소재지의 지가변동률이 전국 공업지역 지가 변동률에 비해 큰 사실만으로는 가격변동의 특별한 사정이 있다고 인정하기 어려워 보이는 점, 쟁점감정가액이 쟁점감정평가법인들의 담합에 의하여 결정되는 등 시가로 보기에 적합하지 않은 것으로 볼 만한 객관적인 증빙자료가 없는 점 등에 비추어 청구인들의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단됨
청구인들이 제시한 쟁점부동산 소재지의 지가변동률이 전국 공업지역 지가 변동률에 비해 큰 사실만으로는 가격변동의 특별한 사정이 있다고 인정하기 어려워 보이는 점, 쟁점감정가액이 쟁점감정평가법인들의 담합에 의하여 결정되는 등 시가로 보기에 적합하지 않은 것으로 볼 만한 객관적인 증빙자료가 없는 점 등에 비추어 청구인들의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 조사청은 상증법 시행령 제78조 제1항 제2호에 정해진 법정결정기한인 증여세 신고기한으로부터 마지막 6개월째 되는 2020년 10월말의 기한을 넘기지 않으려고 2020.10.23.(금).에 조사청과 감정평가사가 오후 4시 30분경 현장조사를 완료하고, 평가기간의 다음날인 2020.4.23.을 가격산정기준일로 하여 현장조사 당일(2020.10.23.(금)) 감정평가서를 작성하고 2020.10.26.(월). 오전 9시경에 OOO에 감정평가서를 제출하여 승인을 받은 후 당일 2020.10.26.(월). 오전에 감정평가서를 조사청에 제출하는 벼락치기 감정을 하였다. OOO는 2020.11.3. 평가기준일(증여일인 2020.1.22.)로부터 가격산정기준일(2020.4.23.)까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 이를 감정가액으로 결정하였으나, 쟁점부동산은 평가기준일로부터 가격산정기준일(2020.4.23.)까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 있으므로 OOO의 심의 대상이 아니고, 조사청이 OOO를 통하여 시가를 결정한 것은 위법하므로 증여세 부과 결정은 취소되어야 한다. (가) 쟁점부동산 주변 아파트 실거래가를 보면 OOO의 경우 2006년 11월 OOO원에서 2017년 11월 OOO원으로 11년 동안 OOO원(OOO%) 상승했는데 2020년 6월에는 OOO원으로 2년 8개월(2017년 11월〜2020년 6월) 동안 OOO원(OOO%) 급상승하였고, OOO의 경우 2006년 11월 OOO원에서 2017년 11월 OOO원으로 11년 동안 OOO원(OOO%) 상승하였는데 2020년 6월 OOO원으로 2년 8개월(2017년 11월〜2020년 6월) 동안 OOO원(OOO%) 급상승하여 평가기준일(2020.1.22.) 전후 2〜3년간 매우 심각한 가격변동이 있었고, 주변 상업용 부동산도 더불어 급상승하였으며 부동산가격 폭등으로 인하여 국가적으로 큰 사회문제가 된 시기이다. (나) OOO 전체의 지가는 2009년부터 2016년까지 8년간은 최저 연 OOO%에서 최고 OOO%의 상승률(연 평균 OOO%)로 거의 정체를 보였으나 2017년(OOO%)부터 2020년(OOO%)까지 4년간은 연 평균 OOO% 상승률로 평가기준일 전후는 지가가 높이 상승되었다. OOO 공업지역 지가는 평가기준일(2020.1.22.)로부터 가격산정기준일(2020.4.23.)까지 불과 3개월간 지가변동률이 OOO%이고 2020년 연간은 OOO%에 달하여 전국 공업지역 3개월간 평균 OOO%와 2020년 연간 OOO%에 비하여 무려 3개월간 변동률은 OOO배(OOO), 연간 변동률은 OOO배(OOO)로 3개월간의 지가변동이 타 지역의 연간 변동률보다도 높고 전국 최고의 가격변동이 있었다.
