청구인이 제출한 쟁점부동산 0층의 양도 당시 평면도에 따르면, 방, 거실, 주방, 화장실 등이 갖추어져 있어서 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 보이고, 고령의 청구인이 고시원을 관리하기 위하여 실제 거주하였다는 청구주장에 신빙성이 있는 점 등에 비추어 쟁점부동산의 0층을 주택이 아닌 제2종 근린생활시설로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
청구인이 제출한 쟁점부동산 0층의 양도 당시 평면도에 따르면, 방, 거실, 주방, 화장실 등이 갖추어져 있어서 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 보이고, 고령의 청구인이 고시원을 관리하기 위하여 실제 거주하였다는 청구주장에 신빙성이 있는 점 등에 비추어 쟁점부동산의 0층을 주택이 아닌 제2종 근린생활시설로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
[주 문] OOO서장이 2020.7.27. 청구인에게 한 2019년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]
(1) 청구인은 쟁점부동산의 양도 당시 쟁점부동산 3층에서 실거주를 하였고, 1세대 1주택 비과세의 요건을 충족하였다. (가) 청구인은 2002.11.2. 겸용주택인 쟁점부동산을 취득하였고, 2007.3.9. OOO 소재 OOO 302호로 이사하기 전까지 쟁점부동산 3층에서 4년 이상 가족들과 함께 실거주를 하였다. (나) 2007.3.9. 쟁점부동산에서 이사를 한 후, 청구인의 아들 AAA이 쟁점부동산의 1〜2층에서 고시원을 운영하다가 3층까지 확장하게 되어 가벽구조를 일부 수선하여 고시원으로 용도변경을 하였으나, 언제라도 가벽만 허물면 당초처럼 주택으로 복귀가 가능한 상태였다. (다) 2018년 5월경 청구인의 아들 AAA이 OOO로 이사를 가면서, 청구인이 고시원 관리를 위해 3층으로 이사를 왔고, 3층을 주택으로 변경하여 양도시점까지 거주하였다. 고시원의 경우, 여름에는 새벽에 에어컨을 꺼야 하고 겨울에도 새벽에 보일러 등을 조절하여 주어야 하며, 그렇게 하지 않을 경우 전기세나 가스비 등의 관리가 매우 어렵다. 보통 고시원의 총무가 이러한 업무를 수행하나 당시에는 고시원 운영이 좋지 않은 상황이어서 청구인이 고시원을 관리하기 위해 3층에서 거주한 것이다. 쟁점부동산과 가까운 거리에 OOO가 있다고 하더라도 겨울철에는 비탈길을 내려와야 되고 여름에도 잦은 에어컨 관리로 밤 늦은 시간에 연로하신 분이 자주 이동하는 것은 쉬운 일이 아니다. (라) 청구인의 배우자 BBB는 종전 거주하던 OOO 302호의 계약기간이 2019년 2월에 만료가 되었으나, 보증금 등의 문제로 2019년 5월경부터 쟁점부동산의 3층에서 거주하였다. (마) 처분청은 청구인이 1세대 1주택 비과세 적용을 받기 위해 쟁점부동산 3층으로 급히 이주한 것으로 보았으나, 청구인은 2018년 5월경부터 쟁점부동산 3층에 거주하고 있었고, 쟁점부동산에 대한 양도계약은 여러차례 진행되었으나 지하층 학원의 명도문제로 계약이 완료되지 못하던 중 2019.6.7. 양수인 측에서 갑자기 재계약의사를 표시해 계약이 급하게 진행되었으며, 계약금과 잔금을 모두 2019.6.17.에 받게 되었다. (바) 그에 따라 청구인은 양수인에게 양해를 구하고 쟁점부동산의 양도 후 거주할 집을 구할 때까지 계속 거주할 수 있었고, 2019.11.10. OOO로 입주하게 되었다.
