재산평가심의위원회의 자문을 받은 감정평가액을 상속일 현재 시가로 보아 결정․고지한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인 OOO(OOO는 피상속인의 처, 나머지 7명은 자녀임. 이하 “청구인들”이라 한다)는 2019.2.20. 피상속인 OOO로부터 OOO 공장용 토지 21,160㎡ 및 OOO건물 8동 면적 합계 8,453.34㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 상속받고, 2019.8.30. 상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다)상 보충적 평가방법에 따라 쟁점부동산의 가액을 OOO으로 평가하여 2019.2.20. 상속분 상속세 OOO을 신고하였다.
• 나. OOO(이하 “조사청”이라 한다)은 2020.3.30.∼2020.6.29. 기간 동안 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하고, 쟁점부동산의 시가 산정을 위해 주식회사 OOO 주식회사(이하 “감정평가법인”이라 한다)에 감정평가를 의뢰한 결과, 아래 <표1>과 같이 쟁점부동산을 평가하였으며, 쟁점부동산의 감정가액의 평균액인 OOO(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)을 국세청 OOO에 시가인정 심의 신청을 하였고, OOO는 2020.6.19. 쟁점부동산이 상속일부터 감정평가일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항의 단서규정에 따라 쟁점감정가액을 상속일 현재 시가로 보는 것이 타당하다는 취지의 결정을 하였으며, 이에 따라 조사청은 그 밖에 과소신고 사항을 포함한 과세자료를 처분청에 통보하였고, 처분청은 2020.10.13. 및 2020.10.29. 청구인들에게 2019.2.20. 상속분 상속세 OOO을 결정ㆍ고지하였다. <표1> 쟁점부동산 감정평가 내역
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2020.12.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 처분청은 쟁점감정가액을 상속개시일 현재 시가로 보아 이 건 처분을 하였으나, 쟁점부동산은 상속개시일 이후 OOO을 매도희망가격으로 하여 끊임없는 매각노력을 경주해왔음에도 호가가 높다는 이유로 약 1년 동안 매각이 성사되지 아니하고 있었던 사실에 비추어 볼 때 쟁점감정가액은 쟁점부동산의 상속개시 당시의 시가를 전혀 반영하지 못하고 있는 것이 사실이고, 쟁점부동산에 대한 평가기준일을 2019.8.21.로 한 것도 법률에 근거가 없는 것이며, 쟁점부동산에 토지 1필지를 더하여 2020.7.24. OOO에 실제 매매계약이 체결됨으로써 쟁점감정가액은 쟁점부동산에 대한 시가를 전혀 반영하지 못했다는 사실이 더욱 명백해 졌고, 더욱이 쟁점감정가액이 시가를 반영한 것이라고 하더라도 이는 상증법 제60조의 평가기준일 등 원칙, 제61조의 제1항 토지 건물 평가방법에 위반되고 같은 법 시행령 제49조의 평가원칙 등에 비추어 보면, 조사청이 「2개의 감정기관에 의뢰하여 받은 쟁점감정가액은 적법한 평가기간(평가기준일 전후 6월)을 경과한 뒤 소급감정평가한 결과이므로 당해 가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 상속세를 부과한 처분청의 과세처분은 위법·부당하다.

(1) 처분청은 조사청이 조사기간 중에 감정평가법인에 의뢰하여 받은 쟁점감정가액이 상증법 시행령 제49조 제1항 단서에서 정한 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 규정한 기한(법정결정기한)까지의 기간 중에 “매매 등이 있는 경우”에 해당하는지 여부와 시간의 경과(1년) 및 주위환경의 변화 등이 없어 가격변동을 초래 할 특별한 사정이 없었는지 여부를 판단한 근거가 무엇인지 분명히 밝혀야 할 것이다.

(2) 그리고 상증법 시행령 제49조 제1항 단서 규정에서 언급한 ‘두 개의 감정기관의 감정가액이 있는 경우’와 조사청이 과세목적을 위해 적극적으로 의뢰하여 받은 ‘소급감정가액’을 동일시한 것은 법적인 근거가 없는 것이므로 이는 평가심의위원회를 거쳤다고 하여 위법성이 조각되는 것은 아니고, 두 감정평가법인 감정가액의 평균액이라도 6개월이 경과한 소급감정결과라면 시가로 인정할 수 없다(조심 2013중4695, 2013.12.30., 같은 뜻임). 그러므로 당초 쟁점감정가액을 기준으로 한 상속세 부과처분이 타당하다는 평가심의위원회 결론은 회의개최를 위한 전제요건이 전혀 충족되지 않은 상태에서 이루어진 것으로 이미 그 효력을 상실했다고 봄이 타당하다. 게다가 이건 회의개최 당시에는 고려될 수 없었던 쟁점부동산의 매매계약 체결이라는 중대하고도 결정적인 사정변경이 생겼고, 그것도 과세처분이 있기 전에 발생한 것이어서 당초 평가심의위원회 심의결과를 유지할 아무런 이유가 없다.

