쟁점발코니확장용역이 국민주택 건설용역에 부수되는 용역으로서 부가가치세 면제 대상이라는 청구주장의 당부 등

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구법인은 2016.2.18. AAA 주식회사(위탁자 겸 수익자, 이하 “AAA(주)”라 한다) 및 BBB 주식회사[시공사, 이하 “BBB(주)”라 한다]와 OOO 지상 OOO 공동주택(이하 “이 사건 아파트”라 한다) 신축 및 분양 사업(이하 “쟁점신축분양사업”이라 한다)과 관련하여 토지신탁사업약정을, 2016.2.18. AAA(주)와 공사도급계약을 각각 체결하였고, 2016.2.19. AAA(주)를 위탁자 겸 수익자로 하는 분양형 토지 신탁계약(이하 “이 사건 신탁계약”이라 한다)을 AAA(주)과 체결하였으며, 위 각 계약에 따라 청구법인은 수탁자의 지위에서 쟁점신축분양사업을 진행하였는바, 이 사건 아파트의 분양계약에 따른 분양주택 내역은 <표1>과 같고, 대금지급방식은 <표2>와 같다. <표1> 이 사건 아파트의 분양주택 내역 <표2> 이 사건 아파트 분양계약의 대금납부방법(요약)
• 나. 쟁점신축분양사업의 위탁자인 AAA(주) 및 수탁자인 청구법인은 이 사건 아파트의 전 세대 수분양자들에게 발코니 확장공사용역(<표1>의 주택형 중 “OOO”을 제외한 나머지 주택형인 “OOO”, “OOO”, “OOO”, “OOO”의 각 발코니 확장공사용역을 “쟁점발코니확장공사용역”이라 한다)을 제공하였고, 이 사건 아파트는 2018.12.7. 사용승인을 받았으며, 2018.12.24.부터 2019.2.28.까지 수분양자들의 입주가 진행되었는바, 청구법인은 이 사건 아파트 중 주택법상 국민주택규모(주거전용면적 85㎡)를 초과하는 “OOO”을 제외한 나머지 주택형에 해당하는 주택의 공급은 부가가치세 면세 대상에 해당하므로 이에 대한 발코니 확장공사인 쟁점발코니확장공사용역 또한 면세 재화 공급에 부수되는 용역으로서 부가가치세가 면제되는 것으로 보아 2017년 제2기 부가가치세 신고 시 이 부분에 대한 매출세액을 신고하지 아니하였고, 세금계산서도 발행하지 아니하였다.
• 다. OOO청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2019.4.18.부터 2019.6.6.까지 AAA(주)에 대하여 법인제세 통합세무조사를 실시한 결과, AAA(주)와 청구법인이 2016년 제1기부터 2018년 제2기까지 <표3>과 같이 쟁점발코니확장공사용역에 대하여 세금계산서를 미발행하고 부가가치세를 과소신고하였다고 보아, OOO 전원합의체 판결에 따라 AAA(주)에게 2017년 제2기(9～12월)분 부가가치세를 제외한 나머지 과세기간에 대하여 부가가치세를 경정‧고지하고, 2017년 제2기(9～12월) 부가가치세 과소신고분을 수탁자인 청구법인의 관할 세무서인 처분청으로 자료통보하였으며, 처분청은 조사청의 과세자료 통보에 따라 2020.9.4. 청구법인에게 2017년 제2기 부가가치세 OOO원을 경정‧고지하였다. <표3> 조사청 세무조사 결과 과소신고 내역
• 라. 청구법인은 이에 불복하여 2020.11.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 (1) 쟁점발코니확장공사용역은 국민주택 건설용역에 부수되는 용역으로서 부가가치세 면제 대상이다. (가) 관련법리 주택법에 따른 국민주택규모(세대당 주거전용면적 85㎡) 이하 주택의 공급은 부가가치세가 면제된다(조세특례제한법 제106조 제1항 제4호, 조세특례제한법 시행령 제106조 제4항 제1호). 또한, 부가가치세법 제26조 제2항 은 면세 대상인 재화 또는 용역의 공급에 통상적으로 부수되는 용역의 공급에 대하여도 부가가치세 면세를 규정하고 있고, 이처럼 부가가치세가 면세되는 경우에는 그에 대한 세금계산서를 발행할 의무가 없다(부가가치세법 제32조 제1항 괄호 부분). 