검인계약서에 기재된 매매대금이 거짓임이 명백한 경우라고 볼만한 객관적인 증거를 제시하지 못하는 점, 쟁점부동산에 근저당권이 설정되었다가 해제된 사실, 인근 토지 공시가격을 상회하는 가격에 거래된 사실 등 정황증거만으로는 쟁점부동산을 매수한 실지거래가액이 검인계약서에 기재된 매매대금보다 높다는 주장을 인정하기에 부족한 점 등에 비추어 청구인의 주장을 받아들이기 어려움.
검인계약서에 기재된 매매대금이 거짓임이 명백한 경우라고 볼만한 객관적인 증거를 제시하지 못하는 점, 쟁점부동산에 근저당권이 설정되었다가 해제된 사실, 인근 토지 공시가격을 상회하는 가격에 거래된 사실 등 정황증거만으로는 쟁점부동산을 매수한 실지거래가액이 검인계약서에 기재된 매매대금보다 높다는 주장을 인정하기에 부족한 점 등에 비추어 청구인의 주장을 받아들이기 어려움.
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인이 제출한 쟁점검인계약서는 실제 계약서가 아니다. (가) 청구인은 처분청을 직접 방문하여 쟁점부동산의 양도소득세 비과세 신고를 하였는데, 취득당시 취득가액이 OOO원 정도로 기억하고 있을 뿐 계약서가 없다고 하자 당시 신고서 작성을 도와주던 조사관이 등기권리증에 계약서가 붙어 있는 것을 보고 그 속에 있던 취․등록세 신고용 계약서(검인계약서)를 보고 취득가액을 적어 넣게 하고 그 계약서 사본을 첨부하였다. (나) 청구인은 쟁점부동산을 2002.4.17.에 취득하였는데, 2002년 당시에는 취․등록세 과세표준으로 사실상의 취득가격으로 신고할 의무가 없었기 때문에, 신고를 위해 실제 취득가격이 아닌 시가표준액에 맞춰 취․등록세 신고용 계약서를 쓰는 경우가 일반적이었고, 청구인이 제시한 등기권리증 내부에는 취․등록세 신고용 계약서가 첨부되어 있었는데 이 계약서가 제출된 것이나, 이는 실제 계약서가 아니며, 그 계약서에 있는 거래 가액도 실제 취득가액이 아니다.
(2) 검인계약서의 매매가액은 실지거래가액으로 추정될 뿐 의제되지 않는다. (가) 검인계약서는 부동산등기 특별조치법에 따른 대법원규칙 제1조 제3항에 의거 형식적 요건의 구비 여부만을 확인하고, 그 기재에 흠결이 없다고 인정한 때에는 지체없이 검인 신청인에게 교부하도록 하고 있으므로 거래의 실질내용에 대한 검증을 하거나 확인절차를 거치지 아니한 계약서이다. 따라서 검인계약서의 매매가액은 실지거래가액으로 추정될 뿐 의제되지 않는 것이므로 매매가액의 사실 여부는 거래 당시에 작성된 일반 매매계약서와 동일하게 별도로 판단해야 한다. (나) 그러므로 대법원이나 조세심판원의 기존 심판례를 보면 법무사가 작성한 검인계약서를 제출하였다는 이유만으로 증거능력을 불인정할 것이 아니라 계약내용의 진실성 여부를 판별하여 그 증거능력을 판단하여야 한다고 판시하고 있고, 이에 청구인이 제출한 쟁점검인계약서가 증거능력이 불충분한 검인계약서라는 사실을 판단할 수 있는지 여부가 관건이라고 할 것이다.