(3) 청구인들은 쟁점부동산을 양도하기 위해 부동산 중개사무소에 OOO에 매도를 의뢰하였으나 호가가 너무 높다는 이유로 매수자가 나타나지 않아 양도를 하지 못하던 중, 천신만고 끝에 매수희망자가 나타나 이 건 부과처분 이전인 2020.7.24. 쟁점부동산을 OOO에 매도하기로 하는 매매계약을 체결하였는바, 쟁점부동산의 현실적인 시가가 쟁점감정가액에 미달함이 명백하고, 부과처분이 있기 전에 발생한 당해 부동산의 매매가액이 있는 이상 이를 배제한 채 쟁점감정가액을 시가로 채택할 하등의 이유가 없다.

(4) 특히, 이 건은 상증법 시행령 제49조의2 제5항에서 법정결정기한[과세관청이 법정결정기한(상속세 과세표준신고 기한 후 9개월) 내에 처분을 하지 못한 이 건의 경우에는 동 법정결정기한을 과세처분일로 해석함이 타당함] 이전에 매매가액 등이 있는 경우로서 납세자의 청구(과세적부심사청구)가 있었음에도 법정결정기한을 임의로 축소 해석함으로써 이를 받아들이지 않은 처분은 위법하고, 법정결정기한(상속세과세표준 신고 기한 후 9개월) 내에 매매 등이 있는 경우라면 그 가액을 실가로 볼 수 있다는 규정과 관련하여 처분청(조사청)은 동 법정결정기한을 경과하여 과세처분을 하여도 되는 것이고, 납세자가 당해 재산의 실제 매매가액이 있다고 주장하여도 동 법정결정기한을 지난 것이라 하여 부인하는 것은 법적용에 있어서 타당성과 형평성이 결여된 것이다.

• 나. 처분청 의견 조사청은 비거주용 부동산의 시가 확인의 어려움에 따른 보충적방법에 의한 저평가의 불합리함을 해소하기 위해 법정결정기한까지 감정평가를 실시하도록 법령을 개정하여 운영함으로써 과세형평 및 공정과세를 지향하고 있고, 청구인들의 매매계약은 법정결정기간 이후 발생한 것으로 법정결정기간 이후 발생되는 모든 거래를 통해 당초 감정가액의 부당성을 제기한다면 법적안정성 및 예측가능성을 크게 침해하게 될 뿐만 아니라 담합 등의 부작용이 있을 수 있으며, 이후 매매계약내용은 감정가액의 평가를 위해 고려될 수 없었던 것이므로 쟁점감정가액은 정당하고 동 매매계약내용이 쟁점감정가액을 시가로 본 평가심의위원회의 정당한 결정을 번복할 수 있는 사안에 해당되지 않으므로 청구주장은 이유 없다.

(1) 쟁점감정가액은 시가로 인정받을 수 있는 법적 근거가 마련되었으므로 처분청의 과세처분은 정당하다. 2019.2.12. 상증법 시행령 개정으로 납세자가 상속세를 신고한 이후에도 법정결정기한까지 발생한 매매·감정·수용가액 등에 대하여 평가심의위원회를 통해 시가로 인정받을 수 있는 근거가 마련되어 법정결정기한 이전 2020.5.8. 실시한 감정평가 결과 감정가액의 평균액에 대해 평가심의위원회에서 시가로 인정받았으므로 처분청의 과세처분은 정당하다.

(2) 쟁점감정가액은 소급감정에 해당하지 않는다. 청구인들은 과세목적으로 적극적으로 감정평가를 의뢰하여 평가된 가액은 소급감정가액으로 법문에서 규정하고 있는 “매매 등이 있는 경우”에 해당하지 않는다고 주장하나, 2019.2.12. 개정된 상증법 시행령 제49조 제1항은 ‘평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나, 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항 (제1호 상속세과세표준 신고기한부터 9월) 따른 기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호(제2호 가격산정기준일과 감정가액평가서작성일)의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에(중략) 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 보아(중략) 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호(제1호 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액, 제2호 감정가액의 평균액)의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함 할 수 있다’고 규정하였다. 2014.2.21. 개정 시행된 상증법 시행령 제49조 제2항 제2호에서 규정하는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 모두 법정결정기한(2020.5.31.) 이내인 2020.5.8.OOO 및 2020. 5.12OOO에 해당하므로 쟁점감정가액은 소급감정에 해당하지 않는다. (3) 2019.2.12. 개정된 상증법 시행령에 의거 법정결정기한 이내 두 개의 공신력 있는 평가기관의 감정가액을 평가심의위원회가 평가기준일 이후부터 가격산정기준일 등까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 시가로 인정하였으므로 처분청의 과세처분은 정당하다.

