청구법인이 쟁점부동산을 취득한 이후 주차장 용도로 사용하였다는 사실만으로 토지만을 사용할 목적으로 쟁점부동산을 취득한 것이 아니라고 보아 지상건축물 철거비용은 고정자산에 대한 수익적 지출에 해당하는 것으로 보기 어려움
청구법인이 쟁점부동산을 취득한 이후 주차장 용도로 사용하였다는 사실만으로 토지만을 사용할 목적으로 쟁점부동산을 취득한 것이 아니라고 보아 지상건축물 철거비용은 고정자산에 대한 수익적 지출에 해당하는 것으로 보기 어려움
심판청구를 기각한다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인이 쟁점부동산 건물 철거비용으로 지출하고 토지계정에 증액계상한 OOO원은 법인세법 기본통칙 23-31…1 제1호의 토지만을 사용할 목적으로 건축물 등이 있는 토지를 취득한 경우 이외의 사유로 기존 건축물을 철거하고 지출한 것으로 이는 법인세법 기본통칙 23-31…2에 의한 토지의 수익적 지출에 해당하므로 그 지출시점에 손금으로 처리되어야 한다. 또한 청구법인은 2019.5.21. 쟁점부동산에 대한 매매계약을 해지하고 청구법인 대표이사 AAA에게 소유권을 이전하면서도 쟁점부동산 관련 토지가액을 제각처리 하지 않아 현재 쟁점부동산 중 OOO의 토지장부가액 OOO원이 재무상태표상 남아 있어 토지가액이 과다계상되었다. 한편, 처분청 세무공무원이 건물 멸실 사실을 입증할 증빙을 제시하면 손금으로 인정해 준다고 하여 멸실 건축물대장을 제출한 사실이 있고, 건물 멸실분에 대해서만 별도의 수정신고를 한다면 손금으로 인정해준다는 상담을 받은바도 있으며, 건물 멸실분 이외 다른 손금을 인정받기 위하여 직권으로 건물 멸실분만 손금으로 경정해 줄 것을 요청하였으나, 처분청은 상담내용과 다르게 2016사업연도 손금불산입 유보한 OOO원에 대해서만 2019사업연도 익금산입을 인정하였는바, 청구법인이 멸실된 토지와 관련된 증빙을 제출하면 손금으로 인정하여 준다는 처분청의 상담을 믿고 OOO청장으로부터 폐쇄건축물대장을 발급받아 제출하였음에도 처분청이 이를 손금으로 인정하지 않은 것은 과세관청의 공적인 견해표시에 반하는 처분으로 신의성실원칙에 위배된다.
(2) 청구법인은 쟁점부동산 건물 임대보증금 OOO원을 토지계정에 잘못 계상하였는바, 이는 손금으로 인정되어야 한다. 청구법인에 대한 OOO의 감사결과에 의하면, 전기오류수정손익으로 계상해야 할 기초토지계상오류 금액은 OOO원인바, 처분청이 전기오류수정이익의 세무조정 누락에 대한 익금산입은 인정하면서도 토지계정에 계상되지 않아야 할 쟁점부동산 건물 임대보증금 반환액 OOO원을 손금으로 인정하지 않는 것은 부당하다. 또한 회계상 자산의 취득가액은 역사적원가로 계상하고 세무상 취득원가도 매입가액에 그 밖의 부대비용을 가산한 금액으로 하여야 하는바, 청구법인이 2019.12.31. 현재 보유하고 있는 OOO의 취득 원가는 OOO원이나 토지 장부가액이 OOO원으로 과다계상되어 있으므로, 토지의 순자산을 정확하게 계상하고 향후 매각시 처분손익 산정을 위해 과다계상된 OOO원을 손금산입 하여야 한다.