대법원은 국민주택규모 이하의 주택을 공급하면서 발코니 확장 공사 용역을 제공한 경우 그것이 면세 재화의 공급에 부수된 용역에 해당하는지 여부에 관하여 다음과 같은 기준으로 판단하고 있다. OOO 판결은 “① 원고가 수분양자들과 이 사건 아파트의 공급에 관한 분양계약과는 별도로 이 사건 용역의 공급에 관한 발코니 확장계약을 체결하였고, 이 사건 아파트에 관한 분양대금과는 별도로 이 사건 용역의 대금을 산정하여 수령한 점, ② 이 사건 아파트의 수분양자들이 분양계약을 체결하면서 발코니 확장 여부를 선택할 수 있었고, 발코니 확장형 아파트가 공급된 지구에서도 발코니 확장형 아파트뿐만 아니라 발코니 비확장형 아파트가 함께 공급되었으며, 그리하여 수분양자들 중 일부는 발코니 확장계약을 체결하지 아니한 점, ③ 그리고 발코니의 구조변경이 합법화된 경위 및 그에 관한 건축법 및 주택법 등 관련 규정의 내용 등”에 기초하여, “이 사건 용역은 수분양자의 선택에 따라 그 공급 여부가 결정되는 것으로서 그 공급이 부가가치세가 면제되는 이 사건 아파트의 공급에 거래의 관행상 통상적으로 부수되는 것이라거나 필수적으로 부수되는 것에 해당한다고 볼 수 없다는 이유로, 피고가 이 사건 용역의 공급을 부가가치세가 과세되는 별개의 독립된 거래로 보아 원고에게 한 이 사건 부가가치세 본세 부과처분은 적법하다.”라고 판단한 당해 사건 원심 판단을 수긍한 바 있다. OOO 판결 또한 위 OOO 판결과 유사하게 “구 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙(2012.3.9. 국토해양부령 제447호로 개정되기 전의 것) 제4조 등은 ‘분양가격에 포함되지 아니하는 품목으로서 사업주체가 입주자모집공고에 제시하여 입주자에게 추가로 선택할 수 있도록 하는 품목’(이하 ‘추가선택품목’이라고 한다)의 하나로 ‘발코니 확장’을 규정하면서, 사업주체가 발코니 확장을 추가선택품목으로 하는 경우에는 입주자모집공고에 그에 따른 비용을 해당 주택의 분양가격과 구분하여 표시하여 이를 입주자가 선택할 수 있도록 하여야 한다고 규정하고 있는 점, 이에 대부분의 사업주체들은 공동주택을 공급하면서 주택공급계약과 별도로 발코니 확장에 관한 계약을 체결하고 그 대금도 분양대금과 별도로 수령하여 온 점, 원고도 아파트에 관한 분양계약서와 별도로 이 사건 용역에 관하여 ‘선택사양품목에 관한 계약서’를 따로 작성하고 분양대금과 별도의 용역대금을 산정하여 수령한 점, 그에 따라 수분양자들 대부분은 분양계약을 체결하면서 발코니 확장 여부를 선택할 수 있었던 점, 그 밖에 발코니의 구조변경이 합법화된 경위 등”을 종합하여 같은 결론을 내린 바 있다. 즉 위와 같은 대법원 판례의 판단기준을 정리하면, ① 아파트 공급계약(분양계약)과 발코니 확장 계약이 별도로 체결되었는지, ② 아파트 분양대금과 별도로 발코니 확장 대금이 산정되어 지급되었는지, ③ 아파트 수분양자들이 발코니 확장 여부를 선택할 수 있었는지(같은 아파트 단지, 지구 내에 발코니 확장형 외에 비확장형도 함께 공급되었는지) 등이 아파트 발코니 확장 용역이 아파트 공급에 부수되는 용역인지를 판단하는 중요한 기준임을 알 수 있다. 위와 같은 대법원 판례의 판단기준에 따라 하급심 판결례 중에는 다음과 같이 발코니 확장공사 용역을 국민주택 건설용역에 부수되는 용역으로서 면세 용역에 해당한다고 판단한 사례가 있다(OOO 판결). 한편, 조세심판결정례 중에서도 (i) 수분양자와 아파트분양계약을 체결할 때 발코니 확장공사 계약도 동시에 체결하였고, (ii) 발코니 공사를 본공사와 함께 시공하였으며, (iii) 공사대금도 함께 지급된 경우, 해당 발코니 확장공사를 면세 주택 신축공사에 포함되는 주택건설용역으로 보아 면세되는 것으로 판단하는 등 위 대법원 판례의 판단 기준을 적용하여 납세자의 손을 들어 준 다수의 사례들이 있다[OOO]. (나) 이 사건의 경우

