취득가액을 환산가액으로 결정한 이상 청구인이 쟁점토지 취득과 관련하여 취·등록세를 실제로 납부한 사실이 확인되더라도 원칙적으로 개산공제액 외에 이를 필요경비로 공제할 수 없다고 할 것인 점 등에 비추어 청구인의 위 주장을 인정하기는 어렵고, 따라서 처분청이 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로, 필요경비를 개산공제액으로 산정하여 한 이 건 양도소득세 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
취득가액을 환산가액으로 결정한 이상 청구인이 쟁점토지 취득과 관련하여 취·등록세를 실제로 납부한 사실이 확인되더라도 원칙적으로 개산공제액 외에 이를 필요경비로 공제할 수 없다고 할 것인 점 등에 비추어 청구인의 위 주장을 인정하기는 어렵고, 따라서 처분청이 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로, 필요경비를 개산공제액으로 산정하여 한 이 건 양도소득세 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 쟁점토지를 취득가액 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)으로 취득한 경위는 다음과 같다. (가) 청구인이 2004.12.20. 쟁점토지의 등기부등본상 소유자인 AAA의 친형이자 쟁점토지의 실소유자인 BBB과 청구인 소유의 OOO 다세대주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)과 쟁점토지를 교환하기로 약정하고 쟁점토지를 쟁점금액에 양수하기로 하는 부동산매매계약을 체결하였다. (나) 이후 청구인은 위 약정에 따라 2004.12.30. BBB과 쟁점주택의 양도가액을 OOO원으로 하는 부동산매매계약서를 작성한 뒤 CCC에게 쟁점주택의 소유권을 이전해주었다. (다) 청구인은 2004.12.20.부터 2005.3.21.까지 6차례에 걸쳐 쟁점금액 중 쟁점주택의 평가액 OOO원을 제외한 나머지 OOO원을 현금지급 및 계좌이체의 방법으로 BBB과 AAA에게 지급하였다.
(2) 쟁점금액은 객관적인 증빙자료 등에 의하여 청구인이 지급한 사실이 확인되는바, 실지거래가액에 해당된다고 볼 수 있고, 따라서 처분청이 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산가액으로 결정한 이 건 양도소득세 부과처분은 위법․부당하다. (가) 소득세법제97조 제1항은 실지거래가액에 의해 양도차익을 산정하는 경우 실지 거래된 양도가액에서 취득에 실지로 든 필요경비를 공제하되, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 환산취득가액을 적용하도록 규정하고 있다. (나) 이 건의 경우 금융거래내역, BBB의 쟁점토지 취득대금 수취 영수증, 쟁점주택 검인계약서(매매대금 OOO원) 등을 통해 실제 청구인이 쟁점금액을 BBB 등에게 지급한 사실이 나타난다. (다) 처분청은 쟁점토지와 쟁점주택의 교환계약서 등이 나타나지 않고, 쟁점주택의 평가액이 사인간에 임의로 결정된 가액으로서 정당한 평가액으로 볼 수 없으므로 쟁점금액을 실지취득가액으로 인정하기 어렵다는 의견이나, 교환계약서상의 가액이 시가 감정에 따른 가액이 아닌 당사자간의 약정한 가액이라도 실지거래가액에 해당된다고 볼 수 있는바(서울고등법원 2014.2.12. 선고 2012누39874 판결 참조), 청구인이 BBB과 쟁점주택의 가액을 OOO원으로 하고 나머지 차액 OOO원을 지급하여 쟁점토지와 쟁점주택을 교환하기로 약정하여, 쟁점금액을 지급한 사실이 객관적인 증빙자료를 통해 확인되므로, 쟁점금액은 실지거래가액에 해당된다.
(3) 쟁점금액을 쟁점토지의 실지취득가액으로 인정될 수 있다면, 쟁점토지 취득시 청구인이 신고․납부한 취․등록세 OOO원 또한 쟁점토지 양도와 관련된 필요경비로 인정되어야 한다.
(1) 청구인이 BBB에게 쟁점금액을 지급한 사실을 확인할 수 있는 객관적인 증빙자료가 나타나지 않으므로, 쟁점금액을 실지취득가액으로 인정할 수 없다. (가) 청구인은 2004.12.20. BBB과 쟁점토지와 쟁점주택을 교환하고 나머지 차액을 금전으로 지급하기로 하는 교환계약을 체결하였다고 주장하나, 교환계약서 등 청구인의 주장과 관련된 객관적인 증빙자료가 나타나지 않아 쟁점토지와 쟁점주택을 실제 교환하였는지 여부가 불분명하고, 쟁점주택의 평가액(OOO원) 또한 시가감정 등 객관적인 평가를 거친 평가액에 해당한다고 볼 수 없으며, 청구인이 이 건 양도소득세 신고시 제출한 쟁점주택 매매계약서상의 양도가액(OOO원)과 상이하여 위 쟁점주택의 평가액을 포함한 쟁점금액을 쟁점토지의 실지취득가액으로 인정하기 어렵다. (나) 청구인이 BBB에게 쟁점금액 중 금전으로 지급하였다고 주장하는 OOO원과 관련하여 이 중 OOO원을 BBB이 아닌 AAA에게 지급한 것으로 나타나, 이를 쟁점토지의 취득가액 명목으로 지급하였는지 여부가 불분명한바, 쟁점금액을 실지거래가액에 해당한다고 인정하기 어렵다.