(3) 쟁점검인계약서가 실제 계약서가 아닐 것이라는 사실은 쉽사리 추정가능하다. (가) 시가표준액과의 비교 현재 지방세 취득세 시가표준액으로 이용되는 개별주택공시가격은 2005년부터 공시되어 왔으므로 쟁점부동산의 취득일인 2002년도에는 개별공시지가와 건물시가표준액의 합계금액으로 주택의 시가표준액을 삼았고, 2002년 당시 토지의 시가표준액은 OOO원이며, 건물의 시가표준액은 OOO원으로 산출되므로, 쟁점부동산의 시가표준액 합계액은 OOO원이 된다. 쟁점검인계약서상 매매가액인 OOO원은 시가표준액보다 약간 상회하는 정도로서, 시가표준액이 시세의 60% 수준이었음을 감안할 때 시세는 OOO원을 상회하였을 것으로 추정되므로 청구인이 양도소득세 신고를 위해 제출한 계약서의 취득가격은 실제 거래가격이 아니라 시가표준액을 참고로 작성된 계약서임을 반증한다고 할 것이다. (나) 전 소유주의 근저당설정금액과 비교 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 1995.4.17. (주)AAA이 근저당권을 OOO원으로 설정하였음을 볼 수 있는데, 근저당 설정 금액은 통상 채권액의 120%∼130%로 설정을 하고 금융기관의 대출은 통상 주택가격의 60% 수준까지 대출하는 것이 일반적이므로, 이를 근거로 주택가격을 추정한다면 OOO원을 상회할 것으로 예상할 수 있다. 게다가 근저당 설정 등기일이 1995.4.17.인 것을 보면 청구인이 쟁점부동산을 취득한 시기인 2002년에는 주택가격이 더 높을 수 있다는 짐작을 할 수 있다. 그리고 이 근저당권은 2002.4.3. 말소되었는데, 근저당 말소를 위한 대출금 상환은 양도인이 청구인으로부터 양도대금을 받아서 상환하였을 것으로 추정되고, 대출금 규모로 미루어 보면 쟁점검인계약서 상 거래대금으로는 상환하기 어려웠을 것이므로 적어도 거래대금은 쟁점검인계약서 금액 이상이었을 것으로 추정할 수 있다. (다) 인근 유사 주택의 거래가격과 비교 처분청은 쟁점부동산 인근 지역의 과거 양도소득세 신고사례 등을 비교함으로써 청구인이 신고한 취득가격이 실제 가격에 근거하지 않았음을 쉽게 파악할 수 있는 위치에 있다. 2002년 당시에는 양도소득세가 기준시가 과세가 기본 과세방법이고 실가과세가 드물게 일어나는 시기였기 때문에 실가를 확인할 수 없다고 하더라도, 부동산거래신고가 의무화된 2006년도 이후 거래만 비교하여 보면 2006년 이후 거래가격과 주택공시가격과의 비율은 대략 60%대에 불과하다는 것을 알 수 있고, 주택공시가격의 증가율로 유추해 볼 때 쟁점검인계약서의 거래가격이 실제 거래가격이 아닐 것이라는 결론은 쉽게 도달할 수 있다. (라) 소급 감정가격과의 비교 청구인은 취득 계약일을 기준으로 쟁점부동산에 대한 감정평가를 의뢰하였고, 아무런 제약조건 없이 감정평가하여 나온 가격은 OOO원이며, 이는 검인계약서의 OOO원과 2배 이상 현격한 차이가 나는 가격이고, 이런 차이는 굳이 감정평가를 의뢰하지 않더라도 쟁점검인계약서 상 매매가액이 실제 가격이 아닐 것이라는 합리적인 의심을 가지게 할 만한 차이이다.
(4) 취득 당시 실제가격을 확인할 수 없으므로 환산취득가를 적용하여 양도소득세를 산출해야 한다. 처분청은 청구인이 제시한 계약서에만 의존할 것이 아니라, 그 계약서가 진실된 계약서가 아닐 수도 있다는 합리적인 의심이 든다면, 적극적으로 다른 거래사례들을 조사하여 청구인의 계약서를 부인하는 것이 마땅하다. 청구인이 양도인과 특수관계인도 아니고, 양도인이 급박한 사정으로 시세에 비하여 낮은 가격으로 거래한다고 하더라도 근저당 설정금액보다 더 낮은 가격으로 거래할 이유가 없는 만큼, 적어도 검인계약서의 금액보다는 더 높은 가격으로 거래했을 것이라는 추정은 쉽게 할 수 있으므로, 쟁점검인계약서가 존재하더라도 이를 부인했어야 한다. 실지거래가액에 의하여 부동산의 양도차익을 계산함에 있어 ‘실지취득가액’이라 함은 취득당시 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 객관적인 증빙서류에 의하여 확인되는 가액을 말하는 것이고, 객관적인 자료로서 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 취득가액은 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제163조 제12항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것임이 명시되어 있는바, 처분청에서 결정하여 고지한 양도소득세 계산은 취득가액을 환산가액으로 하여 경정하여야 한다.
