처분청이 이에 근거하여 평가기간이 경과한 후부터 증여세 법정결정기한까지의 기간 중에 2개의 감정평가기관으로부터 쟁점부동산에 대한 감정평가를 받아 평가심의위원회의 심의를 거쳐 결정된 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 적용한 것은 정당한 것으로 보이고, 쟁점부동산 소재지의 지가상승률이 상당한 수준으로 상승하였다는 사실만으로는 쟁점부동산에 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 인정하기 어려우며, 그 밖에 쟁점부동산의 가격이 급등하였다고 인정할만한 주변환경 및 이용상황의 변화가 객관적으로 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 이 건 증여세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 증여일 이후에 감정평가를 실시하는 경우에는 가격산정기준일과 감정평가서 작성일 사이의 기간을 최대한 3개월까지만 허용해주고 있는바, 쟁점부동산의 경우 5개월 전의 시점을 기준으로 소급감정 하였으므로 이는 위법․무효인 감정평가에 해당한다. (가) 상증법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 증여재산은 증여일 현재의 시가로 평가하는데 감정가액을 시가로 적용하려면 원칙적으로 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지의 기간(“평가기간”) 중에 산정된 감정가액이어야 하고, 상증법 시행령 제49조 제2항에서 당해 감정가액이 평가기간 내의 감정가액인지 여부는 ‘가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일’ 모두를 기준으로 판단한다고 규정하고 있다. (나) 특히 정부는 2014.2.21. 상증법 시행령 제49조 제2항을 개정하여 감정시기의 판단기준에 가격산정기준일을 추가하였는데, 이는 감정평가서 작성일만을 기준으로 감정시기를 판단하는 것에서 벗어나 개정 이후로는 가격산정기준일과 감정평가서 작성일 모두를 기준으로 감정시기를 판단하도록 요건을 강화한 것으로, 그 이유는 감정평가서 작성일보다 훨씬 이전의 임의의 시점을 기준으로 감정평가를 실시하는 소급감정을 방지하고 가격산정기준일과 감정평가서 작성일 사이의 기간을 최대한 단축시키려는데 있는 것이다. 조세심판원에서도 이와 마찬가지로 소급감정은 법적 안정성을 해치고 조세집행상 혼란이 우려되므로, 소급감정을 원칙적으로 방지하여 요건을 강화한 것이 시행령의 개정취지임을 밝힌 바 있다(조심 2018서4629, 2019.1.25.). (다) 따라서, 상기 시행령 개정 이후로는 과거의 임의의 시점을 기준으로 감정평가를 실시하는 소급감정은 금지되는 것이고, 증여일 이후에 감정평가를 실시한다 할지라도 가격산정기준일과 감정평가서 작성일 사이의 기간을 최대한 3개월까지만 허용해주는 것이 타당하며, 이를 넘어선 기간에 대하여도 소급감정을 실시한다면 이는 상증법 시행령의 명문규정 및 개정취지에 정면으로 위배되는 위법한 감정평가가 되는 것이다. (라) 쟁점부동산의 경우 2020.6.29. 감정평가를 실시하면서 무려 5개월 7일 전인 2020.1.22.을 가격산정기준일로 하여 소급감정을 하였으므로 이는 위법ㆍ무효인 감정평가에 해당하고, 위법ㆍ무효인 감정가액은 평가심의위원회 회부 자체가 불가능하므로 이 건 평가심의위원회 회부는 그 효력을 인정할 수 없다 할 것이다. (마) 처분청은 최대 3개월까지만 소급감정을 허용한다는 상증법 시행령 제49조 제2항의 규정이 평가기간 내의 감정평가에만 제한적으로 적용되는 것이라고 주장하나, 당해 규정은 평가기간 내의 감정평가뿐 아니라 평가기간 외의 감정평가에도 동일하게 적용되는 것이다. 상증법 시행령 제49조 제2항을 쟁점부동산의 경우에 적용하여 정리하면, ‘감정가액이 증여일 후 3개월 이내에 해당하는지는 가격산정기준일과 감정평가서 작성일을 기준으로 하여 판단한다’라고 표현할 수 있고, 동 규정은 2가지 내용을 내포하고 있는바 하나는 ① 가격산정기준일과 감정평가서 작성일 모두를 기준으로 감정시기를 판단한다는 것이고, 다른 하나는 ② 증여일 이후에 감정평가를 실시하는 경우에는 최대 3개월까지만 소급감정기간을 허용한다는 것이다. 상기 2가지 내용 중 ①번에 대하여 처분청은 평가기간 외의 감정평가에서도 가격산정기준일을 평가기간의 다음날로 설정하고 감정평가서 작성일은 증여세 법정결정기한 내에 있도록 하였으며, 조세심판원에서도 평가기간 외의 감정평가에서 시가로 인정되는 감정가액은 가격산정기준일과 감정평가서 작성일 모두가 법정결정기한 이내에 있어야 한다고 결정하여, 결국 평가기간 내의 감정평가뿐만 아니라 평가기간 외의 감정평가에서도 가격산정기준일과 감정평가서 작성일 모두를 기준으로 감정시기를 판단한다는 내용이 동일하게 준용되는 것을 알 수 있다. 그렇다면 증여일 이후에 감정평가를 실시하는 경우에는 최대 3개월까지만 소급감정기간을 허용한다는 상기 ②번 내용도 당연히 평가기간 외의 감정평가에 동일하게 적용되어야 한다.
