처분청이 제시한 쟁점부동산 소재 상가 및 인근 상가 매매사례를 보면 대부분이 기준시가를 상회하는 수준에서 거래가액이 형성되어 있는 것으로 확인되는 반면, 청구인이 신고한 양도가액은 기준시가의 약 53% 수준에 불과하여 이를 불특정다수인간에 통상 성립되는 가액에 해당한다고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단됨
처분청이 제시한 쟁점부동산 소재 상가 및 인근 상가 매매사례를 보면 대부분이 기준시가를 상회하는 수준에서 거래가액이 형성되어 있는 것으로 확인되는 반면, 청구인이 신고한 양도가액은 기준시가의 약 53% 수준에 불과하여 이를 불특정다수인간에 통상 성립되는 가액에 해당한다고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 세법상 시가에 해당하는 지 여부에 대한 조사를 등한시 하였다. (가) 처분청은 쟁점부동산 양도가액의 합리성 여부에 대해서는 세무조사 당시 확인을 전혀 하지 않은 채 특수관계인 사이의 거래이므로 부당행위로 보아 시작부터 세법상 보충적 평가방법을 적용해야 하는 것으로 단정 짓고 조사를 진행하였다. (나) 구분상가의 특성상 상증세법 시행령 제49조 제1항 및 제4항의 매매사례가액 또는 유사매매사례가액을 사용하기 어렵고, 처분청은 상증세법 제61조 제5항의 규정에 따라 고시가액 및 임대료 등을 기준으로 한 환산가액 중 큰 금액인 임대료 등의 환산가액 OOO원으로 양도가액을 결정․고지하였으나 이는 아래와 같은 이유로 위법하다.
1. 청구인이 쟁점부동산을 매입한 시기인 2011년 이후 동일 도로에 인접한 상권은 지속적으로 침체되고 있고, 해당 상권은 공실인 상가들이 계속 늘어나고 있으며, 임차인이 단기간에 계속 변경되고 있는 것이 실지 상황이다.
2. 처분청은 이와 같은 사실관계를 확인하려는 노력을 등한시하고 청구인이 제시한 양도일이 속하는 연도의 거래 사실 및 2011년도부터 2018년도까지의 거래가액 추이 등을 무시하고, 단순하게 쟁점부동산과 같은 건물의 다른 층 일부 몇 개만을 나열한 채, 쟁점부동산이 기준시가 대비 저가로 거래되었다면서 시가가 아니라고 주장하나 이는 청구인의 양도가액이 시가가 아니라는 근거라고 할 수 없는바, 이 건 처분은 국세기본법상 근거과세 원칙을 위반한 처분이다.
3. 또한 청구인이 전심 이의신청 과정에서 제출한 이유서에 대한 답변서에서도 “청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시와 양도할 당시의 임대료 및 기준시가의 변화가 거의 없음에도 불구하고 현저하게 낮은 가액으로 양도하였다. 청구인이 매매사례가액으로 참고한 부동산에 대해 도로에 연접한 위치가 아닌 건물 내부에 위치해 있으며, 기준시가 역시 쟁점부동산이 3배가 높다”라고 표현하여 모든 평가기준을 현장확인 등에 의한 실질에 따르지 않고 기준시가를 대입하여 평가하고 있으나, 처분청의 주장대로라면 상가 등 수익형 건물의 양도는 상권의 현황이나 입주업체의 업황, 부동산의 가격을 좌우할 수 있는 수요․공급의 원칙은 전부 무의미하며 오직 기준시가에 대비하여 매매가액을 산정해야만 한다는 논리이다. 이러한 처분청의 주장은 세법 어느 조문에도 열거된 규정이 아니며 시가의 범위에 기준시가가 포함된다고 하여 매매가액의 적정성 판단시에도 기준시가만으로 판단해야 한다는 것은 유추․확장 해석에 불과하며, 또한 국세기본법에서 정하는 세무공무원의 재량의 한계를 넘어선 처분으로써 위법하다.
4. 실제 청구인이 매매사례로 쓴 상가는 처분청의 주장대로 도로를 기준으로 이면에 위치한 상가이나 해당 도로는 주변 OOO지구 개발 등으로 인해서 도로 인접 상권에 이점을 전혀 주지 못하고 있는 상황이며, 이면 상가는 대단지 아파트 단지 등으로 인해 오히려 소매업 위주로 상권이 유지되고 있으나 이러한 점을 전심과정에서 주장했음에도 전혀 답변하지 않고 같은 주장만 반복하고 있다.
5. 또한, 비교 상가는 쟁점부동산 거래가액인 OOO보다 OOO% 이하인 OOO원에 낙찰된 사실이 확인된다.
