당초 매매계약서와 차용증에 기재된 금원이 다른 것으로 나타나는 등 청구인들이 BBB에게 송금한 금원이 쟁점아파트 취득대금가 관련된 것인지 여부를 확인하기 어려운 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
당초 매매계약서와 차용증에 기재된 금원이 다른 것으로 나타나는 등 청구인들이 BBB에게 송금한 금원이 쟁점아파트 취득대금가 관련된 것인지 여부를 확인하기 어려운 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
심판청구를 기각한다.
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인들과 쟁점아파트의 전 소유자 CCC 간에 2019.11.28. 작성된 매매계약서에 의하면, “쟁점아파트에는 청구인들을 채권자로 한 근저당권(OOO원), 청구 외 DDD을 채권자로 한 근저당권(채권최고액 OOO원)이 설정되어 있고, 전세보증금 OOO원이 있는바, 청구인들이 ① 청구인들의 근저당권 관련 OOO원, ② DDD의 근저당권 관련OOO원, ③ 전세보증금 OOO원을 매매대금에 충당(① 관련)하거나 청구인들이 인수(②, ③ 관련)하는 조건으로 총 OOO원에 매수하기로 한다”고 기재되어 있다. (가) 우선, 청구인들은 2019.8.30. CCC에게 OOO원을 대여하면서 이 중 OOO원의 채권을 담보하기 위하여 쟁점아파트에 청구인들을 채권자로 한 근저당권을 설정하였고, 쟁점아파트를 매수하면서 OOO원을 매매대금으로 충당한 사실이 차용증, 금융거래내역, 부동산등기부등본, 근저당권설정등기서류 등 객관적인 증빙으로 확인된다. (나) 또한 쟁점아파트를 담보(채권최고액 OOO원)로 CCC에 대한 채권을 보유하고 있던 DDD에게 청구인들은 해당 근저당권을 말소하는 조건으로 OOO원을 지급한 사실이 청구인들과 DDD이 작성한 ‘채권양도양수계약서’, ‘금융거래내역’, ‘부동산등기부등본’에서 확인된다. (다) 쟁점아파트에 전세보증금 OOO원이 있고, 이를 청구인들이 인수하였다는 사실에 대하여는 청구인들과 처분청 간에 다툼이 없다.
(2) 청구인들과 전 소유자 CCC은 DDD의 근저당권 정리과정에서 발생할 수 있는 분쟁을 고려하여 ‘근저당권 채권최고액(OOO원, 실채무액 OOO원)’을 기준으로 작성한 매매계약서(매매대금 OOO원)’와 ‘CCC이 청구인들에게 근저당권 정리에 필요할 것이라고 고지한 금액(OOO원)’을 기준으로 작성한 매매계약서(매매대금 OOO원)를 각각 마련해 두었고, DDD 관련 근저당권 말소에 필요한 가액이 OOO원으로 확정되자OOO원을 매매대금으로 한 매매계약서를 토대로 취득가액을 확정하여 이 건 수정신고를 하였다.
(3) 소득세법제88조 제5호는 “실지거래가액이란 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말한다”고 규정하고 있고, 대법원(1996.6.25. 선고 95누3183 판결)은 “실지거래가액에 관한 증빙서류로서 취득 및 양도에 관한 매매계약서와 계약상대방의 거래확인서 및 인감증명서 등을 제출하였다면, 과세관청으로서는 위 각 매매계약서가 실제와 달리 작성되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 위 각 매매계약서상의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 하고, 이 경우 특별한 사정이 있다는 점은 어디까지나 과세관청이 이를 입증하여야 한다”고 판시한바 있다. 따라서 매매계약서, 금융거래내역 등에서 쟁점아파트의 취득가액이 구체적으로 확인됨에도 수긍할 수 있는 반증없이 처분청이 청구인들의 취득가액을 부인하는 것은 당사자의 의사를 만연히 부정하는 것이어서 위법․부당하다.
