(쟁점①) 청구인과 같이 쟁점주택 양도일 당시 임대주택에 대하여 사업자등록을 하지 아니한 경우에는 쟁점규정을 적용할 수 없다 할 것(조심 2016서2692, 2016.10.10., 같은 뜻임)임 (쟁점②) 대체주택 매도인의 요청에 따라 잔금을 미리 지급하는 과정에서 부득이하게 1세대 3주택이 되었다는 청구주장이 신빙성이 있다할 것이므로, 청구인의 경우 실질적으로 3주택을 보유한 것으로 볼 수 없어 1세대 3주택자 중과세대상에 해당한다고 보기 어렵다 할 것임
[주 문] OOO서장이 2020.8.29. 청구인에게 한 2019년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은, 청구인이 2020.2.28. OOO 아파트를 양도한 것에 대하여 소득세법 제55조 제1항 에 따른 세율에 100분의 10을 더한 양도소득세율(조정지역 내 1세대 2주택)을 적용하여 그 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다. [이 유]
(1) [주위적 주장] 쟁점규정에서 “양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자 등록을 해야 한다” 부분 중 양도일이란 ‘쟁점주택 양도일’이 아닌 ‘임대주택 양도일’을 의미한다 할 것이므로, 청구인은 현재까지 임대주택을 양도하지 않은 상태에서 2020.3.16. 관할세무서장에게 사업자등록을 하였으므로 쟁점규정 요건을 모두 충족한다고 할 것이다. (가) 청구인은 2018.1.9. OOO청장에게 주택임대사업자로 등록을 하였으나, 관할세무서장인 OOO서장에게는 배우자가 보유한 임대주택에서 발생한 임대소득금액이 2천만원 미만이어서 소득세법상 소득세 비과세 대상이었기 때문에 쟁점주택 양도일인 2019.11.5.까지 사업자등록을 하지 아니하였다. 그러나 청구인은 임대주택을 양도하지 않고 보유하고 있던 2020.3.16. 임대주택에 대하여 OOO서장에게 소득세법 제168조 에 따라 사업자등록을 한 것이다. (나) 쟁점규정은 “양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것”이라고 규정하고 있는바, 여기서 양도일이란 ‘쟁점주택’이 아닌 ‘임대주택’의 양도일을 의미한다고 보아야 할 것이다. 따라서 청구인은 임대주택을 양도하지 아니하고 2020.3.16. 임대주택에 대한 사업자등록을 하였으므로 쟁점규정이 적용된다고 할 것이다. (다) 따라서 쟁점주택 양도 당시 관할세무서장에게 임대주택에 대한 사업자등록을 하지 않았다는 이유로 임대주택을 주택 수에서 제외하지 아니한 이 건 처분은 위법하다.
(2) [예비적 주장] 청구인은 실거주 목적으로 대체주택을 취득하는 과정에서 부득이한 사정에 의하여 3주택이 되었음에도 불구하고, 청구인을 3주택 소유자로 보아 중과세율을 적용하는 것은 위법하다. (가) 다주택자에 대한 중과세 규정의 입법취지는 다주택 소유의 경우 거주목적에 따른 실소유자가 아니라는 점과 부동산 투기로 인한 이득을 세금으로 흡수하여 과세의 형평을 도모하고 부동산 투기를 차단함에 있다고 할 것이다. 따라서 납세자가 당초 대체주택(C)을 취득하는 과정에서 대체주택(C)의 잔금지급일(2007.1.22.)보다 기존에 거주하던 주택(A)에 대한 잔금(2007.1.19.)을 먼저 수령하기로 매매계약을 체결하였는데, 대체주택(C)의 매도인이 이사에 필요한 자금을 급히 요청함에 따라 납세자가 잔금을 14일 먼저 지급(2007.1.8.)하게 됨으로써 납세자가 일시적으로 1세대 3주택(2007.1.8.부터 2007.1.19.까지 약 11일 가량)이 된 경우라면 투기목적으로 대체주택을 취득한 것으로 볼 수 없고, 실질적으로 3주택을 보유하고 있었던 것으로 볼 수 없으므로 1세대 3주택자 중과세대상에 해당한다고 볼 수 없다고 판시(대법원 2009.12.24. 선고 2009두13788 판결 참조)하였다. (나) 청구인은 기존에 거주하던 쟁점주택(59.99㎡) 취득시 청구인 가족 전 세대가 전입하여 거주하였으며 이후 자녀 성장에 따라 불가피하게 양도하게 되었고, 쟁점주택을 양도한 후 대체주택(84.96㎡)으로 이사하여 현재까지 실거주하고 있는바, 투기 목적이 아닌 실제 거주목적으로 대체주택을 취득한 것이다. (다) 이와 같은 사정은 대체주택의 매도인도 동일한 상황이었는데, 아래와 같이 대체주택 매도인의 요청에 따라 청구인은 불가피하게 잔금날짜를 조정할 수밖에 없었고, 이 과정에서 당초 의도하지 않게 쟁점주택과 대체주택을 15일 동안 동시에 보유하게 된 것이다.