(2) 청구인이 쟁점부동산의 3층에서 거주하였음을 입증할 수 있는 증빙은 다음과 같다. (가) 청구인이 2019.11.10. 쟁점부동산에서 OOO로 이사한 사실이 관련 이사짐 업체(용달나라 CCC)의 확인서 및 영수증으로 확인된다. (나) 쟁점부동산 2층에 소재한 고시원 입실자(2018.11.24. 입실, 2019.9.30. 퇴실)인 DDD의 사실확인서 및 현금영수증에 따르면, DDD가 고시원에 거주하는 동안 주인 청구인 및 청구인의 배우자가 3층에서 생활하였음을 확인하였다. (다) 청구인 및 청구인의 배우자 BBB(아들 AAA 명의의 휴대폰을 사용함)의 OOO 통화상세 내역서에 따르면, 기지국 주소에 기재된 통화 위치가 대부분 OOO으로 되어 있다. (라) 청구인에게 고지된 재산세 부과 관련 등기우편(2018.5.9. 발송분 등)이 쟁점부동산 소재지로 송달된 사실이 확인된다. (마) 청구인이 쟁점부동산을 양도한 이후에도 양수인 측의 배려로 쟁점부동산 3층에서 계속 거주하였고, CCTV를 통해 청구인의 배우자가 음식물쓰레기를 버리는 모습, 청구인의 아들과 손자의 방문 모습 등이 확인된다. (바) 청구인이 쟁점부동산 3층을 주택으로 개조하여 실제 거주한 모습이 담긴 사진에 따르면, 2019.6.5. 부엌 싱크대 및 요리하고 있는 모습이 확인되고, 2019.6.8. 청구인이 방에서 거주하는 모습도 확인된다. (사) 쟁점부동산 3층의 도시가스 사용내역에 따르면, 도시가스 사용량은 2017년 하반기부터 감소하고 있는데, 이는 고시생이 지속적으로 감소하였기 때문이다. 당시 고시원을 운영하던 청구인의 아들이 OOO로 이사를 가는 등으로 고시원 관리가 어려워지자 청구인이 쟁점부동산 3층으로 거주를 이전하면서 본격적으로 고시원을 관리하게 되었다. 처분청은 쟁점부동산 3층의 도시가스 사용량이 2018년보다 감소되어야 한다는 의견이나, 92.54㎡의 노후주택의 일반적인 난방과 취사를 생각하면 겨울에 OOO원 정도 가스비가 나오는 것은 자연스럽고, 고령인 청구인의 경우에는 난방비가 더 많이 발생되는 것이 당연하다. (아) 쟁점부동산 매매계약서의 특약사항에는 “양수인은 인수 후 사업계획OOO에 따라 지체없이 건물을 철거하며”라고 기재되어 있으나, 이는 부가가치세의 부담을 줄이고자 하는 양수인측의 요청에 따라 기재한 것이고, 특약에는 “당초 사업계획이 지체되거나 변경되었을 경우 발생 가능한 조세공과금(부가가치세 포함)은 양수인이 전액 부담한다.”는 내용도 추가로 기재되어 있다. 이후 처분청의 조사과정에서 쟁점부동산이 양도 후에도 사용되고 있고(지하층은 학원, 3층은 주택으로 사용), 이는 건물에 대한 공급으로서 부가가치세 과세대상이라는 의견을 받아들여 자진해서 부가가치세를 수정신고하고 납부하였다. 처분청은 부가가치세법상으로는 건물의 가치가 있으므로 부가가치세 과세대상이라고 하면서 소득세법을 적용하면서는 멸실예정이어서 장기간 거주할 수 없다고 해석하는 것은 모순된 해석이다. (자) 청구인이 제출한 쟁점부동산 3층의 평면도에 따르면, 쟁점부동산 3층에는 방 5개, 주방, 거실, 화장실이 있는데, 이는 고시원으로 사용하던 당시 방이 8개였던 것을 개조하여 방 2개는 서로 터서 거실로 하고, 방 1개는 주방으로 개조하여 장기간 독립된 생활을 할 수 있는 주택으로 한 것이며, 철거한 문, 벽체 및 철거도구 등으로 확인이 된다. 또한, 방에 있던 에어컨은 거주하면서 사용가능한데 굳이 철거할 필요가 없었고, 침대도 방1, 2, 3, 4에 있었는데 방1은 아들 방문시 거주하였으며, 방2는 배우자(BBB) 거주, 방3은 청구인 본인이 거주, 방4는 손님방, 방5는 창고용도였다. (차) 청구인의 배우자 BBB의 휴대폰에서 확인되는 OOO(휴대폰의 위치 기록을 토대로 추정한 방문 장소와 이동 경로가 표시됨) 자료에 따르면, BBB의 이동 경로상 시작지점(아침)과 도착지점(저녁)이 일관되게 ‘OOO’ 또는 ‘OOO’로 되어 있고, 거의 하루도 빠짐없이 이러한 패턴이 이어지고 있다. 이는 청구인, 청구인의 배우자가 자녀들의 거주지 등 다른 거주지에 이주한 적이 없고 쟁점부동산 3층에서 2019.11.14. OOO로 이사갈 때까지 실거주하였다는 것을 입증하는 자료이다.