(2) 가격변동요건을 충족하기 위해서는 ‘증여일부터 가격산정기준일과 감정평가서 작성일까지의 기간’ 중에 가격변동의 사정이 없어야 하는데, 국세청 평가심의위원회는 감정평가서 작성일을 배제한 채 ‘증여일부터 가격산정기준일까지의 기간’만을 대상으로 가격변동요건을 판단하는 명백한 오류를 범하였다. (가) 상증법 시행령 제49조 제1항에서 평가기간 내의 감정가액이 아니더라도 증여일 전 2년 이내의 기간과 평가기간 경과 후 법정결정기한까지의 기간 중에 있는 감정가액을 시가로 볼 수 있는 예외규정을 두고 있는데, 당해 예외규정은 ① 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한까지의 기간 중에 감정가액이라는 기간요건, ② 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다는 가격변동요건, ③ 평가심의위원회의 심의를 거쳐야 한다는 절차요건을 모두 충족한 경우에만 적용할 수 있다. (나) 한편, 상증법 시행령 제49조 제1항에서 가격변동요건을 규정하면서 ‘평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간’중에 가격변동의 특별한 사정이 없어야 한다고 명시하고 있고, 같은 조 제2항 제2호에서 감정가액의 경우 ‘증여일부터 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일까지의 기간’으로 규정하고 있으므로 ‘증여일부터 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일까지의 기간’ 중에 가격변동의 특별한 사정이 있는지 여부를 판단하여야 한다. 만일 감정평가서 작성일은 배제한 채 ‘증여일부터 가격산정기준일까지의 기간’만을 대상으로 가격변동요건을 판단하는 것으로 유추해석한다면 이는 상증법령상 명문규정 및 엄격해석의 원칙에 정면으로 위배되는 명백한 오류를 범하는 것이다. (다) 쟁점부동산의 경우 가격산정기준일은 2020.1.22.이고 감정평가서 작성일은 2020.6.29.이므로 증여일(2019.10.21.)부터 감정평가서 작성일(2020.6.29.)까지의 기간 중에 가격변동이 있는지 여부를 살펴보아야 하나, 국세청 평가심의위원회는 감정평가서 작성일을 배제한 채 ‘증여일부터 가격산정기준일까지의 기간’만을 대상으로 가격변동요건을 판단하는 명백한 오류를 범하였다. 따라서 국세청 평가심의위원회의 결정에는 가격변동요건의 판단대상이 되는 기간을 오인한 중대한 하자가 존재하므로 이 건 평가심의위원회의 결정은 그 효력을 인정할 수 없다. (라) 처분청은 가격산정기준일(2020.1.22.)부터 감정평가서 작성일(2020.6.29.)까지의 기간 중에 가격변동이 없었다는 이유로 국세청 평가심의위원회의 결정에는 문제가 없었다고 주장하나, 이는 단순한 결과론적인 주장일 뿐 ‘가격산정기준일부터 감정평가서 작성일까지의 기간에 대해서는 아예 심의조차 하지 않은 사실’ 자체에 중대한 하자가 존재하는 것이다. (마) 조세심판원(조심 2021중1365, 2021.7.27., 조심 2021부2999, 2021.7.12.)과 감사원(감심 2020-1395, 2021.3.25., 감심 2021-8, 2021.4.23.)도 최근 결정례에서 평가기준일(증여일 또는 상속개시일)부터 감정평가서작성일 까지의 기간을 대상으로 가격변동요건을 판단한바 있다.
