매매계약서는 용지의 인쇄시기가 2014.7.29.인바, 이를 청구인이 쟁점주택을 취득한 2002년에 작성된 것으로 볼 수 없는 점, 실지취득가액이 얼마인지 달리 객관적인 증빙자료에 의하여 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
매매계약서는 용지의 인쇄시기가 2014.7.29.인바, 이를 청구인이 쟁점주택을 취득한 2002년에 작성된 것으로 볼 수 없는 점, 실지취득가액이 얼마인지 달리 객관적인 증빙자료에 의하여 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 2002년 11월경 지인의 소개로 쟁점주택을 매수하였고, 당시 전 소유자OOO가 전세보증금 OOO원을 안고 사면 적은 돈으로 매수할 수 있다고 하여 매매대금 OOO원에 쟁점주택을 매수하게 된 것이다.
(2) 당시 전세가격이 매매가액의 60% 정도였기에 청구인은 위 매매가액이 저렴하다고 생각하였고, 새로 인테리어를 OOO원 정도를 들여 하면 나중에 시세차익이 발생할 수 있다고 하여 쟁점주택을 직접 보지도 않고 매매계약을 체결하였다.
(3) 청구인은 쟁점주택을 매수할 자금이 부족하여 지인들로부터 금전을 차용하여 매매대금을 지급하였고, 청구인이 그 차용금을 변제하지 않아 채권자가 쟁점주택을 가압류한 사실이 있으며, 청구인은 동 차용금에 대한 이자가 부담되어 나중에 OOO원을 OOO로부터 융자를 받아 위 차용금을 변제하였다.
(4) 쟁점주택의 전 소유자와 부동산중개업자가 서로 짜고 청구인과 이를 매매하였기 때문에 전 소유자가 6년간 쟁점주택에서 전세로 거주하였고, 그 당시 공시지가는 매매가액의 3분의 1 내지 4분의 1 정도 수준이었기 때문에 청구인은 쟁점주택의 매매가액이 시세에 맞는지에 대하여 의심을 하지 않았다.
(5) 쟁점주택의 전 소유자인 OOO가 쟁점주택에 대한 양도소득세 신고한 양도가액을 확인하면 청구인의 그 실지취득가액을 확인할 수 있을 것이다. 청구인은 2020.10.7. 쟁점주택에 대하여 전 소유자와 매매대금 OOO원에 매매계약을 체결하여 이를 취득한 것이 사실이므로 처분청이 청구인의 그 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 취소되어야 한다.
(1) 청구인은 쟁점주택의 실지취득가액은 OOO원이고, 전 소유자가 전세로 쟁점주택에서 거주하는 조건으로 전세보증금 상당액인 OOO원을 제외한 OOO원을 지급하여 이를 취득하였다고 주장하고 있으나, 청구인이 제출한 쟁점주택의 취득당시 매매계약서상 계약일자가 2002.10.7.인데, 해당 매매계약서의 서식은 2006.1.30.부터 사용된 로고가 있는 서식일 뿐만 아니라 2014.7.29.에 인쇄된 용지임이 확인되는바, 이는 소급하여 작성한 매매계약서임이 분명하므로 이에 기재한 매매가액을 신뢰할 수 없다.
(2) 청구인이 주장하는 위 전세보증금 관련한 전세계약서가 제시된 바 없고, 청구인이 전 소유자에게 지급한 쟁점주택의 매수대금이 금융거래내역 등 객관적인 증거자료에 의하여 확인되지도 않는다.
(3) 청구인의 쟁점주택 취득일 이후 인근에 위치한 다세대주택들이 지하층이 아닌 지상에 소재한 물건들도 약 OOO원 초반대에 거래된 사실이 확인되는바, 청구인이 주장하는 쟁점주택의 실지취득가액OOO과 차이가 크다. 청구인이 쟁점주택을 취득할 당시 그 기준시가는 OOO원이었다.
(4) 청구인에게 쟁점주택을 양도한 전 소유자는 그 실지거래가액을 국세청에 신고한 사실이 없고, 청구인이 주장하는 그 실지취득가액이 사실임이 객관적으로 입증되지 않으며, 이를 달리 확인할 수 없으므로 처분청이 청구인의 쟁점주택에 대한 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없다.
(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. (2) 소득세법 시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항에 따른 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다. 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가 (제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시 기준시가)
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(1) 쟁점주택의 등기부등본에 의하면, 청구인은 쟁점주택을 전소유자인 OOO로부터 2002.10.7.자 매매를 원인으로 2002.12.2. 소유권이전등기를 경료받아 취득한 것으로 나타나고, 이에 대한 청구인의 양도소득세 신고 및 처분청의 경정 내역 등은 처분개요에 전술한 바와 같다.
(2) 청구인이 쟁점주택에 대한 양도소득세 신고시 제출한 취득당시 매매계약서의 주요내용은 다음과 같다.
(3) 처분청이 위 쟁점주택에 대한 매매계약서의 진위 여부를 확인한바, 그 우측 하단에 OOO라고 기재되어 있는데, OOO의 협회연혁에서 확인한 결과 이 명칭은 2006.1.30. ‘OOO’로 명칭이 변경되면서부터 계약서에 표기된 사항으로 청구인이 쟁점주택을 취득할 당시에는 사용되지 아니하던 것일 뿐만 아니라 그 매매계약서 용지의 로고 하단에 ‘인쇄 2014.7.29.’이라고 프린트되어 있다.
(4) 청구인이 제출한 쟁점주택을 2002년에 매수할 당시 영수증은 다음과 같다.
(5) 상기 영수증의 발행인란에는 쟁점주택의 전 소유자인 OOO를 대리하여 모친인 OOO가 날인한 것으로 되어 있고, OOO는 2016.4.6. 사망하여 처분청은 OOO에게 청구인과의 쟁점주택과 관련한 거래사실에 대하여 확인을 요청하였으나 OOO는 유선상으로 그 거래사실에 대하여 잘 알지 못한다고 답변하였다.
(6) 상기 영수증 하단에는 ‘입회인OOO’이라고 기재되어 있고, OOO은 2003.3.15.부터 2005.11.8.까지 OOO에서 ‘OOO’이라는 상호의 부동산중개사무실을 운영한 중개업자이며, 처분청이 세무조사당시 OOO에게 해당 매매계약서의 작성 및 중개사실에 대하여 문의하였으나 고령(85세)으로 현재 부동산 중개업을 영위하지 않고 있고, 본인이 중개했는지 전혀 기억나지 않는다고 답변하였다. (7) 쟁점주택 부동산등기부등본상 확인되는 근저당권 설정내역은 아래와 같이 모두 청구인이 쟁점주택을 취득(2002년 12월)한 이후로 나타난다.
(8) 청구인은 청구주장과 같은 쟁점주택의 전 소유자와의 전세계약 및 매매대금 지급사실을 입증할만한 전세계약서 및 금융증빙을 제출한 사실이 없다.
(9) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택의 실지취득가액이 OOO원이라고 주장하나, 청구인이 그 근거로 제출하였던 쟁점주택의 취득당시 매매계약서는 용지의 인쇄시기가 2014.7.29.인바, 이를 청구인이 쟁점주택을 취득한 2002년에 작성된 것으로 볼 수 없는 점, 청구인의 쟁점주택 실지취득가액이 얼마인지 달리 객관적인 증빙자료에 의하여 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 처분청이 청구인의 쟁점주택 취득가액을 환산가액으로 산정하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
“결정내용은 붙임과 같습니다.”