쟁점금액은 용역의 대가로서 부가가치세법상 과세대상에 해당한다고 볼 수 있는 점 등에 비추어 청구인의 위 주장을 인정하기는 어렵고, 따라서 처분청이 쟁점금액을 부가가치세 과세대상으로 보아 한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
쟁점금액은 용역의 대가로서 부가가치세법상 과세대상에 해당한다고 볼 수 있는 점 등에 비추어 청구인의 위 주장을 인정하기는 어렵고, 따라서 처분청이 쟁점금액을 부가가치세 과세대상으로 보아 한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 매도인으로부터 종전계약 해제에 따른 위약금으로 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 수령한 것이고, 중개수수료로서 위 금원을 수취한 것이 아니다. (가) 청구인과 매도인은 2018.7.16. 청구인이 매수인이 아닌 제3자에게 쟁점부동산을 매매할 수 있도록 종전계약을 해제하는 등의 중개용역을 제공하고 매도인이 종전계약의 해제에 대한 보수로서 OOO원, 제3자와 부동산매매계약 체결시 중개보수 OOO원을 지급하기로 하는 내용의 계약(이하 “중개계약”이라 한다)을 체결하였다. (나) 청구인은 중도금이 지급된 사정 등으로 인해 종전계약의 해제가 어려운 상황에도 불구하고 매수인을 설득하여 2018.7.23. 종전계약을 해제하였다. (다) 청구인은 매도인으로부터 2018.7.17. 종전계약의 중개보수 성격으로 OOO원을 수취하였으나, 중개계약의 내용과 달리 청구인이 매도인에게 쟁점부동산을 제3자에게 매도하는 중개용역을 제공하지 못하여 중개계약상 중개보수를 수령하지 못하게 되었고, 매도인으로부터 금전적․정신적 피해 보상의 성격으로 쟁점금액을 지급받았다.
(2) 쟁점금액은 매도인이 본인의 책임으로 종전계약이 해제되었으므로 청구인에게 지급한 위약금 성격의 금원이므로 이를 중개보수로 보아 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 위법․부당하다. (가) 종전계약의 계약상 매도인이 부동산 매매계약 이외의 업무를 의뢰한 경우 보수는 중개보수와는 별도로 지급하고 그 금액을 합의에 의하기로 결정하여, 청구인과 매도인은 중개계약을 체결하고 종전계약 및 해제와 관련된 중개보수 OOO원을 지급하기로 합의한 것이다. (나) 다만, 매도인은 중개계약과 달리 청구인을 배제하고 제3자에게 쟁점부동산을 매도하는 내용의 부동산매매계약을 체결하여, 청구인이 중개계약상의 매도인과 제3자간의 부동산매매계약과 관련된 중개보수를 지급받지 못하게 되자, 청구인에게 종전계약 해제 등 수고에 대한 위로금 및 배상금 등의 명목으로 쟁점금액을 지급하였고, 이와 관련된 확인서를 작성하여 쟁점금액의 성격이 중개보수가 아닌 위로금 성격이라는 사실을 확인하였다. (다) 처분청은 청구인이 매도인에게 발송한 내용증명상 중개계약에 따른 중개보수 총 OOO원 중 수취한 쟁점금액을 제외한 나머지 금원을 지급해달라고 요구하였으므로, 쟁점금액 또한 중개보수에 해당한다는 의견이나, 청구인이 매도인과 제3자와의 부동산 매매계약을 중개했을 때 지급받기로 한 중개보수와 실제 입금된 금액의 차액을 비교하는 취지로 작성하여 동 내용증명상 위로금 등에 대한 기재가 없는 것일 뿐이고, 쟁점금액을 중개보수라고 인정한 사실이 없다. (라) 따라서 매도인은 종전계약의 해제 등으로 인해 청구인으로부터 용역을 공급받은 사실이 없으므로, 쟁점금액은 용역의 공급대가가 아닌 손해배상금이고, 부가가치세법 기본통칙 4-0-1 제1항 제3호에서 공급받을 자의 해약으로 인하여 공급할 자가 재화 또는 용역의 공급없이 받는 위약금 또는 이와 유사한 손해배상금부가가치세법상 과세표준에 해당하지 않는다고 규정하고 있는바, 쟁점금액은 손해배상금의 성격으로서 부가가치세 과세대상이 아니다.
(1) 청구인은 쟁점금액을 중개보수가 아닌 계약해제에 따른 위약금 또는 손해배상금의 성격으로 수취하였다고 주장하나, 쟁점금액은 종전계약 및 중개계약 내용상 중개보수에 해당한다고 볼 수 있으므로 부가가치세 과세대상에 해당된다. (가) 청구인은 종전계약의 해제로 지급받기로 한 중개보수를 지급받지 못하였다고 주장하나, 종전계약의 내용상 공인중개사의 고의․과실없이 계약이 해제되어도 중개보수를 지급받는 것으로 되어 있으므로, 청구인은 매도인에게 종전계약에 따른 중개보수를 청구할 권리가 있었다고 볼 수 있고, 청구인이 종전계약의 중개보수로서 쟁점금액을 수취하였다고 볼 수 있다. (나) 쟁점금액을 종전계약에 따른 중개보수가 아니라는 청구인의 주장을 인정하여도, 중개계약상 쟁점부동산을 제3자와의 매매계약을 원활하게 하기위해 매도인이 청구인에게 OOO원을 매매계약 체결 후 지급한다고 기재되어 있으므로, 중개계약에 따라 수취한 쟁점금액은 청구인이 매도인과 제3자와의 쟁점부동산 매매거래를 원활하게 하기 위한 중개용역을 매도인에게 제공하고 지급받은 중개보수에 해당된다고 볼 수 있다.
