청구인이 신고한 환산취득가액을 부인하고 전소유자의 양도소득세 신고서에 첨부된 매매계약서 상 가액을 취득가액으로 보아 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2001.11.1. OOO 토지 및 그 지상 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득한 후 지상 건물을 철거하였다가 2003.10.10. 건물을 신축(쟁점부동산과 신축건물을 합하여 이하 “전체부동산”이라 한다)하였고, 2018.1.4. 전체부동산을 양도한 후 2018.3.16. 양도소득세 신고를 하면서 양도가액은 실거래가액인 OOO원으로, 취득가액은 환산취득가액인 OOO원으로 하여 양도소득금액을 산정하였으며, 전체부동산 전부를 상가로 보아 양도소득세를 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 2020.9.3.부터 2020.9.22.까지 청구인의 양도소득세 신고내용에 대한 세무조사를 실시하여, 전체부동산 8개 층 중 6∼8층의 3개 층은 상가가 아닌 주택으로 보았고, 쟁점부동산의 전 소유자인 AAA, BBB, CCC, DDD, EEE(이하 “전 양도자”라 한다) 중 AAA 및 CCC이 제출한 양도소득세 신고서에 첨부된 매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)상 금액인 OOO원 및 취득세·등록세 합계액 OOO원을 쟁점부동산의 취득가액으로 보아 2020.12.4. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2020.12.11. 이의신청을 거쳐 2021.3.19. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1) 쟁점부동산의 2002년 12월말 대차대조표상 가액은 토지 OOO원, 건물 OOO원인데, 이 금액은 취득 시 검인계약서상 금액인 OOO원과 등록세 및 부대비용을 더한 금액을 토지와 건물로 안분한 것으로 추측된다. 청구인은 쟁점부동산의 건물을 철거하고 2003.10.10. 건물을 신축하였는데 그 가액은 실지거래가액인 OOO원이다. 청구인은 2018.1.4. 전체부동산을 양도한 후 토지의 취득가액은 환산취득가액(아래 ＜표1＞ 참조)으로, 건물의 취득가액은 장부가액으로 하여 양도소득세 신고를 하였다. ＜표1＞ 토지 환산취득가액 계산내역 OOO (2) 토지의 대차대조표상 금액인 OOO원이 실지거래가액이 아닌 이유는 아래와 같다. (가) 첫 째, 위 금액이 실지거래가액이라면 대차대조표상 백단위, 십단위, 원단위(OOO원)까지의 금액이 기재될 수 없는데, 통상적으로 실지거래에 있어서 원단위의 금액까지 거래한 사례가 없기 때문으로 이는 기준시가금액으로 안분했다는 반증이기도 하다. (나) 둘째, 쟁점부동산 취득 당시 토지 OOO㎡, 건물 OOO㎡의 쟁점계약서상 취득금액이 OOO원인데, 당시 토지의 공시지가는 OOO원(OOO㎡ × OOO원)이고, 건물의 기준시가는 OOO원 으로 그 합계액은 OOO원이다. 흠결이 없는 쟁점부동산의 취득당시 실지거래가액이 토지와 건물의 기준시가보다 훨씬 낮게 거래된다는 것은 사회통념상 거래될 수 없는 금액으로서 이것은 장부가액이 실지거래가액이 아니고 검인계약서상 금액이라는 것을 반증하고 있는 것이라 하겠다. 토지장부가액 OOO원은 토지 공시지가인 OOO원의 70.3%에 불과하고 장부가액이 토지공시지가보다 OOO원이나 적은데 평으로 환산하면 평당 OOO원이나 적은 금액이다. 