(1) 청구인들은 2019.8.30. CCC에게 OOO원을 대여하면서 이 중 OOO원의 채권을 담보하기 위하여 쟁점아파트에 근저당권을 설정하였다고 주장하나, 이미 OOO원의 전세보증금 채무가 있어 담보능력이 없는 쟁점아파트를 담보로 청구인들이 CCC에게 OOO원을 실제로 대여하였다고 보기 어렵고, 청구인들이 시세 2억원 상당의 쟁점아파트를 취득하기 위하여 OOO원 의 전세보증금 채무를 승계하고, CCC의 DDD에 대한 OOO원 상당의 채무를 대신 변제하며, 청구인들의 CCC에 대한 OOO원 상당의 채권을 포기하였다는 주장은 상식적으로 납득하기 어렵다.
(2) 청구인들은 2019.12.8. DDD으로부터 DDD의 CCC에 대한 채권을 OOO원에 인수하기로 양수도계약을 하고 2019.12.8. 및 2019.12.15. DDD에게 OOO원을 송금하였다고 하면서 양수도계약서와 금융거래내역을 제출하였으나, 청구인들이 2019.12.30. 양도소득세 예정신고시 제출한 매매계약서에는 취득가액이 OOO원(작성일 2019.11.28., DDD에 대한 CCC의 채무액 OOO원 포함)인 것으로 나타나고, 2020.5.18. 양도소득세 수정신고시 제출한 매매계약서에는 취득가액이 OOO원(작성일 2019.11.28., DDD에 대한 CCC의 채무액 OOO원 포함)인 것으로 나타나는바, 청구인들이 2019.12.8.～2019.12.15. 기간동안 DDD의 CCC에 대한 채권을 OOO원에 인수하기로 양수도계약을 체결하고 청구인들이 DDD에게 OOO원을 송금하였음에도 쟁점아파트를 2019.12.30. 양도하기까지 DDD에게 지급할 합의금이 확정되지 아니하여 취득계약서를 2부 작성하였다가 양도 이후 합의하며 양도소득세를 수정신고하였다는 청구주장을 수긍하기 어렵고, 당초 작성한 계약서상 채권원금(OOO원)과 세무조사시 주장한 채권원금(OOO원)도 다르다. 더욱이 청구인들은 DDD이 쟁점아파트에 채권최고액 OOO원 상당의 근저당권을 설정한 이유에 대하여 차용증(차용액 OOO원)과 금융거래내역을 제출하며 CCC과 DDD 간의 금전소비대차에 따른 담보 명목이라고 주장하였다가 CCC이 소개한 부동산에 투자 손실이 발생할 경우 OOO원을 지급받기로 하면서 이에 대한 보증명목이라고 진술을 번복하였고, 청구인들이 2019.12.8. 및 2019.12.15. 두 차례에 걸쳐 DDD에게 송금한 OOO원은 ㈜OOO의 금융계좌로 송금되었다가 이후 일부가 ㈜OOO에서 CCC을 통하여 청구인들에게 반환된 점 등을 고려할 때, 근저당권과 관련된 채권․채무가 있었는지, 쟁점아파트 취득시 청구인들이 DDD의 채권을 인수하였는지 여부도 불분명한 것으로 보인다.
(3) 청구인들이 CCC에게 OOO원(쟁점아파트 근저당권 관련 OOO원 포함)을 대여하였다고 주장하는 날(2019.8.30.)부터 쟁점아파트를 양도한 날(2019.12.30.)까지 일련의 거래가 청구인들이 개포동입주권을 양도(2019.8.30.)한 이후 발생한 점, 청구인들이 쟁점아파트에 설정된 거액의 근저당권 관련 채무를 인수하는 조건으로 2019년 11월 쟁점아파트를 취득하고 한달 만인 12월에 양도한 점 등에 비추어 청구인들은 개포동입주권 관련 양도소득세를 탈루할 목적으로 쟁점아파트의 취득가액을 부풀려 과도한 양도차손을 발생시킨 것으로 보이므로 쟁점아파트의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 당해 재산의 거래가액인 OOO원으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.