(2) 또한 청구인이 매도인에게 발송한 내용증명상에도 중개계약에 따른 중개보수 미수금 OOO원과 중개보수 관련 부가가치세액 OOO원을 지급해달라고 기재되어 있어 쟁점금액이 중개보수에 해당한다는 사실을 청구인도 인정하였다고 볼 수 있고, 청구인이 쟁점금액이 손해배상금의 성격이라고 주장하며 제출한 ‘매도인 사실확인서’는 사후에 작성(작성일자 2020.8.31.)되어 객관적인 증빙자료로 보기 어렵다.
(1) 부가가치세법(2018.12.31. 법률 제16101호로 개정되기 전의 것) 제4조(과세대상) 부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.
1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급
제11조(용역의 공급) ① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.
2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것
② 제1항에 따른 용역의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 부가가치세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29535호로 개정되기 전의 것) 제3조(용역의 범위) ① 법 제2조 제2호에 따른 용역은 재화 외에 재산 가치가 있는 다음 각 호의 사업에 해당하는 모든 역무(役務)와 그 밖의 행위로 한다.
6. 부동산업 및 임대업. 다만, 전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지ㆍ임야 또는 염전 임대업은 제외한다. 제25조(용역 공급의 범위) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 법 제11조에 따른 용역의 공급으로 본다.
1. 건설업의 경우 건설업자가 건설자재의 전부 또는 일부를 부담하는 것
2. 자기가 주요자재를 전혀 부담하지 아니하고 상대방으로부터 인도받은 재화를 단순히 가공만 해 주는 것
3. 산업상ㆍ상업상 또는 과학상의 지식ㆍ경험 또는 숙련에 관한 정보를 제공하는 것
(3) 공인중개사법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
1. “중개”라 함은 제3조에 따른 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. 제3조(중개대상물의 범위) 이 법에 의한 중개대상물은 다음 각 호와 같다.
2. 건축물 그 밖의 토지의 정착물
3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산권 및 물건 제22조(일반중개계약) 중개의뢰인은 중개의뢰내용을 명확하게 하기 위하여 필요한 경우에는 개업공인중개사에게 다음 각 호의 사항을 기재한 일반중개계약서의 작성을 요청할 수 있다.
3. 거래예정가격에 대하여 제32조에 따라 정한 중개보수
4. 그 밖에 개업공인중개사와 중개의뢰인이 준수하여야 할 사항 제23조(전속중개계약) ① 중개의뢰인은 중개대상물의 중개를 의뢰하는 경우 특정한 개업공인중개사를 정하여 그 개업공인중개사에 한정하여 해당 중개대상물을 중개하도록 하는 계약(이하 “전속중개계약”이라 한다)을 체결할 수 있다.
② 제1항에 따른 전속중개계약은 국토교통부령으로 정하는 계약서에 의하여야 하며, 개업공인중개사는 전속중개계약을 체결한 때에는 해당 계약서를 국토교통부령으로 정하는 기간 동안 보존하여야 한다.
③ 개업공인중개사는 전속중개계약을 체결한 때에는 제24조에 따른 부동산거래정보망 또는 일간신문에 해당 중개대상물에 관한 정보를 공개하여야 한다. 다만, 중개의뢰인이 비공개를 요청한 경우에는 이를 공개하여서는 아니된다.
④ 전속중개계약의 유효기간, 공개하여야 할 정보의 내용 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제31조(계약금등의 반환채무이행의 보장) ① 개업공인중개사는 거래의 안전을 보장하기 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 거래계약의 이행이 완료될 때까지 계약금ㆍ중도금 또는 잔금(이하 이 조에서 “계약금등”이라 한다)을 개업공인중개사 또는 대통령령으로 정하는 자의 명의로 금융기관, 제42조에 따라 공제사업을 하는 자 또는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 신탁업자 등에 예치하도록 거래당사자에게 권고할 수 있다.
② 제1항에 따라 계약금등을 예치한 경우 매도인ㆍ임대인 등 계약금등을 수령할 수 있는 권리가 있는 자는 해당 계약을 해제한 때에 계약금등의 반환을 보장하는 내용의 금융기관 또는 보증보험회사가 발행하는 보증서를 계약금등의 예치명의자에게 교부하고 계약금등을 미리 수령할 수 있다.
③ 제1항에 따라 예치한 계약금등의 관리ㆍ인출 및 반환절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제32조(중개보수 등) ① 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.
② 개업공인중개사는 중개의뢰인으로부터 제25조 제1항에 따른 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 제31조에 따른 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다.
