신고아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 유사매매사례가액으로 볼 수 있는지 여부 등

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2019.3.30. 사망한 父 OOO(이하 “피상속인”이라 한다)의 1남 4녀 중 장남으로 2019.9.30. 피상속인 명의의 상속재산 중 OOO(전용면적 51.12㎡, 기준시가 OOO원, 이하 “쟁점아파트”라 한다)의 상속재산가액을 2019.5.1. 매매계약된 쟁점아파트와 같은 동 704호(전용면적 51.12㎡, 기준시가 OOO원, 이하 “신고아파트”라 한다)의 거래가액 OOO원으로 산정하고, 상속재산 중 주식회사 OOO(이하 “쟁점법인”이라 한다)이 발행한 비상장주식(이하 “쟁점비상장주식”이라 한다)의 상속재산가액은 OOO원으로 산정하여 상속세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 2020.3.13.부터 2020.6.20.까지 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하여 쟁점비상장주식의 상속재산가액은 신고내용대로 시인하고, 쟁점아파트의 상속재산가액은 2019.6.24. 매매계약된 쟁점아파트와 같은 단지 내 303동 1006호(전용면적 51.12㎡, 기준시가 OOO원, 이하 “결정아파트”라 한다)의 거래가액 OOO원으로 보아, 2020.11.9. 청구인에게 2019.3.30. 상속분 상속세 OOO원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2021.1.25. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점아파트의 매매사례가액은 상속개시일에 가장 근접한 신고아파트의 거래가액인 OOO원으로 적용하여야 한다. 상속세 및 증여세법제60조에서 시가 평가의 원칙을 규정하고, 같은 법 시행령 제49조 제2항에서 시가로 보는 가격이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하도록 하였으므로, 평가기준일부터 32일 경과한 신고아파트의 거래가액을 적용하는 것이 타당하다. 쟁점아파트의 실거래가 추이를 살펴보면, 2018년 9월 이후 거래가 없다가 2019.5.1. 이후부터 가격이 가파르게 상승하고 있는데, 평가기준일부터 87일이 경과한 결정아파트의 거래가격을 쟁점아파트의 시가로 보는 것은 부당하다. 신고아파트는 쟁점아파트와 같은 동이고, 기준시가는 쟁점아파트의 99% 수준으로 유사하며, 상속개시일을 기준으로 쟁점아파트를 감정평가한 결과, 감정가액이 OOO원으로 평가된 점을 보더라도 신고아파트의 거래가액을 적용하는 것이 타당하다.

(2) 쟁점비상장주식은 평가기간 내에 시가가 존재하지 않으므로 보충적 평가방법을 적용하여야 한다. 청구인은 쟁점비상장주식의 평가를 위해 쟁점법인에 수차례 연락을 취하였으나, 주식 평가와 관련된 재무제표 등의 서류를 확보할 수 없어서 부득이하게 평가기간 밖의 주식 취득가액으로 잠정적으로 신고하였다. 상속세 및 증여세법제60조 제3항에서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 보도록 정하였으므로, 처분청은 같은 법 제63조에 따른 보충적 평가방법을 적용하여 쟁점비상장주식의 시가를 산정하는 것이 타당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 2019.3.20. 신설된 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조 제3항 제1호 단서에서 “해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택의 가액을 시가로 보도록” 규정하면서, 그 부칙에서 이 규칙 시행 이후 상속받은 분부터 적용하도록 규정하고 있는 바, 청구인은 쟁점아파트를 개정규칙 시행일 이후 상속받았고, 신고아파트와 결정아파트는 동일한 공동주택단지 내에 있으며, 주거전용면적이 동일하고, 신고아파트의 공동주택가격은 쟁점아파트의 공동주택가격의 100분의 5 이내에 해당하나, 쟁점아파트와 결정아파트의 공동주택가격은 동일하므로 결정아파트의 거래가격을 쟁점아파트의 상속재산가액으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