(3) 가격변동요건을 충족하기 위하여는 ‘증여일부터 가격산정기준일과 감정평가서 작성일까지의 기간’ 중에 가격변동의 특별한 사정이 없어야 하는데, 쟁점부동산의 경우 증여일부터 감정평가서 작성일까지의 기간 중에 상당한 수준의 가격상승이 있었으므로 가격변동요건을 위배하였다. (가) 국토교통부에서 발표한 OOO 주거지역 지가변동률을 살펴보면 이 건 증여일(2019.10.21.)부터 감정평가서 작성일(2020.6.29.)까지의 지가변동률은 4.181%로 이를 연간으로 환산하면 6.056%에 이르는바, 연환산 상승률 6.056%는 과거 14년간 OOO 지가변동률 중 두 번째로 높은 수준에 해당한다. (나) 만일 상기와 같이 높은 지가변동률을 기록한 경우에도 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에 해당한다고 해석한다면 거의 모든 경우가 가격변동의 사정이 없는 경우에 해당하여 상증법 시행령 제49조의 가격변동요건을 형해화하는 결과를 초래하게 되므로, 쟁점부동산의 경우 당연히 가격변동의 특별한 사정이 있는 경우에 해당한다고 판단하여야 하고 이는 상증법 시행령 제49조의 가격변동요건을 위배한 것으로 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 인정할 수 없다.
(1) 법령에 정한 기간 내에 쟁점부동산에 대한 감정평가를 적법하게 실시하고, 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정받은 가액을 증여재산의 시가로 산정하여 과세한 처분에는 잘못이 없다. (가) 상증법 시행령 제49조 제2항 전단에서는 평가기간 이내에 시가로 보는 감정가액의 범위를 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지) 이내에 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 있을 것으로 규정하고 있을 뿐이고, 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 사이의 기간을 별도로 제한하고 있지는 않다. 그리고 청구인은 상증법 시행령 제49조 제1항에서 증여재산의 평가기간의 범위를 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월로 명확히 규정하고 있음에도 평가기준일부터 평가기준일 후 3개월까지의 기간을 시가로 인정받을 수 있는 기간으로 임의로 정하여 이를 전제로 가격산정기준일부터 3개월 내에 감정평가를 실시하는 경우에만 시가로 인정받을 수 있다고 주장하는 등 그 내용에 합리성이 결여되어 있다. 또한, 청구인이 말하는 소급감정에 대한 해석은 납세자가 증여세의 평가기간(증여재산의 경우 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지 기간) 이내에 감정을 받았다면 가격산정기준일과 감정평가서 작성일이 평가기간 내에 있어야 한다는 내용으로, ‘평가기간에 해당하지 아니하는 경우’로서 ‘평가기간이 경과한 후부터 증여세 법정결정기한까지의 기간’ 중에 감정평가가 있는 이 건의 경우와는 관련이 없는 것이다. (나) 과거 상증법상 보충적 평가방법에 의한 평가액이 실제가치에 못 미침에도 불구하고 적절하게 평가하는 방법이 없어 시가보다 현저히 낮은 가액으로 평가되는 경우가 많아, 2019.2.12. 상증법 시행령 개정으로 평가기간 경과 후에도 상속세ㆍ증여세 법정결정기한 내에 매매ㆍ수용ㆍ감정가액 등이 있는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정될 수 있는 절차가 마련되었고 이에 따라 상속ㆍ증여재산의 실제 가치에 근접한 평가가 가능하게 되었다. 쟁점부동산은 OOO역과 1분 거리에 있는 곳으로 세무조사를 위한 현장 방문시 확인한바 유동인구가 많고 큰 카페OOO가 입점하고 있는 등 건물의 임대가치가 매우 높은 건물로 추정되었으나, 증여세 신고시에는 매매ㆍ감정가액 등이 없어 실제 가치에 현저히 미달하는 상증법상 보충적 평가방법에 따라 쟁점부동산이 평가되었다. 이에 조사청은 조사기간 내에 개정된 상증법 시행령 제49조 제1항 단서 규정에 근거하여 평가기간이 경과한 후부터 증여세 법정결정기한까지의 기간 중에 2개의 감정평가기관을 통한 감정평가를 실시하였고, 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정받은 감정가액을 쟁점부동산의 증여재산가액으로 산정하여 과세하였으므로 이는 타당하다 할 것이다.