(2) 가격산정기준일을 증여일로부터 3개월이 지난 2020.4.23.로 정한 것은 부당하게 청구인들의 재산권을 침해한 것이므로 증여일인 평가기준일(2020.1.22.)을 가격산정기준일로 하여 증여재산가액을 경정하여야 한다. (가) 법규를 적용함에 있어서는 반드시 상위법을 우선하여 따르고 하위법은 상위법의 위임한계를 일탈할 수 없으므로, 상증법 제60조 제1항에 증여일이 평가기준일로 명확하게 정해져 있고 상증법 타 조항과 시행령 어느 조항에서도 평가기준일을 달리 규정하고 있지 않으므로 평가기간 중 또는 평가기간 후 상증법 시행령 제78조 제1항에 따른 기한(신고기한 후 6개월) 내에 새로이 감정이 있는 경우에도 그 가액을 평가기준일에 맞춰 산정하는 것이 상증법에 충실히 따르는 것이다. (나) 조사청이 시행한 2개의 감정평가서를 보면 증여일(2020.1.22.)로부터 조사청이 제시한 가격산정기준일(2020.4.23)까지의 지가변동률을 OOO%라고 제시하였다. 즉 감정평가법인들도 증여일(2020.1.22.)을 가격산정기준일로 하지 않고 2020.4.23.을 가격산정기준일로 정함으로써 지가변동률 OOO% 만큼 과대평가한 것임을 인정하고 있다. 이는 특히 지가 변동폭이 큰 쟁점부동산의 경우 적용할 수 없는 규정을 억지로 적용한 결과 나타나는 불합리한 점을 그대로 노출한 것으로서 증여일 현재의 시가가 감정평가서를 통하여 확인되므로 즉, 가격산정기준일(2020.4.23.)부터 증여일(2020.1.22.)까지의 지가변동률 OOO%를 적용하여 증여일(2020.1.22.) 기준 평가금액이 산출 가능하므로 이것을 증여재산가액(OOO원)으로 하여야 한다. (다) 조사청은 과세적부심사시에 “증여일을 평가기준일로 정하여 다시 감정평가액을 산정하는 것은 소급감정에 해당되어 법적안정성을 해치고 상증법 시행령 제49조에 어긋난다”고 하였는데, ㉠ 상증법 제60조에 증여일이 평가기준일로 명확하게 되어 있고, ㉡ 대법원은 일관되게 상증법상의 시가의 평가방법에 관한 규정을 예시적 규정으로 보고 있으며, 공신력있는 감정기관의 상속개시일을 기준으로 감정평가한 감정가액도 시가로 볼 수 있고 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다고 판시(대법원 1997.7.22. 선고 96누18038 판결)하고 있다. ㉢ 그리고 증여일의 기준시가를 알 수 없다면 모르겠지만 감정평가법인들의 감정평가서에 표시된 증여일(2020.1.22.)부터 가격산정기준일(2020.4.23.)까지의 지가변동률(OOO%)을 함께 평가하였으므로 증여일 기준 감정가액이 계산되므로 별도 감정평가를 하지 않아도 된다. (라) 또한 증여일을 기준으로 감정평가를 하여 신고ㆍ납부하는 다른 납세자와의 형평성에도 맞지 않아 심히 부당하다.
(3) 조사청이 시행한 2개 감정평가법인들의 감정평가는 담합이 의심되고 과대평가되었다. (가) 감정가액이 OOO원에 달하는 물건을 감정평가법인들이 모두 현장조사 후 한나절 만에 감정평가서 작성을 완료한 것은 누가 보아도 공신력이 있다고 말 할 수 없을 것이다. 감정평가서 작성에 최소 일주일은 걸리는 것이 일반적인데 2020.10.23.(금). 오후 4시 30분경에 현장조사를 완료하고 회사 복귀는 대략 5시 30분경일 것인데 당일(2020.10.23. 금요일) 감정평가서를 작성 완료〔증여인이 2020.10.24.(토). 13시경에 (주)AAA의 DDD 이사를 면담하려고 방문하였는데 여직원이 12시 30분에 퇴근하였다고 하면서 오늘과 내일 회사에 안 들어온다고 하였으며, 이후 14시 30분경에 BBB(주)에 방문하여 EEE 이사를 만나러왔다고 하자 직원이 오늘 출근하지 않았다고 하면서 직원이 안내한 회의실에서 기다리고 있던 중 EEE 이사가 증여인에게 전화를 하여 하는 말이 오늘 회사에 출근하지 않으며 내일도 출근하지 않는다고 명확하게 답변하였다. 