처분청이 쟁점금액을 쟁점국외부동산 양도를 위해 직접 지출된 비용이 아닌 것으로 보아 필요경비 불산입하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
처분청이 쟁점금액을 쟁점국외부동산 양도를 위해 직접 지출된 비용이 아닌 것으로 보아 필요경비 불산입하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점국외부동산 양도시 OOO(이하 “OOO”라고 한다)에게 지급한 금액 OOO달러(이하 “쟁점금액”이라 한다)는 중개수수료이므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다. (가) 처분청은 OOO가 청구인에게 보내 이메일에서 OOO commission agreement에 따라 OOO 이하 “달러”라고 한다)를 지급할 것을 요청하면서, OOO%에 해당하는 OOO달러는 쟁점국외부동산의 관리와 관련된 비용이므로 부동산의 관리와 관련된 비용은 소개비에 해당하지 않으므로 이를 필요경비로 공제할 수 없다는 의견이나, OOO는 쟁점국외부동산의 관리인이 아니라 매매를 중개한 브로커이고, 처분청은 management 및 administration fee를 관리비로 해석하였으나, 이는 OOO가 쟁점국외부동산의 취득 및 양도에 결정적 역할을 하고 거래를 성사시켰는데도 불구하고 자기의 노력에 비하여 OOO%의 중개수수료는 너무 적다고 주장하면서 추가로 OOO%의 소개비를 받고자 만든 용어에 불과하고, OOO 중개법상 OOO% 소개비가 과다하다고 보아 관리비 명목으로 OOO%를 추가하여 결국 OOO%의 소개비를 받아간 것이다. 또한 통상적으로 부동산 관리비는 부동산관리사무소에서 실제 소요된 비용에 근거하여 그 구체적 사용 내역이 관리비 명세서 등에 나타나야 하는 것이므로 양도가액의 OOO%라는 정액으로 책정될 수는 없는 것이므로 처분청이 이를 관리비로 본 것은 부당하다. (나) 처분청은 청구인이 OOO에게 지급한 쟁점금액이 사업과 관련한 채권 채무관계로 인한 지급액인지, 소개비인지 여부를 확인할 증거가 없으므로 이를 소개비로 볼 수 없다는 의견이나, 처분청이 청구인이 OOO에게 지급한 OOO%의 금액 중 OOO%는 관리비로, 나머지 OOO%는 커미션으로 본 것은 쟁점금액을 채권·채무인지 소개비인지 확인할 수 없다고 한 것과 배치되는 것이고, 청구인이 OOO와 주고받은 이메일 내용을 보면 채권·채무의 변제라는 내용이 없고, 단지 쟁점국외부동산에 대한 관리 노력에 대한 대가와 commission이라는 용어만 있을 뿐이다. 또한 처분청은 소개비는 취득가액을 기준으로 산정되어야 하나, 양도시기 및 양도가액이 정해지지 않은 상태에서 양도가액을 기준으로 소개비를 받기로 하는 것은 일반적인 중개비용 계약으로 볼 수 없다는 의견이나, 취득가액을 기준으로 소개비를 계산하여야 한다는 논리는 취득시점과 양도시점에서 별도로 소개비를 계산하여야 할 경우에는 맞을 수 있지만, 이 건과 같이 취득시 별도로 소개비 계산을 하지 않았을 경우에는 적용될 수 없는 것이고, 이 건의 경우 취득·양도 소개비를 한꺼번에 계산한 경우이므로 소개비가 실제 지출되었으면 그 계산방식에 상관없이 실제 지급한 금액을 소개비로 인정하는 것이 실질과세의 원칙에 부합되는 것이다. 따라서 청구인이 OOO에게 지급한 OOO%의 금액은 명목상 관리비가 포함되어 있는 비용이나 실질은 소개비에 해당하고, 관리비라는 것도 일반적인 관리비가 아니라 쟁점국외부동산을 취득하고 양도하는데 따른 중개인 역할의 대가이므로 이를 양도비에 포함되는 것으로 보아야 한다.
(2) 쟁점국외부동산의 취득가액 계산시 적용되는 환율은 취득당시가 아닌 양도당시 환율이 적용되어야 한다. 청구인은 쟁점국외부동산 취득자금을 국내에서 OOO로 송금한 사실이 없고, OOO 현지 금융기관으로부터 대출을 받아 마련한 자금인 OOO달러로 쟁점국외부동산을 취득한 것이므로 취득 당시 환율을 적용하여 취득가액을 산정한 것은 부당하고, 취득가액을 양도 당시인 2013.9.5.자 기준환율 OOO을 적용한 OOO원으로 하여 이 건 양도소득세를 경정하여야 한다.