(2) 청구인은 국세청 평가심의위원회에서 감정평가서 작성일은 배제한 채 ‘증여일부터 가격산정기준일까지의 기간’만을 대상으로 가격변동요건을 판단한 것은 명백한 오류라고 주장하고 있으나 이는 법리를 오해한 것이고, 이 건 감정평가의 가격산정기준일과 감정평가서 작성일 사이에 가격변동의 특별한 사정도 없었으므로 평가심의위원회에서 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 결정한 것에는 잘못이 없다. (가) 상증법 시행령 제49조 제1항 단서에서는 평가기간에 해당하지 않는 기간에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함할 수 있도록 규정하고 있는데, 이는 평가기간에 해당하지 않는 기간에 있는 매매등의 가액이 그 시간의 경과에도 불구하고 평가기준일 현재 시가와 특별한 차이가 없다면 시가에 포함할 수 있음을 의미하며, 이때 특별한 차이는 응당 평가기준일 현재의 가액과 시가에 포함하고자 하는 가액을 비교하여 판단하는 것이 타당할 것이다. (나) 만약 청구주장처럼 평가기준일부터 가격산정기준일과 감정평가서 작성일까지의 가격변동의 특별한 사정을 모두 고려하게 된다면, 결과적으로 가격산정기준일을 기준으로 평가기준일 현재의 시가를 확인하였음에도 가격산정기준일 이후부터 감정평가서 작성일까지 평가기준일 이후에 발생한 가격 변동의 특별한 사정을 평가기준일로 소급 적용하여 시가를 인정하지 않는 논리적 모순이 발생할 수 있으며, 감정평가를 통해 가격산정기준일 현재 하나의 감정가액이 산정되었고, 감정가액평가서 작성일 현재는 시가로 확인되는 가액이 없음에도 평가기준일부터 감정가액평가서 작성일까지 가격변동의 특별한 사정을 검토해야 하는 불합리가 발생하게 된다. (다) 또한, 상증법 시행령 제49조 제2항에서 시가로 인정되는 감정가액으로 평가기간 내 감정가액평가서 작성일이 있을 것을 규정하고 있는 것은 법령에서 규정한 기간을 초과함에 따라 법적 안정성을 해칠 수 있는 특정한 소급감정 행위를 방지하기 위한 것일 뿐이며, 감정가액은 감정가액평가서 작성일이 각각 다른 경우에도 가격산정기준일이 동일하다면 같은 가액으로 평가되므로 납세자는 감정가액평가서 작성일에 관계없이 동일한 세부담을 지게 되는 것이다. (라) 한편, 이 건 감정평가의 가격산정기준일은 2020.1.22.이고 감정평가서 작성일은 2020.6.29.로 이 기간동안 가격변동의 특별한 사정이 있을만한 쟁점부동산의 현황ㆍ용도 및 주위환경ㆍ여건의 변화 등도 없었으므로 평가심의위원회에서 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 결정한 것에는 잘못이 없다.
(3) 청구인은 쟁점부동산이 소재한 지역의 지가변동율 등을 근거로 가격변동의 특별한 사정이 있다고 주장하나, 쟁점부동산의 경우 가격변동의 특별한 사정이 있을만한 부동산의 현황ㆍ용도 및 주위환경ㆍ여건의 변화 등이 없었고, 지가변동율 등에 근거한 주장에 대하여는 조세심판원에서 이미 기각결정한 바 있다. (가) 청구인이 주장하는 지가변동율은 감정평가 시 거래사례의 거래시점과 감정평가 대상 물건의 기준시점의 차이로 인해 가격수준의 변동이 있을 경우 시점수정을 위한 자료로 활용되고 있으나, 특정기간의 해당 상권의 전반적인 가격변동 수준을 나타내는 해당 상권의 지가변동율만으로 개별부동산의 가격변동이 있다고 단정할 수 없고, 가격변동의 특별한 사정 유무는 재산 현황, 이용 상황 및 주위 환경의 변화 등을 종합적으로 고려하여 판단할 사항으로 쟁점부동산이 소재한 지역의 지가변동율만으로 개별물건의 가격변동의 특별한 사정 유무를 판단하여야 할 논리적인 이유가 없으며, 쟁점부동산의 경우 가격변동의 특별한 사정이 있을만한 부동산의 현황ㆍ용도 및 주위환경ㆍ여건의 변화 등이 없었다. (나) 조세심판원 결정 사례(조심 2020중8078, 2021.1.25.)에서도 납세자는 청구주장과 동일한 내용으로 납세자가 증여받은 부동산에 대하여 국세청이 시세급변 후의 가격급등을 전혀 고려하지 않은 감정평가액을 시가로 삼아 과세함은 위법하다고 주장하였으나, 조세심판원에서는 해당부동산 소재지의 지가상승률 외에 해당부동산에 이례적인 가격급등 사유가 있었음이 객관적으로 확인되지 않는 다고 보아 법정결정기한 내에 감정평가를 받아 평가심의위원회의 심의를 통해 인정받은 2개 감정평기기관의 감정가액 평균액을 증여받은 부동산의 시가로 보아 부과처분한 것은 적법하다고 판단하였고, 이러한 판단은 이 건 쟁점부동산의 경우에도 동일하게 적용될 수 있으므로 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 과세한 처분은 정당하다.