즉 OOO명의 감정평가사가 감정평가서를 작성할 시간은 2020.10.23.(금). 오후 5시 30경부터 당일 퇴근할 때까지의 시간밖에 없었던 것임〕하여 2020.10.26.(월). 오전 9시경에 OOO에 제출하여 승인받은 후 당일(2020.10.26.) 오전에 조사청에 제출한 감정평가서는 어느 누가 보아도 공신력이 없으며 믿을 수 없다고 할 것이다. (나) 2020.10.23.(금) 오후 2시 30분경 조사청에서 조사담당 직원 OOO명이 현장 방문하였을 때 청구인들과 증여인이 함께한 자리에서 증여인이 “본 건으로 걱정이 되어 잠을 못 잡니다”라고 하면서 “예상액이 얼마인가요, 그리고 가격산정기준일이 4월 23일이 아니라 1월 22일이어야 하지 않은가요?”라고 문의하자 조사청측에서 “예상액은 OOO억(OOO% 지분)이며 감정사들이 통상 납세자측의 어려운 점을 고려해서 예상액의 약 OOO% 정도의 금액을 낮추어서 평가합니다. 즉, 예상액의 OOO%는 약 OOO원(OOO원×OOO%) 정도의 금액으로 감정금액이 나올 것입니다. 또한 추후 그만큼 양도차액(양도소득세)이 줄어들게 되므로 걱정하지 마시고 오늘부터 편안하게 잠을 주무시기 바랍니다. 그리고 가격산정기준일 2020.4.23.은 OOO은 수정할 수 없고 나중에 소송하면 2020.1.22.로 수정(승소)될 것입니다”라고 했는데 결과는 OOO원(OOO% 지분 평균치)이 되었으니 도대체 무슨 의미로 위와 같이 청구인들을 속이는 답변을 한 후 감정평가를 반나절도 안 되는 2020.10.26.(월). 오전까지 완료하도록 지시한 것인지 이해가 안되고 사기당한 기분이다. (다) 감정사들은 상증법 제60조 제5항의 “감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 경우 1년의 범위에서 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있다”는 규정에 저촉되지 않기 위하여 두 감정사가 2020.10.23.(금). 오후 4시 30분경에 평가건물 현장조사를 완료하고 헤어질 때 (주)AAA의 DDD 감정사가 BBB(주) EEE 감정사에게 “서로 연락해서 금액을 같이 맞추자”고 제안하였고, BBB(주) 감정사가 그러자고 답변하였으며 최종 평가한 평가금액을 비슷하게 맞추기 위하여 결과 값인 비준율이 OOO이어야 하는데 OOO로 틀리게 수정하였고 또한 비교대상과 금액조차 비슷하므로 누가 보아도 담합한 것으로 볼 수밖에 없다. 비준율의 숫자는 결과 값이므로 반드시 OOO이어야 한다. 오류에 대하여 조사청은 오타라고 변명하는데, 모든 감정사들(컴퓨터를 사용하는 모든 사람 포함)은 컴퓨터상에서 표를 자동으로 계산하므로 결과 값인 비준율은 절대 오타가 될 수가 없다. 계산이 틀릴 수 없는데 두 감정사가 담합하여 결과를 맞추려고 하다 보니 일어난 결과이다. 이렇게 담합한 의혹이 문서상으로 명확하게 증거가 나타나는데도 담합한 것이 아니라고 하는 것은 조사청의 허위진술이다. (라) 조사청이 시행한 OOO개 감정평가법인의 감정평가는 쟁점부동산의 개별요인이 반영되지 않아 과대평가되었다. 쟁점부동산의 지번별(OOO) 조건이 각기 상이함에도 조사청은 일반건축물 대장상 일단지로 등재되어 있고, 그 이용 상황이 사회적, 경제적, 행정적 측면에서 합리적이고 대상 토지의 가치형성 측면에서 인정되는 등 용도상 불가분의 관계에 있어 일단지로 판단하였으며 도로조건, 형상 등 제반요인을 일단지 기준으로 평가하였다고 하는데, 국토교통부령 감정평가에 관한 규칙 제7조는 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 하며 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가 할 수 있다고 규정하고 있다.