6. 처분청이 조사 과정에서 사용한 임대료 등의 환산액이 타당한지에 대한 여부를 판단하기 위해서는 시가의 부당함을 먼저 입증해야 함에도 불구하고 결국 처분청은 청구인 주장의 위법 부당성을 주장하지 못하고, 일부 또는 부분적인 사실관계만을 가지고 매매사례로 쓸 수 없으니 임대보증금으로 환산하는 것이 타당하다고 논리를 비약하고 있다.
(2) 설령 처분청의 주장대로 청구인의 양도가액이 시가가 아니라고 하더라도 상증세법 제61조 제5항을 적용한 처분청의 과세처분 역시 위법 부당하다. (가) 상증세법 제61조 제5항에서는 임대차 계약이 체결되어 있는 경우 같은 조 제1항에서 제4항까지의 평가 금액과 임대료 등을 환산한 가액 중 큰 금액을 적용한다고 규정하고 있으나 이는 임대료 등의 환산액이 부동산의 가치를 반영하는 일반적인 상황에 한정해야 하는 것이 타당함에도, 처분청은 이에 대한 정확한 확인 없이 청구인의 실지거래가액은 시가가 아니고 해당 물건의 공시가액 보다 임대료 등 환산액이 더 크므로 당연히 임대료 등 환산액을 적용해야 한다고 주장하고 있다. (나) 쟁점부동산의 임차인들은 청구인이 양수법인에 쟁점부동산을 양도하기 전부터 사업의 부진 등으로 인하여 임차료 연체를 반복하였고, 쟁점부동산 중 OOO 임차인 OOO의 경우 양수법인에 쟁점부동산이 양도된 이후인 2019년 하반기부터 1년간 약 OOO원의 임차료를 지급하지 못하고 2020년 8월에 퇴거하였다. (다) 쟁점부동산의 양도시점과 임차인의 퇴거 시점 사이에 물건지나 주변 상권의 상황이 변화가 없었음을 감안하면, 결국 쟁점부동산의 보증금이 계약서대로 OOO원이라고 보는 것은 타당하지 않다. (라) 결국 물건지에 대한 경제적 실질이 변하지 않았다면, 보증금의 감액이 쟁점부동산의 양도시점 이후에 일어났다 하여, 쟁점부동산의 세법상 평가액이 청구인으로부터 양수법인으로 양도된 이후에 달라졌다고 보는 것은 위법한 판단이다. (마) 청구인과 임차인 간에 보증금을 감액하여 새로운 임대차 계약서를 작성하는 경우와 기존의 임대차 계약을 유지한 채 실질적으로 보증금이 감액된 경우에 물건의 평가 금액이 달라지는 경우가 생긴다면, 조세 평등의 원칙에 어긋나는 처분이라 할 것이다. (바) 결론적으로 청구인의 양도소득세 신고 당시 적용하였던 실지거래가액과 처분청이 적용한 상증세법상 임대료 등 환산액 중 어느 평가액을 적용하는 것이 타당한지 판단함에 있어서 제반사항을 고려하지도 않은 채 보충적 평가 방법을 적용하는 것이 아니라 청구인의 실지거래가액과 처분청의 보충적 평가방법 중 어느 것이 합리적인지에 대한 판단이 선행되어야 한다. 처분청이 청구인이 제시한 시가가 왜 타당하지 않은지에 대한 명확한 근거를 제시하지 못하는 상황에서 위와 같은 이유로 처분청의 보충적 평가방법이 위법․부당하다면 이는 청구인의 실지거래가액이 타당하다는 방증이므로 상증세법 제61조 제5항에 따라 경정ㆍ고지된 처분청의 처분은 취소되어야 한다. (사) 설령 소득세법 시행령제167조 제6항의 내용이 적용되지 않더라도, 처분청은 임대료 환산액이 아닌 기준시가대로 경정해야하므로 본 처분은 위법하다. (3) 쟁점거래가 합리성을 결여한 거래인지 여부에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점부동산을 양도한 후 취득가액을 OOO원으로 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였고, 근로소득자로서 은퇴 이후에 부동산 사업을 하고자 쟁점부동산 이외에도 OOO와 OOO 등을 양수법인을 통해 인수하였으며, 청구인은 여러 개의 부동산 사업자를 보유하는 것보다 관리의 편의상 하나의 법인사업자로 부동산 임대업을 유지․관리하고자, 법인으로 소유권을 이전하여 관리하는 경우 양도소득세보다 법인세가 세율이 낮기는 하나 장기보유특별공제가 되지 않는다는 점, 향후 법인에서 인출시 배당소득세 및 근로소득세 부담이 추가적으로 발생할 수 있다는 점을 인지한 후 이러한 결정을 하였고, 실제로 OOO원으로 취득한 쟁점부동산을 취득가액과 동일한 약 OOO원에 양도하는 경우 법인세 부담은 약 OOO원으로 법인에서 인출시 부담할 세액을 감안하면 합리적인 경제인의 경우 양도소득세 세부담 감소를 위하여 위와 같은 거래를 했다고 보기 어렵다. (나) 청구인은 주지한 바와 같이 쟁점부동산 매입 이후 상권의 큰 폭 축소 및 경기 침체 등으로 쟁점부동산을 장기간 보유할 의사를 갖고 있었고, 적법한 거래를 위하여 매매사례가액 등을 참고하였으며, 상기한 바와 같이 청구인이 쟁점부동산을 보유하는 동안 동일 상권의 유사 물건의 거래 사례는 이 건 거래와 차이를 보이지 않은바, 이 건 거래가액은 상증세법 제60조에서 규정하는 불특정 다수에게 통용되는 시가에 해당한다고 봄이 타당하고, 청구인은 위와 같은 상황에서 취득세를 최소화 하기 위한 의사 결정을 하였으며, 소득세법제101조의 부당행위계산부인 규정상 조세 부담을 부당하게 감소시켰다 함은 소득세를 말하는 것이므로, 취득세를 최소화하기 위한 결정은 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것이 아니고, 