① 이 사건 아파트를 분양함에 있어서 수탁자인 청구법인, 위탁자인 AAA(주)는 수분양자들과 사이에서 아파트 분양 계약과 별도로 발코니 확장 공사에 대한 계약을 체결하지 아니하였다.

② 이 사건 아파트의 입주자모집공고의 “발코니확장” 부분에는 “주택공급에 관한 규칙 제21조 제3항 12호, 13호, 14호에 의거하여 본 건 분양주택은 전 세대 발코니 확장형으로 분양되며 발코니 확장에 대한 입주자의 별도 부담은 없음”이라는 문구가 기재되어 있다. 이 사건 아파트는 분양 전부터 전 세대에 일괄적으로 발코니 확장이 계획되었고 그에 따라 시공되었다.

③ 위와 같이 이 사건 아파트 입주자모집공고에 “발코니확장 공사에 대한 별도의 금액은 없으며, 실별, 위치별 선택할 수 없음”이라고 분명히 명시함으로써, 청구법인 및 위탁자 AAA(주)는 이 사건 아파트 입주자모집공고 당시부터 수분양자들에게 발코니 확장 여부는 물론 확장 위치에 대한 선택권을 부여한 바 없다.

④ 이 사건 아파트의 입주자모집공고에서는 발코니확장을 ‘추가선택품목’으로 명시하거나 그 비용을 분양가격과 구분하여 표시한 사실이 없는 등 발코니 확장공사에 관한 내용은 전혀 찾아볼 수 없고, 이 사건 아파트 공급계약서 상의 ‘플러스 옵션’에는 팬트리룸과 드레스룸의 시스템가구 등의 설치만 명시되어 있다. 즉 쟁점발코니확장공사용역은 분양가격에 포함되므로 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제4조에 따른 추가선택품목에 해당하지도 아니한다.

⑤ 이 사건 아파트 공급계약(분양계약)상 아파트 개별 세대의 분양대금과 발코니 확장 대금이 구분된 바 없고, 이 사건 아파트의 수분양자들 역시 청구법인에게 분양대금과 쟁점발코니확장공사용역의 대금을 구분하여 지급한 바 없으며, 그렇게 구분하여 지급할 수도 없었다.

⑥ 이 사건 아파트 시공사인 BBB(주)와의 공사도급계약은 발코니 확장 공사대금을 별도로 정하지 아니하고 이를 총 공사대금에 포함하는 것으로 하였으며, BBB(주)는 발코니 확장 공사를 본공사와 함께 시공하였고, 청구법인에게 기성금을 청구할 때에도 본공사와 발코니 확장 공사를 구분하지 아니하고 일괄 청구하였다. 이상과 같은 사정들을 종합하면, 쟁점발코니확장공사용역은 국민주택규모 이하 주택(이 사건 아파트 중 OOO, OOO, OOO, OOO)에 부수한 용역에 해당하므로 부가가치세 면제 대상이라고 보는 것이 타당하다.