(1) 쟁점부동산의 3층은 주택이 아닌 제2종 근린생활시설인 고시원에 해당한다. (가) 쟁점부동산 중 건물의 건축물대장에 따르면 3층 부분은 2007.1.19. 주택에서 제2종근린생활시설(사무소)로 변경되었고, 양도일까지 변경된 사항은 없다. (나) 청구인이 제출한 쟁점부동산의 3층 평면도에 따르면, 방 6개, 공용화장실, 샤워장이 있는 것으로 확인되고, 현장확인시 확인된 것과 같이 쟁점부동산의 3층은 칸막이 형태의 일반고시원이 아닌 OOO 고시원과 비슷한 원룸 형태의 고시원으로 보이므로, 주택으로 보기 어렵다.
(2) 청구인은 2018년 5월경부터 쟁점부동산의 3층에서 거주하였다고 주장하지만, 위 기간 동안 실제 거주하였다고 보기 어렵다. (가) 청구인은 주민등록상 2015.3.25. 쟁점부동산에 전입한 것으로 되어있으나, 2018년 5월경부터 실제 거주하였다고 주장한 것으로 보아 주민등록상 전입일인 2015.3.25.에는 전입하지 않은 것으로 볼 수 있다. (나) 청구인의 배우자 BBB는 2007.3.9.부터 2019.5.30.까지 쟁점부동산의 옆 건물인 OOO 302호에서 거주하였고, OOO의 전용면적은 41.47㎡, 방 2개로 확인되며, 이는 청구인과 함께 충분히 거주할 수 있는 주거공간으로 청구인과 배우자 BBB가 함께 거주하였다고 볼 수 있다. (다) 청구인은 고시원의 관리목적으로 쟁점부동산의 3층에서 거주하였다고 주장하나, 쟁점부동산 바로 옆인 OOO 302호에 거주하면서도 고시원의 관리가 가능하고, 쟁점부동산의 바로 옆에 집을 놔두고 쟁점부동산 3층에서 거주할 이유가 없으므로 청구인이 2018년 5월경부터 쟁점부동산 3층에서 거주하였다는 주장은 타당하지 않다. (라) 청구인이 양도소득세 조사시 제출한 도시가스 사용현황에 따르면, 도시가스 사용량이 쟁점부동산의 3층과 1〜2층으로 구분이 되어 있어 사용현황을 비교할 수 있는데, 1〜2층의 도시가스 사용량은 2017년 5월부터 2018년 4월까지 3,787㎥이고 2018년 5월부터 2019년 4월까지 2,855㎥로 사용량이 감소하였지만, 3층 사용량은 2017년 5월부터 2018년 4월까지 1,262㎥이고 2018년 5월부터 2019년 4월까지 1,631㎥로 사용량이 오히려 증가하였는바, 쟁점부동산의 3층에 청구인이 혼자 거주하였다면 도시가스 사용량이 대폭 감소하여야 하는데도 오히려 증가한 것으로 보아 청구주장은 타당하지 않다. (마) 쟁점부동산 소재 고시원에서 2018년 4월부터 2019년 2월까지 거주한 EEE과 유선통화한 바, 쟁점부동산의 3층은 여성전용 고시원이었고, 고시원 3층에 건물주가 거주하지 않은 것으로 기억한다고 진술하여 청구인이 쟁점부동산의 3층에서 거주하였다는 청구인의 주장은 타당하지 않다. (바) 주택법상 ‘주택’은 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하는 것으로, 청구인이 OOO 302호에서 퇴거한 이후 2019.5.30.부터 2019.11.14.까지 쟁점부동산의 3층에서 거주하였다고 할지라도 이는 청구인과 남편이 장기간 독립된 주거생활을 위함이 아닌 새로운 거주지로 이사하기 전에 임시방편으로 거주한 것으로 볼 수 있으므로 쟁점부동산의 3층을 주택으로 보기는 어렵다.