(1) 조사청은 상증법 및 같은 법 시행령에 따라 법정결정 기한 내에 감정평가를 실시하고 OOO의 심의를 거쳐 시가로 인정받은 감정가액으로 쟁점부동산을 평가하였는바, 이 건 부과처분은 적법하다. (가) 상증법은 상속․증여재산의 가액에 대하여 상속개시일 또는 증여일(평가기준일) 현재 시가에 의하도록 하고, 여기서 시가란 평가기준일 현재 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말하며, 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함하도록 하고 있다. 또한, 상증법 시행령 제60조 제5항에 의하면 시가로 인정될 수 있는 감정가액은 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우를 말하며, 상증법 시행령 제49조 제1항에서는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일(가격산정기준일 등)이 평가기준일 전후 6개월(증여의 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월) 이내에 속하거나 평가기준일 전 2년 이내의 기간 및 평가기준일 이후부터 가격산정기준일 등까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 OOO 심의를 거쳐 감정가액의 평균액을 시가로 보도록 규정하고 있다. (나) 이와 같이 상증법 제60조 제2항에서는 시가의 의미와 범위를 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서는 시가로 인정되는 기간을 구체화하고 있는 등 상속․증여재산의 평가방법을 법률 및 법률의 위임을 받은 시행령을 통해 명확하게 정의하고 있다. 이러한 법령의 규정을 종합하여 보면, 평가기간 외의 감정가액 등이 시가로 인정받기 위해서는 부동산의 현황 및 이용 상황의 동일성이 유지되어야 하며, 가격에 영향을 미칠 주위 환경의 변화가 없음이 인정되어야 할 것으로 가격변동의 특별한 사정이란 ① 그 변동요인이 통상적이지 않아야 하고, ② 변동의 폭이 경미하지 않고 중대하여야 하며, ③ 변동요인이 당해 재산의 가격에 직접적인 영향을 미치는 경우를 말한다 할 것이다. (다) 이 건의 경우 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 부동산의 실제 현황 등을 확인한 바, 평가기준일과 감정가액의 가격산정기준일 사이에 토지의 형질변경 및 건축물의 증·개축 사실이 없는 등 재산 현황 및 이용 상황의 동일성을 유지하고 있으며, 인근 지역에 도로나 인접 편의시설의 개설이나 폐쇄 등 가격변동에 직접적인 영향을 미칠만한 주위 환경의 변화도 없고, OOO 자치구의 지가변동률과도 큰 차이가 없다. (라) OOO도 이와 같은 사정을 고려하여 평가기준일 당시와 감정평가 가격산정기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 판단하여 쟁점감정가액을 증여 당시의 시가로 인정하였다. 또한, 시가는 정보의 비대칭성, 시장의 불완전성 등 시장의 한계, 복잡하고 다변화하는 경제적 현실을 감안할 경우 동일한 물건이 동일한 시점에 거래된다고 하더라도 거래참여자에 따라 가격이 다를 수 있으며, 시간이 경과에 따라 가격이 유동적으로 변동하는 특성이 있어 시가의 개념에 부합하는 가격을 동일한 시점의 동일한 가격으로 한정하여 볼 것은 아니다. 상증법도 이러한 점을 고려하여 매매․감정․공매․수용 등 다양한 방법에 의한 가격도 시가로 인정하고 있고, 평가기준일을 기준으로 일정기간 내의 평가액도 시가로 인정하고 있는 등 시가 인정 범위를 합리적인 수준에서 폭넓게 인정하고 있다. (마) 청구인은 평가기준일 이후 부동산 가격이 상승함에 따라 쟁점감정가액을 시가로 인정할 수 없다고 주장하나, 쟁점감정가액이 평가기준일 시점의 가액을 초과할 수 있다 하더라도 평가기준일과 감정평가서 가격산정기준일 사이에 가격변동 수준이 미미하여 쟁점감정가액이 상증법상 상속․증여 당시의 시가의 개념에 부합하다고 인정할 만한 범위내의 가액이라면 이를 시가로 보는 것이 바람직하다.
