쟁점감정평가법인들은 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조 제1항 및 감정평가에 관한 규칙 제14조 제1항, 제3항에 따라 ‘공시지가기준법’ 및 ‘거래사례비교법’을 적용하여 쟁점토지를 평가하면서 쟁점토지의 도시관리계획 및 공법상 제한을 개별요인 중 행정적 요인에 반영하여 평가한 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
쟁점감정평가법인들은 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조 제1항 및 감정평가에 관한 규칙 제14조 제1항, 제3항에 따라 ‘공시지가기준법’ 및 ‘거래사례비교법’을 적용하여 쟁점토지를 평가하면서 쟁점토지의 도시관리계획 및 공법상 제한을 개별요인 중 행정적 요인에 반영하여 평가한 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
심판청구를 기각한다.
(1) 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제3조 제1항 및 감정평가에 관한 규칙제6조 제1항에 의하면, 감정평가사는 물건의 감정평가를 함에 있어 표준지공시지가 또는 실거래가를 기준으로 하되 그 시점의 이용상황 및 공법상 제한받는 상태를 기준으로 하여야 한다.
(2) 쟁점토지는 일반적인 준주거지역 내 토지가 아니라 면적의 20%를 기부채납해야하는 공법상 제한을 받는 토지이다. (가) 쟁점토지는 당초 제3종일반주거지역이었으나 OOO시장은 쟁점토지의 일부에 역세권 청년주택을 건설하기로 하고 청년주택의 부속토지에 해당하는 쟁점토지의 19.93%를 기부채납받는 조건으로 2019.9.5.자 OOO 고시 제2019-293호를 통해 쟁점토지를 준주거지역으로 용도 변경하였으며 청구인들은 위 고시가 공고된 2019.9.5. 이후인 2019.10.21. 쟁점토지를 증여받았다. (나) 청구인들은 실제로 OOO시장과 2019.12.2. 쟁점토지의 일부에 역세권 청년주택을 건설ㆍ운영하는 것에 대하여 협약서를 작성하고, 쟁점토지의 19.93%를 OOO에 기부채납하기로 한바, 쟁점토지는 증여일을 기준으로 일반적인 준주거지역이 아니라 쟁점토지의 20%를 기부채납해야하는 공법상 제한이 있는 준주거지역 내 토지에 해당한다.
(3) 처분청은 쟁점감정평가액은 공법상 제한사항을 행정적 요인에 반영하여 이를 0.95로 산정하였다는 의견이나, 20% 기부채납이라는 조건을 반영하면 청구인들은 사실상 쟁점토지의 80%만을 증여받은 것임에도 쟁점감정평가액은 이와 같은 공법상 제한을 제대로 반영하지 않았다.
(4) 오히려 쟁점감정평가액은 실제 거래사례와 공시지가의 차이를 보정하기 위한 보정치를 2.03으로 계산하면서 기부채납 등 공법상 제한사항을 전혀 반영하지 아니하였다.
(5) 또한 쟁점감정평가법인들은 쟁점토지의 감정평가액을 각각 OOO원/㎡, OOO원/㎡으로 산출한 후 실제 적용단가를 각각 OOO원/㎡, OOO원/㎡으로 산정하였는바, 그 근거 또한 불분명하다.
(1) 쟁점감정평가법인들은 청년주택 건설에 따른 공법상 제한을 모두 반영하여 감정평가서를 작성하였다. (가) BBB감정평가법인이 작성한 감정평가보고서에는 쟁점토지는 청년주택 지구단위계획구역지정ㆍ결정된 토지로서 공공기여가 계획되어 있으므로 이를 종합적으로 고려하여 행정적 요인을 계산하였다고 기재되어 있고, 실제로 이러한 점이 반영되어 행정적 요인은 0.95로 평가되었다. (나) CCC감정평가법인이 작성한 감정평가보고서도 위 감정평가보고서와 마찬가지로 쟁점토지의 공법상 제한사항을 행정적 요인에 반영하여 이를 0.95로 평가한 사실을 확인할 수 있다. (다) 처분청은 청구인들의 주장을 첨부하여 쟁점감정평가법인들에게 질의한바, 쟁점감정평가법인들은 모두 쟁점토지의 용도, 공공기여에 관한 공법상 제한을 종합적으로 고려하여 행정적 요인을 통해 반영하였다고 답변하였다.
