쟁점토지의 실지취득가액이 불분명하므로 환산취득가액을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2017.5.26. OOO 대지 1,159.6㎡(이하 “쟁점토지”이라 한다)의 지분 7분의 1을 OOO원에, 같은 날 OOO 대지 1,160.6㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다)의 지분 7분의 1을 OOO원에 각각 양도하였고, 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액인 OOO원을 취득가액으로 하고, 쟁점외토지의 취득가액은 실지거래가액인 OOO원으로 각각 적용하여 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 2020.9.9.∼2020.10.15. 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점토지의 원매도자 OOO(이하 “원매도자”라 한다)에 대한 계약금 OOO원(통상 매매대금의 10%)의 지급사실과 원매도자의 양도소득세 신고내역 등에 비추어 쟁점토지의 실지거래가액이 OOO원인 것으로 판단하였고, 이에 따라 2020.11.13. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2021.12.17. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지의 실지거래가액은 OOO원임이 당시 작성한 계약서 및 은행거래내역으로 입증되고, 취득 당시의 매매사례가액과 감정가액을 살펴보아도 OOO원이 실지거래가액임을 알 수 있음에도 처분청은 은행의 관련자료 폐기로 당시 인출한 수표의 행방을 알 수 없다는 이유로 원매도자가 신고한 금액인 OOO원이 실지거래가액이라는 의견이나, 청구인이 은행의 자료폐기로 수표의 행방을 증명할 수 없다는 사실만으로 청구인의 주장은 인정하지 아니하면서 과세관청이 선택한 거래내용에 대해서는 납세자에게 요구하는 정도의 입증자료로 금융자료 등이 없이 판단하는 것은 불합리하며, 청구인은 쟁점토지를 OOO원에 취득하여 OOO원에 양도함으로써 실제로 매매차손이 발생하였음에도 불구하고 거래내용이 상이한 두 사실을 배척하여 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 납부하는 것이 좋겠다는 세무대리인의 자문에 따라 보수적으로 양도소득세를 신고·납부한 것이고, 거래 당사자가 주장하는 가액이 특별한 사정없이 거래당시 현황과 감정가액 및 시세에 비추어 비정상적으로 높거나 낮은 금액이라면 그 금액을 취득가액으로 인정할 수는 없는 것이므로, 취득가액을 환산가액으로 신고한 당초의 신고내용은 적법하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지의 취득가액이 OOO이라고 주장하나, 매매가액이 OOO원인 원본 계약서(이하 “쟁점계약서①”이라 한다)와 양도조사 소명시 제출한 매매가액이 OOO원인 사본 계약서(이하 “쟁점계약서②”라 한다) 간 원매도자의 도장과 필체, 내용이 다르고, 납세자가 지급사실을 주장하는 OOO원의 영수증은 원매도자가 아닌 OOO가 발행한 것이며, 원매도자 명의 영수증은 이름과 도장만 날인된 채 금액란이 공란으로 있어 영수증과 쟁점계약서②를 실제 증빙으로 신뢰할 수 없고, 금융조회결과 전양도자에게 직접 지급된 계약금 OOO원 외 OOO에게 입금된 계약금과 2008.7.7. 인출된 잔금이 원매도자에게 실제 지급되었는지 여부가 확인되지 아니하여 OOO원을 양도대금으로 인정할 수 없는바, 상기와 같이 쟁점토지는 금융거래내역에 의해 원매도자와 OOO원에 매매계약 후 분양대금 OOO원을 차감한 분양프리미엄가액 OOO원 중 계약금 OOO원과 2008.7.7. 잔금 OOO원이 지급된 사실이 확인되고 원매도자 또한 해당가액을 양도가액으로 하여 양도소득세 신고 한 것이 확인되므로 실지 확인된 OOO원을 취득가액으로 한 처분은 정당하다. 또한 청구인은 당해 토지와 유사한 토지의 취득가액 산정 사례 및 매매사례가액에 비추어 OOO원이 현저히 낮아 취득가액을 환산가액으로 신고한 내용이 적법하다고 주장하면서 OOO외 16필지의 감정평가사례와 OOO외 6필지의 매매사례가액 등을 제시하였으나, 쟁점토지의 동일지분권자의 양도소득세 신고내역 확인결과 양도일 2008.3.7. 양도가액 OOO원의 매매사례가액이 확인되는바, 기준시가ㆍ위치ㆍ면적ㆍ용도 및 이용상황 등에서 유사한 것으로 보아 쟁점토지의 실지거래가액은 OOO으로 봄이 타당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 실지취득가액이 불분명하므로 환산취득가액을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

⑦ 제1항 제1호 가목 본문을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다 (2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】⑪ 법 제97조 제7항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 방법"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항 에 따른 부동산의 실제거래가격(이하 이 호에서 "실제거래가격"이라 한다)을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다.

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 증빙서류의 주요 내용은 아래와 같다. (가) 청구인은 부동산 중개사무소에서 2008.6.4. 매매대금 OOO원에 계약하고 계약금 OOO원 중 OOO원은 원매도자에게 계좌로 지급하고, OOO원은 함께 온 OOO의 배우자 OOO의 계좌로 지급하였으며, 잔금은 2008.7.7. 예금 OOO원과 외환대출금 OOO원 총 OOO원으로 지급하였고, 원매도자의 요청으로 다운계약서를 별도 작성하였다고 주장하면서 아래와 같은 증빙서류를 제출하였다.