(2) 청구인은 쟁점비상장주식을 상속세 및 증여세법에 따른 보충적 평가방법으로 재결정하여야 한다고 주장하나, 상속세 신고시 쟁점비상장주식의 평가액을 해당 재산 취득가액으로 신고하였고, 조사 당시 제출된 계약서, OOO증권 계좌, 계좌입금내역 등을 확인한 바, 주식 취득의 최초 명의개서일은 OOO증권 계좌에 입고된 2018.11.26.이고, 2018.5.17.〜2018.12.29. 쟁점비상장주식을 취득한 자금의 잔금입금일은 2018.12.29.로 확인되므로, 상속개시일 전 6개월 이내 해당 재산 취득가액을 시가로 보아 쟁점비상장주식을 평가하여 당초 신고내용대로 결정한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

① 신고아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 유사매매사례가액으로 볼 수 있는지 여부

② 쟁점비상장주식은 평가기간 내의 시가가 존재하지 않으므로 보충적 평가방법에 따라 평가하여야 한다는 청구주장의 당부

• 나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법(2019.12.31. 법률 제16846호로 개정되기 전의 것) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제63조(유가증권 등의 평가) ① 유가증권 등의 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

• 가. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(이하 이 호에서 “상장주식”이라 한다)은 평가기준일(평가기준일이 공휴일 등 대통령령으로 정하는 매매가 없는 날인 경우에는 그 전일을 기준으로 한다) 이전ㆍ이후 각 2개월 동안 공표된 매일의 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따라 거래소허가를 받은 거래소(이하 “거래소”라 한다) 최종 시세가액(거래실적 유무를 따지지 아니한다)의 평균액(평균액을 계산할 때 평가기준일 이전ㆍ이후 각 2개월 동안에 증자ㆍ합병 등의 사유가 발생하여 그 평균액으로 하는 것이 부적당한 경우에는 평가기준일 이전ㆍ이후 각 2개월의 기간 중 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 기간의 평균액으로 한다). (단서 생략)
• 나. 가목 외의 주식등은 해당 법인의 자산 및 수익 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30391호로 개정되기 전의 것) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 제54조(비상장주식등의 평가) ① 법 제63조 제1항 제1호 나목에 따른 주식등(이하 이 조에서 “비상장주식등”이라 한다)은 1주당 다음의 계산식에 따라 평가한 가액(이하 “순손익가치”라 한다)과 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율[부동산과다보유법인(소득세법 제94조 제1항 제4호 다목에 해당하는 법인을 말한다)의 경우에는 1주당 순손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 한다]로 가중평균한 가액으로 한다. 다만, 그 가중평균한 가액이 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액 보다 낮은 경우에는 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액을 비상장주식등의 가액으로 한다. 1주당 가액 = 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액 ÷ 3년 만기 회사채의 유통수익률을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 이자율

② 제1항의 규정에 의한 1주당 순자산가치는 다음의 산식에 의하여 평가한 가액으로 한다. 1주당 가액 ＝ 당해법인의 순자산가액 ÷ 발행주식총수(이하 “순자산가치”라 한다) (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2020.3.13. 기획재정부령 제780호로 개정되기 전의 것) 제15조(평가의 원칙등) ① 영 제49조 제1항 제2호 각 목외의 부분 본문에서 “기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관”이란 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가업자를 말한다.

③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점아파트, 신고아파트 및 결정아파트의 공동주택가격과 면적·위치·용도·종목 등은 아래 <표1> 및 <표2>와 같다. OOO

(2) 쟁점아파트와 유사한 다른 아파트의 거래내역은 다음과 같다. OOO

(3) 쟁점아파트 단지는 1992.10.14. 사용승인 되었고, 총 6개동, 822세대로 구성되어 있으며, 301동과 302동은 전용면적 39.53㎡, 322세대, 303동과 304동은 전용면적 51.12㎡, 262세대, 305동과 306동은 전용면적 60㎡, 238세대이며, 전용면적 51.12㎡는 거실, 주방, 방2개, 욕실1개, 베란다로 구성되어 있고, 303동과 304동의 동별 배치도, 호수 배치표, 외관은 다음과 같이 나타난다. OOO

(4) 청구인이 제출한 쟁점아파트와 유사한 물건의 매매사례가액 변동 추이는 다음과 같다. OOO

(5) 기획재정부에서 2019년 10월 발간한 ‘2018 간추린 개정세법’의 내용 중 2019.3.20. 신설된 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조 제3항에 대한 내용은 다음과 같다. OOO

(6) 청구인은 상속세 신고시 2018.5.17.〜2018.12.29. 쟁점비상장주식 취득자금의 입금 내역을 제출하였고, 그 상속재산가액을 해당 재산의 매매거래가액인 OOO원으로 신고하였으며, 처분청은 청구인의 신고내용대로 신고시인 결정하였다.

