쟁점금액이 쟁점부동산 양도소득의 필요경비에 해당한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2016.3.30. OOO 대 1,060.4㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하고 2017.11.6. 위 대지에 지하1층ㆍ지상8층 규모의 요양병원 건물(이하 해당 건물만을 “쟁점건물”, 쟁점토지 및 쟁점건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축(사용승인)하여 보유하고 있다가, 2019.7.5. 주식회사 OOO에 쟁점부동산을 OOO원에 양도한 후, 2019.3.18.부터 2019.7.9.까지 주식회사 OOO(이하 “OOO”라 한다)에 컨설팅비 명목으로 지급하였던 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 필요경비에 가산하는 등 하여 2019.9.30. 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.
• 나. 처분청은 2020.9.10.부터 2020.11.3.까지 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시한 결과, 쟁점금액이 쟁점부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용에 해당하지 않는다고 보아 이를 필요경비에 불산입하는 등 하여 2020.12.17. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2021.3.2. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산의 양도를 위하여 OOO에 쟁점금액을 지급한 것이므로, 쟁점금액은 쟁점부동산 양도소득의 필요경비에 해당한다.

(1) 청구인은 쟁점건물 신축 후 분양이 제대로 이루어지지 않고, 그로 인해 이자비용 부담이 증가함에 따라 최대한 빨리 쟁점부동산을 매각하기 위하여 OOO 및 주식회사 OOO부동산컨설팅(이하 “OOO컨설팅”이라 한다)과 컨설팅 용역계약을 체결(복수의 계약을 체결한 것은 빠른 시일 내에 보다 좋은 조건으로 쟁점부동산을 매각하기 위함이었다)하고 각 쟁점금액 및 OOO원(공급가액)을 지급하였으며, 이에 대한 세금계산서도 수취하였다.

(2) 청구인이 OOO와 체결한 2018.1.12.자 컨설팅대행계약서(이하 “쟁점컨설팅대행계약서”라 한다)에는 청구인이 OOO에게 쟁점부동산의 매각 등의 업무를 의뢰한다(제2조)고 되어 있고, OOO의 대표 AAA은 청구인에게 문자로 쟁점부동산의 매각과 관련한 자문을 제공한 사실이 확인되므로 쟁점금액은 쟁점부동산을 양도하기 위하여 직접 지출된 비용이라고 보아야 한다.

(3) 대법원은 소개비가 통상의 부동산 취득에 따른 중개수수료에 비하여 많다고 하더라도 필요경비의 공제는 특단의 사정이 없는 한 실지지급된 금액에 따라야 한다OOO는 입장이고, 조세심판원 역시 공인중개사에게 지급하는 금원 외에도 개별 물건의 거래 성사에 따라 지급되는 제반 비용도 양도자산의 필요경비로서 실질적으로 부동산의 양도를 위해 지출되는 비용OOO이라는 입장이므로 쟁점부동산의 매각을 위하여 컨설팅비 명목으로 지급한 쟁점금액은 쟁점부동산 양도소득의 필요경비에 해당한다.

• 나. 처분청 의견 청구인은 OOO로부터 쟁점부동산의 양도와 관련한 컨설팅이 아닌 쟁점부동산의 활용방안 및 임대에 관한 컨설팅을 받고 쟁점금액을 지급한 것이므로 이를 쟁점부동산 양도소득의 필요경비로 인정할 수는 없다.

(1) 소득세법이 열거주의를 채택하고 있는 이상 열거되지 않은 소득에 대해서 과세할 수 없음은 물론 열거되지 않은 비용 또한 필요경비에 산입할 수 없고, 조세심판원 역시 부동산의 입지환경, 상권 및 수익률 등을 분석한 용역에 대한 대가로 지급한 컨설팅비는 필요경비로 인정할 수 없다는 입장이다.