(2) 설령 쟁점발코니확장공사용역이 부가가치세 과세대상이라 하더라도, 그 공급시기는 이 사건 아파트 사용승인일인 2018.12.7. 이후이므로, 이 사건 신탁계약의 수탁자인 청구법인은 부가가치세 납세의무를 부담하지 아니한다. (가) 관련법리 부가가치세법상 용역의 공급시기는 ‘역무의 제공이 완료되는 때’에 도래하는 것이 원칙이고(부가가치세법 제16조), 이는 역무를 제공받는 자가 역무제공의 산출물을 이용할 수 있는 상태에 놓이게 된 시점을 의미한다(OOO 판결). 다만, 부가가치세법 제16조 제2항 및 같은 법 시행령 제29조는 위 원칙에 대한 예외로서 할부 또는 조건부로 용역(중간지급조건부 용역)을 공급하는 경우 용역의 공급시기를 ‘대가의 각 부분을 받기로 한 때’로 규정하고 있다. 한편, 구 부가가치세법(2019.12.31. 법률 제16845호로 개정되기 전의 것) 제10조 제8항 본문은 “신탁재산을 수탁자의 명의로 매매할 때에는 신탁법 제2조 에 따른 위탁자가 직접 재화를 공급하는 것으로 본다.”라고 규정하고 있다. 이 규정은 2017.12.19. 법률 제15223호로 개정된 부가가치세법에서 신설된 것이고, 부칙 제1조에 따라 2018.1.1.부터 시행되었다. (나) 이 사건의 경우 이 사건 아파트 공급대금의 지급 일정을 살펴보면, 분양계약 체결 시점과 계약 후 1개월 이내에 전체 매매대금의 10%에 해당하는 계약금을 지급하고, 2016.9.20.부터 2018.10.20.까지 매 5개월마다 중도금을 지급한 뒤 입주시 잔금을 지급하는 중간지급조건부의 방식으로 이루어지며, 분양대금과 발코니 확장용역의 대금이 따로 구분되어 있지 아니하므로 위 분양대금에는 발코니 확장용역의 대가가 포함되어 있는 것이다. 따라서, 설령 쟁점발코니확장공사용역이 주택 공급에 부수되지 아니한 별개의 용역에 해당한다고 보더라도, 발코니 확장용역의 대가가 분양대금 중 계약금, 중도금 등 각 시기별 분양대금과 함께 지급된 것으로 보기는 어려우므로, 이러한 경우에는 부가가치세법상 용역의 공급시기에 관한 원칙으로 돌아가, “역무제공의 산출물을 이용할 수 있는 상태에 놓이게 된 시점”, 즉 이 사건 아파트의 사용승인일 또는 그 이후로서 수분양자가 당해 주택을 이용할 수 있게 된 시점에 쟁점발코니확장공사용역의 공급시기가 도래(그 대가는 분양대금의 잔금에 포함)한다고 보아야 한다. 즉, 쟁점발코니확장공사용역의 공급시기 및 납세의무의 성립 시점은 이 사건 아파트의 사용승인일인 2018.12.7. 또는 그 이후라고 보아야 한다. 그런데 2017.12.19. 법률 제15223호로 개정된 부가가치세법 제10조 제8항 에 의하면 2018.1.1. 이후에는 신탁재산의 분양에 관한 부가가치세 납세의무자는 위탁자라고 할 것이므로, 위탁자인 AAA(주)가 쟁점발코니확장공사용역 공급에 관한 부가가치세 납세의무를 부담하는지 여부는 별론으로 하고 청구법인은 그 납세의무를 부담하지 아니한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 발코니는 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간이며 건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간으로서, 공동주택의 경우 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 전용면적에 포함되지 않는 것으로 해석되는 점, 발코니 확장은 외부공간을 내부화하는 과정으로 볼 수 있는 점, 건축법에서 발코니는 주거전용 면적에서 제외하고 있는 점 등에 비추어 보면, 발코니 확장은 조세특례제한법 제106조 에 따른 부가가치세의 면제대상에 해당하지 아니한다고 보는 것이 조세법률주의의 원칙에 부합된다. 즉, 발코니 확장 용역은 국민주택 규모 이하 아파트 공급에 필수적이거나 통상적으로 부수되었다고 볼 수 없어 부가가치세 과세대상으로 보는 것이 타당하다.

(2) 이 건 발코니확장비용은 분양공급가격에 포함되어 있고, 분양공급가격은 수 십 개월 이상에 걸쳐 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 수취되었는바, 이는 부가가치세법 시행령 제29조 제1항 에 따른 중간지급조건부로서 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 각 부분을 받기로 한 때를 공급시기로 볼 수 있으므로[사전-2016-법령해석부가-0408(2016.10.12.)], 사용승인일 이후가 공급시기라는 청구법인의 주장은 법리를 오해한 것이다.

• 가. 쟁점

① 쟁점발코니확장용역이 국민주택 건설용역에 부수되는 용역으로서 부가가치세 면제 대상이라는 청구주장의 당부

② 쟁점발코니확장용역의 공급시기는 이 사건 아파트의 사용승인일이므로 이 사건 신탁계약의 수탁자인 청구법인은 부가가치세 납세의무를 부담하지 아니한다는 청구주장의 당부

• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인이 제출한 “토지신탁 사업약정서(2016.2.18.)”에 의하면 청구법인, AAA(주), BBB(주)은 AAA(주)를 위탁자 겸 수익자, 청구법인을 수탁자, BBB(주)를 시공사로 하여 “OOO”와 관련한 토지신탁약정을 체결한 것으로 나타난다.

(2) 청구법인이 제출한 “공사도급계약서(2016.2.18.)”에 의하면 청구법인과 BBB(주)는 OOO 일원 OOO에 대하여 청구법인을 수탁자 겸 도급인, BBB(주)를 수급인으로 하여 계약금액(부가가치세 포함) OOO원의 공사도급계약을 체결한 것으로 나타난다.

(3) 청구법인이 제출한 “분양형 토지신탁계약서(2016.2.19.)”에 의하면 청구법인과 AAA(주)는 AAA(주)를 위탁자 겸 수익자로 하고 청구법인을 수탁자로 하며, 토지 위에 건물을 건축하고 토지와 건물을 신탁재산으로 하여 관리하면서 이를 분양(처분)하는 내용의 분양형 토지신탁계약을 체결한 것으로 나타난다.