1. 당초 청구인은 2019.7.5. 대체주택 잔금을 2019.11.5. 지급하고 취득하기로 계약을 체결하였고, 이에 따라 청구인은 2019.7.22. 쟁점주택 매매계약을 체결하면서 위 날짜에 맞춰 쟁점주택 잔금을 2019.11.5. 수령하기로 계약을 체결하였는바, 위 매매계약서 내용에 따르면 청구인은 1세대 3주택에 해당하지 않았다.
2. 그런데 매도인은 자신이 매수하려는 주택의 대금을 지급하기 위하여 청구인에게 대체주택 잔금지급일을 2019.11.5.에서 2019.10.21.로 당겨줄 것을 요청하였고, 청구인은 이를 수락하여 잔금지급일을 변경해 준 것이다. 이에 따라 청구인은 쟁점주택 잔금을 받지 못한 채 대체주택 잔금을 지급하기 위하여 주변으로부터 금전을 일시적으로 차용하여 잔금을 지급하기도 하였다.
3. 이와 같이 청구인은 처음부터 1세대 3주택을 예정하였던 것이 아니라, 대체주택 매도인의 요청에 따라 불가피하게 1세대 3주택이 된 것으로, 위 대법원 판례취지와 같이 투기 목적에 해당하지 않을 뿐만 아니라, 실질적으로 1세대 3주택에 해당한다고 볼 수도 없으므로, 청구인의 경우 1세대 2주택으로 보아야 한다.
(1) [주위적 주장에 대한 답변] 쟁점규정은 장기임대주택 특례 적용을 받기 위해서는 쟁점주택 양도 당시 소득세법에 따른 사업자등록을 하여야 한다고 규정하고 있으므로, 이와 달리 쟁점주택 양도 이후에 사업자등록을 한 경우에도 적용한다는 청구주장은 법문에 반하여 받아들일 수 없다 할 것이다.
(2) [예비적 주장에 대한 답변] 실거주 목적의 대체주택 취득과정에서 부득이한 사정이 있다 하더라도 청구인이 잔금 지급일 기준으로 1세대 3주택에 해당하는 사실은 명백하므로, 이를 예외로 하는 별도의 규정이 없는 이상 이를 1세대 2주택에 해당한다고 볼 수 없다. (가) 소득세법 시행령 제155조 제1항 은 국내에 1주택을 소유하기 위한 1세대가 신규 주택을 취득하고 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택으로 본다고 규정하고 있는데, 청구인은 앞의 (1)항에서 살펴본 바와 같이 장기임대주택 요건을 충족하지 못하고 있으므로 2주택을 소유한 상태에서 신규 주택을 취득한 경우에 해당하므로 위 규정이 적용될 수 없다. (나) 청구인은 불가피하게 대체주택을 미리 취득하게 되었으므로 주택 수 산정에서 제외하여야 한다고 주장하나, 소득세법은 잔금청산일을 양도시기로 규정하고 있으므로 청구인 주장과 같이 실제 잔금을 지급한 날이 아니라 당초(수정 전) 대체주택 매매계약서 상에 기재된 잔급지급일(계약을 변경하기 전 잔금지급일을 의미함)을 대체주택 취득일로 볼 수 없고, 이와 관련한 예외규정도 없으므로 쟁점주택 양도일 현재 1세대 2주택에 해당한다고 볼 수 없다. (다) 청구 주장은 법률 규정에도 불구하고 불가피한 사정을 인정해달라는 취지의 주장이나, 이는 대법원이 천명하는 세법 해석에 관한 원칙 즉 조세법률주의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용할 수 없다는 판시 취지에 정면으로 반하는 것이다. (라) 따라서 청구인 세대는 쟁점주택 양도일인 2019.11.5. 현재 쟁점주택, 임대주택, 대체주택 등 3주택을 보유하고 있는 상태에서 쟁점주택을 양도한 것이므로, 1세대 3주택 상태에서 양도한 것이라고 보아야 한다.
