처분청이 현장확인한 내용 등에 의하면 쟁점오피스텔은 주거용으로 사용하기에 적합하도록 바닥난방시설, 주방시설, 개별 욕실 등을 갖추고 있었고, 쟁점오피스텔 임차인의 직원이 쟁점오피스텔을 배타적으로 사용하면서 그 곳에 침대와 책상 등을 두고 사실상 주거용으로 사용하던 사실 등이 확인되므로 쟁점오피스텔은 공부상 용도와 달리 주거용으로 사용된 소득세법상 주택에 해당하는 것으로 봄이 타당
처분청이 현장확인한 내용 등에 의하면 쟁점오피스텔은 주거용으로 사용하기에 적합하도록 바닥난방시설, 주방시설, 개별 욕실 등을 갖추고 있었고, 쟁점오피스텔 임차인의 직원이 쟁점오피스텔을 배타적으로 사용하면서 그 곳에 침대와 책상 등을 두고 사실상 주거용으로 사용하던 사실 등이 확인되므로 쟁점오피스텔은 공부상 용도와 달리 주거용으로 사용된 소득세법상 주택에 해당하는 것으로 봄이 타당
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점주택의 양도에 대해 2017.9.19. 대통령령 제28293호로 개정되기 전의 소득세법 시행령제154조 제1항(이하 “개정전규정”이라 한다)이 적용되 며, 2년의 보유요건을 충족하므로 1세대 1주택 비과세 대상에 해당한다. 정부는 2017.8.2. 부동산대책을 발표하여 1세대 1주택 비과세요건에 2년의 보유기간 외에 2년의 거주요건을 추가하는 것으로 2017.9.19. 대통령령 제28293호로 소득세법 시행령 제154조 제1항 을 개정(이하 개정된 대통령령을 “개정령”, 개정된 규정을 “개정규정”이라 한다)하였으나, 청구인은 개정규정 시행 전 2017.9.1. 쟁점주택을 취득하였고, 동 주택 취득당시 무주택이었으므로 동 주택은 개정전규정에 따라 2년의 보유요건만 충족하면 1세대 1주택 비과세 대상에 해당한다.
(2) 쟁점오피스텔은 공부상·사실상 업무용 건축물이므로 이를 주택수에 산입하여 쟁점주택에 대해 1세대 2주택의 중과세를 적용함은 부당하다. 주택이란 건축물대장, 등기부 등 공부상의 용도구분에 관계없이 상시 주거의 목적을 위하여 사용되는 건축물을 말하는 것으로, 건축물을 주거용으로 사용하는지 여부는 사실에 근거하여 판단하여야 하며, 업무에 종사하는 자가 일시 주거용으로 사용하는 경우는 주택으로 볼 수 없다 할 것이다. 쟁점오피스텔은 16층 건물 중 관리사무소가 소재한 2층에 위치하는 물건으로, 청구인은 이를 일반사업장으로 임대할 목적으로 취득한 후 AAA(주)에 임대하고 세금계산서를 발행하였으며, 그에 대한 부가가치세도 정상적으로 신고·납부하였다. 쟁점오피스텔은 건축법상으로는 업무용시설로 분류되고, 민간임대주택에 관한 특별법 시행령제2조의2에 따라 의무적으로 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 등을 갖추었을 뿐, 청구인이 주택으로 사용하기 위해 해당 시설을 임의로 설치한 것이 아니다. 청구인은 쟁점오피스텔을 거주용으로 사용하기 위해 추가로 시설물을 설치하거나 그 곳에 전입신고를 한 사실 없이 이를 분양받은 그대로 사업자에게 업무용으로 임대하였는데, 임차인의 사용인이 일시 거처로 사용하였던 것으로, 임차인의 사용현황은 청구인의 의사결정영역을 벗어난 것임에도 임차인의 사용현황을 이유로 쟁점오피스텔을 주택으로 판단함은 부당하다.
(1) 쟁점주택의 양도는 개정규정 적용대상이고, 2년 거주요건을 충족하지 못하므로 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하지 아니한다. 개정령 부칙 제2조에 의하면 개정규정은 “이 영 시행(2017.9.19.) 이후 양도하는 분”부터 적용되고(제1항), “2017.8.2. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사 실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계 약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)”은 개정전 규정이 적용된다 (제2항 제2호). 청구인은 개정규정이 시행(2017.9.19.)된 이후인 2019.10.15.에 쟁점주택을 양도하여 개정규정의 적용대상이 된다. 개정규정은 조정대상지역내 1세대 1주택 비과세 요건으로 보유기간 중 2년 이상의 거주기간을 두고 있으나 청구인은 쟁점주택에서 2년 이상 거주하지 아니하여 이를 충족하지 못한다. 개정령 부칙 제2조 제2항에서 개정전규정을 적용하는 예외를 두고 있고 개정전규정은 거주기간을 요건으로 두고 있지 아니하나, 개정전규정은 2017.8.2. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사 실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택으로서 해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계 약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우에만 한정하여 적용되는 것으로, 청구인은 2015.11.3. 쟁점주택을 매수하는 계약을 체결하고 계약금을 지급하였으나 그 계약 당시 다른 주택 을 소유하고 있었으므로 개정전규정을 적용받기 어렵다.