(4) 이 건 아파트의 입주자모집공고(2016.3.31.) 중 발코니확장 관련 공고내용은 다음과 같다.

(5) 이 건 아파트에 대한 사용검사 확인증에 의하면 청구법인은 2018.12.7. 이 건 아파트 건설사업 전체에 대하여 사용검사확인증을 발급받은 것으로 나타난다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구법인은 아파트 분양 계약과 별도로 발코니 확장 공사에 대한 계약을 체결하지 아니하였고, 아파트 입주자모집공고 당시부터 수분양자들에게 발코니 확장 여부는 물론 확장 위치에 대한 선택권을 부여한 바 없으므로 쟁점발코니확장공사용역은 국민주택규모 이하 주택에 부수한 용역으로서 부가가치세 면제 대상이라고 주장하나, 발코니는 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간이며 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간으로서 공동주택의 경우 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 전용면적에 포함되지 않으며 건축법에서도 발코니는 주거전용면적에서 제외하고 있는 점, 발코니 확장은 국민주택규모 아파트 공급에 필수적으로 부수되는 건설용역이 아닌 점, 청구법인이 이 사건 아파트 전체 세대를 발코니 확장형으로 정하여 공급하였다고 하더라도 그러한 사정만으로 청구법인이 공급한 발코니 확장용역의 성격이 달라진다거나 아파트 전체 세대를 발코니 확장형으로 공급하는 것이 통상적인 거래의 관행이라고 보기 어려운 점(OOO 판결, OOO 판결, OOO 판결, 같은 뜻임) 등에 비추어 쟁점발코니확장공사용역이 국민주택 건설용역의 부수용역으로서 부가가치세 면제대상이라는 청구법인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(7) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 쟁점발코니확장공사비용은 분양공급가격에 포함되어 있고 분양공급가격은 수십 개월 이상에 걸쳐 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 수취되었는바, 이는 부가가치세법 시행령 제29조 제1항 에 따른 중간지급조건부로서 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 각 부분을 받기로 한 때를 공급시기로 볼 수 있으므로, 사용승인일 이후가 쟁점발코니확장공사용역의 공급시기라는 청구법인의 주장 역시 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령

(1) 조세특례제한법(2017.9.12. 법률 제14874호로 일부개정 전) 제106조(부가가치세의 면제 등) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다. 이 경우 제1호부터 제3호까지, 제4호의5 및 제9호는 2018년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하고, 제4호의2, 제5호, 제9호의2, 제9호의3, 제11호 및 제12호는 2017년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하며, 제8호 및 제8호의2는 2014년 12월 31일까지 실시협약이 체결된 것에만 적용한다.

4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다) (2) 조세특례제한법 시행령(2018.1.9. 대통령령 제28575호로 일부개정 전) 제51조의2(자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례) ③ 법 제55조의2 제4항에서 “대통령령으로 정하는 규모”란 주택법에 따른 국민주택 규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다. 제106조(부가가치세 면제 등) ④ 법 제106조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역”이란 다음 각 호의 것을 말한다.

1. 제51조의2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택

2. 제1호의 규정에 의한 주택의 건설용역으로서 건설산업기본법ㆍ전기공사업법ㆍ소방법ㆍ정보통신공사업법ㆍ주택법ㆍ 하수도법 및 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 의하여 등록을 한 자가 공급하는 것

3. 제1호의 규정에 의한 주택의 설계용역으로서 건축사법, 전력기술관리법, 소방시설공사업법, 기술사법 및 엔지니어링산업 진흥법에 따라 등록 또는 신고를 한 자가 공급하는 것

(3) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

5. “국민주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 국민주택규모 이하인 주택을 말한다.

• 가. 국가ㆍ지방자치단체, 한국토지주택공사법에 따른 한국토지주택공사(이하 “한국토지주택공사”라 한다) 또는 지방공기업법 제49조 에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다)가 건설하는 주택
• 나. 국가ㆍ지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금법에 따른 주택도시기금(이하 “주택도시기금”이라 한다)으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택

6. “국민주택규모”란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 “주거전용면적”이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(수도권정비계획법 제2조 제1호 에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다. 제54조(주택의 공급) ① 사업주체(건축법 제11조 에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 하여 제15조 제1항에 따른 호수 이상으로 건설ㆍ공급하는 건축주와 제49조에 따라 사용검사를 받은 주택을 사업주체로부터 일괄하여 양수받은 자를 포함한다. 이하 이 장에서 같다)는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 주택을 건설ㆍ공급하여야 한다. 이 경우 국가유공자, 보훈보상대상자, 장애인, 철거주택의 소유자, 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 대상자에게는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 입주자 모집조건 등을 달리 정하여 별도로 공급할 수 있다.