(2) 가격산정기준일을 증여일(2020.1.22.)을 기준으로 감정평가를 실시하지 않아 위법하다는 청구주장은 타당하지 않다. (가) 2019.2.12. 개정된 상증법 시행령 제49조 제1항은 종전 규정에 “평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우로서(생략)”의 규정을 추가한 것이며 상증법 제60조에서 “대통령령으로 정한다”라고 규정하고 있다. 상증법 제60조 제2항에서는 시가의 의미와 범위를 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서는 시가로 인정되는 기간을 구체화하고 있는 등 상속․증여재산의 평가방법을 법률 및 법률의 위임을 받은 시행령을 통해 명확하게 정의하고 있어 법률의 위임을 벗어나지 않는다. (나) 또한, 법령의 효력은 부칙에서 정한 시행일이 도래한 경우 발생하고 유효하게 효력이 발생한 법령의 법률 위반 여부는 대법원에 최종적인 심사 권한이 있으므로 대법원에 의하여 위법 여부를 판단 받기 전 유효한 법령의 적용은 가능하다. 청구인은 증여일인 2020.1.22.을 가격산정기준일로 감정평가를 실시하여야 한다고 주장하나 청구인들의 주장처럼 감정평가의 기준시점을 증여일을 기준으로 감정평가하는 것은 소급감정에 해당되어 법적 안정성을 해치고 법 개정 취지와 내용에 어긋나는 등 우려가 있다. 상증법 시행령 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에서는 ‘평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한(법정결정기한)까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우’ OOO 심의를 통해 해당 매매 등의 가액을 같은 항 각 호의 가액에 포함 시킬 수 있다고 규정하고 있다.
(3) 조사청이 의뢰한 감정평가법인들의 감정가액은 담합 및 과대평가 되었다는 청구인들의 주장은 타당하지 않다. (가) 청구인들은 감정평가법인들의 감정결과가 유사하여 감정가액을 신뢰할 수 없다고 하나, 두 감정평가법인은 각각의 독립적이고 공신력 있는 감정기관으로 실무기준 및 제 규정에 근거하여 현장조사를 통해 물건의 현황 등을 직접 조사하고 가격자료 등을 수집 및 분석하는 등 적법한 절차를 걸쳐 감정평가를 객관적이고 공정하게 평가하였다. 가격수준과 관련하여 증여일인 2020.1.22. 이전 실거래가, 평가전례 중 이 건과 용도지역, 이용 상황 등이 유사하고 물적, 위치적 유사성이 인정되는 자료를 선정하여 기준시점인 2020.4.23.로 감정평가하였으며, 일단지 평가와 관련하여 이 건의 일반건축물 대장상 일단지로 등재되어 있고, 그 이용 상황이 사회적, 경제적, 행정적 측면에서 합리적이고 대상 토지의 가치형성 측면에서 인정되는 등 용도상 불가분의 관계에 있어 일단지로 판단하였으며 도로조건, 형상 등 제반 개별요인을 일단지 기준으로 감정평가하였다. (나) 개별요인치 일부 오타와 관련하여 동일한 수치를 입력하는 란은 총 3군데로 그 중 한 란에 단순히 타자를 잘못 입력하여 오타가 발생한 것으로, 결정단계에서는 올바른 수치가 입력되어 최종 가격 산정은 적정하게 되었다. OOO (다) (주)AAA은 감정평가서가 관련 법률의 규정과 OOO 제정윤리기준에 따라 적정하게 작성되었다는 의견을 처분청을 통하여 아래와 같이 제시하였다.
1. 감정평가는 현장조사를 하기 전 감정평가를 위해 기초자료 수집 및 검토 등의 사전조사를 선행 한 후 현장조사를 하고 감정평가서를 작성하는 것이다. 2020.9.28. 감정평가 의뢰가 접수되어 현장조사에 임하기 전 상당 기간의 기초자료 조사가 있었고, 이 기간도 감정평가의 업무 중 일부로 청구인들이 말하는 벼락치기 부실감정이 있었다는 청구주장은 사실과 다르다. 과세관청이 의뢰하는 감정평가 건의 경우 그 중요성이 아주 높은 관계로 이 건 감정에 있어 청구인 등을 면담한 그 날 전에 2차례나 이 건 및 주위현황 등에 대한 사전조사가 있었다. 또한, 이 건 감정은 OOO 심사대상이 아니므로 OOO에 제출하여 승인을 받았다는 청구주장은 허위이다.