통상적으로 토지의 개별공시지가는 시가의 60∼70%선에서 고시되고 있는 점을 감안하면 대차대조표상 금액은 검인계약서 금액으로 토지의 실지거래가액이 아니라는 것이 명확한바 토지 취득가액은 환산취득가액을 적용하는 것이 타당하다. (3) 청구인의 기억으로는 취득당시 OOO원이 넘는 금액을 지급한 것 같은데 실지계약서를 찾을 수 없어 생각해보니, 그 당시 부동산을 전문적으로 거래하는 자들은 실지계약서와 다운계약서와의 차액을 현금이나 수표로 받고, 잔금이 정산되는 때에 실지계약서를 회수해 파기하였기 때문에 실지계약서가 없는 것으로 보인다. 2007.1.1. 이전에는 기준시가 과세원칙이었으나, 2006.7.1.부터 등기부등본에 매매가격이 기재되었기 때문에 2007년부터 실지거래가액 과세원칙으로 변경되었다. 이 건의 취득일은 2001.11.1.로, 기준시가 과세원칙이 적용되는 시점이다. 따라서 그 당시는 검인계약서와 실지거래가액 계약서가 따로 있는 경우가 대부분이었다. 실지계약서가 없는 이유는 OOO에서 중개를 했는데 잔금이 정산된 후 실지계약서는 부동산에서 회수해서 파기한 것으로 알고 있다. 실지거래 계약서를 파기하고 검인계약서 내용대로 다운계약서를 작성한 것이다. 부동산 중개업자도 본인의 책임을 회피할 목적으로 중개인 기재란을 공란으로 둔 것 같다. 금융자료를 확인하려 노력했지만 그 당시 거래하던 은행이 통폐합 되어서 현재는 없어졌기 때문에 확인할 수 없었다. (4) 쟁점부동산의 검인계약서상 금액과 실지거래계약서상 금액이 OOO원으로 일치한다. 그 당시 비교적 큰 금액을 거래하면서 실지거래계약서 상 특약사항이 너무 간단하다. 취득시 쟁점부동산 3개 층에 입주한 점포수가 6개가 넘는데도 층별 호별 임대내역명세서가 없는 점, 잔금지급에 대한 구체적 특약이 없는 점, 토지건물의 명도일도 확정되지 않는 점, 기존 점포의 명도에 관한 특약이 없는 점, 건물분 부가가치세에 관한 특약 등이 없는 점 등 조금만 주의 깊게 살펴도 사실계약서가 아니라는 것을 알 수 있고, 이처럼 채권·채무 관계가 복잡한 부동산을 부동산중개업자 없이는 거래가 성사되기 힘들었다는 것을 알 수 있는데도 처분청은 이를 간과하였다. 검인계약서 매매가액이 실제거래가액이 아니고 통례에 따라서 낮추어 작성해서 소유권이전등기신청시 매도증서로 제출되는 점을 감안하면 실제계약서를 파기하고 검인계약서대로 다운계약서를 작성했다는 것을 알 수 있다. 토지와 건물의 공시가격만 OOO원(그 당시 시세 OOO원)인데 토지·건물의 취득가액이 OOO원이라는 것은 다운계약서를 작성했다는 의미이고, 다운계약서상 금액은 실지거래가액이 아니므로 취득시 금액은 환산취득가액을 적용해야 한다. (5) 검인계약서를 법적 효력이 있는 증빙서류로 보지만 매매가액에 대해서는 계약내용의 진실성 여부를 판별하여 그 증거능력을 별도로 판단하여야 한다. (가) 조세심판원의 일부 심판례에서는 부동산 검인계약서는 등기이전 신청시 제출하는 서류로만 사용하기 때문에 거래가액을 사실보다 낮게 기재하여 작성되고 있는 것이 통례이므로 검인계약서상의 매매가액을 실지거래가액으로 인정하지 않은 사례(국심 2001서1079, 2001.9.13.)가 있다. (나) 쟁점계약서와 검인계약서를 비교해 보면 실지거래계약서가 아닌 다운계약서임을 알 수 있다. 1) 상속재산이기 때문에 매도인이 5명(AAA 7/26, BBB 7/26, CCC 4/26, DDD 4/26, EEE 4/26)이고, 지분이 서로 다르기 때문에 형식적으로 부동산 표시를 1줄로 작성한 것이며, 실지계약서라면 상세히 작성했을 것이다. 2) 더군다나 토지는 5명 공동소유이나 건물은 1인(DDD)의 단독소유라면, 실제매매계약서는 반드시 별지로 작성하여 소유권 이전에 따른 지분관계를 명확히 하는 것이 상례이다. 3) 지하1층∼지상2층 건물이고 전세입자가 6명(지하 2명, 1층 1명, 2층 2명, 주택 1명)이상 입주해 있으면 임대차내역을 별지로 작성하는 것이 원칙인데, 어느 세입자에게 전세보증금이 얼마 있다는 표시도 없이 단지 임차보증금으로 OOO원만 있다고 기재한 것은 실지 계약서가 아닌 것을 나타내는 것이다(OOO 임대보증금만 OOO원). 