(2) 쟁점오피스텔은 임차인의 직원이 이를 상시 주거용으로 사용하고 있으므로 소득세법상 주택에 해당한다. 청구인은 쟁점오피스텔을 2017.6.9.에 취득하여 2017.7.3. OOO구청에 준주택(오피스텔) 단기임대사업자 등록을 하였다. 청구인은 2017.12.6. 쟁점오피스텔을 AAA(주)OOO사옥에 임대하고 AAA(주)에게 세금계산서를 발행하고 있으나, 임대계약의 임차인 대리인은 BBB이며, 임차보증금도 BBB이 부담하고 BBB에게 반환하도록 약정하였는데, 이에 대해 AAA(주)은 비연고지 발령 임직원 대상으로 해당 임직원이 보증금을 부담하고 회사가 월세를 지원하는 방식의 임차 사택이라고 회신하였다. 또한 처분청은 2020.5.21. 청구인 및 청구인의 세무대리인과 쟁점오피스텔에 방문하여 현 장 확인한바, 쟁점오피스텔은 씽크대·냉장고·전기쿡탑·세탁기·샤워시설 등이 기본적으로 갖추 어진 상태로, 임차인이 침대 등을 비치하여 이를 주거용으로 사용하고 있는 사실을 확인하였다. 따라서 쟁점오피스텔은 사실상 주거에 공하고 있는 주택이므로 쟁점주택 양도당시 쟁점오피스텔을 소유한 청구인에게 1세대 2주택에 대한 세율 등을 적용하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다.
① 1세대 1주택 비과세 요건에 거주요건을 도입하기 전의 규정을 적용하는 예외에 해당하는지 여부
② 쟁점오피스텔이 소득세법상 주택에 해당한다고 보아 주택수에 포함하여 1세대 2주택에 대한 세율 등을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
(1) 청구인이 제출한 증빙서류와 처분청이 제시한 심리자료에서 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 부동산등기부, 주민등록등본 등에 의하면 청구인은 쟁점주택을 2017.9.1. 취득하여 2019.10.15. 양도하였고 양도일 현재 아래 <표>와 같이 부동산을 소유하고 있었으며, 2017.10.23.부터 2018.3.16.까지 쟁점주택에 주민등록을 하였던 것으로 확인된다. <표> 쟁점주택 양도일 현재 청구인 소유 부동산 OOO (나) 청구인은 2015.11.3. CCC 주식회사로부터 쟁점주택을 OOO원에 분양받기로 계약하고 당일 계약금을 지급한 후 2017.9.1. 잔금을 지급하고 이를 취득하였다. (다) 청구인은 2013.6.28. OOO(이하 “쟁점외주택”이라 한다)를 취득하여 2017.7.24. 양도하였다. (라) 청구인은 2017.7.3. OOO구청에 쟁점오피스텔에 대해 주택임대법에 따른 임대사업자를 등록(준주택)하였다가 2020.5.14. 말소신고를 하였다. (마) 2017.6.9.∼2020.7.3. 기간 중 쟁점오피스텔 건물 오피스텔 총 164호실 중 154호실에 대해 주민등록전입 이력이 확인된다. (바) 청구인은 2017.12.6. AAA(주)OOO사옥의 대리인 BBB과 쟁점오피스텔을 보증금 OOO원, 월임대료 OOO원에 임대하기로 하는 임대차계약을 체결하였으며, 임대물건이 전입신고 가능한 주택임대사업자이고, 월임대료에 대해 면세계산서를 발행하기로 하며, 보증금은 대리인이 부담하고 대리인에게 반환하기로 하는 등의 특약을 하였다(임대차계약서). (사) 위 BBB은 AAA(주)OOO사옥이 쟁점오피스텔을 임차한 기간 동안 쟁점오피스텔을 전적으로 사용하였으나, 그 곳에 주민등록 전입신고는 하지 아니하였고, 그의 가족과 함께 OOO에 주민등록을 두고 있었다. (아) 청구인은 AAA(주)을 공급받는자로 하여 쟁점오피스텔에 대해 2018년 2월부터 2019년 12월까지 매월 공급대가 OOO원인 세금계산서를 발행하였다. (자) AAA(주)는 2020.5.12. 쟁점오피스텔의 사용현황 등에 관한 처분청의 질의에 대해 ‘쟁점오피스텔을 비연고지 발령 임직원용 사택으로 임차하여 직원 1명이 사용 중이며, 해당 지원 사유 해소시 임대차 계약을 해소하고 있다’고 회신하였다. (차) 처분청은 2020.5.21. 쟁점오피스텔을 현장확인하여 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용하기에 적합하도록 바닥난방시설, 주방시설, 개별 욕실 등을 갖추고 있었으며, 임차인이 그 곳에 침대와 책상 등을 두고 주거용으로 사용하고 있던 사실을 확인하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 청구인이 쟁점주택은 1세대 1주택 비과세에 관한 개정전규정 적용대상이라고 주장하므로 이에 대하여 본다. 소득세법제89조 제1항 제3호 가목의 위임에 따라 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택의 범위에 관하여 규정한 소득세법 시행령제154조 제1항은 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택은 ‘1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것’을 말한다고 규정하다가(개정전규정), 2017.9.19. 거주요건을 추가하여 ‘양도 주택이 취득 당시에 조정지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것’을 말한다고 개정되었다(개정규정). 이에 더해 개정규정 적용범위에 관하여 개정령 부칙 제2조 제1항에서 개정규정은 개정령 시행(2017.9.19.) 후 양도하는 분부터 적용한다고 규정하였고, 같은 조 제2항 제2호에서 ‘2017.8.2.이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택’으로서 ‘해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우’에는 개정전규정을 적용한다고 규정하고 있다. 