③ 제1항에 따른 보수의 지급시기는 대통령령으로 정한다.
(1) 청구이유서 및 처분청 답변서 등의 이 건 심리자료를 종합하면, 아래와 같은 사실들이 나타난다. (가) 종전계약의 상세 내용은 아래 <표1>과 같고, 공인중개사의 고의․과실없이 부동산매매계약이 무효․취소 및 해제되어도 종전계약에 따른 중개보수는 지급하는 것으로 기재되어 있다. <표1> 종전계약 상세내용(일부 발췌) OOO (나) 매도인과 매수인은 2018.6.26. 종전계약상 잔금지급일(2018.6.29.)을 2018.8.16.으로 연장하되, 2018.7.30.까지 매도인이 쟁점부동산을 제3자에게 매도할 경우 매도인이 매수인에게 계약금, 중도금 및 보상금 OOO원을 지급하여 종전계약을 해제하는 것으로 합의하였고, 그 상세 내용은 아래 <표2>와 같으며, 이후 2018.7.23. 매도인이 매수인에게 종전계약의 계약금, 중도금 및 보상금 OOO원을 지급하고 종전계약을 해제한 것으로 나타난다. <표2> 매도인과 매수인간의 종전계약 해제 합의서 OOO (다) 청구인은 2018.7.16. 매도인의 대리인 BBB과 쟁점부동산을 제3자에게 원활하게 매도하기 위해 종건계약을 해제할 경우 청구인에게 OOO원을 지급하고, 제3자와의 매매계약일 및 잔금지급일에 총 OOO원을 지급하는 내용의 중개보수 지급 확인서를 아래 <표3>과 같이 작성하였고, 매도인이 2018.7.23. 제3자에게 쟁점부동산을 매도하는 부동산매매계약을 체결한 이후 2018.8.10. 쟁점부동산에 대한 소유권이전등기를 경료하였으며, 청구인에게 아래 <표4>와 같이 총 OOO원을 지급한 것으로 확인되나 청구인이 이와 관련된 세금계산서를 발행하거나 부가가치세를 신고․납부한 사실은 없는 것으로 확인된다. <표3> 청구인과 매도인간의 중개보수 지급확인서 OOO <표4> 청구인의 중개계약 관련 보수 수취내역 OOO (라) 청구인은 매도인이 위 <표3>의 중개계약에 따른 중개보수를 지급하지 아니하자 중개계약에 따른 보수 미지급금 및 부가가치세액 합계 OOO원을 지급해달라는 취지의 내용증명 발송한 것으로 나타난다. <표5> 청구인이 발송한 내용증명 OOO
(2) 청구인은 매도인이 청구인에게 지급한 쟁점금액이 종전계약의 해제에 따른 위로 및 보상금성격의 금원이라고 주장하며 매도인의 대리인 BBB이 2020.8.31. 작성한 사실확인서를 제출하였으나, BBB이 매도인을 대신하여 작성하였다는 사실을 입증할 수 있는 매도인의 위임장 등을 제출하지 아니하였다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점금액이 용역의 대가가 아닌 종전계약의 해약으로 인하여 매도인이 지급하는 위약금 성격의 금원에 해당된다고 주장하나, 재화나 용역을 공급하는 자가 이를 공급받는 자로부터 위약금 명목의 돈을 지급받았다고 하더라도 그 실질이 재화나 용역의 공급과 대가관계에 있는 것이라면, 이는 부가가치세의 과세표준이 되는 공급가액에 포함된다고 봄이 타당한바(대법원 2019.9.10. 선고 2017두61119 판결 참조), 종전계약의 제7조에 의하면 중개인의 고의나 과실 없이 계약이 해제되더라도 중개보수는 지급하는 것으로 정하였고, 매도인이 작성한 중개보수 지급확인서에도 매도인이 쟁점부동산에 대한 매매계약을 원활하게 체결하기 위해 중개보수로서 쟁점금액을 포함한 보수를 지급하는 것으로 기재되어 있는 점, 청구인이 매도인에게 발송한 내용증명에서도 부동산중개 및 컨설팅 보수로서 쟁점금액을 수취하였고, 나머지 중개보수와 그와 관련된 부가가치세액을 지급하면 쟁점금액을 포함한 중개보수에 대한 세금계산서를 발행하겠다고 기재하여 청구인 또한 쟁점금액이 실질적으로 부가가치세 과세대상인 용역의 대가에 해당하는 것으로 인정한 것으로 보이는 점, 청구인이 매도인의 요구에 따라 종전계약의 해제를 위한 매수인과의 협의 등을 진행한 것으로 이는 부동산 계약과 관련된 컨설팅 용역으로서부가가치세법제11조 제1항 제1호에 따라 용역을 제공하였다고 볼 수 있고, 쟁점금액은 용역의 대가로서 부가가치세법상 과세대상에 해당한다고 볼 수 있는 점 등에 비추어, 청구인의 위 주장을 인정하기는 어렵고, 따라서 처분청이 쟁점금액을 부가가치세 과세대상으로 보아 한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.