청구인이 쟁점아파트를 취득하면서 지급한 취득자금의 대부분은 모친인 AAA로부터 받은 것으로 나타나는 점, 청구인은 쟁점임대보증금이 시세에 비해 과도함을 인정하고 계약일로부터 1년 후에 임대보증금을 시세와 비슷한 수준인 000원을 삭감한 000원으로 하여 모친과 계약을 변경하였다고 주장하나, 이는 일반적인 임대차거래 관계로 보기는 어려운 점 등에 비추어 처분청에서 청구인이 쟁점임대보증금을 AAA으로부터 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인이 쟁점아파트 취득시 모친에게 임대해주면서 받은 쟁점임대보증금 중 OOO원은 현금수증을 인정하나, 일반적인 전세계약금 범주에 포함되는 OOO원은 증여재산이 아닌 특수관계자간의 채권채무에 따른 금액이다. (가) 청구인은 처음 겪는 세무조사라 당황하고 위축된 상태에서 소명자료를 제출하게 됨에 따라 확정일자를 받은 쟁점아파트 전세계약서 기준으로 임대보증금을 소명할 수밖에 없었고, 조사청에서는 전세보증금에 대하여 청구인의 소명내용 전체를 부인하고 전부 증여로 보아 과세하였으나, 이는 부당하다. (나) 부동산을 제3자로부터 매매 취득하면서 취득자의 자금사정에 따라 기존의 전세입주자가 있는 경우에는 전세입자의 전세보증금을 떠안는 조건으로 잔금을 대체하거나, 새로운 세입자를 구하여 이들로부터 전세보증금을 받아 매도자에게 잔금을 지급하여 취득하는 것은 일반적이고 통상적인 거래로서, 그 세입자가 직계존비속 등인지를 불문하고 민법상 계약자유의 원칙에 따라 그 누구와도 전세 또는 임대차계약을 체결할 수 있는 것이다. (다) 부동산 소유주가 전세보증금을 실제로 수수하였다면 해당 부동산을 사용할 수 있도록 세입자에게 인도하여야 하고, 향후 전세만기가 되어 세입자로부터 해당 부동산을 돌려받을 때에는 세입자에게 보증금을 돌려 주어야할 의무가 있으므로 그 전세보증금은 세입자에 대한 채무라고 할 것이다. (라) 청구인의 어머니 AAA은 부부 공동소유의 OOO아파트를 임대차하면서 수령한 자금 OOO원으로 쟁점임대보증금을 마련하였고, 2020.4.2. 쟁점아파트로 이사하고 확정일자를 받았으며, 청구인은 이 자금을 2020.3.30. 쟁점아파트 잔금으로 양도인인 BBB에게 지급하였는바, 청구인이 잔금으로 지급한 OOO원은 쟁점아파트 매입당시 같은 단지내에 거래된 일반적인 전세계약금의 범주에 포함되는 금액이라고 할 것이다. (마) 청구인과 모친의 쟁점아파트 전세계약서는 확정일자를 받은 계약서로 과세자료의 제출 및 관리에 관한 법률에 따른 과세자료로 활용되는 것으로서, 조세를 회피할 방법이 없는 공개된 채권 채무를 앞으로 일어나지 않을 가공된 채무로 예단하여 증여세를 일방적으로 과세한 이 건 처분은 부당하다고 할 것이다.
(2) 청구인은 다음과 같은 추가 항변서를 제출하였다. (가) 처분청은 청구인이 쟁점아파트에 거주하고 있다고 판단하였으나, 청구인의 직장 셔틀버스 탑승기록(OOO 탑승)과 쟁점아파트의 입주자 명부 등을 확인하면 청구인이 쟁점아파트에 부모와 함께 거주하였다고 판단한 처분청의 의견은 사실과 다름을 확인할 수 있다. (나) 쟁점아파트의 매매대금은 청구인 본인 자금 OOO원, 청구인 명의의 신용대출 차입금 OOO원, 제3자(CCC)로부터의 차입금 OOO원, 어머니로부터의 현금수증 인정금액 OOO원 등 총 OOO원으로 이는 쟁점아파트 거래금액의 40.8%를 차지하고 있고, 모친으로부터 받은 임대보증금과 수증받은 것으로 인정한 금액 등은 모두 향후 상환할 예정인바, 이에 대하여는 상속세 및 증여세법 시행령 제34조 제1항 제3호 에 따라 증여세 과세대상 금액에서 제외하여야 한다.
(1) 청구인은 2018년 12월에 입사(OOO)하여 2019년 근로소득금액은 OOO원에 불과하여 쟁점아파트를 취득할 만한 자금력을 갖추지 않았고, 쟁점아파트의 취득금액 중 모친인 AAA으로부터 입금받은 금액이 OOO원으로 87%에 달하며, 본인자금은 OOO원으로 4%에 불과한 것으로 확인된다.