4) 청구인은 잔금을 은행대출금으로 지급하였는데, 계약서에는 은행대출금으로 지급할 때 꼭 기재하는 특약사항(소유권 이전서류 준비, 은행에서 매도인 계좌로 직접 이체한다는 내용의 협조사항 등)이 전혀 없는데 실지계약서라면 이처럼 중요한 내용을 누락할 수 없다. (6) 부동산 매매계약서상 OOO원이 다운계약서라는 것은 취득시 기준시가와 비교해 보아도 알 수 있다. (가) 검인계약서에 기재된 건축물 내용을 보면, 지층 OOO㎡(다방, 음식점), 1층 OOO㎡(점포, 근린생활시설, 주택), 2층 OOO㎡(한의원, 주택)로, 기준시가로 계산하면 토지(88.17%)는 OOO원, 건물(11.83%)은 OOO원(OOO)이다. 결국 기준시가 금액만 OOO원인 부동산을 OOO원을 주고 거래했다는 것인데, 이것은 부동산거래 관행이나 사회통념상 거래될 수 없는 금액이다. 토지의 공시가격은 통상적으로 실지거래가격의 60∼70%선에서 고시되기 때문으로, 누가 보아도 실지계약서가 아니고 다운계약서라는 것을 알 수 있다. (나) 취득시 실지취득가액 OOO원은 토지와 건물의 취득금액 합계액이므로 이를 구분해보면 토지(88.17%)가 OOO원, 건물(11.83%)이 OOO원이다. 공시지가 금액이 OOO원인 토지를 OOO원으로 취득했다는 뜻이고 이 금액은 공시지가의 63%밖에 되지 않는다. 토지의 공시지가가 시세의 60∼70%를 반영한다고 하면, 토지 시세는 OOO원(OOO)인데 OOO원을 주고 취득했다면 이는 시세의 41%에 해당하는 금액으로 현실적으로 거래될 수 없는 금액이다. (7) 실지계약서는 없으나 취득자금으로 OOO원 넘게 지출한 내용은 아래와 같다. (가) 청구인은 쟁점부동산을 취득하려고 매매계약을 체결하고 2001.8.30. 계약금(OOO원으로 기억)을 지급하였다. 중도금과 잔금을 지급하기 위해 자금계획을 세워보니 현금, 예·적금을 모두 합해도 OOO원 정도가 부족하여 청구인이 소유하고 있는 OOO 부동산을 처분하고, 그래도 자금이 부족해서 쟁점부동산을 담보로 대출받아서 잔금지급시 사용하기로 하였다. (나) 청구인은 OOO 토지 및 건물을 1999.6.22. 임의경매로 낙찰 받은 후 2000.5.1. 구건물을 헐고 지하1층∼지상5층의 근린생활시설 및 다가구주택을 신축하여 매매대금 OOO원으로 하여 2001.9.12. 계약한 후 2001.11.3. 잔금을 받았다. 동 매매대금을 쟁점부동산을 취득(계약일 2001.8.30., 잔금일2001.10.31.)하는데 사용하고도 자금이 부족하여 쟁점부동산에 근저당을 설정하여 OOO원을 대출받아 지급했다. 계약금은 청구인이 OOO를 20년(1982∼2002)간 운영하면서 저축한 돈으로 지급하고, 중도금과 잔금은 예·적금 해약금액 및 OOO 매도대금, 쟁점부동산 담보대출 등으로 지급하였으므로 계약금을 제외하고도 OOO 매도대금 OOO원, 대출금 OOO원 합계 OOO원을 지출하였다. 계약금 OOO원을 합하면 확인된 자금만 OOO원이다. (8) 이상과 같이 처분청이 양도소득세 과세시 적용한 쟁점계약서는 검인계약서상 금액으로 실지거래가액이 아님이 명백하다. 