(1) 청구법인은 2014년 현 대표이사인 AAA과의 쟁점부동산 매매계약(2014.5.19.), 쟁점부동산 건물 철거(2016.11.23.)에 따른 쟁점부동산 건물 철거비용을 손금으로 인정하여야 한다고 주장하나, 쟁점부동산 매매계약 합의해제(2019.5.20.)는 계약당사자가 맺은 계약을 체결하지 않았던 것과 같은 효과를 발생시킬 것을 내용으로 하는 새로운 계약으로서, 합의해제를 인정한다면 당초 양도가 없었던 것이므로 양수자인 청구법인의 철거비용은 손금산입 대상이 될 수 없고, 오히려 양수자인 청구법인이 양도자인 AAA에게 철거비용을 지원해 준 것으로 볼 수도 있으므로 청구법인의 재산세 등을 손금불산입하여야 하는 추가 세무조정이 필요하게 된다. 이와 달리 청구법인과 AAA 간 매매계약해제를 인정하지 않는다면 계약 및 계약해제 모두 별도의 거래로 보아야 하므로 건물철거비용은 양도거래의 필요경비로 손금산입 할 수 있으나, AAA의 쟁점부동산 양도(2014년) 및 청구법인의 합의해제(2019년)에 대한 양도소득세 신고가 없었고, 청구법인의 철거비용에 대한 손금산입은 쟁점부동산 양도소득세 신고를 통하여 경정청구 하여야 할 사항에 해당하므로 매매계약해제 인정 여부, 특수관계자 간 부당행위계산부인 여부 등에 대한 종합적인 고려가 없이는 건물철거비용만 손금으로 인정할 수는 없다. 한편 청구법인은 처분청 세무공무원이 쟁점부동산의 말소건축물대장을 제출하면 철거비용 등을 손금으로 인정해 준다고 상담한 사실이 있으므로 이와 달리 처분한 것은 신의성실원칙에 위배된다고 주장하나, 청구법인이 쟁점부동산 건물철거비용을 2016사업연도 손금으로 인정하여야 한다고 주장한데 대하여 처분청은 건축물말소대장을 제출하면 검토해 볼 수 있다고 설명한 것일 뿐, 문서 등 공적인 견해표명을 한 것이 아니고, 쟁점부동산에 대한 매매계약을 해제한 계약의 진위 여부 및 쟁점부동산 거래당사자인 청구법인 대표이사의 쟁점부동산 양도소득세 등이 확정된 후에 건물철거비용의 손금산입 여부를 결정할 수 있을 것이므로 이 건 과세처분이 신의성실원칙에 위배된다고 볼 수는 없다.
(2) 청구법인은 쟁점부동산 건물 임대보증금 반환액 OOO원이 토지로 과다계상되었으므로 이를 손금산입하여야 한다고 주장하나, 임대보증금 반환은 손익거래에 해당하지 아니하고, 청구법인은 임대보증금 수령 회계처리에 대한 구체적 소명을 하지 못하고 있으며, 2014년부터 2016년까지 청구법인의 부가가치세 신고내역을 보더라도 거래상대방에 대한 부동산임대용역 매출신고가 없었던 점을 고려하면 위 임대보증금은 부외부채에 해당하는 것으로 보아야 하고, 부외부채는 대응자산에 대한 익금산입의 추가 세무조정이 필요한 것이므로 이 건 임대보증금 반환금액을 손금에 산입하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.
② 제1항에 따른 손비는 이 법 및 다른 법률에서 달리 정하고 있는 것을 제외하고는 그 법인의 사업과 관련하여 발생하거나 지출된 손실 또는 비용으로서 일반적으로 인정되는 통상적인 것이거나 수익과 직접 관련된 것으로 한다.
③ 조세특례제한법 제100조의18 제1항 에 따라 배분받은 결손금은 제1항의 손금으로 본다.