이 건의 경우, 청구인은 개정령 시행 후 쟁점주택을 양도하였으며, 2017.8.2. 이전에 쟁점주택의 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하였으나 계약일 현재 쟁점외주택을 보유하고 있었던 사실이 확인되므로 개정령 부칙 제2조 제1항에 따라 개정규정이 적용되며, 같은 부칙 제2조 제2항 제2호에 따라 개정전규정이 적용되는 예외에 해당하지 아니한다. 한편, 개정규정은 조정지역내 주택에 대해 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위하여는 양도주택을 2년 이상 보유하고 그 보유기간 중 2년 이상을 거주할 것을 요구하고 있는바, 쟁점주택은 조정지역(서울특별시)내에 소재한 주택이고, 주민등록내역에 비추어 청구인은 쟁점주택에서 2년 이상 거주하지 아니한 것으로 보이므로 쟁점주택은 개정규정에서 정한 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못한 것으로 보인다. 따라서 처분청이 위 개정령 부칙 제2조 제1항에 따라 쟁점주택이 개정규정 적용대상이라고 보아 개정규정의 요건을 갖추지 못한 쟁점주택에 대해 1세대 1주택 비과세를 적용하지 아니한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. (나) 다음으로, 청구인은 쟁점오피스텔이 소득세법상 주택에 해당하지 아니하므로 이를 주택수 산정시 제외하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 본다. 소득세법 제88조 제7호 에서 주택이란 허가 여부나 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며 그 용도가 분명하지 않으면 공부상 용도에 따르도록 규정하고 있다. 쟁점오피스텔은 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있는 건축물로, 업무를 주된 용도로 하면서도 일부 숙식을 할 수 있도록 설계되어 있어 그 실제 사용현황에 따라 주택 여부를 판단하여야 할 것인바, 처분청이 현장확인한 내용 등에 의하면 쟁점오피스텔은 주거용으로 사용하기에 적합하도록 바닥난방시설, 주방시설, 개별 욕실 등을 갖추고 있었고, 쟁점오피스텔 임차인의 직원 BBB이 쟁점오피스텔을 배타적으로 사용하면서 그 곳에 침대와 책상 등을 두고 사실상 주거용으로 사용하던 사실 등이 확인되므로 쟁점오피스텔은 공부상 용도와 달리 주거용으로 사용된 소득세법상 주택에 해당하는 것으로 봄이 타당하다 할 것이다. 따라서 청구인이 쟁점주택 양도당시 소유하고 있던 쟁점오피스텔을 주택수에 산입하여 쟁점주택의 양도에 대해 소득세법 제104조 제7항 제1호 에 따라 1세대 2주택에 대한 중과세율 등을 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. 제104조(양도소득세의 세율) ⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다.(단서 생략)
1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 (2) 소득세법 시행령 (가) 2017.9.19. 대통령령 제28293호로 일부개정되기 전의 것 제154조(1세대1주택의 범위) ①제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. (각 호 생략) (나) 2017.9.19. 대통령령 제28293호로 일부개정된 것 제154조(1세대1주택의 범위) ①법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 제2항에 따른 조정지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다. 1.∼4. (생략)
5. 거주자가 제2항 단서에 따른 지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우
② 조정지역은 다음 표에 해당하는 지역으로 한다. 다만, 법률 제14866호 주택법 일부개정법률 제63조의2에 따라 국토교통부장관이 같은 조 제1항 제1호의 조정대상지역을 지정ㆍ공고한 경우에는 그 지역을 말한다.
전지역
(생략)
(생략)
(생략) 제160조(고가주택에 대한 양도차익등의 계산) ①법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.
1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 법 제95조 제1항에 따른 양도차익 × 양도가액 - 9억원 양도가액 부칙 제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 제2조(1세대 1주택 비과세 요건에 관한 적용례 등) ① 제154조 제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항 제3호의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대해서는 제154조 제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항 제3호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.
1. 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택
2. 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)
3. 2017년 8월 3일 이후 취득하여 이 영 시행 전에 양도한 주택
결정 내용은 붙임과 같습니다.