처분청이 비교대상0층아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하여 청구인에게 상속세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
처분청이 비교대상0층아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하여 청구인에게 상속세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 처분청이 쟁점아파트의 상속개시일인 2019.5.1.과 가장 가까운 날인 2019.5.7. 매매사례가액 OOO원을 적용하지 않고 2019.9.27. 매매사례가액 OOO원을 시가로 보아 상속세를 부과한 처분은 부당하다. 비교대상11층아파트는 상속세 및 증여세법 시행규칙(이하 “상증세법 시행규칙”이라 한다) 제15조 제3항 각목에 규정한 동일주택 단지내, 주거전용면적 5%이내, 공동주택가격차이 5%이내 요건을 모두 충족하면서 상속개시일에 가장 가까운 날 거래되었으므로 청구인이 이를 유사매매사례가액으로 적용하여 이 건 상속세를 신고한 것은 정당하다. 처분청이 쟁점아파트의 시가로 적용한 비교대상7층아파트는 이 건 상속세 신고 당시에는 국토교통부 실거래가 공개시스템(www.rt.molit.go.kr)과 아파트 실거래가 사이트에 등재되어 있지 않았고, 처분청의 상속세 결정 기준일인 2019.9.27.자로 검색하면 8동 705호의 공동주택 기준시가는 OOO원으로 나오며, ‘거래 동층’에는 8동 7층으로 표시되어 있으므로 처분청이 이를 8동 8층 803호로 단정하고 803호의 공동주택 가격과 쟁점아파트의 공동주택가격이 동일한 것으로 보아 위 803호의 거래가액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 본 것은 위법․부당하다.
(2) 아파트 매매사례가액은 상속세 신고시점보다는 신고 이후 더 많은 자료를 제공받아 비교분석이 가능하므로 이와 같은 점을 고려하여 합리적인 방법으로 타당한 매매사례가액을 적용하여야 한다. 매매사례가액을 검색하는 과정에서 상속세 신고시점에 국토부 및 국세청에서 제공하는 자료에 “8동 7층”이라고 표시되어 있었다면 7층만을 검색하게 되는 것이고, 이와 같은 상황에서 “8동 803호”를 검색하기는 어려웠던 상황을 고려하면, 신고 이후 1년 정도 지난 시점에 국세청 자료에서 “8동 803호”와 쟁점아파트의 기준시가가 동일하더라도 처분청은 국토교통부나 아파트 실거래가 사이트에 나타나는 “8동 7층”을 기준으로 “8동 703호”의 공동주택 기준시가와 “8동 803호”의 공동주택 기준시가를 확인하였어야 하는 것인 반면, 청구인이 매매사례가액으로 적용한 비교대상11층아파트와 “8동 7층”의 공동주택 공시가격은 OOO원으로 동일한데도 처분청이 국토교통부 실거래가 사이트에 8동 8층으로 등재되지도 않은 8동 803호의 공동주택 기준시가가 쟁점아파트와 동일하다는 이유로 이를 매매사례가액으로 적용하여 과세한 이 건 처분은 부당하다.
(3) 쟁점아파트 단지의 월별 거래가액 상승률은 아래 <표1>과 같고, 상속개시일 당시에도 계속 상승하고 있었으므로 상속개시일(2019.5.1)에 가장 가까운 날 거래된 가액을 매매사례가액으로 적용하여야 한다. <표1> 2019년 월별 아파트 거래가액 상승률 OOO 또한 2019년 5월 거래금액인 OOO원에 위 상승률을 적용하면 2019년 9월에는 OOO이 되어 처분청이 적용한 OOO원보다 더 높은 것으로 나타나는 점을 보면 상속개시일에 가까운 날에 거래된 가액이 상속개시일 당시 시가를 더 정확하게 반영한다고 볼 수 있으므로 청구인이 쟁점아파트의 유사매매사례가액을 비교대상11층아파트의 2019.5.7.자 거래가액 OOO원으로 하여 이 건 상속세를 신고한 것은 정당하다.