(1) 소득세법(2018.12.31. 법률 제16104호로 개정된 것) 제95조(양도소득금액) ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다. 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것) 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 “감정평가업자”라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
(1) 청구인들은 2000.7.27. 취득하고 2019.8.30. 양도한 OOO입주권에 대하여 2019.10.22. 아래 <표1>과 같이 양도소득세 예정신고를 하였고, 2019.11.29. 취득하고 2019.12.30. 양도한 쟁점아파트에 대하여 2019.12.30. 양도가액을 각각 OOO원, 취득가액을 각각 OOO원으로 하여 예정신고를 하였다가 2020.5.18. 양도가액을 합계 OOO원, 취득가액을 합계 OOO원으로 하여 아래 <표2>와 같이 수정신고한 것으로 나타난다.
(2) 청구인들은 2020.5.18. 개포동입주권과 쟁점아파트 양도소득금액을 합산하여 아래 <표3>과 같이 2019년 귀속 양도소득세 확정신고를 하였다.
(3) 청구인들은 2019.11.29. OOO시청에 쟁점아파트의 취득가액을 각각 OOO원으로 하여 부동산 거래사실신고서를 제출하고, 관련 취득세를 납부한 것으로 나타난다.
(4) 청구인들이 쟁점아파트 양도소득세를 예정신고 및 수정신고하면서 제출한 매매계약서는 아래 <표4>와 같은바, 예정신고시 제출한 매매계약서(도장 날인)의 작성일자는 2019.11.28., 매매가액은 OOO원으로 기재되어 있고, 수정신고시 제출한 매매계약서(도장 및 서명 날인)의 작성일자는 2019.11.28., 매매가액은OOO원이며, DDD의 근저당권 관련 채무인수액이 당초OOO원에서OOO원으로 변경된 것으로 나타난다.
(5) 청구인들은 CCC이 쟁점아파트를 담보로 2019.8.30.과 2019.9.2. 청구인들로부터 차용한 OOO원 중 OOO원을 담보하기 위하여 2019.11.5. 쟁점아파트에 근저당권을 설정한 것이라고 주장하며, 아래 <표5>의 차용증과 금융거래내역을 제출하였는바, 차용증에는 “CCC이 청구인들에게 OOO원을 차용하고, OOO원은 쟁점아파트에,OOO원은 OOO 소재 부동산에 근저당권을 설정한다고 기재되어 있고, 청구인 AAA이 2019.8.30. OOO원, 청구인 BBB가 2019.9.2. OOO원 등 총 OOO원을 CCC에게 송금한 것으로 나타난다.
(6) 처분청은 청구인들이 CCC에게 OOO원을 송금한 후 CCC은 이 중 일부를 관련자들[EEE(CCC과 공동사업을 함), FFF(EEE의 배우자), GGG 등]에게 송금하였고, 청구인들도 이후 지속적으로 CCC과 관련된 자들(EEE, FFF가 대표자로 있는 주식회사 BBB 등)과 금융거래를 한 내역이 있으므로 청구인들이 CCC에게 송금한 OOO원이 금전소비대차거래에 의한 것인지 여부가 불분명하다는 의견을 제출하였다.
(7) 청구인들은 쟁점아파트에 설정된 DDD의 근저당권(원금 OOO원)을 해지하기 위하여 2019.12.8. DDD의 위 채권을 OOO원에 인수하였다고 주장하며, DDD과 작성한 아래 <표6>의 ‘채권(근저당권) 양도․양수계약서’와 청구인들의 금융거래내역을 제출하였는바, 채권(근저당권) 양도․양수계약서에는 청구인들이 DDD에게 OOO원을 지급하고 채권(원금 OOO원)을 인수한다”고 기재되어 있고, 금융거래내역에는 청구인들이 2019.12.8. OOO원 등 합계 OOO원을 DDD에게 송금한 것으로 나타난다.
(8) 쟁점아파트의 등기사항전부증명서의 주요내용은 아래 <표7>과 같은바, 청구인들이 2019.11.5. 채권최고액 OOO원, 채무자를 CCC으로 하여 근저당권을 설정하였다가 2019.12.30. 이를 말소하였고, DDD이 2019.9.26. 채권최고액 OOO원, 채무자를 CCC으로 하여 근저당권을 설정하였다가 2019.12.30. 말소한 것으로 나타난다.