(2) 청구인은 당초 쟁점부동산의 양도와 관련하여 쟁점금액 뿐만 아니라 주식회사 OOO빌딩부동산중개법인(이하 “OOO중개법인”이라 한다)에 중개수수료 명목으로 지급한 OOO원, OOO컨설팅에 컨설팅비 명목으로 지급한 OOO원(공급가액)을 필요경비로 공제하여 양도소득세신고를 하였고, 처분청은 이에 대하여 위 중개수수료는 중개수수료 상환요율(양도대금의 0.9%)에 해당하는 금액이므로 인정하였고, OOO컨설팅에 지급한 금액은 사실상 위 중개수수료의 상환요율을 초과하여 지급된 것임에도 인정하였다.

(3) 그러나 쟁점컨설팅대행계약서상 컨설팅 의뢰대상에 쟁점부동산의 감정, 거래사례분석, 매매계약 체결시 중개보수 지급 등 다양한 범위의 업무가 포함되어 있고, OOO 대표와의 대화도 대부분 쟁점부동산의 활용방안 및 임차인 관리에 관한 것이므로 쟁점금액을 쟁점부동산의 양도를 위하여 직접 지출한 비용으로 볼 수는 없다(오히려 그 성격으로 보았을 때 청구인의 쟁점부동산 임대소득과 관련한 필요경비에 산입하는 것이 타당한 것으로 판단된다).

• 가. 쟁점 컨설팅비용 명목으로 지급한 쟁점금액이 쟁점부동산 양도소득의 필요경비에 해당한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법(2018.12.31. 법률 제16104호로 개정된 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것) 제163조(양도자산의 필요경비) ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

• 가. 증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세
• 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
• 다. 공증비용, 인지대 및 소개비
• 라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용
• 마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점컨설팅대행계약서, 청구인과 OOO 대표 AAA간 대화내용, 국세청통합전산망(NTIS)상 OOO의 사업자기본정보자료 등의 심리자료를 종합하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2016.3.30. 쟁점부동산을 사업장소재지로 하여 ‘OOO’라는 상호로 부동산임대업의 사업자등록(434-20-*)을 하고 임대업을 영위하다가 2019.6.4. 주식회사 OOO에 쟁점부동산을 OOO원에 양도하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하였는데, 주식회사 OOO는 기존 청구인의 임대차계약을 승계(아래 <표1> 참조)하기로 하고, 아래 <표2>와 같이 매매대금을 지급하였으며, 청구인은 2019.7.5. 주식회사 OOO에 쟁점부동산에 관한 소유권이전등기를 경료하여 주었다. <표1> 쟁점부동산 양도당시 임차인 내역 OOO <표2> 쟁점부동산의 매매대금 지급 관련 계약내용 OOO (나) 청구인은 쟁점금액, OOO중개법인에 중개수수료 명목으로 지급한 금액, OOO컨설팅에 중개수수료 명목으로 지급한 금액 등(아래 <표3> 참조)에 관하여 전자세금계산서를 수취하였고, 이를 쟁점부동산 양도소득의 필요경비에 산입하여 아래 <표4>와 같이 양도소득세 신고를 하였다. <표3> 쟁점부동산 양도소득의 필요경비로 신고한 내역 중 OOO <표4> 쟁점부동산 양도소득계산명세서(청구인 신고내용) OOO (다) 처분청은 위 <표3>의 금액 중 쟁점금액의 경우 쟁점부동산 양도에 직접 관련된 비용이 아니라고 보아 이를 필요경비에 불산입하였고 나머지 금액의 경우 청구인의 신고내용대로 필요경비에 산입하여 이 사건 처분을 하였다. (라) 한편, OOO는 2011.7.15. 분양대행업을 영위할 목적으로 설립된 법인으로 청구인과 OOO는 2018.1.21. 아래 <표5>와 같은 내용의 쟁점컨설팅대행계약을 체결하였다. <표5> 쟁점컨설팅대행계약서의 내용 OOO (마) 청구인은 OOO로부터 쟁점금액에 관한 세금계산서를 발급받았고, 청구인이 제출한 청구인 명의 OOO은행 계좌(504-10-333***-6)를 보면 아래 <표6>과 같이 2019.3.18.부터 2019.7.9.까지 OOO에게 합계 OOO원을 이체ㆍ지급한 것(한편, 국 세청통합전산망에 따르면 OOO는 쟁점금액을 지급받은 후 이에 대한 법인세 및 부가가치세를 납부하지 않았다)으로 나타난다. <표6> 청구인의 쟁점금액 지급내역 OOO (바) 청구인은 OOO가 쟁점부동산의 매각에 적극적으로 참여하였다고 주장하면서 청구인과 OOO의 대표 AAA이 주고받은 문자내용(<별지> 참조)을 제출하였다. (사) 한편, OOO컨설팅과 OOO중개법인의 사업자기본정보는 아래 <표7>과 같고, 청구인은 2019.6.4. OOO컨설팅과 쟁점부동산의 매도에 관한 컨설팅 용역계약서(아래 <표8> 참조)를 작성ㆍ체결하였다. <표7> OOO컨설팅 등의 사업자기본정보 OOO <표8> 청구인과 OOO컨설팅간 체결한 컨설팅용역계약서 OOO