1. 청구인은 처분청에게 쟁점계약서①OOO은 원본을 제출하고 쟁점계약서②OOO는 원본을 분실하였다면서 사본을 제출한 것으로 나타나며, 두 계약서를 비교대사 검토결과 원매도자의 도장과 필체, 내용이 다르고 원매도자 명의 영수증(<별지3> 참조)은 이름과 도장만 날인된 채 금액란이 공란인 것으로 확인되고, 쟁점계약서①의 특약사항에는 계약금을 매도자의 통장OOO으로 지급한다고 기재되어 있으며, 이는 청구인이 제출한 금융증빙 상 거래내역과 일치하나, 쟁점계약서②에는 계약금의 지급방법(지급계좌, 대리인 OOO의 배우자 OOO의 계좌로 일부지급 여부 등) 등이 전혀 기재되어 있지 아니한 것으로 확인된다.

2. 원매도자의 양도소득신고서 및 양도계약서에 의하면 원매도자는 청구인과 2008.6.3. OOO원에 분양권 매매계약을 체결하여 계약금 OOO원은 2008.6.4., 잔금 OOO원은 2008.6.12. 지급받기로 하고, 2008.7.7. 양도소득세를 신고ㆍ납부한 것으로 확인된다.

3. 부동산등기부등본에 의하면 쟁점토지의 소유권이전등기일은 2008.6.17.로 나타난다.

4. 청구인은 매매대금 지급내역에 대하여 입출금 거래내역과 영수증을 제출하였는바 청구인의 금융거래내역(2008.6.1.∼2008.7.31.)의 주요 내용은 아래 <표1>과 같고, OOO의 배우자 OOO와 원매도자의 계좌에 계약금 입금 외에 잔금 입금내역이 없는 것으로 나타난다. <표1> 청구인 제출 금융거래내역의 주요 내용

5. 청구인은 쟁점토지의 감정평가사례에 비추어 처분청이 제시한 실지거래가액이 과소하고 환산취득가액이 쟁점토지의 취득당시 시가에 부합한다고 주장하면서 쟁점토지 인근 OOO 어민생활대책용지에 대한 2006년∼2007년 감정평가사례(아래 <표2>) 및 매매사례가액(아래 <표3>) 등을 제시하였다. <표2> OOO 어민생활대책용지 감정평가사례 <표3> OOO 어민생활대책용지 매매사례가액 (나) 국세청 전산망 조회내용에 의하면 쟁점토지의 동일지분권자인 한도점은 2008.3.7. 양도가액 OOO원에 본인 지분을 양도하고 양도소득세를 신고한 것으로 나타난다. (다) 처분청이 2020.10.7. 원매도자의 거주지에 출장하여 자택앞 복도에서 원매도자에게 OOO원의 실제 수수여부에 대하여 진술을 요청하였으나, 본인은 OOO원에 대하여 본적도 받은 적도 없고, 실제 그런 돈이 있었다면 그 사람들끼리 주고받았을 것이며 OOO원을 받았으면 지금 이러고 살고 있겠냐고 구두로 진술하여 이에 대한 진술서 작성을 요청하였으나, 본인이 진술서를 작성할 이유가 없다고 완강히 거부하였고 자신이 코로나에 걸렸었고 완치되었다고 하며 접촉을 꺼려 더 이상 진술서 작성을 요구할 수 없었다는 의견이다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 실지취득가액이 불분명하므로 환산취득가액을 적용하여야 한다고 주장하나, 원매도자는 대금지급방법 등이 상세히 기재된 매매계약서에 의하여 실지거래가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고한 것으로 확인되고, 2008.6.4. 원매도자 명의의 계좌에 계약금 OOO원이 입금된 사실이 확인되는 점, 청구인은 쟁점계약서①이 다운계약서이고, 매매가액이 OOO원인 쟁점계약서②가 실제 계약서라고 주장하나, 쟁점계약서①에 계약금 지급계좌 등이 상세히 기재되어 있고 그 내용이 실제 계약금 지급 금융거래내역과 일치하는 반면 쟁점계약서②는 원매도자의 도장과 필체, 내용 등이 쟁점계약서①과 다르고, 계약금의 지급방법 등이 기재되어 있지 아니하여 실제 청구인과 원매도자 간에 작성된 계약서인지 확인하기 어렵고, OOO의 배우자 OOO의 계좌로 송금하였다는 OOO원이 쟁점토지의 거래와 관련된 것인지 여부도 불분명한 점, 2008.6.4. 원매도자 명의의 계좌에 입금된 계약금 OOO원 외의 매매대금이 원매도자에게 지급되었는지 여부가 금융거래 증빙 등에 의하여 객관적으로 확인되지 아니하고, 원매도자의 기명날인이 된 영수증은 그 일자, 금액 등이 기재되지 아니한 것으로 확인되며, 매매대금 OOO원이 기재된 영수증의 경우 그 작성자가 원매도자가 아닌 OOO로 쟁점토지 매매대금의 영수증인지 여부가 불분명하고, 원매도자는 처분청의 조사 당시 OOO원을 초과하는 매매대금의 수취사실을 부인한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.