(1) 소득세법제97조 제1항 제1호에서는 양도가액에서 공제할 필요경비의 하나로 취득가액을 열거하고 있고, 취득가액은 자산취득에 소요된 실지거래가액이라고 규정하고 있으며, 같은 법 제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제1항에 따르면, ① 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부, 매매계약서, 영수증 기타 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비된 경우, ② 장부, 매매계약서, 영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우로서 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 취득당시 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액으로 결정할 수 있다고 규정하고 있다.
(2) 한편, 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고(대법원 1993.4.9. 선고 93누2353 판결), 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 한다.
(3) 청구인은 본인이 기억하는 취득가액 OOO원이 기재된 매매계약서 또는 취득에 소요된 금액을 입증할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙을 제출하지 못하는 반면, 청구인이 처분청에 조사기간 중 직접 제출한 쟁점검인계약서는 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류로 진실한 거래내용대로 작성되었다고 추정되므로, 감정가액이나 전소유자의 근저당설정액이 쟁점검인계약서상 금액과 상당한 차이가 있다는 사실만으로는 시행령에서 규정한 “매매계약서의 내용이 매매사례가액, 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우”에 해당한다고 볼 수 없다.
② 제1항에 따라 국세를 조사ㆍ결정할 때 장부의 기록 내용이 사실과 다르거나 장부의 기록에 누락된 것이 있을 때에는 그 부분에 대해서만 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다. (2) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조제4호 에 따른 감정평가업자가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
(1) 청구인과 처분청이 제출한 증빙서류의 주요 내용은 아래와 같다. (가) 청구인은 2019.3.29. 쟁점부동산을 양도하고 아래 <표1>과 같이 쟁점검인계약서 상 가액을 취득가액으로 하고, 1세대1주택 비과세 대상으로 하여 양도소득세를 신고하였으며, 처분청은 2020.10.5.부터 2020.10.23.까지 청구인에 대한 양도소득세조사를 실시한 결과, 쟁점부동산 양도당시 보유하고 있던 임대주택(임대개시 2018.3.14.)을 임대의무기간을 충족하기 전인 2020.4.1. 양도한 사실을 확인하였고, 당초 비과세신고를 부인하고 아래 <표1>과 같이 양도가액과 취득가액을 실지거래가액으로 하여 2019년 귀속 양도소득세를 경정․고지하였다. <표1> 양도차익 경정 내역 OOO (나) 처분청에 쟁점부동산 전소유자의 양도소득세 신고내역을 문의한바, 전소유자의 양도소득세 신고내역은 확인되지 아니한다는 의견이다. (다) 청구인이 제출한 쟁점부동산 인근 유사주택 매매사례는 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점부동산 인근 유사주택 매매사례 OOO (라) 청구인이 제출한 (주)BBB의 감정평가서에 의하면 평가기준일(2002.3.14.) 현재 쟁점부동산의 감정평가액은 OOO원으로 나타난다. <표3> 쟁점부동산 감정평가서 주요 내용 OOO (마) 쟁점부동산 등기부등본에 의하면 청구인은 2002.4.17. 쟁점부동산의 소유권을 취득하였고, 1995.4.17. 채권최고액을 OOO원으로, 근저당권자를 주식회사 (주)AAA으로 하는 근저당권이 설정되었다가 2002.4.3. 근저당등기가 말소된 것으로 나타난다. (바) 쟁점부동산의 연도별 개별주택공시가격은 아래 <표4>와 같다. <표4> 쟁점부동산의 연도별 개별주택공시가격 OOO
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점검인계약서 상 가액을 실지취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분이 부당하다고 주장하나, 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 하는 점, 청구인은 쟁점검인계약서상 가액이 공시가격에 근접한 가격으로서 실제 쟁점부동산의 매매가액이 아니라고 주장만 할 뿐, 이와 다른 매매가액으로 작성된 계약서를 제시하거나, 쟁점검인계약서상 가액을 상회하여 대금을 지급하였다는 사실을 입증할 금융증빙을 제출하는 등 쟁점검인계약서에 기재된 매매대금이 거짓임이 명백한 경우라고 볼 만한 객관적인 증거를 제시하지 못하는 점, 쟁점부동산에 근저당권이 설정되었다가 해제된 사실, 인근 토지가 공시가격을 상회하는 가격에 거래된 사실 등 정황증거만으로는 쟁점부동산을 매수한 실지거래가액이 쟁점검인계약서에 기재된 매매대금인 OOO원보다 높다는 청구인의 주장을 인정하기에 부족한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기 본 법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한
결정 내용은 붙임과 같습니다.