(3) 청구인은 쟁점부동산의 3층에서 거주하였다고 주장하며 여러 증빙들을 제출하였으나, 다음과 같이 부당하다. (가) 청구인이 제출한 이사짐업체 증빙은 2019.11.10. 쟁점부동산에서 이사한 사실만이 확인될 뿐, 쟁점부동산의 3층이 주택에 해당하는 여부와는 무관하다. (나) 청구인은 고시원 입실자 DDD의 사실확인서로 청구인이 쟁점부동산 3층에 거주하였다고 주장하나, DDD와 통화하여 사실확인서 내용을 확인한 바, 퇴실일(2019.9.30.)에 청구인에게 인사드린 사실은 있으나, DDD가 2018.11.24. 입실할 당시 청구인이 쟁점부동산의 3층에서 거주하였는지 여부 및 언제부터 쟁점부동산의 3층에 거주하였는지는 모른다고 진술하여 2018년 5월경부터 쟁점부동산의 3층에서 거주하였다는 청구인의 주장과는 다르다. (다) 청구인이 제출한 OOO 통화상세내역은 조회일자가 2019년 10월부터 2019년 11월까지로 2018년 5월경부터 양도일까지 청구인이 쟁점부동산의 3층에서 거주하였다는 사실을 입증할 수 없다. (라) 청구인은 재산세 부과 관련 등기 수령 증빙을 제출하였으나, 청구인의 아들 AAA이 고시원 관리를 해왔으므로 우편물 등기수령 증빙으로 청구인이 쟁점부동산 3층에 거주하였음을 입증할 수는 없다. (마) 청구인이 제출한 CCTV는 양도일 이후의 자료이고, 거주사진 및 OOO은 매매계약일(2019.6.7.)경의 것이어서 2018년 5월경부터 양도일까지 청구인이 쟁점부동산의 3층에서 거주하였다는 증빙에 해당하지 않는다.
(1) 소득세법(2018.12.31. 법률 제16104호로 일부개정된 것) 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. (3) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택”이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
(1) 청구인의 양도소득세 신고내역 및 처분청의 경정내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 양도소득세 신고 및 경정내역 OOO
(2) 쟁점부동산의 건축물대장 주요내용은 아래 <표2>와 같은바, 3층 부분은 2007.1.18. 주택에서 제2종근린생활시설(사무소)로 용도변경된 것으로 확인된다. <표2> 쟁점부동산 건축물대장 주요내용 OOO
(3) 쟁점부동산 중 건물의 등기사항전부증명서상 주요내용은 아래 <표3>과 같은바, 3층은 주택으로 표시되어 있다. <표3> 쟁점부동산 중 건물 등기내역 OOO
(4) 쟁점부동산의 매매계약서는 아래 <표4>와 같다. <표4> 쟁점부동산 매매계약서 OOO
(5) 처분청은 쟁점부동산 소재지와 청구인의 배우자가 주민등록상 2007.3.9.부터 2019.5.30.까지 거주하던 OOO의 소재지가 아래 지도에서 보이는 것과 같이 근접하여, 청구인이 2018년 5월경부터 쟁점부동산 3층에서 거주한 것으로 보기 어렵다는 의견이다. OOO
(6) 청구인이 제출한 자료는 다음과 같다. (가) 청구인, 청구인의 배우자, 청구인의 아들의 주민등록초본 주요내용은 아래 <표5>와 같다. <표5> 주민등록초본 주요내용 OOO (나) 청구인이 쟁점부동산 3층에서 거주하던 당시(2019년 6〜8월경)의 사진은 아래 <표6>과 같다. <표6> 거주 당시 사진 촬영 내역 OOO (다) 청구인의 배우자 BBB의 OOO 자료(2019년 1〜10월)의 일부는 아래 <표7>과 같다. <표7> OOO 자료 OOO (라) 쟁점부동산 3층의 특정기간별 평면도는 아래 <표8>과 같다. <표8> 특정기간별 평면도 내역 OOO (마) 청구인은 쟁점부동산 3층을 다시 주택으로 변경하면서 사용한 철거도구와 철거한 문 등의 사진을 제출하였다. (바) 청구인은 쟁점부동산 소재 고시원에서 거주하였던 DDD의 확인서와 현금영수증을 제출하였는바, 