상가를 정비사업조합에 제공하고 취득한 오피스텔을 주택으로 사용한 경우 보유기간의 기산일은 상가의 취득일로 보아야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2007.4.3. 증여로 취득한 OOO 소재 토지 및 상가가 2008.11.17. 관리처분계획인가된 OOO 전면 제3구역 도시환경정비사업’에 포함됨에 따라 증여받은 토지 및 상가를 정비사업조합에 제공하고, OOO 719호(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다) 및 같은 동 709호를 공급받았다.
• 나. 청구인은 쟁점오피스텔을 주거용으로 임대하다가 2020.1.21. 양도하면서 이를 1세대 2주택자의 주택 양도로 보아 장기보유특별공제를 배제하고, 중과세율을 적용하여 2020.3.29. 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 다. 이후 청구인은 양도소득세 신고시 취득가액을 착오로 잘못 기재하였고, 쟁점오피스텔은 소득세법 시행령제167조의10 제1항 제12호에 따라 양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당되지 않는다는 이유로 처분청에 경정청구를 하였다.
• 라. 처분청은 청구인이 쟁점오피스텔의 취득가액을 착오로 잘못 기재한 부분은 인정하여 양도소득세 OOO원을 감액하는 경정을 하였으나, 쟁점오피스텔은 당초 상가 건물이었으므로 주택으로서의 보유기간을 10년 이상으로 볼 수 없다는 이유로 2020.7.21. 청구인의 경정청구를 거부하는 통지를 하였다.
• 마. 청구인은 이에 불복하여 2020.9.25. 이의신청을 거쳐 2021.3.19. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1) 소득세법 시행령제167조의10 제1항 제12호에 따라 쟁점오피스텔은 양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당되지 않는다. (가) 소득세법 시행령제167조의10 제1항 제12호는 “법 제95조 제4항에 따른 보유기간이 10년(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택을 2020년 6월 30일까지 양도하는 경우 그 해당 주택”을 1세대 2주택에서 제외하고 있다. (나) 조세법률주의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 합리적 이유없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는바, 위 규정에서는 보유기간의 적용에 있어서 주택으로서의 보유기간만을 적용하도록 명시하고 있지 않고, 보유기간은 기존 “주택”이 아닌 기존 “건물”의 취득일부터 기산하도록 하고 있다. (다) 따라서, 쟁점오피스텔은 기존 건물과 부수토지를 취득한 2007.4.30.부터 쟁점오피스텔을 양도한 2020.1.21.까지 10년 이상 보유한 주택에 해당되므로 양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에서 제외되는 것이 타당하다.

(2) 쟁점오피스텔은 주택법에 따른 준주택으로서 상시 주거용으로 임대하다가 양도하였고, 이를 주택 수에 포함하여 양도소득세를 과세한다면 양도소득세의 중과를 배제하는 규정을 적용함에 있어서도 주택으로 보는 것이 타당하다.

• 나. 처분청 의견 쟁점오피스텔을 주택으로 보기 위해서는 실제 주거용으로 사용하였어야 할 것인데, 쟁점오피스텔이 실제 주거용으로 사용된 날은 사용승인일인 2017.5.31.이므로, 양도일인 2020.1.21.까지 10년 미만 보유한 주택에 해당되어 양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에서 제외될 수 없다. (가) 청구인이 제출한 관리처분계획인가서에 따르면, 도시환경정비사업 결과 건축될 건축물 및 건축시설은 아래 <표1>과 같고, 2017.5.31. 사용승인된 쟁점오피스텔의 건축물대장상 용도는 ‘오피스텔’이다. OOO (나) 청구인은 2013.12.26. OOO 전면 제3구역 도시환경정비사업조합과의 ‘조합원분담금납부계약서’에 의해 ‘상품(용도)명’이 ‘오피스텔’로 기재된 쟁점오피스텔을 취득하였고, 해당 계약서를 첨부하여 2014.7.24. 부동산임대업을 영위하는 것으로 사업자등록을 하였다. 사업자등록 후 청구인은 2014년 제2기부터 2016년 제2기까지 부동산임대업자로서 부담한 매입세액 OOO원을 환급세액으로 하여 부가가치세 신고를 하였고, 2018년 제1기 부가가치세 신고시 쟁점오피스텔을 주택으로 사용(면세전용)하면서 과세표준 OOO원, 납부할세액 OOO원을 신고한 후, 2018.6.30. 폐업하였다. (다) 청구인은 2017.8.4. 임차인과 부동산(오피스텔) 전세계약서를 체결하면서 특약사항에 주거용으로 사용할 것을 명시하였고, 임차인이 실제 주민등록한 사실이 확인되므로 쟁점오피스텔의 완공 후 주거용으로 사용한 것으로 보인다.