(2) 청구인들은 쟁점감정평가법인들이 감정가액을 산출한 후 별도의 근거없이 반올림하였다고 주장CCC, 감정평가액은 단가사정 시 좌측부터 표기되는 유효숫자 셋째자리까지 표시하기 위해 반올림하는 것을 원칙으로 하는바, 이에 관한 청구주장도 타당하지 않다.
(3) 나아가 쟁점토지는 OOO 역세권 청년주택 공급 지원에 관한 조례에 따라 OOO시장에 의해 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 용도 변경되는 한편 다른 준주거지역 용도의 토지보다도 건폐율ㆍ용적률ㆍ최고높이상한 등이 완화되는 등 그에 따른 혜택이 주어진 토지로서 청구인들이 주장하는 것처럼 불리한 조건만을 내세워 쟁점감정평가액이 부당하다고 볼 수 없다.
(1) OOO고시 제2019-293호(2019.9.5.)의 주요 내용은 아래와 같다.
(2) 쟁점토지의 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인들은 2019.10.21. AAA로부터 쟁점토지를 증여받은 것으로 나타난다.
(3) 청구인들과 OOO시장 간 2019.12.2. 체결된 쟁점토지 소재 역세권 청년주택사업 협약서의 주요 내용은 아래와 같다.
(4) 처분청이 제출한 쟁점감정평가액 관련 감정평가서에 의하면, 쟁점평가액은 다음과 같이 산정된 것으로 나타난다. (가) 쟁점감정평가법인들은 아래 <표4>, <표5>와 같이 평가한 금액 중 공시지가기준법에 따른 평가액이 객관적ㆍ합리적이라고 보아 이를 감정평가액으로 결정하였다. <표4> 공시지가기준법 <표5> 거래사례비교법 (나) 쟁점감정평가법인들은 OOO고시 제2019-293호(2019.9.5.)에 따른 쟁점토지에 대한 공법상 제한을 아래 <표6>과 같이 개별요인의 6개 세부조건 중 행정조건에 반영한 것으로 나타난다. <표6> 각 평가방법 별 쟁점감정평가법인들이 산정한 개별요인 세부조건의 가중치
(5) 청구인들의 주장에 대해 쟁점감정평가법인들이 제출한 의견서는 아래와 같다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점감정평가법인들이 쟁점토지의 공법상 제한을 제대로 반영하지 아니한 채 쟁점토지를 평가하였으므로 쟁점감정평가액을 시가로 보아 과세한 처분은 위법하다고 주장하나, 감정인의 감정 결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 하는 것으로OOO 쟁점감정평가법인들은 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제3조 제1항 및 감정평가에 관한 규칙제14조 제1항, 제3항에 따라 ‘공시지가기준법’ 및 ‘거래사례비교법’을 적용하여 쟁점토지를 평가하면서 쟁점토지의 도시관리계획 및 공법상 제한을 개별요인 중 행정적 요인에 반영하여 평가한 점, 쟁점토지의 경우 역세권 청년주택 건설을 위해 용도 변경을 진행하면서 OOO 역세권 청년주택 공급 지원에 관한 조례제2조 제4호에 따른 상한용적률을 적용받는 등 비교표준지와 비교하여 우위에 있는 사정도 함께 존재하는바, 쟁점감정평가법인들은 이를 비교하여 행정적 요인을 산정한 것으로 보이고 그 외 쟁점감정평가액의 산정에 오류가 있다고 볼만한 특별한 사정이 없는 점 등을 종합하면, 처분청이 쟁점감정평가액을 쟁점토지의 시가로 보아 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등
(1) 상속세 및 증여세법(2020.12.22. 법률 제17654호로 개정되기 전의 것) 제60조【평가의 원칙】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대 하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정 가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달 하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가 심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 제49조의2【평가심의위원회의 구성 등】① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.
1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정 제78조【결정ㆍ경정】① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다.
법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 6개월
(3) 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조【기준】① 감정평가법인등이 토지를 감정평가하는 경우에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 표준지공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다.