④ 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 손비의 범위 및 구분 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 법인세법 시행령(2017.2.3. 대통령령 제27828호로 일부개정되기 전의 것) 제19조【손비의 범위】법 제19조 제1항에 따른 손비는 법 및 이 영 에서 달리 정하는 것을 제외하고는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가액(기업회계기준에 따른 매입에누리금액 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용 1의2. 판매한 상품 또는 제품의 보관료, 포장비, 운반비, 판매장려금 및 판매수당 등 판매와 관련된 부대비용(판매장려금 및 판매수당의 경우 사전약정 없이 지급하는 경우를 포함한다)
2. 양도한 자산의 양도당시의 장부가액
5의2. 특수관계인으로부터 자산 양수를 하면서 기업회계기준에 따라 장부에 계상한 고정자산 가액이 시가에 미달하는 경우 다음 각 목의 금액에 대하여 제24조 내지 제34조의 규정을 준용하여 계산한 감가상각비 상당액
8. 회수할 수 없는 부가가치세 매출세액미수금(부가가치세법 제45조 에 따라 대손세액공제를 받지 아니한 것에 한정한다) 9.∼21. (생략)
22. 그 밖의 손비로서 그 법인에 귀속되었거나 귀속될 금액 ※ 법인세법 집행기준(2014.11.30.) 23-31-2【자본적 지출과 수익적 지출의 구분】① 자본적 지출과 수익적 지출의 구분은 다음과 같이 한다. 구 분 자본적 지출 수익적 지출 추상적 구분 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 그 가치를 현실적으로 증가시키는 수선비 감가상각자산의 원상을 회복시키거나 능률유지를 위하여 지출한 수선비 구체적 구분
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등에 있어서 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 멸실 또는 훼손되어 본래의 용도에 이용할 가치가 없는 건축물ㆍ기계ㆍ설비 등의 복구
5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 1부터 4까지와 유사한 성질의 것
3. 기계의 소모된 부속품 또는 벨트의 대체
5. 재해를 입은 자산에 대한 외장의 복구ㆍ도장 및 유리의 삽입
6. 기타 조업가능한 상태의 유지 등 1부터 5까지와 유사한 성질의 것
② 자본적 지출에 해당하는 금액은 취득가액에 가산하여 감가상각 과정을 통하여 손금에 산입하고, 수익적 지출에 해당하는 금액은 취득가액에 가산하지 아니하고 바로 손금으로 인정한다. 23-31-3【고정자산에 대한 자본적 지출의 범위】자본적 지출에는 다음의 예에 따라 처리하는 것을 포함한다.
1. 토지만을 사용할 목적으로 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하거나, 자기소유의 토지상에 있는 임차인의 건축물을 취득하여 철거한 경우 철거한 건축물의 취득가액과 철거비용은 해당 토지에 대한 자본적 지출로 한다. 23-31-4【고정자산에 대한 수익적 지출의 범위】수익적 지출에는 다음의 예에 따라 처리하는 것을 포함한다.
1. 제조업을 영위하던 자가 새로운 공장을 취득하여 전에 사용하던 기계시설ㆍ집기비품ㆍ재고자산 등을 이전하기 위하여 지출한 운반비와 기계의 해체, 조립 및 상하차에 소요되는 인건비는 수익적 지출로 한다.
2. 임대차계약을 해지한 경우 임차자산에 대하여 지출한 자본적 지출 해당액의 미상각 잔액은 수익적 지출로 한다.
3. 분쇄기에 투입되는 쇠구슬(Steel Ball)비는 수익적 지출로 한다.
4. 유리제조업체의 병틀비는 수익적 지출로 한다.
5. 23-31-3 제1호 이외의 사유로서 기존 건축물을 철거하는 경우 기존 건축물의 장부가액과 철거비용은 수익적 지출로 한다. 이 경우 장부가액이란 취득가액과 자본적 지출의 합계액에서 감가상각누계액을 차감한 금액을 말하며 보험업법 및 기타 법률에 의한 고정자산의 평가차익을 포함한다.