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 OOO에 지급한 쟁점금액을 쟁점부동산 양도소득의 필요경비에 산입하여야 한다고 주장하나, 소득세법제97조 제1항 제3호 및 그 위임에 따른 같은 법 시행령 제163조 제5항은 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용을 양도자산의 필요경비라고 규정하고 있는바, 이상에서 나타나는 다음과 같은 사정 즉, 청구인은 쟁점부동산 양도와 관련하여 쟁점금액 외 OOO컨설팅 및 OOO중개법인에 중개수수료 명목으로 OOO원을 지급하였고 이를 필요경비로 공제받은 점, 청구인과 OOO 대표 AAA이 나눈 대화내용을 보면 OOO가 청구인을 대신하여 쟁점부동산의 임대계약체결, 쟁점부동산의 임차인 관리, 시설 보수 등의 일반적인 관리업무를 병행한 것으로 보이는 점, 쟁점컨설팅대행계약서에도 쟁점부동산의 임대가 OOO의 업무 범위에 포함되어 있는 점 등을 종합하면 쟁점금액이 쟁점부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용이라고 단정하기 어려워 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 청구인과 OOO 대표 AAA간 대화내용 <2019.4.10.> (OOO AAA) BBB 원장의견. 이면도로 덕트관(6개)을 빼야한다. <2019.4.11.> (OOO AAA) 파일: OOO 임대차변경합의서(OOO) 일시납ver3.hwp (OOO AAA) 원장님 이메일로 송부하였습니다. (OOO AAA) OOO 담당자 12시30분경 원장님께 연락드리도록 얘기해두었습니다. (OOO AAA) <사진 읽지 않음> (OOO AAA) 간판업체에서 문의하는 내용입니다. Q: 건물 외벽에 돌출된(빨간원) 용도가 어찌되는지? OOO에 문의해야할 듯 합니다. <2019.4.25.> (OOO AAA) 간판서류에 건물주분 확인서가 필요하다고 합니다. 간판허가 구청에다가 넣을 용도입니다. 지난번에 말씀드린 것과 동일하고 변경사항은 없습니다. 건물주분 인적사항과 도장만 찍으셔셔 보내주시면 진행하겠습니다. <2019.5.10.> (청구인) OOO원 송금했습니다. OOO원장께 확인부탁드립니다. (OOO AAA) 전화연결이 안되어 확인이 안됩니다. 통화 되는대로 연락드리겠습니다. (OOO AAA) 입금되었다고 연락왔습니다. (OOO AAA) <사진 읽지 않음> (OOO AAA) 기존임대차계약서에 위 내용 기재하는게 좋다고 하십니다. 위 내용 가지고 OOO CCC 대리와 통화 후 연락드리겠습니다. (청구인) 네 그럼 요대로 수정해서 계약서 작성하고 도장 찍죠 ~^^ (OOO AAA) 네. 알겠습니다. <2019.5.14.> (OOO AAA) 안녕하세요 원장님 OOO계약 관련 자료보내드립니다. 메일 송부하였습니다. 위 내용 검토 하시고 수정보완사항 말씀해주세요. (OOO AAA) 파일: [OOO] 회사소개 및 주차장 운영 Process_2019.pdf (OOO AAA) 파일: [OOO] OOO 주차장 운영 수익배분 계약서 초안_2019.doc (OOO AAA) 파일: [OOO] OOO 간략 제안서_190513.pdf <2019.5.15.> (OOO AAA) 파일: [OOO] OOO 간략 제안서_190515.pdf (OOO AAA) 위 내용 협의 후 계약서 작성하면 될듯합니다. (OOO AAA) <사진 읽지 않음> (OOO AAA) 1층 식당 집진기 설치(예정) 장소입니다. OOO 담당자께서는 설치하여도 사용승인 받는데 문제없다고 합니다. <2019.5.20.