(1) 양도소득의 필요경비인 소개비는 그 지출에 관한 증명서류에 의하여 확인되어야 하고, 사실관계를 증명할 근거자료가 없는 지출금액은 필요경비로 인정할 수 없는 것인바, 청구인이 필요경비라고 주장하는 쟁점금액은 OOO에게 지급하였다는 사실 이외 실제 소개비로 지출되었다는 구체적인 사실관계를 증명할 근거자료가 없는 점에서 이를 필요경비로 볼 수 없다. (가) 청구인이 쟁점국외부동산 양도시 OOO 거주자인 OOO에게 지급하였다는 금액은 수취인이 OOO로 기재된 OOO은행이 발행한 수표 사본이 있을 뿐 중개계약서 등 객관적인 증빙자료에 의하여 이를 쟁점국외부동산의 소개비 명목으로 지급하였다는 사실이 입증되지 아니하여 쟁점금액이 사업과 관련한 채권 채무관계로 인한 지급액인지, 소개비인지 여부를 확인할 수 없다. (나) 청구인은 과세전적부심사청구시 쟁점국외부동산의 실소유자는 OOO라고 주장하였다가 이 건 심판청구시에는 OOO에게 지급한 금액은 알선 수수료로 OOO는 쟁점국외부동산의 취득을 권유한 자라고 주장하는 등 신뢰할 수 없는 태도를 보이고 있고, 이의신청시 양도 관련 법무비용을 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하면서 제출한 ‘Completion Account’에 쟁점금액이 기재되어 있었음에도 불구하고 이를 필요경비에 포함하여야 한다고 주장하지 않았다가 이 건 심판청구시 이를 소개비라고 주장하는 것은 신뢰할 수 없는 것이다. (다) 청구인은 부동산중개회사인 OOO에 양도중개커미션으로 OOO달러를 지급한 것이 확인되고, 이는 양도가액 OOO달러의 OOO%에 해당되는 반면, 청구인이 OOO에게 소개비 명목으로 지급하였다고 주장하는 금액인 OOO는 취득가액 OOO달러의 OOO%에 해당되는 것으로서 양도중개커미션 대비 과다한 금액으로 보인다. (라) 청구인이 2021.7.15. 제출한 항변서에서 OOO에게 지급한 쟁점금액이 소개비라고 주장하면서 제출한 OOO의 2013.8.23.자 e-mail에 의하면, OOO는 청구인에게 OOO commission agreement에 따라 OOO달러를 지급할 것을 요청하면서 OOO%에 해당하는 OOO달러를 쟁점국외부동산의 관리와 관련된 비용으로 설명하고 있고, 이와 같은 부동산 관리비용은 소득세법 시행령 제163조 에서 규정하는 양도비용에 해당하지 않아 이를 필요경비로 공제할 수 없는 것이며, e-mail에서 언급된 commission agreement의 내용을 확인할 수 있는 자료를 제출하지 않아 이를 소개비에 해당하는 것으로 볼 근거가 없다. 또한 부동산거래 소개비는 거래가액을 기준으로 계산하는 것이 일반적인 것임에도 불구하고 양도시기 및 가액이 정해지지 않은 상태에서 양도가액을 기준으로 취득ㆍ양도소개비를 정한 것은 경험칙에 비추어 납득하기 어렵고, 청구인은 금융증빙 외에 소개비임을 확인할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 취득 관련 소개비로 지급한 금액이 양도 중개커미션에 비하여 과다하고, 세무조사시 OOO가 쟁점국외부동산의 실소유자라고 주장하는 등 청구인의 주장에 일관성이 없는 점 등을 종합하여 고려하면 쟁점금액이 소개비에 해당하므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장은 근거가 없다. (2) 소득세법 시행령 제178조의5 에 의하면 국외자산의 양도차익을 계산함에 있어 외화환산은 양도가액 및 필요경비를 수령하거나 지출한 날 현재 기준환율 또는 재정환율에 의하여 계산하는 것인바, 청구인이 제출한 OOO은행의 모기지론 계약서에 의하면 대출금액은 OOO달러이고, 잔액 OOO달러는 수표로 지급된 사실이 수표 사본 등으로 확인되므로 수표로 지급한 OOO달러는 실제 지급한 날의 기준환율로 계산하고, OOO은행의 모기지론에 의해 지급된 금액은 청구인이 지급일자를 확인할 수 있는 금융자료를 제출하지 않아 쟁점국외부동산의 취득일자(2009.7.2.) 기준환율인 OOO를 적용하여 취득가액을 산정한 것은 정당하다.