1. 사업주체(공공주택사업자는 제외한다)가 입주자를 모집하려는 경우: 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인(복리시설의 경우에는 신고를 말한다)을 받을 것

2. 사업주체가 건설하는 주택을 공급하려는 경우

• 가. 국토교통부령으로 정하는 입주자모집의 시기(사업주체 또는 시공자가 영업정지를 받거나 건설기술 진흥법 제53조 에 따른 벌점이 국토교통부령으로 정하는 기준에 해당하는 경우 등에 달리 정한 입주자모집의 시기를 포함한다)ㆍ조건ㆍ방법ㆍ절차, 입주금(입주예정자가 사업주체에게 납입하는 주택가격을 말한다. 이하 같다)의 납부 방법ㆍ시기ㆍ절차, 주택공급계약의 방법ㆍ절차 등에 적합할 것
• 나. 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 벽지ㆍ바닥재ㆍ주방용구ㆍ조명기구 등을 제외한 부분의 가격을 따로 제시하고, 이를 입주자가 선택할 수 있도록 할 것 제57조(주택의 분양가격 제한 등) ① 사업주체가 제54조에 따라 일반인에게 공급하는 공동주택 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역에서 공급하는 주택의 경우에는 이 조에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급(이에 따라 공급되는 주택을 “분양가상한제 적용주택”이라 한다. 이하 같다)하여야 한다.

2. 공공택지 외의 택지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역

• 가. 공공주택 특별법에 따른 도심 공공주택 복합지구
• 나. 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법에 따른 주거재생혁신지구
• 다. 주택가격 상승 우려가 있어 제58조에 따라 국토교통부장관이 주거기본법 제8조 에 따른 주거정책심의위원회(이하 “주거정책심의위원회”라 한다)의 심의를 거쳐 지정하는 지역

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.

2. 경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법 제4조 에 따라 지정ㆍ고시된 경제자유구역에서 건설ㆍ공급하는 공동주택으로서 같은 법 제25조에 따른 경제자유구역위원회에서 외자유치 촉진과 관련이 있다고 인정하여 이 조에 따른 분양가격 제한을 적용하지 아니하기로 심의ㆍ의결한 경우

3. 관광진흥법 제70조 제1항 에 따라 지정된 관광특구에서 건설ㆍ공급하는 공동주택으로서 해당 건축물의 층수가 50층 이상이거나 높이가 150미터 이상인 경우

4. 한국토지주택공사 또는 지방공사가 다음 각 목의 정비사업의 시행자(도시 및 주거환경정비법 제2조 제8호 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제2조 제5호 에 따른 사업시행자를 말한다)로 참여하는 등 대통령령으로 정하는 공공성 요건을 충족하는 경우로서 해당 사업에서 건설ㆍ공급하는 주택

• 가. 도시 및 주거환경정비법 제2조 제2호 에 따른 정비사업으로서 면적, 세대수 등이 대통령령으로 정하는 요건에 해당되는 사업
• 나. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제2조 제3호 에 따른 소규모주택정비사업 4의2. 도시 및 주거환경정비법 제2조 제2호 나목 후단에 따른 공공재개발사업에서 건설ㆍ공급하는 주택

5. 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법에 따른 주거재생혁신지구에서 시행하는 혁신지구재생사업 중 대통령령으로 정하는 면적 또는 세대수 이하의 사업에서 건설ㆍ공급하는 주택

(4) 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙(2019.3.21. 국토교통부령 제604호로 일부개정 전) 제1조(목적) 이 규칙은 주택법 제54조 제1항 제2호 나목 및 제57조에 따라 분양가상한제 적용주택의 선택품목제도, 분양가격 산정방식, 분양가격 공시의 방법 및 절차 등에 관한 사항을 규정함을 목적으로 한다. 제3조(기본선택품목 등) ① 법 제54조 제1항 제2호 나목에 따라 제7조 제1항에 따른 분양가격에 포함되는 품목으로서 입주자가 직접 선택하여 시공ㆍ설치할 수 있는 품목(이하 “기본선택품목”이라 한다)은 다음 각 호의 품목 외의 품목으로서 벽지, 바닥재, 주방용구, 조명기구 등 국토교통부장관이 정하여 고시하는 품목으로 한다.

2. 단열공사, 방수공사, 미장공사 등 기초마감과 관련된 품목

3. 전기공사, 설비공사 등에 필요한 전선, 통신선 및 배관

4. 그 밖에 건물의 구조에 영향을 줄 수 있는 품목

② 국토교통부장관은 법 제57조 제4항에 따른 기본형건축비(이하 “기본형건축비”라 한다) 중 기본선택품목을 제외한 부분의 금액을 고시하여야 한다.