① 청구인의 배우자가 보유한 임대주택이 소득세법 시행령 제155조 제20항 제2호 요건을 충족하였다는 청구주장의 당부
② 청구인은 대체주택 취득과정에서 부득이한 사유로 일시적 1세대 3주택이 되었으므로 1세대 2주택 보유자로 보아 양도소득세율을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 쟁점주택, 대체주택, 임대주택의 등기사항증명서에 의하면, 소유권 이전 내역은 아래 <표2>와 같이 확인된다. <표2> 쟁점주택 등 등기사항증명서 갑구 요약 발췌 OOO
(2) 청구인은 2019.7.5. 대체주택을 매수하기로 하면서 아래와 같은 계약을 체결하였으며, 청구인이 2019.10.21. 잔금을 지급하고 대체주택의 소유권을 취득한 사실은 양측 다툼이 없다. <대체주택 매매계약서 내용 중 발췌> OOO
(3) 청구인은 대체주택 매수계약을 체결한 이후인 2019.7.22. 쟁점주택을 매도하기로 하는 아래와 같은 계약을 체결하였고, 2019.11.5. 쟁점주택 잔금을 수령하고 매수인에게 쟁점주택의 소유권을 이전한 사실은 양측 다툼이 없다. <쟁점주택 매매계약서 내용 중 발췌> OOO
(4) 청구인이 제출한 배우자의 사업자등록증에 의하면 청구인의 배우자는 2020.3.16. OOO서장에게 임대주택을 사업장 소재지로 하고, 주거용 건물 임대업을 주목적으로 하여, 부가가치세 면세사업자로 사업자등록을 한 사실이 나타난다.
(5) 청구인이 제출한 주민등록초본에 의하면, 쟁점주택을 매수한 이후 청구인 및 배우자의 전입신고 내역은 다음과 같이 나타난다. <표3> 청구인의 전입신고 내역 OOO <표4> 배우자의 전입신고 내역 OOO
(6) 청구인은 대체주택 매매계약서 잔금지급일을 변경하게 된 경위를 입증하기 위하여 대체주택 매매계약서상 공인중개인의 확인서를 증빙으로 제시하였다. <확인서 내용 중 발췌> OOO
(7) 청구인은 대체주택의 잔금지급일이 예상과 달리 당겨지자 직장동료 등으로부터 잔금을 지급하기 위해 일부 금액을 차용하였다가, 쟁점주택 매수인 BBB로부터 잔금을 지급받은 다음 변제하였다고 주장하며, 청구인의 OOO 계좌를 증빙으로 제시하였는데, 계좌 거래내역에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 2019.10.18.경 OOO원) 및 2019.10.20.경 OOO원), OOO원), OOO원)으로부터 OOO원을 입금받아, 2019.10.21. 대체주택 매도인인 OOO에게 OOO원을 이체하였다. (나) 청구인은 2019.11.5. 쟁점주택 매수인인 BBB로부터 OOO원을 지급받자, 같은 날 OOO원), OOO원), OOO원), OOO원)에게 총 OOO원을 이체하였다.