청구인이 실지계약서를 찾을 수 없어서 부득이 취득환산가액을 적용하는 것도 세법에서 정하고 있는 방법이며 청구인이 선택할 수 있는 법적권리인바, 토지의 취득가액은 환산취득가액을 적용하여 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 (1) 청구인은 토지의 대차대조표상 금액 OOO원이 원단위까지 기재되었으므로 실지거래가액이 아니라 주장하나, 토지의 장부가액인 OOO원은 실제 취득가액 OOO원에 취·등록세 비용 OOO원을 가산한 OOO원을 토지와 건물의 총 취득가액으로 보아 토지, 건물 각각의 기준시가로 안분하여 2001년 쟁점부동산의 장부에 반영한 것으로 이는 실제 취득가액이 아니라는 반증이 되지 못한다. (2) 다음으로 쟁점계약서상 쟁점부동산의 취득가액이 기준시가보다 낮으므로 쟁점계약서가 다운계약서라는 청구주장에 대하여 살펴본다, (가) 전 양도자 중 CCC의 양도소득세 신고서상 양도가액은 쟁점계약서 및 청구인의 인감증명서 등이 첨부되어 실지거래가액으로 신고 되었고, AAA의 양도소득세 신고서상 양도가액은 쟁점계약서와 AAA 및 청구인의 인감증명서 등이 첨부되어 실지거래가액으로 신고 되었으며, 신고한 금액에 대한 계산근거에는 실지거래가액이 OOO으로 기재되어 있다. (나) 쟁점계약서에는 필요한 특약사항이 기재되어 있다. 1) 청구인은 쟁점계약서의 특약사항이 너무 간단하거나 중개인이 없는 등의 이유로 쟁점계약서가 다운계약서라고 주장하나, 층별·호별 임대내역명세서 및 양도자의 세부 내역은 별지로 작성하였을 것으로 판단되고, 잔금지급에 대한 구체적 특약이 없다고 하나 잔금과 잔금 지급일자 및 임차보증금 OOO원이 잔금에 포함되었다는 내용이 기재되어 있다. 2) 청구인은 토지·건물의 명도일이 확정되지 않았다고 하나, 부동산의 명도는 잔금청산일에 이루어지는 것이고, 기존 점포의 명도에 관한 특약이 없다고 하나 ‘본 계약은 OOO 현 시설물 상태에서의 매매이며 기타사항은 일반 관례에 준함, 잔금 지급 시 임차보증금 및 미납월세에 대한 임대료를 승계하기로 함’ 이라고 기재되어 있으며, 부가가치세에 관한 특약이 없으나 매매금액에 부가가치세가 포함된 것으로 보거나 또는 취득 시 부가가치세 환급신고가 없었으므로 포괄양수도 계약으로 판단된다. 3) 또한 쟁점계약서상 중개인은 없으나, 청구인은 쟁점부동산을 계약한 2001년 8월 당시 쟁점부동산의 임차인(1995.1.18.부터 2001.12.31.까지 OOO 운영)으로서 쟁점부동산 임대인인 전 양도자와 중개인 없이 직접 계약한 것으로 보이고, 쟁점계약서에는 청구인의 인감도장이 찍혀있으며 전 양도자의 신고서에는 청구인의 인감증명서가 첨부되어 있으므로 쟁점계약서는 다운계약서가 아닌 실제계약서로 보인다. (다) 청구인은 쟁점부동산을 싸게 취득했다고 진술한 바 있다. 쟁점계약서상 매매가액이 기준시가보다 낮음에도 실거래가액으로 본 이유는 쟁점계약서상 매매가액 OOO원은 당시 기준시가인 OOO원보다 낮으나, 청구인 본인이 쟁점부동산의 임차인이었고, 전 양도자 중 AAA이 대표로 있는 법인의 건물 신축 등을 도와주어 싸게 취득했다고 말한 바 있다. (라) 청구인은 복식기장의무자이므로 종합소득세 신고 당시 제출한 대차대조표상 쟁점부동산의 장부가액을 실거래가액으로 보았는바, 청구인은 2001.11.1. 쟁점부동산을 취득한 후 임대사업자등록(상호: OOO)을 하고, 2002.1.16. 건물 신축을 위해 건축허가를 받은 후 쟁점부동산 중 토지에 건물을 신축하여 2003.10.10. 사용승인을 받았는데, 처분청은 2003년 귀속 종합소득세 신고서에 첨부된 대차대조표상 건물의 장부가액을 실제취득가액으로 보아, 환산취득가액으로 신고한 건물의 취득가액을 부인하고 장부가액으로 경정하였으며 청구인도 건물의 장부가액이 건물의 실제 취득가액임을 인정하였다. 