① 쟁점금액을 양도소득의 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
② 쟁점국외부동산의 취득가액 계산시 적용되는 환율은 양도당시 환율로 계산하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 소득세법(2014.1.1. 법률 제12169호로 일부개정되기 전의 것) 제118조의4【양도소득의 필요경비 계산】① 국외자산의 양도에 대한 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 필요경비는 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
해당 자산의 취득에 든 실지거래가액. 다만, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 양도자산이 소재하는 국가의 취득 당시의 현황을 반영한 시가에 따르되, 시가를 산정하기 어려울 때에는 그 자산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 취득가액을 산정한다.
2. 대통령령으로 정하는 자본적지출액
② 제1항에 따른 양도차익의 외화 환산, 취득에 드는 실지거래가액, 시가의 산정 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령(2013.8.29. 대통령령 제24697호로 일부개정된 것) 제163조【양도자산의 필요경비】⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
(1) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점국외부동산 취득가액 산정내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 취득가액 산정내역 OOO (나) 처분청은 청구인이 쟁점국외부동산과 관련하여 인지세, 변호사 법률비용 등 취득부대비용 OOO달러(OOO원)와 양도중개커미션, 변호사비용 등 양도비 OOO달러(OOO원)를 아래 <표2>와 같이 필요경비로 인정하여 아래 <표3>과 같이 이 건 양도소득세 부과처분을 하였다. <표2> 필요경비 인정 내역 OOO <표3> 양도소득세 부과처분 내역 OOO (다) OOO 등록사항에 의하면, 청구인은 쟁점국외부동산을 2009.7.2.(등록일 2009.8.14.) OOO로부터 취득하여 2013.9.5.(등록일 2013.9.17.) OOO에게 양도한 것으로 나타난다.
(2) 청구인이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 OOO에게 OOO달러를 지급한 증빙자료로 이와 같은 내용이 기재된 쟁점국외부동산 매매완료계산서(Completion Account)를 제출하였고, 위 금액을 지급한 증빙으로 청구인이 지급받는자를 OOO로 하여 2013.9.5.자로 발행한 OOO를 제시하였다. (나) 청구인OOO이 2013.8.23. OOO로부터 받은 이메일 OOO에 의하면, “청구인과 OOO 간 수수료 약정(Commission Agreement)에 따라 지급하여야 할 금액은 합계 OOO달러이고, 쟁점국외부동산을 관리하여 온 비용(the management & admin fee)을 2006년 12월부터 2013년 8월까지 80개월 동안 월 OOO달러로 산정하는 경우 청구인이 OOO에게 지급하여야 할 관리비용은 OOO달러로서 이는 수수료 OOO%에 해당하는 OOO달러보다 크다.”라고 한 것이 나타난다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점국외부동산의 OOO 현지 중개인인 OOO에게 수수료로 지급한 쟁점금액이 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하나, 청구인이 OOO 토지거래법에 따라 등록한 쟁점국외부동산 취득일은 2009.7.2.인바, 취득일로부터 4년여 지난 2013.9.5.에 지급한 쟁점금액을 부동산 취득을 중개한 대가로 지급한 것으로 보기 어려운 점, 청구인이 2013.9.5.자로 쟁점국외부동산을 양도하면서 부동산중개회사인 OOO에 중개커미션으로 지급한 OOO달러는 양도가액의 OOO%인 반면, 청구인이 OOO에게 쟁점국외부동산 소개비 명목으로 지급하였다고 주장하는 OOO달러는 취득가액 OOO달러의 OOO%로서 부동산중개회사에 지급한 중개커미션에 비하여 과다한 것으로 보이는 점, 청구인과 OOO 간 2013.8.23.자 이메일에 의하면, OOO는 청구인의 쟁점국외부동산 보유기간을 공부상 쟁점국외부동산 취득일인 2009.7.2.보다 앞선 2006년 12월부터 기산하면서 양도일인 2013년 8월까지 80개월 간의 관리비용(management fee) OOO달러 상당금액은 쟁점국외부동산 양도금액의 OOO%보다 많은 금액이라고 한 점 등을 종합하여 고려하면 처분청이 쟁점금액을 쟁점국외부동산 양도를 위해 직접 지출된 비용이 아닌 것으로 보아 필요경비 불산입하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점국외부동산 취득자금은 OOO 현지에서 조달한 것이므로 취득가액 및 양도가액 모두 양도 당시 환율을 적용하여야 한다고 주장하나, 소득세법제118조의4에서 국외자산의 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 실지거래가액을 말하는 것이며, 양도차익의 외화환산 등은 같은 법 시행령 제178조의5 제1항에 따라 양도가액 및 필요경비를 수령하거나 지출한 날 현재외국환거래법에 의한 기준환율 또는 재정환율에 의하여 계산하는 것인바, 처분청이 쟁점국외부동산 취득대금 중 수표로 지급한 금액은 실제 지급한 날의 기준환율로 계산하고, OOO은행의 모기지론을 받아 지급한 금액은 쟁점국외부동산의 취득한 날 현재 기준환율을 적용하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.