(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】
① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의 2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 제49조의2【 평가심의위원회의 구성 등 】
① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.
1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정 제50조【부동산의 평가】
⑦ 법 제61조 제5항에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액”이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 “임대료 등의 환산가액”이라 한다)을 말한다. (1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금 제78조【결정ㆍ경정】 ① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각 호의 1에 의한다.
1. 상속세: 법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월
2. 증여세: 법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 6개월
(1) 청구인이 2019.10.21. 쟁점부동산을 부친 AAA으로부터 증여받은 사실, 청구인이 쟁점부동산을 보충적 평가방법(임대료 환산가액)에 따라 평가하여 증여세를 신고․납부한 사실, 조사청이 감정평가법인들에게 쟁점부동산에 대한 감정평가를 의뢰하여 쟁점부동산의 시가를 산정한 사실 등은 전술한 처분개요와 같다.
(2) 감정평가법인들의 쟁점부동산에 대한 감정평가 내역을 요약하면 아래 <표2> 내용과 같다.
(3) 감정평가법인들은 쟁점부동산의 토지가액 산정시 공시지가기준법을 적용하였고, 이 때 2020.1.1. 기준 비교표준지 공시지가에서 처분청이 제시한 평가기준일인 2020.1.22.까지의 지가변동률 등을 고려한 시점수정치와 지역요인, 개별요인, 그 밖의 요인 보정치를 반영하여 산정한 것으로 나타난다.
(4) 조사청은 2020.7.14. 국세청 평가심의위원회로부터 쟁점부동산은 증여일부터 가격산정기준일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 2개 감정평가법인으로부터의 감정가액 평균액은 상증법에 따른 증여재산의 시가로 볼 수 있다고 결정․통보받았다.
(5) 조사청은 국세청 평가심의위원회의 심의를 거친 감정평가법인들의 감정가액 평균액 OOO원을 쟁점부동산의 시가로 결정하고, 청구인에게 아래와 같이 증여세를 과세하였다.
(6) 청구인은 쟁점부동산의 증여일부터 감정평가서 작성일까지의 기간 중에 상당한 수준의 가격상승이 있었다고 주장하며 한국부동산원이 공시한 OOO 주거지역 지가변동률 자료를 제시하였다.
(7) 상증법 시행령 제49조 제1항은 평가기간 경과 후에도 법정결정기한까지 발생한 매매등 사례가액(매매사례가액, 감정평가액, 공매ㆍ수용가액 등)에 대하여 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정할 수 있도록 2019.2.12. 개정되었고, 동 규정은 2019.2.12. 이후 상속ㆍ증여받는 분부터 적용되는 것으로 확인된다.
(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 증여일로부터 감정평가서 작성일 사이에 쟁점부동산에 가격변동의 특별한 사정이 있었고, 쟁점부동산의 증여당시 시가를 처분청이 소급하여 평가한 감정가액의 평균액으로 보아 증여세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하나, 상증법 제60조 제1항은 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 따른다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항은 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용가격․공매가격 및 감정가격 등 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하면서, 평가기간(증여재산의 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지)이 경과한 후부터 증여세 법정결정기한까지의 기간 중에 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있는바, 처분청이 이에 근거하여 평가기간이 경과한 후부터 증여세 법정결정기한까지의 기간 중에 2개의 감정평가기관으로부터 쟁점부동산에 대한 감정평가를 받아 평가심의위원회의 심의를 거쳐 결정된 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 적용한 것은 정당한 것으로 보이고, 쟁점부동산 소재지인 서울특별시 마포구의 지가상승률이 상당한 수준으로 상승하였다는 사실만으로는 쟁점부동산에 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 인정하기 어려우며, 그 밖에 쟁점부동산의 가격이 급등하였다고 인정할만한 주변환경 및 이용상황의 변화가 객관적으로 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 이 건 증여세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.