(2) 청구인이 2020.2.5. AAA과 계약한 쟁점임대보증금은 계약일 전후 동일단지 동일평형 시세(OOO원, 국토부 실거래가 조회)에 비하여 현저히 높은 가액인 것으로 확인되고, 청구인의 부모는 전주소지 임대보증금 OOO원과 금융기관 차입금 OOO원으로 새로운 전세를 구할 수 있음에도 불구하고 청구인 명의로 쟁점아파트를 취득하게 하면서 청구인의 소득 및 차입금, 현금수증(과세미달) 등을 감안하고도 부족한 금액을 보증금으로 하여 시세보다 높게 임의로 정한 쟁점임대보증금으로 계약한 것으로 판단된다.
(3) 청구인은 쟁점임대보증금이 시세를 반영한 적정한 금액이라고 조사 당시 주장하였으나, 심판청구 시에는 당초의 진술을 번복하여 AAA으로부터 차입하였다고 주장하였던 OOO원은 현금수증을 인정하면서, 쟁점아파트 동일평형 동일단지 전세시세를 고려하여 쟁점임대보증금 중 쟁점아파트 매매잔금에 해당하는 OOO원이 일반적인 임대보증금의 범주에 포함되는 가액이라 하여 이를 정상적인 임대보증금으로 인정해 달라고 주장하고 있으나, 임대차계약에 대하여 청구인이 임의로 구분한 일부 금액만을 임대보증금으로 인정할 수 없는 것이며, 쟁점임대보증금의 임대차계약은 주택의 취득자금을 만들기 위한 일련의 과정에서 이루어진 것으로, 계약당시 시세를 반영하고 있지 않는 등 경제적인 합리성이 결여되어 있으므로 사인간에 일반적으로 인정될 수 있는 임대차계약이 아니라고 할 것이다.
(4) 청구인은 2019.2.7. OOO에 전입신고 후 주중에는 OOO에서 출퇴근 하고 주말에는 쟁점아파트에서 거주하고 있다고 주장하였으나, 당초 세무조사 사전통지서가 전입주소지로 발송되었다가 반송되어 청구인의 요청으로 쟁점아파트로 재발송한 사실이 있으며, 세무조사 결과통지서도 수차례 반송된 후 쟁점아파트에 송달된 것으로 확인되는바, 청구인은 OOO에 실거주하고 있는 정황이 거의 없고 청구인의 직장 위치(OOO) 상으로도 쟁점아파트에서 거주할 개연성이 크다고 할 것이다.
(5) 청구인과 AAA의 임대차 계약은 통상적인 임대차계약과 달리 임대보증금이 쟁점아파트 중도금과 잔금 날짜에 맞춰 지급되어 일반적인 계약과는 차이가 있는 등 청구인의 부모는 쟁점아파트를 취득할 자금능력이 거의 없는 청구인에게 계약금을 증여하여 매매계약을 체결하도록 한 뒤, 조세부담을 줄일 수 있는 거래형식(임대차계약, 금전소비대차계약 등)을 임의로 만들어 부족한 자금을 청구인에게 증여한 것으로 판단되므로 이 건 증여세 과세처분은 타당하다.
(1) 상속세 및 증여세법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6. “증여”란 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등과 관계없이 직접 또는 간접적인 방법으로 타인에게 무상으로 유형ㆍ무형의 재산 또는 이익을 이전(移轉)(현저히 낮은 대가를 받고 이전하는 경우를 포함한다)하거나 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말한다. 다만, 유증, 사인증여, 유언대용신탁 및 수익자연속신탁은 제외한다. 제4조(증여세 과세대상) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증여재산에 대해서는 이 법에 따라 증여세를 부과한다.
1. 무상으로 이전받은 재산 또는 이익 제45조(재산 취득자금 등의 증여 추정) ① 재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그 재산을 취득한 때에 그 재산의 취득자금을 그 재산 취득자가 증여받은 것으로 추정하여 이를 그 재산 취득자의 증여재산가액으로 한다.
② 채무자의 직업, 연령, 소득, 재산 상태 등으로 볼 때 채무를 자력으로 상환(일부 상환을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그 채무를 상환한 때에 그 상환자금을 그 채무자가 증여받은 것으로 추정하여 이를 그 채무자의 증여재산가액으로 한다.
③ 취득자금 또는 상환자금이 직업, 연령, 소득, 재산 상태 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 금액 이하인 경우와 취득자금 또는 상환자금의 출처에 관한 충분한 소명(疏明)이 있는 경우에는 제1항과 제2항을 적용하지 아니한다.