합리적인 경제인으로서 선택할 수 있는 의사 결정이다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 처분청이 임대료 환산가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 한 이 건 처분이 부당하다고 주장하나, 청구인이 제시한 매매사례의 경우 대로변에 위치한 쟁점부동산과는 달리 상가건물 내부에 위치한 물건으로서 쟁점부동산과 단위면적당 기준시가에서 현저한 차이를 보여 유사매매사례가액이라고 보기 어려운 점, 처분청이 제시한 쟁점부동산 소재 상가 및 인근 상가 매매사례를 보면 대부분이 기준시가를 상회하는 수준에서 거래가액이 형성되어 있는 것으로 확인되는 반면, 청구인이 신고한 양도가액은 기준시가의 약 OOO% 수준에 불과하여 이를 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립되는 가액에 해당한다고 보기 어려운 점, 그 밖에 쟁점부동산에 관하여 상증세법 제60조 제2항에 따른 소정의 평가기간 내에 그 매매로 인한 거래가액이나 감정·수용·경매가격 등이 존재한다고 볼 수 없으므로, 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당하는 것으로 보이는 점, 청구인은 쟁점부동산의 임대료 시가가 하락하여 매매 당시 체결되어 있던 계약내용과 실제 임대료는 차이가 있으므로 처분청이 산정한 임대료 환산가액을 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 상증세법 시행령 제50조 제7항에 따른 임대료 환산가액은 평가기준일 현재 체결되어 있는 임대차계약 상 임대료와 임대보증금을 기준으로 산정하는 것이고, 쟁점부동산의 임대보증금 및 임대료는 쟁점부동산 취득 당시인 2011년에 비하여 매매 당시 소폭 상승한 것으로 확인되는 반면, 최종 임대차계약 체결 이후 임대료 시가가 현저히 감소하였다는 사실을 객관적으로 확인하기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등 (1) 소득세법 제101조【양도소득의 부당행위계산】① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다 (2) 소득세법 시행령 제98조【부당행위계산의 부인】① 법 제41조 및 제101조에서 특수관계에 있는 자 란 다음 각 호의 어느 하나의 관계에 있는 자를 말한다.
4. 당해 거주자 및 그와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 소유한 주식 또는 출자지분의 합계가 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 30이상이거나 당해 거주자가 대표자인 법인 제167조【양도소득의 부당행위계산】③ 법 제101조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.
1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때
④ 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.
⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지 및 조세특례제한법 제101조 의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 본문중 "평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간"으로 보며, 조세특례제한법 제101조 중 "상속받거나 증여받는 경우"는 "양도하는 경우"로 본다.
⑥ 개인과 법인간에 재산을 양수 또는 양도하는 경우로서 그 대가가 법인세법 시행령 제89조 의 규정에 의한 가액에 해당되어 당해 법인의 거래에 대하여 법인세법 제52조 의 규정이 적용되지 아니하는 경우에는 법 제101조 제1항의 규정을 적용하지 아니한다. 다만, 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 양도소득세를 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다 (3) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액
⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제50조【부동산의 평가】⑦ 법 제61조 제5항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 "임대료 등의 환산가액"이라 한다)을 말한다. (1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금 (5) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조의2【임대가액의 계산】영 제50조 제7항에서 "기획재정부령으로 정하는 율"이란 100분의 12를 말한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.