취득가액을 환산가액으로 한 경우 개산공제액 외 기타 필요경비를 추가로 인정할 수 있는지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 1988.3.7. OOO 대지 2,363.90㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 그 지상에 건물을 신축(연면적 9,662.41㎡로 이하 “쟁점건물”이라 하고 쟁점토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)하고 임대사업을 영위하다가 2019.5.15. 이를 일괄양도한 후 2019.5.31. 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원(토지는 환산가액 OOO원, 건물은 장부가액 OOO원), 기타필요경비 OOO원으로 하여 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고하였다.
• 나. OOO청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2020.10.14.∼2020. 11.10. 기간 동안 청구인에 대한 세무조사를 실시하여 청구인이 필요경비 중 컨설팅 용역수수료와 중개수수료 등으로 지급한 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 전액 쟁점건물분 필요경비로 공제한 사실을 확인하고, 쟁점금액을 안분하여 쟁점토지에 해당하는 필요경비는 부인하고 개산공제(기준시가의 100분의 3)만을 적용하여 양도소득세를 경정하도록 처분청에 과세자료를 통보하였고, 이에 따라 처분청은 2020.12.1. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2021.2.18. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점금액은 쟁점부동산의 매각을 위해 부동산 컨설팅 업체에 지출한 경비(매수 후 매수자의 사업성 검토 등 비용)로, 시간의 경과 등으로 쟁점부동산의 취득가액이 불분명하여 부득이 환산가액으로 신고하였더라도 실제 양도를 위하여 지출한 금액은 필요경비로 공제되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 취득가액이 불분명하여 부득이하게 취득가액을 환산하여 계산하였다 하더라도 실제 양도를 위해 직접 지출된 금액을 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하나, 양도가액에서 공제할 필요경비는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 소득세법제97조 제2항 제2호에서 같은 법 시행령 제176조의2에 따라 계산한 환산가액에 같은 법 시행령 제163조 제6항에 규정한 개산공제액을 더하여 계산한다고 규정하고 있고, 청구인은 쟁점부동산의 양도소득세 신고시 취득가액을 환산가액으로 하여 신고한 것으로 확인되는바, 개산공제액만 필요경비로 인정하는 것이 타당하고 대법원 판례와 심판례 등도 동일한 입장이다.

• 가. 쟁점 취득가액을 환산가액으로 한 경우 개산공제액 외 기타 필요경비를 추가로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법률

(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액
• 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

• 가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액
• 나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액 (2） 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ⑥ 법 제97조 제2항 제2호 각 목 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 다음 각 호의 금액을 말한다.

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3／10

• 가. 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목 또는 라목의 가액×3／100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)
• 나. 가목 외의 건물 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)

3. 법 제94조 제1항 제2호 나목 및 다목의 규정에 의한 자산 취득당시의 기준시가×7／100

4. 제1호 내지 제3호 외의 자산

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 양도소득세 신고내역 및 이에 대한 처분청의 경정내역은 아래 <표>와 같다. <표> 청구인의 양도소득세 신고 및 처분청의 경정내역 OOO

(2) 쟁점부동산 매매계약서를 살펴보면 청구인은 쟁점토지와 쟁점건물을 OOO원에 일괄양도한 것으로 나타난다. < 부동산매매계약서 중 일부 발췌 > OOO

(3) 쟁점금액의 내역을 살펴보면, 청구인은 부동산 중개법인 ㈜AAA부동산중개법인과 부동산 컨설팅법인 BBB 주식회사에 쟁점부동산의 매각을 의뢰하였고, 매각이 성사됨에 따라 이들 법인에게 각각 OOO원과 OOO원을 지급한 후 이를 쟁점건물 양도소득 관련 필요경비로 하여 이 건 양도소득세를 신고한 것으로 나타난다.

(4) 조사청의 조사종결보고서의 주요내용을 살펴보면, 양도가액 신고내용은 적정하나, 토지분 취득가액은 환산가액 계산시 토지등급을 잘못 적용하여 OOO원이 과다신고되었다고 보아 경정하였고(건물 취득가액은 적정), 청구인이 전액 건물분 필요경비로 공제한 쟁점금액은 토지와 건물 각각의 기준시가로 안분(토지분 OOO원, 건물분 OOO원)하는 것이 타당하다고 보아 건물분의 관련 필요경비를 OOO원으로, 토지분의 관련 필요경비는 취득가액으로 환산가액을 적용함에 따라 소득세법 시행령 제163조 제6항 의 개산공제액 OOO원으로 경정하였다.

(5) 이 외 소득세법 시행령 제163조 제3항 에 따른 쟁점부동산에 대한 자본적 지출액은 확인되지 않는다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 취득가액이 불분명하여 환산가액으로 신고하였더라도 개산공제액 외 실제 양도를 위하여 지출한 금액을 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하나, 소득세법제97조 제2항 제2호 및 같은 법 시행령 제163조 제6항에서는 양도가액에서 공제할 필요경비를 계산함에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 같은 법 시행령 제176조의2 제2항 제2호의 방법에 의하여 계산한 환산가액에 같은 법 시행령 제163조 제6항에서 규정한 개산공제액(취득당시 토지 및 건물의 기준시가의 100분의 3에 해당하는 금액)을 가산한다고 규정하고 있는바, 처분청이 쟁점토지에 대하여 환산취득가액 외 개산공제액만을 필요경비로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.