[요지] 청구인은 사용승인일 전 분양대금 중 마지막 잔금을 납부하였고, 신규주택은 잔금지급일 현재 완성되지 아니하였으므로 완성된 날인 사용승인일이 신규주택의 취득일이라 할 수 있으며, 청구인이 금융기관으로부터 중도금 납부를 위한 금융대출약정을 체결하는 과정에서 공급자가 분양촉진 등의 목적으로 연대보증을 하였다 하여 연대보증해소일(대출금 상환일)을 신규주택의 대금청산일로 보기는 어렵다 할 것임
[요지] 청구인은 사용승인일 전 분양대금 중 마지막 잔금을 납부하였고, 신규주택은 잔금지급일 현재 완성되지 아니하였으므로 완성된 날인 사용승인일이 신규주택의 취득일이라 할 수 있으며, 청구인이 금융기관으로부터 중도금 납부를 위한 금융대출약정을 체결하는 과정에서 공급자가 분양촉진 등의 목적으로 연대보증을 하였다 하여 연대보증해소일(대출금 상환일)을 신규주택의 대금청산일로 보기는 어렵다 할 것임
[참조결정] 조심2013서3161
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 신규주택의 공급계약상 공급자가 중도금 대출에 대하여 인적 담보(연대보증)를 제공한 경우에는 그 인적 담보(연대보증)가 해소된 때에 비로소 대금이 청산되었다고 볼 수 있는바, 이러한 이유로 공급자는 입주증 발급 시부터 수분양자에게 중도금 대출의 전액 상환 또는 담보대출로의 전환을 요구한 것이다.
(2) 담보대출 전환 역시 신규주택의 공급계약상 공급자의 인적 담보(연대보증)를 해소하는 방안이었기 때문에 대출금의 완제와 마찬가지로 대금청산의 의미가 있는바, 만약 청구인이 중도금 대출을 완제하는 방안이 아니라 담보대출로 전환하는 방안을 선택하였다면 그 전환일을 대금청산일로 보아야 한다(조심 2013서3161, 2013.11.26. 참고).
(3) 대법원도 ‘매수인이 매도인(원고)에게 중도금을 지급하기 위하여 은행에서 대출을 받는 과정에서 매도인(원고)이 담보를 제공한 경우, 설사 매수인이 매도인(원고)에게 잔금 명목의 금원을 지급하였다 하더라도 그 때를 대금청산일로 볼 수는 없고, 대출상환 등으로 담보가 해소된 날에 비로소 대금이 청산된 것으로 보아야 한다’고 판시(대법원 1999.10.8. 선고 99두7784 판결)하였고, 조세심판원도 ‘부동산매매계약서상 잔금지급일이 아니라 매수인이 은행에서 매도인의 융자금을 승계한 날을 대금청산일로 보아야 한다’고 결정(조심 2013서3161, 2013.11.26.)하였는바, 이는 대금을 청산한 날인지 여부를 판단함에 있어서는 막연히 명목상의 잔금을 지급(하는)한 날을 기준으로 삼을 것이 아니라 계약 당사자들 간에 청산하여야 할 금전적 부담이 있다면 그 부담이 해소되거나 이전되는 날을 대금청산일로 보아야 한다는 취지이다.
(4) 처분청은 소득세법 시행령 제162조 제1항 제8호를 근거로 신규주택의 사용승인일을 취득일로 보아야 한다는 의견이나, 해당 조항은 모두 소득세법 제98조 전단의 ‘대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우’에 관하여 대통령령으로 정한 것으로 이 건은 공급자의 인적담보(연대보증)가 해소된 날(2016.12.7.) 또는 잔금지급일(2016.11.22.) 모두 그 자체로 ‘분명’하기 때문에 ‘대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우’에 해당하지 아니하여 소득세법 시행령 제162조 제1항 각 호 어디에도 해당사항이 없다.
(1) 청구인이 제출한 신규주택의 입주안내문 유의사항 제4항에 ‘수분양자께서 받으신 중도금대출은 당사에서 연대보증을 제공하고 있습니다. 이 경우 당사가 보증한 대출금에 대한 이자를 연체하시거나, 만기 내 상환하지 않을시 개인신용도 및 연대보증의무에 따른 구상권 등 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 중도금대출상환을 완료하신 세대에 한해 입주증을 발급해드리니, 이 점 유의하시기 바랍니다’라고 기재되어 있는바, 이는 입주 전에 수분양자가 알아야 할 사항을 사전에 안내한 안내문으로 연대보증한 대출금을 전액 상환하여야 분양대금이 청산된다는 의미가 아니며, 유의사항 제1항과 같이 ‘중도금대출을 담보대출로 전환하시는 세대는 대출은행에 소유권이전등기 및 근저당설정서류를 제출하셔야 한다’고 안내하고 있다.
(2) 청구인은 분양금 납입내역과 같이 계약금부터 잔금까지 약정일에 맞추어 전액 납입하였는바, 공급자가 청구인의 중도금 대출을 연대보증하였다고 하더라도 중도금대출은 청구인이 금융기관에서 대출을 일으켜 중도금을 납부하기 위한 것(금융기관과 청구인간의 금융약정에 의거 채권채무관계가 성립)으로 공급자는 청구인이 중도금 대출을 받을 때 담보제공을 할 수 없는 관계로 연대보증을 함으로써 수분양자가 담보 없이도 대출을 쉽게 받을 수 있도록 협조한 것이므로 중도금 대출을 청산하여 연대보증을 해소한 시점을 신규주택의 잔금지급일로 볼 수는 없다.