(9) 처분청은 이 건 세무조사시 CCC에게 DDD의 근저당권 채권이 실지채권인지 확인하기 위하여 증빙자료를 요청하였고, CCC은 DDD에게 OOO원을 차용한다는 내용의 아래 <표8>의 차용증과 금융거래내역[DDD이 2019.8.22. CCC에게 OOO원(거래메모: 대여금), 2019.8.23. OOO원(거래메모: OOO금)을 송금함]을 제출하였으며, 처분청이 ‘OOO잔금’이라고 표기된 메모와 관련하여 CCC에게 재소명을 요청하자 CCC은 “OOO원은 CCC이 소개하여 낙찰받은 부동산의 투자 실패를 보증하기 위한 지급보증”이라고 주장하며 아래 <표9>의 합의서를 추가로 제출하였다.
(10) 처분청이 제출한 금융거래내역에 의하면, 청구인들은 2019.12.8. 및 2019.12.15. DDD의 금융계좌에 OOO원을 송금하고, 동 금원은 ㈜AAA에 이체되었고, 2020.4.28. ㈜AAA 금융계좌에서 OOO원이 CCC에게 송금되었으며, CCC이 2020.4.29. 청구인들의 금융계좌에 OOO원을 송금한 것으로 아래 <표10>과 같이 나타난다.
(11) 국세청의 전산자료에 의하면, 쟁점아파트의 전 소유자 CCC은 2019.11.29. 쟁점아파트를 청구인들에게 양도하며 일시적 1세대 2주택 양도소득세 비과세를 적용받은 것으로 나타난다.
(12) 청구인들의 쟁점아파트 거래 전후 쟁점아파트가 소재한 단지 내 동일 면적의 아파트 거래내역은 아래 <표11>과 같다.
(13) 청구인들이 제출한 증빙서류의 주요내용은 다음과 같다. (가) 청구인들은 쟁점아파트의 취득가액은 OOO원이라고 주장하며, 수정신고시 제출한 위 <표4>의 매매계약서와 아래 <표12>의 CCC 사실확인서를 제출하였다. (나) 청구인들은 CCC에 대하여 OOO원의 대여금 채권을 보유하고 있었고, 이 중 OOO원의 대여금을 담보하기 위하여 쟁점아파트에 근저당권을 설정하였다고 주장하며, 위 <표5>의 차용증, 금융거래내역, 등기사항전부증명서, 근저당권설정 등기서류를 제출하였다. (다) 청구인들은 CCC에 대하여 채권을 보유하고 있던 DDD이 설정한 근저당권을 말소하기 위하여 OOO원을 DDD에게 지급하였다고 주장하며, 위 <표6>의 채권(근저당권) 양도양수계약서, 금융거래내역, 등기사항전부증명서를 제출하였다.
(14) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 OOO원의 전세보증금 채무를 인수하고, CCC의 DDD에 대한 OOO원의 채무를 대신 변제하며, 강석복의 청구인들에 대한 OOO원의 채무를 인수하면서 쟁점 아파트를 총 OOO원에 취득하였다고 주장하나, DDD이 CCC 소유의 쟁점아파트에 근저당권을 설정한 이유에 대하여 금전소비대차에 따른 담보 명목이라고 진술하였다가 투자손실 대비 지급보증 명목이라고 소명하는 등 진술내용이 일관되지 아니하고, 청구인들이 DDD에게 송금한 OOO원은 ㈜AAA의 금융계좌로 송금되었다가 이후 일부가 CCC을 통하여 청구인들에게 반환된 것으로 조사되었으며, CCC의 DDD에 대한 실채무액도 당초 매매계약서(OOO원)와 차용증(OOO원)에 기재된 금원이 다른 것으로 나타나는 등 청구인들이 DDD에게 송금한 OOO원이 쟁점아파트 취득대금과 관련된 것인지 여부를 객관적으로 확인하기 어려운 점, 청구인들이 CCC에 대한 고액의 채권을 포기하고 타인의 채무를 대신 변제하면서까지 시세(OOO원 내외)보다 4배 이상의 고액으로 쟁점아파트를 취득할 특별한 이유가 없어 보이고, 청구인들도 이를 취득한지 한 달 만인 2019.12.30. 쟁점아파트를 OOO원에 양도한 것으로 나타 나는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점아파트의 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 쟁점아파트 양도가액을 매매사례가액으로 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
“결정내용은 붙임과 같습니다.”