확인서의 주요내용은 아래 <표9>와 같다. <표9> DDD 확인서 주요내용 OOO (사) OOO주식회사에서 발급한 요금 청구 및 납부내역 자료에 따르면, 쟁점부동산 1〜2층 및 3층의 도시가스 사용량은 아래 <표10> 및 <표11>과 같다. <표10> 쟁점부동산 1〜2층 도시가스 사용량 OOO (아) OOO수도사업소장이 발급한 수납 확인 내역서에 따르면, 아래 <표12>와 같이 쟁점부동산 소재지의 수도사용요금이 감소되는 추세임을 알 수 있다. <표12> 수도사용요금 OOO (자) OOO에서 발급한 전기요금 납부 실적 증명서에 따르면, 아래 <표13>과 같이 쟁점부동산 소재지의 전기 사용량이 감소되는 추세임을 알 수 있다. <표13> 전기사용량 OOO (차) 청구인이 제출한 쟁점부동산 CCTV 자료에 따르면, 아래 <표14>와 같이 2019년 10〜11월경에 청구인 또는 청구인의 가족들이 쟁점부동산에 방문하거나 거주한 사실이 확인된다. <표14> 쟁점부동산 CCTV 자료 OOO (카) 청구인은 청구인의 배우자가 실버택배일을 하면서 근무특성상 밤늦게까지 근무하는 경우가 많아서 부득이하게 청구인과 별도로 OOO 302호에 거주하였다고 주장하며, 실버택배 수입 통장내역을 제출하였는바, 해당 자료에 따르면 2019년 8월경부터 12월경까지 월 1〜4회 각 OOO〜OOO원 정도의 금액이 입금된 사실이 확인된다. (타) 청구인은 2018.9.18., 2018.11.8. 등 쟁점부동산 소재지에서 재산세 납부고지서 등의 등기우편물을 수령한 사실이 확인된다. (파) 청구인이 제출한 이사확인서 및 영수증에 따르면, 청구인은 쟁점부동산 소재지에서 OOO로 2019.11.10. 이사한 사실이 확인된다. (하) 청구인이 제출한 교통카드 사용내역, 휴대폰 통화상세내역 자료에 따르면, 청구인 및 배우자가 OOO 인근에서 교통카드를 사용하고 휴대폰 통화를 한 사실이 확인된다.
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점부동산의 3층이 주택이 아닌 제2종 근린생활시설인 고시원에 해당하므로 이에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 없다는 의견이나, 소득세법제89조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제154조 제1항에 따르면, 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택은 양도일 현재를 기준으로 판단하여야 할 것인바, 청구인이 제출한 쟁점부동산 3층의 거주사진, 이사업체 확인서, 고시원 입실자 DDD의 사실확인서, CCTV 화면 사진, 쟁점부동산 3층을 주거용으로 변경하면서 방문 등을 철거한 것과 관련된 사진, 등기우편물 수령내역 등에 따르면 청구인 및 청구인의 배우자가 쟁점부동산의 양도일(2019.6.17.) 현재 쟁점부동산의 3층에서 거주한 것으로 보이는 점, 청구인 및 청구인의 가족들은 쟁점부동산의 취득(2002.10.4.) 직후인 2002.11.2.에 쟁점부동산에 전입하였고, 청구인과 배우자는 2002.11.2.부터 2007.3.8.까지 4년 이상 쟁점부동산의 3층에서 실제 거주한 사실에 대해서는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없는 점, 청구인이 제출한 쟁점부동산 3층의 양도 당시 평면도에 따르면, 방, 거실, 주방, 화장실 등이 갖추어져 있어서 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 보이고, 고령의 청구인(’43년생)이 고시원을 관리하기 위하여 실제 거주하였다는 청구주장에 신빙성이 있는 점 등에 비추어 쟁점부동산의 3층을 주택이 아닌 제2종 근린생활시설(고시원)로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.