(3) 분양금납입내역을 보면 청구인은 약정일에 중도금 및 잔금(2016.11.22.)을 납부하였고, 신규주택은 2016.11.30. 사용승인되었으므로 신규주택의 취득시기는 건축물의 사용승인일(2016.11.30.)로, 이 날부터 일시적 2주택 보유기간인 3년을 경과하여 양도한 양도주택은 양도소득세가 과세되는 주택에 해당한다.
(4) 청구인은 취득일이 사용승인일이 되기 위해서는 소득세법 제98조가 예외적으로 규정하고 있는 ‘대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우’를 ‘전제’하여야 한다고 주장하나, 소득세법 시행령 제162조는 ‘대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우’의 취득시기 뿐만 아니라 목적물이 완성되지 아니한 건설중인 자산에 대한 취득시기도 규정하고 있으므로 청구주장은 이유 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법(2020.12.29. 법률 제17757호로 개정되기 전의 것) 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
(2) 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것) 제154조(1세대 1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.(단서 생략) 제155조(1세대 1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내[종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득{조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다}하는 경우에는 2년 이내]에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. (단서 생략) 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 건축법 제22조 제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항 제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다.
(1) 청구인과 처분청이 제출한 분양계약서, 분양금납입내역서, 입주안내문, 건축물관리대장 및 등기사항전부증명서 등의 심리자료에서 확인된 내용은 아래와 같다. (가) 청구인 및 배우자(각 1/2지분)는 2014.2.26. AAA․(주)BBB(시행자, 계약서상 “갑”) 및 CCC(시공자, 계약서상 “병”)와 신규주택을 OOO원에 공급받는 분양계약을 체결하고 아래와 같이 분양금을 납입하였는바, 분양금 중 중도금에 대하여는 OOO은행에서 중도금 대출을 받아 납부하였다. (나) 청구인은 2016.10.22. 공급자로부터 입주예약 접수증(입주예정일 2016.12.7.)을 수령하고 2016.12.7. 대출금을 전액상환OOO은행 OOO 확인)한 후 입주증을 수령하여 신규주택에 입주하였는바, 신규주택의 입주안내문에 의하면, ‘입주증 발급개시일은 2016.11.30.부터이고, 중도금 대출을 상환할 세대는 대출은행에 상환 후 입주증 발급시 대출금완제영수증을 제출하여야 하며, 수분양자가 받은 중도금대출은 당사(공급자)에서 연대보증을 제공하고 있으므로 당사가 보증한 대출금에 대한 이자를 연체하거나, 만기 내 상환하지 않을시 연대보증의무 등에 따른 구상권 등 문제가 발생할 수 있다’는 내용 등이 기재되어 있다. (다) 신규주택은 2016.11.30. 사용승인된 후 2017.1.16. AAA 앞으로 소유권보존등기되었다가 2017.3.9. 청구인 및 배우자(각 1/2지분) 앞으로 이전등기되었다. (라) 청구인은 2019.12.5. 양도주택을 양도하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 신규주택의 취득시기와 관련하여, 소득세법제98조에서 양도차익 계산과 관련한 취득시기를 원칙적으로 대금청산일로 규정하면서 ‘대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우’를 대금청산일의 예외로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제162조 제1항 제4호 및 제8호에서 ‘완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 취득시기 및 양도시기’로 하면서, 건설 중인 건물의 완성된 날은 사용승인서 교부일 등으로 규정하고 있는바, 이 건의 경우 청구인은 2016.11.22. 분양대금 중 마지막 잔금을 납부하였고, 신규주택은 잔금지급일 현재 완성되지 아니하였으므로 완성된 날인 2016.11.30.(사용승인일)이 신규주택의 취득일이 된다 할 것이다. 대금청산일을 2016.11.22.이 아닌 공급자가 제공한 인적담보(연대보증)가 해소된 때인 2016.12.7.(대출금 전액 상환일)로 보아야 한다는 청구주장과 관련하여, 신규주택을 취득하기 위한 계약금, 중도금 및 잔금납부의무는 청구인과 공급자와의 분양거래로 인하여 발생하고, 금융기관으로부터 중도금을 납부하기 위하여 대출금을 차입함에 따른 상환의무는 청구인과 금융기관과의 대출거래로 인하여 발생하는 것이어서 청구인의 분양거래 및 대출거래는 서로 다른 법률관계에 따른 것인바, 이와 같이 청구인이 공급자와의 신규주택 분양거래에 따라 공급자에게 중도금과 잔금을 납부한 이상 신규주택의 대금청산일은 잔금납부일이라 할 것이고, 청구인이 금융기관으로부터 중도금 납부를 위한 금융대출약정을 체결하는 과정에서 공급자가 분양촉진 등의 목적으로 연대보증을 하였다 하여 연대보증해소일(대출금 상환일)을 신규주택의 대금청산일로 보기는 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 신규주택 취득일(2016.11.30.)부터 양도주택 양도일(2019.12.5.)까지의 기간이 3년을 경과하여 소득세법 시행령제155조 제1항에 따른 1세대 1주택 비과세대상에 해당하지 않는다고 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.