2. 2020.10.24. 토요일 증여인이 (주)AAA을 방문하였다고 하는데, 추가 보완작업을 위해 토요일이지만 출근을 하였는지는 몰라도 당시에는 토요휴무제로 직원들은 사무실 출근을 하지 않을 때인데 어떻게 여직원을 면담하였다는 것인지 의문이다. 증여인이 업무를 할 수 없을 정도로 개인적으로 전화를 하고 사무실로 찾아오고 하여 기초자료를 집으로 가지고 가서 밤을 새워서 감정평가서를 작성하였다. 또한 감정평가서 예상액이 얼마냐고, 조사청에서 정해 놓은 금액이 있는 것이 아니냐, 그게 얼마냐 등 정말 지겨울 정도로 집요하게 질문해서 정해 놓은 금액은 없고, 조사청도 업무진행을 위해 탁상감정으로 사전 예정가 정도를 검토할 수는 있지만 결정되는 금액은 이 번 감정평가를 통해서 이루어진다는 정도로 의견을 드렸다.
3. 현장조사를 완료하고 헤어질 때 다른 감정평가사에게 서로 연락해서 금액을 같이 맞추자고 제안하였다고 하는데, 정말 참을 수 없는 모욕이다. 현장조사를 마치고 헤어질 때 현장 안내를 하셨든 분이 대화를 엿들은 것 같은데, 연락을 하고자 했다면 그 것은 국가업무이고 감정평가서의 납품일자가 정해져 있는 관계로 그 날짜를 맞추기 위해 연락을 하자고 했을 수는 있다. 그리고 담합이라면 다른 법인의 단순한 오기 부분을 발견하였을 것이다.
4. 이 건은 건축물대장상 관련지번 등을 통해 일단지로 등재되어 있고, 그 이용상황이 사회적, 경제적, 행정적 측면에서 합리적이고 이 건 토지의 가치형성 측면에서도 인정되는 등 용도상 불가분의 관계에 있어 일단지로 판단하고 제반 개별요인도 이를 기준으로 결정하였다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
② 제1항 제1호 단서에서 "배율방법"이란 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다.
③ 지상권(地上權) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.
④ 그 밖에 시설물과 구축물은 평가기준일에 다시 건축하거나 다시 취득할 때 드는 가액을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.
⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
⑥ 제1항 제3호에 따라 국세청장이 산정하고 고시한 가액에 대한 소유자나 그 밖의 이해관계인의 의견 청취 및 재산정, 고시신청에 관하여는 소득세법제99조 제4항부터 제6항까지 및 제99조의2를 준용한다 (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(2019.2.12. 대통령령 제29533호로 개정된 것)【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2. 3억원
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.
(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
(2) 3억원
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
③ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 부가가치세법 시행령제64조에 따라 안분계산한다.
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
⑤ 제1항을 적용할 때 제2항 각 호에 따른 날이 평가기준일 전에 해당하는 경우로서 그 날부터 평가기준일까지 해당 재산에 대한 자본적지출액이 확인되는 경우에는 그 자본적지출액을 제1항에 따른 가액에 더할 수 있다.
⑥ 법 제60조 제5항 전단에서 "대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산"이란 소득세법제99조 제1항 제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다.
⑦ 법 제60조 제5항 후단에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 납세자가 제시한 감정기관(이하 이 조에서 "원감정기관"이라 한다)의 감정가액(이하 이 조에서 "원감정가액"이라 한다)이 세무서장등이 다른 감정기관에 의뢰하여 평가한 감정가액(이하 이 조에서 "재감정가액"이라 한다)의 100분의 80에 미달하는 경우를 말한다.
⑧ 제7항의 사유에 해당하는 경우 세무서장등은 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 부실감정의 고의성 및 원감정가액이 재감정가액에 미달하는 정도 등을 감안하여 1년의 범위에서 기획재정부령으로 정하는 기간 동안 원감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있다. 이 경우 그 기간은 세무서장등이 원감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정하여 통지한 날부터 기산한다.
⑨ 세무서장 등은 제8항에 따른 평가심의위원회의 심의 전에 다음 각 호의 내용 등을 해당 감정기관에 통지하고 의견을 청취하여야 한다. 이 경우 통지를 받은 감정기관은 통지를 받은 날부터 20일 이내에 의견을 제출하여야 하며, 정당한 사유 없이 의견을 제출하지 아니한 경우에는 의견이 없는 것으로 본다.
1. 시가불인정 감정기관 지정내용 및 법적근거
2. 제1호에 대하여 의견을 제출할 수 있다는 뜻과 의견을 제출하지 아니하는 경우의 처리방법
4. 그 밖에 의견제출에 필요한 사항
⑩ 제7항부터 제9항까지에서 규정한 사항 외에 시가불인정 감정기관의 지정 및 통지 등에 필요한 사항은 국세청장이 정하여 고시한다. ⑪ 기획재정부장관은 상속ㆍ증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준ㆍ방법ㆍ절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다. 제78조【결정․경정】① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각 호의 1에 의한다.