처분청은 복식기장의무자인 청구인이 2003년 귀속 대차대조표에 기재한 신축건물의 장부가액을 실지거래가액으로 보았고, 2001년 및 2002년에 신고한 쟁점부동산의 가액(쟁점계약서상 가액 OOO원 및 취·등록세 OOO원의 합계액인 OOO원) 역시 쟁점계약서상의 매매가액인 OOO원을 반영하여 실지거래가액으로 종합소득세 신고를 한 것으로 보았다. (마) 청구인이 제시한 예규, 판례는 검인계약서나 전소유자의 확인서 또는 장부가액은 있으나 매매계약서가 없는 경우에 환산취득가액을 적용한 경우인 반면, 이 건은 매매계약서가 있으므로 청구인이 제시한 예규, 판례의 내용과 다르다. 조세심판원 선결정례(조심 2020서57, 2020.3.24.)에 의하면, 쟁점계약서상의 취득가액이 실지거래가액이 아니라는 입증책임은 청구인에게 있는바, 청구인은 검인계약서는 제출하면서도 쟁점계약서를 부인할 수 있는 실제계약서나 매매대금 지급내역 등 다른 증빙을 제출하지 못하였다. (3) 실제계약서는 없지만 취득대금으로 OOO원 넘게 지출하였다는 청구인의 주장에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 취득당시에 OOO원이 넘는 금액을 지급한 것 같다고 주장하나, 2020.10.23. 청구한 과세전적부심사청구시에는 OOO원을 지급한 것 같다고 기재한 바 있고, 2001.8.30. 계약금으로 OOO을 지급한 것으로 기억하였다는 주장 역시 증빙이 없다. (나) OOO 부동산을 OOO원에 양도하면서 2001.9.12. 계약하고 잔금을 2001.11.3.에 받아 쟁점부동산 취득에 사용하였고, 쟁점부동산에 근저당을 설정하여 OOO원을 대출받아 총 OOO원을 쟁점부동산의 취득가액으로 사용하였다고 주장하나, 위 OOO 부동산의 양도대금 OOO원과 쟁점부동산을 담보로 한 채무 OOO원 합계 OOO원의 사용처가 쟁점부동산의 취득자금인지, 쟁점부동산의 취·등록세 비용인지, 쟁점부동산의 토지 위에 신축한 건물의 건축자금으로 사용되었는지 등을 확인할 수 없고, 계약금의 출처 역시 정확히 확인되지 않는다. (다) 위와 같이 청구인은 쟁점부동산의 취득자금으로 OOO원 이상을 지출하였다고 주장하나 이를 입증할 수 있는 증빙이 없는 반면, 전 양도자는 양도소득세 신고서에 청구인의 인감증명서를 첨부한 쟁점계약서를 제출한 바 있고 쟁점계약서상 금액 OOO원은 검인계약서 및 대차대조표에 반영된 금액과 일치한다.

청구인이 신고한 환산취득가액을 부인하고 전소유자의 양도소득세 신고서에 첨부된 매매계약서상 가액을 취득가액으로 보아 과세한 처분의 당부

(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2【추계결정 및 경정】② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인이 제출한 자료는 다음과 같다. (가) 청구인의 전체부동산에 대한 양도소득세 신고내용은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 전체부동산 양도소득세 신고 내용 (단위: ㎡, 원) OOO (나) 청구인이 제출한 2002년 귀속 종합소득세 신고서에 첨부된 표준대차대조표 상 토지의 가액은 OOO원이고, 건물의 가액은 OOO원으로 나타난다. (다) 청구인과 전 양도자인 AAA 외 4인이 2001.8.30. 작성한 쟁점계약서상 매매대금은 총 OOO원으로, 계약금 OOO원은 계약시에, 중도금 OOO원은 2001.10.24.에, 잔금 OOO원은 2001.10.31.에 지불(임차보증금 OOO원 포함금액임)하는 것으로 기재되어 있다. (라) 청구인이 2001.11.1. OOO청장에게 제출한 부동산매매계약서(검인계약서)의 작성일자는 2001.8.17.이고, 매매대금은 OOO원으로, 계약금 OOO원은 계약시에, 중도금 OOO원은 2001.10.24.