(7) 청구인이 제출한 쟁점비상장주식 취득자금 자료는 다음과 같다. OOO

(8) 피상속인의 OOO증권 계좌(201-01-981***) 거래내역에 따르면, 쟁점비상장주식은 2018.11.26. OOO주, 2019.1.18. OOO주, 2019.2.14. OOO주, 2019.9.30. OOO주 입고된 것으로 나타난다.

(9) 처분청은 2018.5.17.〜2018.8.31. 작성된 쟁점비상장주식 양도․양수 매매계약서상 양수도 대상 주식의 양도가액 등이 기재되어 있지 않고, 양도자 및 양수자(피상속인 또는 그 자녀)가 불분명하므로 이를 유효하지 않은 계약으로 보았으며, 2018.11.26.〜2019.1.18. 작성된 쟁점비상장주식 양도․양수 계약서상 양도자가 OOO(쟁점법인의 대표이사), 양수자가 피상속인으로 되어 있고, 양도할 주식의 수, 1주당 액면금액, 1주당 양도금액, 양도할 주식의 총금액 등이 기재되어 있으므로, 이를 쟁점비상장주식 양수도 계약서로 인정하여 매매계약일이 평가기간(상속개시일로부터 6개월 이내) 내에 속하는 것으로 보았다. OOO

(10) 쟁점법인이 법인세 신고시 첨부한 주식․출자지분 양도명세서에 따르면, 쟁점법인의 대표이사인 OOO이 2018.11.22. OOO주를 양도한 것으로 되어 있고, 주식등변동상황 명세서에 따르면, 피상속인이 2018년 중에 OOO주를 양수한 것으로 되어 있다.

(11) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제2항에 따라 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 거래된 신고아파트의 거래가액을 시가로 보아야 한다고 주장하나, 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제2항은 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하되, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다고 규정하고 있고, 제1항 제1호에서 시가로 인정되는 것은 “해당 재산”에 대한 매매사실이 있는 경우에 그 거래가액을 말하는 것인데, 해당 재산인 쟁점아파트에 대한 평가기간 내 매매사실은 존재하지 아니한다. 그렇다면 같은 조 제4항에 따라 쟁점아파트와 면적⋅위치⋅용도⋅종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 인정할 수 있을 것인데, 위 규정에 따르면 해당 재산에 대한 매매사실이 없는 경우라도 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적⋅위치⋅용도⋅종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 거래가액이 있는 경우에는 해당 가액을 같은 법 제60조 제2항에 따른 시가로 보도록 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제15조 제3항은 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”과 관련하여, 공동주택의 경우 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것(같은 항 제1호 가목), 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것(같은 호 나목), 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것(같은 호 다목)의 요건을 모두 충족하는 주택을 말하는 것으로 규정하면서, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다고 규정하고 있는바, 신고아파트와 결정아파트는 위 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택으로서, 해당 주택이 둘 이상이므로 쟁점아파트와 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택인 결정아파트의 거래가액을 시가로 보아야 할 것이므로, 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(12) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점비상장주식의 평가기간 내에 시가가 존재하지 않으므로 보충적 평가방법을 적용하여 상속재산가액을 산정하여야 한다고 주장하나, 청구인은 상속세 신고시 피상속인이 쟁점비상장주식을 취득한 자금의 입금 내역을 제출하고, 해당 취득가액을 쟁점비상장주식의 상속재산가액으로 신고한 점, 청구인이 상속세 조사 당시 처분청에 제출한 쟁점비상장주식 양수도 계약서에 따르면, 매매계약일이 2018.11.26., 2018.12.28., 2019.1.18. 등으로 기재되어 평가기간 내에 있는 것으로 확인되는 점, 청구인은 쟁점비상장주식의 매매계약일이 평가기준일 전후 6개월을 벗어났다고 주장하나, 이를 입증할 수 있는 구체적인 증빙을 제출하지 못하는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.