> (OOO AAA) 파일: 1층 임대현황.pdf (OOO AAA) 파일: 사업개요.pptx (청구인) 2층부터는 임대현황이 없는데... 아직 안보내신거죠? (OOO AAA) 네. (OOO AAA) 다시 보내드릴께요. (OOO AAA) <사진 읽지 않음> (OOO AAA) <사진 읽지 않음> (OOO AAA) OOO 보낸 내용입니다. (OOO AAA) 위 내용 담아서 계약서 날인해서 우편으로 진행하려고 합니다. (OOO AAA) <사진 읽지 않음> <2019.5.29.> (OOO AAA) OOO임차인 관리비. 입금후 연락주기로 하였습니다. 받으면 문자드리겠습니다. (청구인) 네. (OOO AAA) <사진 읽지 않음> (OOO AAA) 원장님. OOO 관리비 송금했다고 합니다. 입금 확인부탁드립니다. (청구인) 네. 알겠습니다. <2019.5.30.> (OOO AAA) 원장님 금일 가오픈. 명일 정식오픈입니다. 일전 얘기하신 축화화한 보내려고 하는데 원장님성함을 기재할까요? OOO 기재할까요? ^^ (청구인) OOO 기재 부탁드립니다. ^^ (OOO AAA) <사진 읽지 않음> (청구인) 감사합니다. (OOO AAA) 네. 화해조서는 내일 송부받으면 보내드리겠습니다. <2019.5.31.> (OOO AAA) 파일: 제소전화해 신청서 초안[청구인-DDD]-복사본.hwp (OOO AAA) 법무사무실에서 보내온 병원소전화해입니다. (OOO AAA) 빨간색은 제 생각을 기재해본 것입니다. (OOO AAA) 원장님 검토 후 보완사항 주시면 요청하겠습니다. (OOO AAA) OOO제소전화해는 금일작성 후 보내주기로 하였습니다. (OOO AAA) 위 제소전화해조서 이메일로 송부하였습니다. (OOO AAA) 파일: 제소전화해 신청서 수정본[청구인-DDD].hwp (OOO AAA) 제소전조서 이메일로 송부하였습니다. <2019.6.3.> (OOO AAA) 파일: OOO[계약서 초안].hwp (OOO AAA) 기존 관리내역서(업체요금지급내역) (OOO AAA) 101호 OOO 계약서 (OOO AAA) 필요합니다. (청구인)OOO엘리베이터 OOO원 OOO소방 OOO원 OOO OOO원 청소 OOO원 이상 부가세 포함 관리소장님 OOO원 그 외 전기 수도세 (OOO AAA) 파일: 매매대금 OOO원-.hwp (청구인) 파일: OOO[계약서 초안].hwp (OOO AAA) 파일: OOO[계약서 수정안].hwp (OOO AAA): 메일 송부하였습니다. (청구인) <사진 읽지 않음> (OOO AAA) 수수료 부가세 포함하자고 하시는게 좋겠습니다. <2019.6.19.> (OOO AAA) OOO은행 담당자께서 담보대출 감정하는데 있어 공사원가 내역이 필요하다고 합니다. 이에 원장님과 직접통화를 하고 싶어하십니다. - 매수자분 협조요청내용입니다. - (OOO AAA) <사진 읽지 않음> (OOO AAA) 위 법무사사무실에서 서류 우편 발송했다고 합니다. 어제 말씀드린바와 같이 인감증명서 준비하셔셔 송달하시면 됩니다. <2019.6.25.> (OOO AAA) 파일: 2019.6.25.스캔.pdf (OOO AAA) 7월2일 잔금시 매매계약서상 토지금액. 건물가 기재 하실건지요. (OOO AAA) OOO물건은 정리하여 다시 전화드리겠습니다. <2019.6.28.> (OOO AAA) 7월5일 오전 9시 OOO은행OOO지점에서 하는 것으로 협조 및 확인되었습니다. (OOO AAA) 제목 – 잔금일 필요서류 -