④ 금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률 제3조 에 따라 실명이 확인된 계좌 또는 외국의 관계 법령에 따라 이와 유사한 방법으로 실명이 확인된 계좌에 보유하고 있는 재산은 명의자가 그 재산을 취득한 것으로 추정하여 제1항을 적용한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제34조(재산 취득자금 등의 증여추정) ① 법 제45조 제1항 및 제2항에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호에 따라 입증된 금액의 합계액이 취득재산의 가액 또는 채무의 상환금액에 미달하는 경우를 말한다. 다만, 입증되지 아니하는 금액이 취득재산의 가액 또는 채무의 상환금액의 100분의 20에 상당하는 금액과 2억원중 적은 금액에 미달하는 경우를 제외한다.
1. 신고하였거나 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)받은 소득금액
2. 신고하였거나 과세받은 상속 또는 수증재산의 가액
3. 재산을 처분한 대가로 받은 금전이나 부채를 부담하고 받은 금전으로 당해 재산의 취득 또는 당해 채무의 상환에 직접 사용한 금액
② 법 제45조 제3항에서 “대통령령으로 정하는 금액”이란 재산취득일 전 또는 채무상환일 전 10년 이내에 해당 재산 취득자금 또는 해당 채무 상환자금의 합계액이 5천만원 이상으로서 연령ㆍ직업ㆍ재산상태ㆍ사회경제적 지위 등을 고려하여 국세청장이 정하는 금액을 말한다.
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인과 청구인의 어머니 AAA의 쟁점아파트의 취득 및 임대차계약 관계는 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점아파트 취득 및 임대차계약 관계 OOO (나) 청구인은 군 제대 후 2018년 12월에 OOO에 입사하였고, 2019년에 근로소득금액 OOO원이 발생한 것으로 나타나며, 쟁점아파트 취득자금에 대하여 소명한 내역(조사당시/심판청구시)은 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점아파트 취득자금 원천 소명내역 (단위: 백만원) OOO (다) 쟁점아파트의 매매계약일 전후 유사 매매사례가액과 전세 시세는 아래 <표3>․<표4>와 같다. <표3> 매매계약일 전후 유사 매매사례가액 (단위: 백만원, ㎡) OOO <표4> 쟁점아파트 임대차계약일 전후 전세가액 (단위: 백만원, ㎡) OOO * 최고층: 101동 17층, 102동 16층, 103동 14층 (라) 청구인은 수증금액(OOO원)을 제외한 OOO원으로 모친과 쟁점아파트의 전세를 재계약하였다고 주장하면서, 2021.3.30.(확정일자: 2021.6.16.)자의 전세계약서를 추가 제출하였다. (마) 청구인은 2019.2.7. OOO에 전입신고 후 주중에는 OOO주택에서 출퇴근하고 주말에는 쟁점아파트에서 거주하고 있다고 주장하였고, 위 OOO 주택은 남동생 DDD이 학교 근처 거주를 목적으로 2018.7.26. 임대차계약을 체결한 것으로 확인된다. (바) 청구인 가족의 전입신고 이력은 아래 <표5>와 같고, 청구인의 부모와 동생 2명은 2020.4.2.부터 쟁점아파트에 전입신고 후 거주하고 있는 것으로 확인된다. <표5> 청구인 가족 전입신고 이력 OOO (사) 청구인의 부모는 아래 <표6>과 같이 현재 아파트 1채와 상가 1채를 공동명의로 보유하고 있는 것으로 확인된다. <표6> 청구인 부모의 부동산 보유 이력 (단위: 백만원, ㎡) OOO (아) 이 건 조사 당시 청구인과 AAA의 문답내용(일부)은 다음과 같다. <청구인과 AAA의 문답내용(일부)> OOO
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점임대보증금을 모친인 AAA으로부터 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세한 처분이 부당하다고 주장하나, 청구인이 쟁점아파트를 취득하면서 지급한 취득자금의 대부분은 모친인 AAA으로부터 받은 것으로 나타나는 점, 청구인은 부모님과 쟁점아파트에 거주하는 것이 아니라 별도의 독립세대를 이루고 있다고 주장하나, 당초 세무조사 사전통지서가 전입주소지로 발송되었다가 반송되어 쟁점아파트로 재발송한 사실이 있으며, 세무조사 결과통지서도 수차례 반송된 후 쟁점아파트에 송달된 것으로 확인되므로 청구인이 OOO에 실거주하고 있다는 주장을 신뢰하기 어려운 점, 청구인은 쟁점임대보증금이 시세에 비해 과도함을 인정하고 계약일로부터 1년 후에 임대보증금을 시세와 비슷한 수준인 OOO원을 삭감한 OOO원으로 하여 모친과 계약을 변경하였다고 주장하나, 이는 일반적인 임대차거래 관계로 보기는 어려운 점 등에 비추어 처분청에서 청구인이 쟁점임대보증금을 AAA으로부터 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.