(2) 쟁점토지의 취득가액을 소득세법제97조 제1항 제1호 나목에 따라 환산취득가액으로 결정한 이상, 청구인이 쟁점토지 취득과 관련하여 취․등록세를 납부한 사실이 확인되더라도, 소득세법제97조 제2항 제2호 및 같은 법 시행령 제163조 제6항 제1호에 따라 쟁점토지의 필요경비를 개별공시지가의 100분의 3으로 하여야 하는바, 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다.
(1) 소득세법(2020.6.9. 법률 제17339호로 개정되기 전의 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산취득가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조 제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
⑥ 법 제97조 제2항 제2호 각 목 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 금액”이란 다음 각 호의 금액을 말한다.
취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3／100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항에 따른 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다. 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득 당시의 기준시가 양도 당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(1) 청구이유서 및 처분청 답변서 등의 이 건 심리자료를 종합하면, 아래와 같은 사실들이 나타난다. (가) 쟁점토지 및 쟁점주택 등기부등본 등에 의하면 청구인은 2004.12.1. CCC에게 매매를 원인으로 쟁점주택의 소유권을 이전한 것으로 나타나고, 2005.3.10. AAA으로부터 매매를 원인으로 쟁점토지의 소유권을 이전받은 것으로 나타난다. (나) 청구인은 2020.1.29. OOO공사에 공공용지의 협의취득을 원인으로 쟁점토지의 소유권을 이전(양도)하고 2020.3.31. 쟁점토지의 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원으로 하여 처분청에 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.
(2) 쟁점금액이 쟁점토지의 실지취득가액이라는 청구인의 주장 등은 다음과 같다. (가) 청구인은 2004.12.20. 쟁점토지의 실소유자 BBB과 쟁점주택과 쟁점토지를 교환하고 나머지 차액(OOO원)을 지급하는 교환계약을 체결하였다고 주장하며 BBB이 작성한 거래사실확인서를 제출하였으나, 교환계약서 등을 제출하지 아니하였다. (나) 청구인은 BBB과 쟁점토지와 쟁점주택을 교환하기로 약정한 후 쟁점주택의 소유권을 양도가액 OOO원으로 하여 BBB의 자녀 CCC에게 이전하는 내용의 부동산매매계약을 체결하였다고 주장하며, 쟁점주택 부동산매매계약서 및 관련 양도소득세 신고내역서를 제출하였다. (다) 청구인은 2004.12.20.부터 2005.3.21.까지 BBB과 AAA에게 쟁점금액 중 쟁점주택 평가액(OOO원)을 제외한 나머지 OOO원을 지급하엿다고 주장하며 BBB 및 AAA의 수기영수증 및 무통장입금증을 제출하였다. (라) 청구인은 쟁점토지 취득과 관련된 취․등록세 OOO원을 신고․납부하였다고 주장하며 취․등록세 납부확인서를 제출하였다.
(3) 쟁점토지의 취득가액과 관련된 처분청의 의견 등은 다음과 같다. (가) 청구인은 쟁점토지의 실제 소유자가 BBB이고 BBB과 쟁점토지와 쟁점토지의 교환계약을 체결하였다고 주장하나, 쟁점토지 등기부등본상 소유자는 AAA으로 나타나고, 청구인이 주장하는 쟁점토지와 쟁점주택의 교환계약과 관련된 객관적인 증빙자료가 나타나지 않으므로 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다. (나) 청구인은 당초 쟁점주택의 평가액을 OOO원으로 하였다고 주장하며, 이와 관련된 부동산매매계약서를 제출하였으나, 이 건 심판청구시 제출한 부동산매매계약서와 다른 내용의 계약이므로 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다. (다) 청구인은 쟁점금액 중 OOO원을 BBB에게 금전으로 지급하였다고 주장하나, 청구인이 주장하는 OOO천원 중 무통장입금확인증을 통해 지급사실이 확인되는 금액은 OOO원에 불과하고, 그 중 일부는 AAA에게 지급된 것으로 나타나 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지와 쟁점주택을 교환하고 차액을 금전으로 지급하는 교환계약을 체결하였으므로 쟁점금액이 쟁점토지의 실지취득가액이라고 주장하나, 거래가 교환인 경우에는 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등 목적물의 객관적인 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환을 한 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 위와 같은 과정 없이 당사자 사이의 합의에 의하여 교환대상 목적물의 가액 차이만을 결정하여 그 차액을 지급하는 방식으로 단순교환을 한 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것인 점(대법원 2012.2.9. 선고 2010두27592 판결 참조), 취득가액 등 필요경비의 경우 납세의무자인 청구인에게 유리한 것으로서 청구인의 지배영역에 있는 것으로서 청구인에게 입증책임이 있음에도 사실확인서 이외 쟁점토지의 취득가액과 관련된 교환계약서 등 객관적인 증빙자료를 제출하지 못한 점, 쟁점주택의 소유권을 쟁점토지 등기부등본상 소유자인 AAA이 아닌 BBB의 자녀에게 이전한 것으로 나타나며, 금전 또한 BBB에게 일부 지급한 것으로 나타나 청구인이 주장하는 쟁점금액에 대한 사실관계가 불분명해 보이는 점, 취득가액을 환산가액으로 결정한 이상 청구인이 쟁점토지 취득과 관련하여 취․등록세를 실제로 납부한 사실이 확인되더라도 원칙적으로 개산공제액 외에 이를 필요경비로 공제할 수 없다고 할 것인 점 등에 비추어 청구인의 위 주장을 인정하기는 어렵고, 따라서 처분청이 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로, 필요경비를 개산공제액으로 산정하여 한 이 건 양도소득세 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.