• 가. 쟁점 상가를 정비사업조합에 제공하고 취득한 오피스텔을 주택으로 사용한 경우 주택 보유기간의 기산일은 상가의 취득일로 보아야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법(2019.12.31. 법률 제16834호로 일부개정된 것) 제104조(양도소득세의 세율) ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

1. 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제4호에 따른 자산: 제55조 제1항에 따른 세율

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.

1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택

4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다. 제95조(양도소득금액) ④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2 제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항 제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다. (2) 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 일부개정된 것) 제167조의10(양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위) ① 법 제104조 제7항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.

12. 법 제95조 제4항에 따른 보유기간이 10년(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택을 2020년 6월 30일까지 양도하는 경우 그 해당 주택 부칙<대통령령 제30395호, 2020.2.11.> 제18조(조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 적용 배제에 관한 적용례) 제167조의3 제1항 제12호, 제167조의4 제3항 제6호, 제167조의10 제1항 제12호 및 제167조의11 제1항 제11호의 개정규정은 2019년 12월 17일 이후에 양도하는 분부터 적용한다. (3) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

4. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다. (4) 주택법 시행령 제4조(준주택의 종류와 범위) 법 제2조제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

4. 건축법 시행령 별표1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔 (5) 건축법 시행령 [별표1] 용도별 건축물의 종류

• 나. 일반업무시설: 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다.

2. 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점오피스텔 관련 사실관계 요약표는 다음과 같다. OOO

(2) 청구인의 사업이력은 아래 <표2>와 같으며, 쟁점오피스텔 관련 사업자 등록일은 2014.7.24., 폐업일은 2018.6.30. 로 확인된다. OOO

(3) 쟁점오피스텔 관련 부가가치세 신고 내역은 아래 <표3>과 같다. OOO

(4) 청구인이 제출한 자료는 다음과 같다. (가) OOO 전면 제3구역 도시환경정비사업의 관리처분계획인가서에 따르면, 관리처분계획인가일은 2008.11.17. 이고, 지상 4층∼18층까지의 용도는 업무시설임이 확인된다. OOO (나) 청구인은 2013.12.26. 쟁점오피스텔 분양계약(조합원 분담금납부 계약)을 체결하였고, 상품(용도)명은 오피스텔로 기재되어 있다. OOO (다) 쟁점오피스텔의 집합건축물대장상 사용승인일은 2017.

31. 이고, 제7층의 용도는 오피스텔로 확인된다. OOO (라) 청구인은 쟁점오피스텔 전세계약서를 제출하였으며 전세 계약의 주요 내용은 아래 <표4>와 같다. OOO

(5) 기획재정부 발간 2019 간추린 개정세법자료에 따르면, 소득세법 시행령제167조의10 제1항 제12호의 개정이유는 조정대상지역 내 주택공급을 유도하기 위하여 다주택자가 장기 보유한 주택에 대한 양도소득세 중과를 2019.12.17.부터 2020.6.30.까지 양도하는 분에 한하여 한시적으로 배제하기 위한 것으로 확인된다. OOO

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 소득세법 시행령제167조의10 제1항 제12호에서 보유기간이 10년 이상인 주택을 2020년 6월 30일까지 양도하는 경우에는 이를 1세대 2주택 판단시 제외하도록 규정하였고, 그 보유기간의 기산일은 기존건물의 취득일이므로 청구인이 2007.4.3. 취득한 상가를 정비사업조합에 제공하여 취득한 쟁점오피스텔은 양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당되지 않는다고 주장하나, 소득세법 시행령제167조의10 제1항 제12호는 조정대상지역 내 주택공급을 유도하기 위하여 다주택자가 장기 보유한 주택에 대하여 양도소득세 중과를 한시적으로 배제하는 내용으로 신설되었는바, 오랜 기간 동안 상가로 보유하던 건물을 재개발사업 등에 제공하여 주택을 새로이 취득한 경우에는 주택을 장기보유한 것으로 보기 어려운 점, 청구인은 쟁점오피스텔을 주거용 또는 비주거용으로 사용할 것을 선택할 수 있었고, 당초 부가가치세 일반사업자로 매입세액을 환급받아 오다가 임대차계약 체결 후 면세 전용한 사실에 비추어 쟁점오피스텔을 처음부터 주거용으로 사용한 것으로 보기는 어려운 점, 쟁점오피스텔이 실제 주거용으로 사용된 날은 사용승인일인 2017.5.31.로 볼 수 있는바, 쟁점오피스텔은 양도일인 2020.1.21.까지 10년 미만 보유한 주택에 해당되어 양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에서 제외될 수 없는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.