(1) 청구인은 국토부 등 실거래사이트에 확인되는 쟁점아파트 동일 단지 내 8동 7층의 703호, 705호 등을 유사매매사례가액으로 적용하여야 한다고 주장하나, 위 8동 703호, 705호 등은 평가기준일 내 매매된 사실이 없고 실제 거래된 것은 부동산등기부 등본 상 6층으로 기재된 사실이 확인되며, 처분청이 유사매매사례가액으로 적용한 8동 803호는 부동산 등기부 등본 상으로는 7층으로서 국토교통부 및 아파트 실거래가 사이트에서 8동 7층으로 기재된 것과 동일하다. 또한 처분청이 유사매매사례가액으로 적용한 8동 803호는 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 각 호의 요건을 모두 충족하므로 이를 쟁점아파트의 유사매매사례가액으로 적용한 것은 정당하다.
(2) 처분청이 쟁점아파트의 유사매매사례가액으로 적용한 비교대상7층아파트는 ‘OOO’로서 공동주택가격이 OOO원으로 쟁점아파트와 동일한 반면, 청구인이 이 건 상속세 신고시 매매사례가액으로 적용한 같은 단지 21동 1106호의 공동주택가격은 OOO원으로서 쟁점아파트와 차이가 있는 것으로 나타난다. 상증세법 시행령 제49조 제4항 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에 따르면 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우 위 제1호 각 목의 요건을 충족하는 주택을 적용대상으로 하고, 해당주택이 둘 이상인 경우 평가대상주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택의 가액을 시가로 보도록 규정하고 있는 바, 처분청이 쟁점아파트와 동일 단지 내에 위치하면서 전용면적과 공동주택가격이 동일한 비교대상7층아파트의 매매사례가액을 시가로 보아 상속세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙 등】③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
(1) 이 건 상속세 신고 및 결정내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 이 건 신고 및 결정 내역 OOO
(2) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료 등에 의하면 아래와 같은 사실이 확인된다. (가) 부동산등기사항전부증명서에 의하면, 비교대상7층아파트인 OOO는 제7층으로, 같은 아파트 같은 동 제703호 및 제705호는 제6층으로 기재되어 있다. (나) 쟁점아파트와 비교대상11층아파트 및 비교대상7층아파트의 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 요건을 비교하면 아래 <표3>과 같고, 비교대상7층아파트는 쟁점아파트와 공동주택가격이 동일한 반면, 비교대상11층아파트의 공동주택가격은 쟁점아파트의 100분의 98.16인 사실이 확인된다. <표3> 주거전용면적 및 공동주택가격 비교 내역 OOO
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 상속개시일로부터 약 5개월 경과한 시점에 아파트 가격이 상승하는 상황에서 거래된 매매사례가액을 시가로 적용한 것은 부당하다고 주장하나, 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따른 재산평가시 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 범위를 구체화한 인정기준을 마련하기 위하여 2017.3.10. 기획재정부령 제605호로 같은 법 시행규칙 제15조 제3항이 신설되어 2017.3.10. 이후 상속이 개시되거나 증여받은 분부터 적용하게 되었는바, 위 조항은 부동산가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택 가격이 있는 주택으로서, 평가대상 주택과 동일한 단지에 있으면서 평가대상 주택과 전용면적 및 기준시가의 차이가 각각 100분의 5 이내인 주택만을 동일하거나 유사한 재산으로 인정한다고 규정하고, 같은 항 단서규정에서 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택의 가액을 시가로 보도록 규정하고 있는바, 처분청이 이 건 상속세 결정시 적용한 비교대상7층아파트는 쟁점아파트와 동일 단지․전용면적․공동주택가격이 일치하는 반면, 청구인이 신고시 제시한 비교대상11층아파트의 공동주택가격은 쟁점아파트의 100분의 98.16으로 차이가 나는 점 등에 비추어 처분청이 비교대상7층아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하여 청구인에게 상속세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.