구조 및 형태에 비추어 청구인이나 제3자가 언제든지 용도나 구조변경 없이 주거용으로 사용할 수 있었던 것으로 보이고, 임차인의 쟁점오피스텔에 대한 이용형태에 비추어 불특정 다수가 단기간에 일시적인 숙식을 위하여 사용한 것이라기보다 따로 지정된 소수 직원이 상당기간에 걸쳐 상시 주거용으로 사용한 것으로 판단된다.
구조 및 형태에 비추어 청구인이나 제3자가 언제든지 용도나 구조변경 없이 주거용으로 사용할 수 있었던 것으로 보이고, 임차인의 쟁점오피스텔에 대한 이용형태에 비추어 불특정 다수가 단기간에 일시적인 숙식을 위하여 사용한 것이라기보다 따로 지정된 소수 직원이 상당기간에 걸쳐 상시 주거용으로 사용한 것으로 판단된다.
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 쟁점오피스텔을 취득한 후 주택으로 사용하기 위하여 구조를 변경한 사실이 없어 그 구조는 취득 당시 그대로 현재도 주택이 아닌 오피스텔이다. 청구인은 쟁점오피스텔을 2005년경 분양받아 부가가치세 일반과세사업자로 사업자등록하고 이를 임대하였고 2020년 1월경 매도할 때까지 그 임대료와 관련한 부가가치세를 신고·납부하였으나, 과세관청은 그동안 청구인에게 쟁점오피스텔이 주거용인지 또는 업무용인지를 문의하거나 조사한 적이 없었고 청구인은 부가가치세를 신고·납부하고 있어 쟁점오피스텔을 당연히 업무용이라 생각하였다.
(2) 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시 2019.6.4.부터 쟁점오피스텔을 OOO(주)(이하 “OOO”이라 한다)에 임대하고 있었는데, 그 임대차계약 단서에 ‘임차인은 본 물건에 주민등록이전을 할 수 없다’라고 하여 주거용으로 사용하지 못하도록 하였다. 청구인은 쟁점주택 양도와 관련하여 처분청이 세무조사를 실시한다는 통지를 받은 후 OOO에 쟁점오피스텔 사용내역을 문의한 바, OOO은 다른 지역에 거주하는 직원이 쟁점오피스텔 인근 공사현장에 근무하게 되면 그 직원의 숙소로 사용한다고 답변하였고 청구인은 이를 특정직원의 상시 주소지가 아니라 숙박시설과 동일한 용도인 임시숙소로 사용한다는 의미로 이해하였다.
(3) 위 임대차계약에 따라 OOO이 쟁점오피스텔을 점유한 상태에서 청구인은 OOO이 쟁점오피스텔을 어떤 용도로 사용하는지 관여할 수 없고 하여서도 안되는 일로 임대차계약상 ‘임차인은 본 물건에 주민등록이전을 할 수 없다’고 분명히 명시되어 있음에도 임차인 OOO이 업무용인 쟁점오피스텔을 특정직원의 상시 주소지가 아닌 숙박시설과 동일 용도인 임시숙소로 사용한 것에 대한 책임을 임대인인 청구인에게 물어 쟁점주택이 1세대 1주택에 해당하지 않는다고 본 이 건 처분은 부당하다 할 것이다.
(1) 1세대 1주택 판단시 주택은 공부상 용도 구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로, 쟁점오피스텔이 주택에 해당하는지 여부는 그 내부 구조, 형태 및 사실상 사용용도 등을 종합하여 판단하여야 하는바, 처분청이 쟁점오피스텔을 현지확인한 결과 그 내부가 원룸 형태로 거주에 필요한 화장실이 기본적으로 있었고 냉장고, 에어컨, 드럼세탁기, 전기조리기구, 붙박이장이 설치되었으며 주거에 필요한 가전제품 등이 갖추어져 있었고 이를 OOO 직원들이 거주용으로 사용하면서 그 내부에는 그 직원들이 사용하는 침구류가 깔려 있었을 뿐 업무용 비품이나 기구류 등은 전혀 확인되지 않았다.