③ 사업주체는 주택공급에 관한 규칙 제21조 제1항에 따른 입주자모집공고(이하 “입주자모집공고”라 한다)에 다음 각 호의 사항을 포함하여 공고하여야 한다.

2. 제7조 제1항에 따른 분양가격 중 기본선택품목을 제외한 부분의 분양가격 제4조(입주자모집공고에 제시되는 선택품목) ① 제7조 제1항에 따른 분양가격에 포함되지 아니하는 품목으로서 사업주체가 입주자모집공고에 제시하여 입주자에게 추가로 선택할 수 있도록 하는 품목(이하 “추가선택품목”이라 한다)은 다음 각 호로 한다.

2. 시스템 에어컨(천장에 매립하는 형태를 말한다) 설치

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 붙박이 가전제품의 설치

• 가. 오븐, 쿡탑, 식기세척기, 냉장고(냉동고를 포함한다), 김치냉장고, 세탁기
• 나. 홈오토메이션, 홈시어터 시스템
• 다. 그 밖에 사업주체가 입주자모집승인 신청 전에 승인권자의 의견을 들어 정하는 품목

4. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 붙박이 가구의 설치

• 가. 옷장, 수납장, 신발장
• 나. 그 밖에 사업주체가 입주자모집승인 신청 전에 승인권자의 의견을 들어 정하는 품목

5. 기술의 진보나 주거생활의 변화에 따라 국토교통부장관이 필요하다고 인정하여 관련 업계의 의견을 들어 고시하는 품목의 설치

② 사업주체는 제1항 각 호를 추가선택품목으로 하는 경우에는 입주자모집공고에 그에 따른 비용을 해당 주택의 분양가격과 구분하여 표시하여야 한다.

③ 추가선택품목의 설치 및 공급에 관한 세부적인 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다. 제7조(분양가상한제 적용주택의 분양가격 산정방식 등) ① 법 제57조 제1항에 따른 분양가상한제 적용주택의 분양가격 산정방식은 다음과 같다. 분양가격 = 기본형건축비 + 건축비 가산비용 + 택지비 (5) 건축법 시행령 제2조(정의) 이 영에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

14. “발코니”란 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적(附加的)으로 설치되는 공간을 말한다. 이 경우 주택에 설치되는 발코니로서 국토교통부장관이 정하는 기준에 적합한 발코니는 필요에 따라 거실ㆍ침실ㆍ창고 등의 용도로 사용할 수 있다. 제46조(방화구획 등의 설치) ④ 공동주택 중 아파트로서 4층 이상인 층의 각 세대가 2개 이상의 직통계단을 사용할 수 없는 경우에는 발코니에 인접 세대와 공동으로 또는 각 세대별로 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 대피공간을 하나 이상 설치해야 한다. 이 경우 인접 세대와 공동으로 설치하는 대피공간은 인접 세대를 통하여 2개 이상의 직통계단을 쓸 수 있는 위치에 우선 설치되어야 한다.

1. 대피공간은 바깥의 공기와 접할 것

2. 대피공간은 실내의 다른 부분과 방화구획으로 구획될 것

3. 대피공간의 바닥면적은 인접 세대와 공동으로 설치하는 경우에는 3제곱미터 이상, 각 세대별로 설치하는 경우에는 2제곱미터 이상일 것

4. 국토교통부장관이 정하는 기준에 적합할 것

(6) 발코니 등의 구조변경절차 및 설치기준(2018.12.7. 국토교통부고시 제2018-775호로 일부개정 전) 제1조(목적) 이 기준은 건축법 시행령 제2조 제14호 및 제46조 제4항 제4호의 규정에 따라 주택의 발코니 및 대피공간의 구조변경절차 및 설치기준을 정함을 목적으로 한다. 제5조(발코니 창호 및 난간등의 구조) ① 발코니를 거실등으로 사용하는 경우 난간의 높이는 1.2미터 이상이어야 하며 난간에 난간살이 있는 경우에는 난간살 사이의 간격을 10센티미터 이하의 간격으로 설치하는 등 안전에 필요한 조치를 하여야 한다.

② 발코니를 거실등으로 사용하는 경우 발코니에 설치하는 창호 등은 건축법 시행령 제91조 제3항 에 따른 건축물의 에너지절약 설계기준 및건축물의 구조기준 등에 관한 규칙제3조에 따른건축구조기준에 적합하여야 한다. 제7조(발코니 구조변경에 따른 소요비용) ① 주택법 제2조 제7호 의 규정에 따른 사업주체(이하 "사업주체"라 한다)는 발코니를 거실등으로 사용하고자 하는 경우에는 다음 각 호에 해당하는 일체의 비용을 주택법 제38조 에 따른 주택공급 승인을 신청하는 때에 분양가와 별도로 제출하여야 한다.