2. 증여세: 법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 6개월
(3) 감정평가에 관한 규칙 제7조【개별물건기준 원칙 등】① 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다.
② 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.
③ 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.
④ 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.
(1) 처분청이 제시한 심리자료의 주요내용은 다음과 같다. (가) 청구인들은 쟁점부동산을 부친인 CCC으로부터 증여받은 후 아래 <표1>과 같이 증여세를 신고하였다. <표1> OOO (나) 감정평가법인들은 쟁점부동산에 대해 처분청 공무원과 현장조사를 거쳐 아래 <표2> 및 <표3>과 같이 감정평가를 하였다. <표2> OOO <표3> 감정평가법인들의 쟁점부동산 감정평가 OOO (다) OOO는 평가기준일과 감정가액의 가격산정기준일 사이에 토지의 형질변경 및 건축물의 증·개축 사실이 없는 등 재산 현황 및 이용 상황의 동일성을 유지하고 있고, 인근 지역에 도로나 인접 편의시설의 개설이나 폐쇄 등 가격변동에 직접적인 영향을 미칠만한 주위 환경의 변화가 없다고 심의를 하였는바, 아래 <표4>와 같이 2019년 12월∼2020년 5월 사이 OOO 자치구의 지가변동률과도 큰 차이가 없다. <표4> 월별 지역별 지가변동률
(2) 청구인들이 제시한 주요 논거 및 제시자료는 다음과 같다. (가) 쟁점부동산의 경우 토지가격이 OOO%이고 건물가격이 OOO%이다. OOO 내 인근 지역 105m 지점에 위치한 전 OOO(신축 전 건물명칭) 부지(OOO) OOO이 재개발되어 연면적 OOO의 최대 규모의 지식산업센터 및 쇼핑몰(OOO)이 2017년 10월 착공 후 2020년 6월 준공되어 쟁점부동산OOO과 주변 지가 상승에 엄청난 영향을 끼치고 있으며 가격변동의 특별한 사정의 원인 중 일부이다. (나) 증여재산의 가액에 대한 입증책임은 과세관청에게 있으므로 과세관청이 “증여 당시가 아닌 어느 시점의 가액을 가지고 증여 당시의 시가와 같다”고 주장하려면 그 시점과 증여 당시와의 사이에 시가의 변동이 없었던 점을 적극적으로 입증하여야 함(대법원 1997.7.22.선고 96누18038 판결 참조)에도 불구하고 처분청이 아무런 입증 없이 가격변동의 특별한 사정이 없다고 한 것은 위법하다(조심 2017중4929 2017.12.29. 등 참조). (다) OOO는 지역특성이 주거지역, 상업지역 및 공업지역으로 용도지역이 구분되어 있고 쟁점부동산은 공업지역에 속해 있으므로 OOO 공업지역의 지가변동률을 보아야 하며, 아래 <표5>와 같이 OOO 공업지역의 2020년 1월부터 5월까지의 지가변동 누계는 OOO%로서 같은 기간 OOO 공업지역 누계 OOO%의 OOO배, OOO 전 지역 누계 OOO%의 OOO배 수준의 높은 변동이 있었다. <표5> OOO 용도지역별 지가변동률(%) OOO 또한 처분청에서 직접 감정평가한 2020.1.22.부터 2020.4.23.까지의 지가변동률이 OOO%라고 표시된 감정평가서를 작성하여 청구인들에게 직접 제출한 것과 같이 3개월간의 지가변동률이 전국 최고의 엄청난 가격 변동의 특별한 사정이 있음이 명확하므로 OOO의 심의 대상이 아니며 처분청이 OOO의를 통하여 시가를 결정한 것은 위법하므로 증여세 부과결정은 취소되어야 한다. (라) 쟁점부동산의 지가변동률(OOO%)을 적용한 감정평가액은 아래 <표6>과 같다. <표6> 쟁점부동산의 지가변동률(OOO%) 적용한 감정평가액 OOO (마) 쟁점부동산의 OOO가 <그림1>의 쟁점부동산의 평면도와 같이 (T형) 모양으로 붙어있으면서 OOO 토지는 도로에 접한 남측이 15m 폭의 도로에 접하여 진출입이 용이하나 OOO배가 넘는 큰 면적인 OOO 토지는 서측 도로폭이 좁은 10m도로에 접하여 있어 효율성이나 근접성이 크게 떨어지는바 현실적으로 매매시세에 큰 영향을 미치게 되므로 2개 필지의 토지가 개별적으로 평가되어야 하며, 만약 일괄 평가하는 경우에도 면적이 넓은 면적의 토지(OOO)를 기준으로 평가되어야 하는데 좁은 면적의 토지(OOO)를 기준으로 평가되었다. 