(1) 청구법인이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구법인(2014년 당시 대표이사 BBB)은 2014년에 AAA(현 청구법인 대표이사), CCC 및 DDD외 3인 등으로부터 아래 <표1>과 같이 토지 및 건물 등을 매수하였다가, 2019.5.20. 위 AAA으로부터 매수한 쟁점부동산 중 5개 필지 합계 OOO㎡에 대하여 ‘부동산매매계약 합의 해제계약서’를 체결하고 2019.5.21.자로 소유권이전등기 말소등기를 경료하였다. <표1> 청구법인 부동산 매수 현황 (단위: ㎡, 백만원) OOO (나) 청구법인은 아래 <표2>와 같이 쟁점부동산 지상 건물(OOO) 철거비용 OOO원과 같은 건물 임대보증금 반환액 OOO원, 합계 OOO원을 토지 계정별원장에 계상하였다. <표2> 멸실비용 및 임대보증금 반환액 계상 내역 (단위: 원) OOO
(2) 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 금융감독원 공시시스템(www.dart.fss.go.kr)에 의하면, 청구법인은 1987.10.26. 설립되어 건물․공동주택관리업, 부동산임대업 등을 영위한 회사로, 대표이사 AAA은 청구법인이 발행한 주식 지분율 OOO%를 소유한 대주주로서 2004.7.30.∼2009.7.14., 2015.3.10.∼현재 기간 동안 청구법인 대표이사로 재직(2008.11.24.∼2012.2.15. 및 2013.11.1.∼2015.3.10. 기간 동안은 배우자 BBB이 단독 또는 공동대표이사 역임)하였으며, 연도별 손익계산서에 의하면 시설물유지관리수입 및 공동주택관리수입이 주된 매출인 것으로 나타나고 구체적 내역은 아래 <표3>과 같다. <표3> 사업연도별 매출액 내역 (단위: 원) OOO (나) 처분청은 청구법인이 2016.6.7. 매각한 OOO 토지의 장부가액을 착오로 과다계상(2016.12.1. OOO토지 매각시 합산)하여 발생한 전기오류수정이익 OOO원을 반영하여 2019사업연도 법인세 수정신고를 한데 대하여 계정별원장, 부동산취득 및 양도계약서, 금융증빙 등을 통하여 이를 인정하였다. (다) 처분청은 청구법인이 쟁점부동산 건물 멸실비용 OOO원 및 임대보증금 반환액 OOO원 합계 OOO원을 토지 자본적 지출 및 토지 장부가액으로 계상하였다가 이를 2016사업연도 손금에 산입하여 수정신고한데 대하여는 소명자료 미비 등을 이유로 이를 인정하지 아니하고 이 건 과세처분을 하였다. (라) 청구법인의 토지 계정별원장상 건물임대보증금 및 멸실비용 기재내역은 아래 <표4>와 같다. <표4> 계정별원장(2016.1.1.∼2016.12.31.) (단위: 원) OOO
(3) 쟁점부동산에 대한 인터넷포털사이트 다음(www.daum.net) 항공사진에 의하면, 쟁점부동산 지상 건축물은 2015년 항공사진상 멸실되어 있는 것으로 나타난다. OOO
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 토지만을 사용할 목적으로 쟁점부동산을 취득한 것이 아니므로 고정자산에 대한 수익적 지출에 해당하는 쟁점부동산 지상 건축물 철거비용과 그 밖에 건물임대보증금 반환액 등은 손금산입 대상이라고 주장하나, 청구법인이 쟁점부동산을 취득한 이후 주차장 용도로 사용하였다는 사실만으로 토지만을 사용할 목적으로 쟁점부동산을 취득한 것이 아니라고 보아 지상 건축물 철거비용은 고정자산에 대한 수익적 지출에 해당하는 것으로 보기 어려운 점, 청구법인은 2014년 5월 쟁점부동산 7개 필지를 취득하였다가 2019년 5월 철거된 건축물이 소재하였던 토지를 포함하는 5개 필지를 양도인인 청구법인의 현 대표이사 AAA에게 소유권을 이전하는 ‘부동산매매계약합의해제계약’ 및 소유권말소등기를 경료하면서 쟁점부동산 양도 매매계약 해제에 따른 양도소득세 신고를 하지 아니하여 지상건물 철거비용 및 건물 임대보증금 지급액 등이 객관적인 자료를 통하여 확인되지 아니하는 반면, 쟁점부동산의 항공사진상 지상 건축물은 2015년에 이미 철거된 것으로 나타나는 점 등에 비추어 처분청이 건물 철거비용 및 임대보증금을 2016사업연도 손금에 불산입하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.