③ 감정평가의 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가법인등이 준수하여야 할 세부적인 원칙과 기준은 국토교통부령으로 정한다.
(4) 감정평가에 관한 규칙 제2조【정의】이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
4. “가치형성요인”이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.
7. “거래사례비교법”이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정(事情補正), 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
9. “공시지가기준법”이란 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(이하 “법”이라 한다) 제3조 제1항 본문에 따라 감정평가의 대상이 된 토지(이하 “대상토지”라 한다)와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(이하 “비교표준지”라 한다)의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정(補正)을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 제6조【현황기준 원칙】① 감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다.
② 감정평가업자는 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건(이하 “감정평가조건”이라 한다)을 붙여 감정평가할 수 있다.
1. 법령에 다른 규정이 있는 경우
3. 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우
③ 감정평가업자는 제2항에 따라 감정평가조건을 붙일 때에는 감정평가조건의 합리성, 적법성 및 실현가능성을 검토하여야 한다. 다만, 제2항 제1호의 경우에는 그러하지 아니하다. 제11조【감정평가방식】감정평가업자는 다음 각 호의 감정평가방식에 따라 감정평가를 한다.
1. 원가방식: 원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식
2. 비교방식: 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 공시지가기준법
3. 수익방식: 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식 제12조【감정평가방법의 적용 및 시산가액 조정】① 감정평가업자는 제14조부터 제26조까지의 규정에서 대상물건별로 정한 감정평가방법(이하 “주된 방법”이라 한다)을 적용하여 감정평가하여야 한다. 다만, 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다.
② 감정평가업자는 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 제1항에 따라 어느 하나의 감정평가방법을 적용하여 산정(算定)한 가액[이하 “시산가액(試算價額)”이라 한다]을 제11조 각 호의 감정평가방식 중 다른 감정평가방식에 속하는 하나 이상의 감정평가방법(이 경우 공시지가기준법과 그 밖의 비교방식에 속한 감정평가방법은 서로 다른 감정평가방식에 속한 것으로 본다)으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하여야 한다. 다만, 대상물건의 특성 등으로 인하여 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 불필요한 경우에는 그러하지 아니하다. 제14조【토지의 감정평가】
① 감정평가업자는 법 제3조 제1항 본문에 따라 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용하여야 한다.
② 감정평가업자는 공시지가기준법에 따라 토지를 감정평가할 때에 다음 각 호의 순서에 따라야 한다.
1. 비교표준지 선정: 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역ㆍ이용상황ㆍ주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정할 것. 다만, 인근지역에 적절한 표준지가 없는 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 표준지를 선정할 수 있다.
2. 시점수정: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제125조 에 따라 국토교통부장관이 조사ㆍ발표하는 비교표준지가 있는 시ㆍ군ㆍ구의 같은 용도지역 지가변동률을 적용할 것. 다만, 다음 각 목의 경우에는 그러하지 아니하다.
5. 그 밖의 요인 보정: 대상토지의 인근지역 또는 동일수급권내 유사지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 또는 평가사례 등을 고려할 것
③ 감정평가업자는 법 제3조 제1항 단서에 따라 적정한 실거래가를 기준으로 토지를 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다.
(5) 서울특별시 역세권 청년주택 공급 지원에 관한 조례 제2조【정의】이 조례에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
3. "기본용적률"이란 서울특별시 도시계획 조례 시행규칙 제2조 제1호 및 제2호에 따른 기준용적률과 허용용적률에도 불구하고 사업대상지의 합리적인 계획방향을 제시하기 위하여 시장이 정하는 기본요건을 모두 충족하는 경우에 부여되는 용적률을 말한다.
4. "상한용적률"이란 다음 각 목에 해당하는 경우 추가로 부여되는 용적률을 제3호에 따른 기본용적률과 합산한 범위에서 정한 용적률을 말한다.
(6) 서울특별시 도시계획 조례 제55조【용도지역안에서의 용적률】① 법 제78조 제1항ㆍ제2항 및 영 제85조 제1항에 따라 용도지역별 용적률은 다음 각 호의 비율 이하로 한다.
5. 제3종일반주거지역: 250퍼센트
6. 준주거지역: 400퍼센트
결정 내용은 붙임과 같습니다.