(2) 청구인은 쟁점오피스텔이 사실상 주거용 임대가 아닌 숙박용으로 사용되었다고 주장하나, 쟁점오피스텔에 대한 사업자등록을 숙박업이 아닌 임대업으로 하였고 쟁점오피스텔을 업무용으로 임대하였다는 청구인 주장과 상관없이 쟁점오피스텔은 소유자나 제3자가 언제든지 용도나 구조변경 없이 주거용으로 사용할 수 있었던 상태였으므로 주거용 건물로 보아야 한다.
(3) 또한 청구인이 쟁점오피스텔에 대한 임대료 수입에 대하여 부가가치세를 신고·납부하였고 그 임대차계약서상 ‘임차인은 본 물건에 주민등록이전을 할 수 없다’라는 특약사항이 있으므로 업무용이라고 주장하나, 업무용으로 사업자등록을 하고 부가가치세 신고·납부하였거나 주민등록이전 금지 특약사항이 있다는 사실만으로는 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용된 것을 부인할 수 있는 것은 아니라 할 것이다.
(3) 처분청은 2020년 9월경 쟁점오피스텔을 현지확인하여 그 내부를 촬영한 사진을 제시하였다. 처분청이 OOO으로부터 제시받은 쟁점오피스텔 임대에 대한 내부기안문서에는 OOO의 ‘OOO 복합시설 신축공사(공사기간: 2018.3.16.〜2020.6.15.)’와 관련하여 당초 쟁점오피스텔과 같은 오피스텔 603호를 직원숙소로 사용하다가 위 공사기간의 변경(2020년 7월 종료)에 따라 쟁점오피스텔을 임대한 것으로, OOO의 확인서에는 ‘OOO의 전기과장 구〇록과 설비과장 정〇훈이 2019년 9월〜2019년 12월까지 사용하였다’고 기재되어 있다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 소득세법제89조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제154조 제1항에 정한 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조․기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 하며(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결, 같은 뜻임), 한편 양도소득세 비과세 대상으로서 1세대 1주택의 양도라는 사실에 관하여는 특별한 사정이 없는 한 납세의무자에게 증명책임이 있다고 할 것인바(대법원 2005.12.23. 선고 2005두8443 판결, 같은 뜻임), 청구인이 공부상 용도가 업무시설인 쟁점오피스텔의 임대에 임대료 등에 대한 부가가치세를 2009년 제2기분부터 신고·납부하였다거나, 쟁점오피스텔의 임대차계약상 주민등록 전입을 금지하는 내용의 특약을 두고 이를 건설업을 영위하는 OOO에 임대하면서 그 임차용도를 ‘직원의 숙소’로 알고 있었다는 등의 사정이 있다고 하나, 쟁점오피스텔의 그 실제 구조나 현황을 살펴보면 샤워시설을 갖춘 화장실, 싱크대, 가스쿡탑, 붙박이 옷장, 세탁기, 냉장고 등이 기본사양으로 설치되어 있는 등 그 구조 및 형태에 비추어 청구인이나 제3자가 언제든지 용도나 구조변경 없이 주거용으로 사용할 수 있었던 것으로 보이고, 쟁점오피스텔의 임차인 OOO은 쟁점오피스텔을 사업장으로 보아 별도의 지점 등 사업자등록을 하거나 사무실 등을 설치한 사실이 없으며, 임차인의 쟁점오피스텔에 대한 이용형태에 비추어 불특정 다수가 단기간에 일시적인 숙식을 위하여 사용한 것이라기보다 따로 지정된 소수 직원이 상당기간에 걸쳐 상시 거주용으로 사용한 것으로 판단된다. 따라서 청구인이 보유한 쟁점오피스텔이 상시 주거용으로 사용된 것으로 보아 쟁점주택에 대한 1세대 1주택 비과세 적용을 배제한 처분청의 당초 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.
③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다.
(3) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
4. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다. (4) 주택법 시행령 제4조(준주택의 종류와 범위) 법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
4. 건축법 시행령별표 1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔 (5) 건축법 시행령 제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. [별표1] 용도별건축물의 종류(제3조의5 관련)
2. 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)
“결정내용은 붙임과 같습니다.”