에, 잔금 OOO원은 2001.11.1.에 지불하는 것으로 기재되어 있다. (마) 청구인이 제출한 OOO 토지 및 건물의 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인이 1999.6.22. 임의경매로 인한 낙찰을 원인으로 토지를 취득한 후 2000.5.1. 지하1층∼지상 5층 의 근린생활시설 및 다가구주택을 신축하였고, 2001.9.12. 쟁점부동산의 전 소유자 중 1인인 BBB에게 양도한 사실이 나타난다. (바) 청구인이 제출한 쟁점부동산 중 토지의 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인은 쟁점부동산 취득일인 2001.11.1. 주식회사 AAA을 근저당권자로 하고 청구인을 채무자로 하는 채권최고액 OOO원의 근저당권을 설정한 사실이 나타난다. (2) 처분청이 제출한 자료는 다음과 같다. (가) 처분청이 제출한 양도소득세 조사종결보고서에 따르면, 청구인은 전체부동산의 취득가액을 환산취득가액으로 신고하였으나, 복식기장의무자인 청구인의 장부가액과 차이가 있는바 취득가액 과다신고 혐의가 있어 조사대상자로 선정되었고, 2001년에 청구인이 신고한 종합소득세 표준재무상태표 상 토지와 건물의 장부가액(토지 OOO원, 건물 OOO원)에 감가상각비 OOO원을 합한 금액인 OOO원이 청구인의 매매가액 OOO원에 취·등록세 OOO원을 합한 금액과 일치한바 표준재무상태표 상 장부가액을 실지거래가액으로 신고한 것으로 보아 아래 ＜표3＞과 같이 토지 취득가액을 안분하였다. ＜표3＞ 처분청 쟁점부동산(토지) 취득가액 안분 내역 (단위: 천원) OOO (나) 처분청은 쟁점부동산의 전 소유자 중 AAA, CCC이 2001.10.29. 제출한 쟁점부동산 양도에 대한 양도소득세 신고서를 제출하였는데, 각 신고서에는 청구인의 인감증명서, 쟁점계약서, 쟁점부동산에 대한 등기사항전부증명서, 토지대장, 건축물대장 등이 첨부되어 있다. (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점계약서가 실지계약서가 아닌 전 양도자의 양도소득세 신고 및 청구인의 취득세 신고 등을 위하여 작성된 다운계약서로, 쟁점부동산의 기준시가인 OOO원보다 훨씬 낮은 OOO원에 쟁점부동산을 취득하였다는 것은 사회통념상 있을 수 없는바 쟁점계약서상 매매가액이 아닌 환산취득가액을 적용하여야 한다고 주장하나, 전 양도자가 쟁점부동산 양도에 대한 양도소득세 신고시 첨부한 쟁점계약서상 매매금액이 OOO원으로 나타나고, 이 금액은 청구인이 관할구청에 제출한 검인계약서상 금액과도 일치하며, 청구인의 임대사업과 관련하여 제출된 대차대조표 상 장부가액 OOO원(토지·건물 장부가액 합계 OOO원 + 감가상각비 OOO원)과 매매가액(OOO원) 및 취·등록세(OOO원)의 합계액과도 일치하는 점, 청구인은 실지계약서를 파기하고 검인계약서 내용대로 쟁점계약서를 작성한 것이라 주장하나, 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 매매계약의 내용대로 작성된 것으로 추정되고 검인계약서가 실제 계약 내용과 다르다는 주장에 대한 입증책임은 청구인에게 있음에도 청구인은 쟁점부동산의 취득 당시 실지거래가액이 검인계약서상 또는 쟁점계약서상 기재액과 다르다고 주장할 뿐 이를 확인할 수 있는 금융거래내역 등 객관적 증빙자료를 제시하지 못하는 점 등에 비추어 쟁점계약서상 양도가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 봄이 타당하다 할 것이므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.