(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 관하여 살펴본다. 청구인은 쟁점규정에서 양도일이란 쟁점주택 양도일을 의미하는 것이 아니라 임대주택 양도일을 의미한다고 할 것이므로, 청구인의 배우자가 임대주택 양도일 전에 사업자등록을 한 이상 쟁점규정이 적용되어야 한다고 주장한다. 그러나 쟁점규정에 따르면 ‘1세대가 각각 제1호(거주주택)와 제2호(장기임대주택)의 요건을 충족하고 거주주택을 양도하는 경우 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 본다’고 규정하고 있는바, 거주주택인 쟁점주택 양도일에 제2호(장기임대주택) 요건을 충족하여야 함은 문언상 명백하므로, 쟁점주택 양도일에는 제2호 요건을 갖추지 못하였으나 임대주택 양도일 전에 요건을 갖춘 경우에도 쟁점규정이 적용된다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 또한 쟁점규정은 1세대가 거주주택과 장기임대주택을 보유한 경우 1세대 1주택으로 간주되기 위해서는 소득세법 제168조 에 따른 사업자등록을 하고, 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것을 요건으로 규정하고 있으므로, 청구인과 같이 쟁점주택 양도일인 2019.11.5. 당시 임대주택에 대하여 사업자등록을 하지 아니한 경우에는 쟁점규정을 적용할 수 없다 할 것(조심 2016서2692, 2016.10.10., 같은 뜻임)이다. 따라서 이 부분 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. (나) 마지막으로 쟁점②에 관하여 살펴본다. 처분청은 청구인이 쟁점주택을 양도하기 전에 대체주택을 취득함으로써 1세대 3주택이 되었다 할 것이고, 이와 같은 경우 대체주택을 주택수에서 제외하는 규정이 없는 이상 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 3주택 중과세율을 적용한 이 건 처분이 적법하다는 의견이다. 그러나 대법원은 납세자가 기존 주택을 양도하고, 그 이주목적의 대체주택을 취득하는 과정에서 부득이하게 3주택을 보유하게 된 것일 뿐 실질적으로 3주택을 보유하고 있었던 것으로 볼 수 없는 경우에는 1세대 3주택자 중과세대상에 해당한다고 볼 수 없다고 판시(대법원 2009.12.24. 선고 2009두13788 판결, 조심 2019인4489, 2020.5.15., 같은 뜻임)하였다. 이러한 법리에 비추어 이 건을 살펴보면, 청구인은 당초 대체주택을 쟁점주택 잔금지급일과 같은 날인 2019.11.5. 취득하기로 매매계약을 체결하였는데, 대체주택 양도인의 요청에 따라 2019.10.21. 잔금을 미리 지급하는 과정에서 약 15일가량 부득이하게 3주택을 보유하게 된 것일 뿐이라고 주장하고 있는바, 청구인이 제출한 대체주택 중개인 확인서에 의하면 이와 동일한 취지의 사실을 확인한다는 내용이 기재되어 있는 점, 대체주택 매매계약서에도 당초 잔금지급일을 2019.11.5.로 기재하였다가 2019.10.21.로 변경한 것으로 확인되는 점, 청구인의 계좌내역에 의하면 청구인은 대체주택 잔금을 지급하기 위하여 OOO 등으로부터 OOO원을 빌려 2019.10.21. 대체주택 잔금을 지급하였다가, 쟁점주택 잔금을 지급받은 날인 2019.11.5. OOO원을 변제한 것으로 보이는 점, 대체주택 매도인의 요청이 아니었다면 청구인이 일시적으로 OOO원을 차용하면서까지 대체주택 잔금지급일을 앞당길 이유가 없어 보이는 점 등에 비추어보면 대체주택 매도인의 요청에 따라 잔금을 미리 지급하는 과정에서 부득이하게 1세대 3주택이 되었다는 청구주장이 신빙성이 있다할 것이므로, 청구인의 경우 실질적으로 3주택을 보유한 것으로 볼 수 없어 1세대 3주택자 중과세대상에 해당한다고 보기 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세를 부과하면서, 1세대 3주택 중과세 대상으로 보아 소득세법 제104조 제7항 제3호 에 따른 100분의 20의 세율을 더하여 과세한 부분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.