이와 같이 토지의 개별적인 특성이 잘못 반영되었다. <그림1> 쟁점부동산의 평면도 OOO (바) 비교표준지와 비교에 있어서도 토지의 개별특성이 제대로 반영되지 않았다. 비교표준지인 OOO의 토지는 정방형의 토지로서 주 출입 방향이 도로 폭 15m에 접하여 있고 도로의 모서리를 끼고 있는 토지이지만 쟁점부동산은 OOO개의 서로 다른 위치 특성을 갖고 있고 도로의 모서리도 없는 기형적인 토지임에도 비준율이 OOO과 OOO인 것은 과다하다. 공인중개소 OOO곳에 문의한 평균치는 OOO 정도가 적당하다고 서면으로 각각 아래 <표7>과 같이 평가하고 있다. <표7> 공인중개소 OOO곳의 쟁점부동산 비준율 평가 OOO (사) 쟁점부동산은 건물이 별로 없고 노후 되어서 토지가격이 전체 부동산의 OOO%이므로 현장조사가 없더라도 탁상감정평가에 어려움이 없고 정확하므로, 조사청에서 실시한 당일치기 감정평가가 적정하고 공정하다고 한다면 청구인들이 OOO에 등록되어 있는 OOO개 평가기관에 의뢰하여 받은 탁상감정 결과도 정확하다고 할 수 있을 것이다. 청구인들이 OOO에 등록된 OOO개의 감정기관에 직접 감정평가를 의뢰하여 감정한 금액과 처분청에서 평가한 OOO개의 감정평가기관의 금액 즉 총 OOO개의 감정평가기관의 평균금액으로 시가를 결정하여야 한다. <표8> OOO개 감정평가기관의 쟁점부동산 탁상감정 결과 OOO
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 가격산정기준일을 증여일(2020.1.22.)이 아닌 2020.4.23.로 하여 평가한 쟁점감정가액을 증여재산가액으로 산정하는 것과 쟁점감정가액이 쟁점감정평가법인들의 담합 등으로 이 건 과세처분이 부당하다고 주장하나, 상증법 제60조 제1항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일(가격산정기준일 등)이 평가기준일 전후 6개월(증여의 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월) 이내에 속하거나 평가기준일 전 2년 이내의 기간 및 평가기준일 이후부터 가격산정기준일 등까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 OOO 심의를 거쳐 감정가액의 평균액을 시가로 보도록 규정 하고 있는바, 납세자 또는 과세관청이 상증법 시행령 제49조 제1항에 따른 평가기간 다음날을 가격산정기준일로 하고 감정가액 평가서 작성일을 동 시행령 제78조 제1항에 따른 법정결정기한 전까지로 하여 감정평가한 가액이 있는 경우 그 감정가액은 OOO의 심의대상에 해당되는 것OOO인 점, 청구인들이 제시한 쟁점부동산 소재지의 지가변동률이 전국 공업지역 지가 변동률에 비해 큰 사실만으로는 가격변동의 특별한 사정이 있다고 인정하기 어려워 보이는 점, 쟁점감정평가액은 2019.2.12. 대통령령 제29533호로 개정된 상증법 시행령 제49조 제1항에 따라 가격산정기준일 및 감정가액평가서 작성일 모두 증여세 법정결정기한 내에 있는 매매 등 가액이고, OOO는 증여일(2020.1.22.)과 가격산정기준일(2020.4.23.) 간에 가격변동에 특별한 요인이 없다고 결정한 점, 쟁점감정가액이 쟁점감정평가법인들의 담합에 의하여 결정되는 등 시가로 보기에 적합하지 않은 것으로 볼 만한 객관적인 증빙자료가 없는 점 등에 비추어 위와 같은 청구인들의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.