(4) 청구인들은 과세예고통지서를 수령한 후 쟁점부동산에 대한 매매계약이 체결되어 중대하고 결정적인 사정변경이 존재하여 쟁점감정가액이 시가로서 부적정하다고 주장하나, 상증법의 시가평가 원칙에도 납세자가 보충적 평가방법에 따라 신고하여 시가에 비해 저평가된 비주거용 부동산에 대해 감정평가를 의뢰하여 시가에 근접한 감정가액으로 평가하도록 상증법이 개정됨으로써 쟁점감정가액으로 평가한 것인바, 법정결정기한이 경과되어 체결된 매매계약의 내용은 물리적으로 감정평가 시 고려될 수 없었던 것이므로 당초 감정가액은 적정하다. 또한 상증법 시행령 제78조 제1항에 따른 “상속세과세표준 신고기한으로부터 9개월”인 2020.5.31.이 경과된 2020.7.24. 쟁점부동산의 매매계약이 체결(잔금일 2020.8.31.)된 것이므로 상증법 시행령 제49조의 시가로 인정될 수 없고, 당초 평가심의위원회 개최 당시에도 매각 희망 호가는 존재하였으나 실제 거래가 성사되지 않아 당초 감정평가 및 평가심의위원회에서 인정되지 아니하였으며, 법정결정기간이 경과한 후 발생된 매매계약 체결은 중대하고도 결정적인 사정변경으로 볼 수 없다.

• 가. 쟁점 OOO의 자문을 받은 감정평가액을 상속일 현재 시가로 보아 결정․고지한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.(후단 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액 제67조【상속세 과세표준신고】① 제3조의2에 따라 상속세 납부의무가 있는 상속인 또는 수유자는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 제13조와 제25조제1항에 따른 상속세의 과세가액 및 과세표준을 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일로부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
• 나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2. 3억원

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.(단서 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 제78조【경정 등의 청구】① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각 호의 1에 의한다.

법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 상증법 시행령 제49조 제1항은 2019.2.12. 개정시 평가기간 후 법정결정기한(상속세 과세표준 신고기한부터 9개월)까지 발생한 매매등 사례가액(매매사례가액, 감정평가액, 공매․수용가액 등)에 대하여 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정할 수 있도록 개정되었고, 동 규정은 2019.2.12. 이후 상속받는 분부터 적용되는 것으로 확인된다.

(2) 쟁점부동산의 필지별 신고 및 감정평가 내역은 아래 <표2>와 같고, 감정가액평가서에 의하면 평가기준일은 2019.8.21.이며, 평가서작성일은 2020.5.8.OOO 및 2020.5.12.OOO이고, 청구인들은 2020.7.24. 쟁점부동산에 OOO 2,517㎡를 더하여 총 OOO(쟁점부동산 매매가액은 OOO)에 매매계약을 체결하였고 2020.8.31. 소유권이전등기된 것으로 확인된다. <표2> 필지별 신고 및 감정평가 내역

(3) 조사청은 쟁점부동산의 감정가액의 평균액에 대하여 국세청 “OOO”에 시가인정 심의 신청을 하였고, 2020.6.19. OOO에서 쟁점부동산이 상속일부터 감정평가일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 상증법 시행령 제49조 제1항의 단서규정에 따라 상속일 현재 시가로 보는 것이 타당하다는 취지의 결정을 하였다. (4) 청구인들이 제출한 쟁점부동산 매각 관련 부동산 매물 인터넷 게시 자료 및 공인중개사무소에 매각희망가격을 제시한 것이라고 주장하는 문자메시지 등에 의하면 청구인들은 2019년 9월경부터 2020년 5월경까지 매각희망가격을 OOO으로 하여 OOO 외 25개 공인중개사무소에 쟁점부동산의 매매를 의뢰한 것으로 나타난다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점부동산 매매가액을 상속개시일 현재 시가로 보아야 하므로 쟁점감정가액을 시가로 보아 과세한 처분이 위법하다고 주장하나, 쟁점감정가액은 평가기준일(2019.8.21.) 및 평가서작성일(2020.5.8. 및 2020.5.12.)이 모두 법정결정기한(2020.5.31.) 이내이고, OOO의 신청에 따라 평가심의위원회가 평가기준일 이후부터 가격산정기준일 등까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 시가로 인정한 것으로 확인되므로, 2019.2.12. 개정된 법령에 따라 상속개시일 현재 상증법에 따른 시가로 볼 수 있으며, 법령상 절차적인 위법이 있다고 보기 어려운 반면, 상증법 시행령 제49조 제1항 단서는 법정결정기한 이내에 매매 등이 있는 경우 해당 가액을 평가심의위원회의 평가를 거쳐 시가로 할 수 있도록 규정하고 있으나, 쟁점부동산의 매매계약일은 법정결정기한을 도과한 2020.7.24.로 확인되므로 이를 상증법상 시가로 인정할 법령상 근거가 없다고 할 것이므로, 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.