1. 단열창 설치 및 발코니 구조변경에 소요되는 부위별 개조비용

2. 구조변경을 하지 않는 경우 발코니 창호공사 및 마감공사비용으로서 분양가에 이미 포함된 비용

② 사업주체는 주택의 공급을 위한 모집공고를 하는 때에 제1항의 규정에 따라 신청 및 승인된 비용 일체를 공개하여야 한다.

(7) 부가가치세법(2017.12.19. 법률 제15223호로 일부개정 전) 제4조(과세대상) 부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.

1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급

제14조(부수 재화 및 부수 용역의 공급) ① 주된 재화 또는 용역의 공급에 부수되어 공급되는 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 주된 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다.

1. 해당 대가가 주된 재화 또는 용역의 공급에 대한 대가에 통상적으로 포함되어 공급되는 재화 또는 용역

2. 거래의 관행으로 보아 통상적으로 주된 재화 또는 용역의 공급에 부수하여 공급되는 것으로 인정되는 재화 또는 용역

② 주된 사업에 부수되는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 별도의 공급으로 보되, 과세 및 면세 여부 등은 주된 사업의 과세 및 면세 여부 등을 따른다.

1. 주된 사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역

2. 주된 사업과 관련하여 주된 재화의 생산 과정이나 용역의 제공 과정에서 필연적으로 생기는 재화 제26조(재화 또는 용역의 공급에 대한 면세) ① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

1. ～ 20. (생략)

② 제1항에 따라 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 통상적으로 부수되는 재화 또는 용역의 공급은 그 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다. 제32조(세금계산서 등) ① 사업자가 재화 또는 용역을 공급(부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역의 공급은 제외한다)하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 적은 계산서(이하 “세금계산서”라 한다)를 그 공급을 받는 자에게 발급하여야 한다.

1. 공급하는 사업자의 등록번호와 성명 또는 명칭

2. 공급받는 자의 등록번호. 다만, 공급받는 자가 사업자가 아니거나 등록한 사업자가 아닌 경우에는 대통령령으로 정하는 고유번호 또는 공급받는 자의 주민등록번호

5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항 (8) 부가가치세법 시행령(2018.2.13. 대통령령 제28641호로 일부개정 전) 제29조(할부 또는 조건부로 용역을 공급하는 경우 등의 용역의 공급시기) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 법 제16조 제2항에 따른 할부 또는 조건부로 용역을 공급하는 경우 등의 용역의 공급시기로 본다. 다만, 제2호와 제3호의 경우 역무의 제공이 완료되는 날 이후 받기로 한 대가의 부분에 대해서는 역무의 제공이 완료되는 날을 그 용역의 공급시기로 본다.

1. 기획재정부령으로 정하는 장기할부조건부 또는 그 밖의 조건부로 용역을 공급하는 경우

2. 완성도기준지급조건부로 용역을 공급하는 경우

3. 기획재정부령으로 정하는 중간지급조건부로 용역을 공급하는 경우

4. 공급단위를 구획할 수 없는 용역을 계속적으로 공급하는 경우 (9) 부가가치세법 시행규칙 제20조(중간지급조건부 용역의 공급) 영 제29조 제1항 제3호에서 “기획재정부령으로 정하는 중간지급조건부로 용역을 공급하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 계약금을 받기로 한 날의 다음 날부터 용역의 제공을 완료하는 날까지의 기간이 6개월 이상인 경우로서 그 기간 이내에 계약금 외의 대가를 분할하여 받는 경우

2. 국고금 관리법 제26조 에 따라 경비를 미리 지급받는 경우

3. 지방회계법 제35조 에 따라 선금급을 지급받는 경우

(10) 부가가치세법(2018.12.31. 법률 제16101호로 일부개정 전) 제10조(재화 공급의 특례) ⑧ 신탁재산을 수탁자의 명의로 매매할 때에는 신탁법 제2조 에 따른 위탁자(이하 “위탁자”라 한다)가 직접 재화를 공급하는 것으로 본다. 다만, 위탁자의 채무이행을 담보할 목적으로 대통령령으로 정하는 신탁계약을 체결한 경우로서 수탁자가 그 채무이행을 위하여 신탁재산을 처분하는 경우에는 수탁자가 재화를 공급하는 것으로 본다. <신설 2017.12.19.>