2. 등기권리증(토지/건물)

3. 주민등록초본 1통(주소변동사항포함)

4. 인감증명서(매도용 1통)(매수인 인적사항 정확히 기재 요망)

<2019.7.1.> (OOO AAA) 원장님 부동산 거래신고하려고 합니다. 인적사항이 등본상 내용과 일치하는지 확인부탁드립니다. (OOO AAA) <사진 읽지 않음> (OOO AAA) <사진 읽지 않음> (OOO AAA) 개설허가 금일 나왔습니다. DDD 원장님께서 지원금 요청하십니다. (청구인) 네 맞습니다. (청구인) 내일 보내겠습니다. (청구인) 제가 지금 OOO가는 중이라 <2019.7.2.> (청구인) OOO원 입금했습니다. 확인부탁드립니다. (OOO AAA) 네. 확인 후 연락드리겠습니다. (OOO AAA) 파일: 7월5일 잔금시 보존금액.pdf (OOO AAA) 파일: OOO-매매계약서.hwp (OOO AAA) 파일: OOO-중개대상물확인설명서.hwp (OOO AAA) 잔금내역서 확인부탁드립니다. 이메일 송부하였습니다. (OOO AAA) 원장님 잔금보존금액 내역 중 임대료 선납 금액을 계산 다시 하여 보내드리겠습니다. (OOO AAA) 파일: 7월5일 매매대금 및 잔금보존내역.pdf (OOO AAA) 다시 보내드립니다. (OOO AAA) <사진 읽지 않음> (청구인) 꼼꼼하게 챙겨주셔서 감사합니다. (OOO AAA) 네. 감사합니다. <2019.7.4.> (OOO AAA) EEE 세무사님께서 OOO담당자와 연락을 하시고 내용을 원장님께 전달할 듯 합니다. (청구인) 네^^ (OOO AAA) 건물가액 산출하셔서 정하실 듯 합니다. (OOO AAA) 신경쓰셔서 점심도 못하셨겠습니다. (OOO AAA) 수고하십시오. (OOO AAA) 계약서 변동사항 있으면 연락드리겠습니다. (OOO AAA) -OOO측 요청사항입니다- 오후 3시전까지 토지대 건물가격 구분하여 OOO측에 전달하여야 할 듯합니다. (OOO AAA) <사진 읽지 않음> <2019.7.5.> (청구인) 부가가치세법에 의한 포괄양도양수 (OOO AAA) 원장님 세금계산서 발행 이메일 OOO 맞는지요.^^; (청구인) 네 ^^ (OOO AAA) 매수인세금계산서발행완료. OOO 세금계산서발행완료