옥탑면적이 쟁점부동산 건축면적의 8분의 1을 초과하는 점, 쟁점부동산에 대한 처분청의 현장확인 결과 5층 옥탑은 방 1개와 화장실이 설치되어 있고 세무조사 당시 청구인은 청구인의 자녀가 5층을 방으로 사용하였다고 진술하여 쟁점부동산의 옥탑은 주거용으로 사용된 것으로 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
옥탑면적이 쟁점부동산 건축면적의 8분의 1을 초과하는 점, 쟁점부동산에 대한 처분청의 현장확인 결과 5층 옥탑은 방 1개와 화장실이 설치되어 있고 세무조사 당시 청구인은 청구인의 자녀가 5층을 방으로 사용하였다고 진술하여 쟁점부동산의 옥탑은 주거용으로 사용된 것으로 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점부동산의 5층(옥탑)은 4층을 통하여만 갈 수 있는 구조로 사실상 별도의 세대가 단독으로 거주할 수 없고 청구인 가족이 4‧5층을 같이 사용하였으므로 5층 옥탑은 주택으로 사용하는 층수에 산입하여서는 아니되고, 쟁점부동산은 주택으로 사용한 층수가 사실상 3개 층인 다가구주택이면서 하나의 매매단위로 양도한 것이므로 1세대 1주택 양도로 보아야 한다. 또한 옥탑은특정건축물 정리에 관한 특별조치법에 의해 서민의 주거환경 안정 및 재산권 보호를 위해 주거용으로 사용할 수 있도록 정책상 한시적으로 양성화된 것이므로 옥탑을 건축법령상 다가구․다세대주택 판단요소인 ‘주택으로 사용하는 층수’에 산입하는 것은 납세자에게 너무나 가혹한 처사이다.
(2) 다가구용 단독주택은 단독주택으로 허가받아 건축된 이상 소유자가 이를 구분함이 없이 단독소유하고 있는 동안에는 한 덩어리의 주택이고 그 법률적 취급도 통상의 단독주택과 다를 바 없으므로 이를 1개의 주택으로 보는 것이 합당하다. 다만, 소유자가 용도변경 허가를 얻어 적법하게 다세대주택으로 변경한 경우나 소유자가 특정부분을 분양함으로써 구분할 의사가 표시되고 실현된 때에는 이를 사실상 공동주택으로 용도변경된 것으로 보아 그 구분된 부분을 1개로 취급하여 공동주택으로 보는 것이 옳고, 원래 한 덩어리의 주택은 처음부터 공동주택으로서 구분 소유하도록 건축된 것이 아닌 한 실제로 이를 구분하기까지는 1개의 건물로 취급하는 것이 당연하다. (3) 건축법 시행령 [별표1]은 공동주택에 해당하지 아니하는 다가구주택이 갖추어야 할 요건으로 ① 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외, ② 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외)의 합계가 660제곱미터 이하일 것, ③ 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말함) 이하가 거주할 수 있을 것으로 규정하고 있는바, 쟁점부동산과 같이 주택으로 쓰는 층수가 사실상 3개 층 이하임에도 옥탑방을 별개의 층으로 계산하여 다가구주택에 해당하지 아니하는 것으로 본다면, 쟁점부동산은 다가구주택의 기준으로 건축법 시행령 [별표1]에서 규정한 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계인 660제곱미터의 절반에도 훨씬 미치지 못하는 면적인 소형 다가구주택이고, 거주세대 역시 19세대의 5분의 1에도 미치지 못하는 주택임에도 불구하고 단지 옥탑방이 존재한다는 이유로 다주택자에 해당하게 되므로 국세기본법 제18조 에서 “세법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평(衡平)과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다”라고 규정한 세법해석상 과잉금지원칙에 어긋나고, 과세형평에도 맞지 않는 것이다. 또한 대법원은 “1세대 1주택의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니하는 취지는, 주택은 국민의 주거생활의 기초가 되는 것이므로, 1세대가 국내에 소유하는 1개의 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적으로 일시적으로 거주하거나 소유하다가 양도하는 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 경우에는, 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 세법이 보장하여 주려는 데에 있다”라고 판시하고 있으며(대법원 1993.1.19. 선고 92누12988 판결), 국세청 심사양도 2019-96, 2019.11.13. 결정은 “청구인과 청구인의 가족이 실제로 거주한 3층과 옥탑을 1개 호의 주택으로 보아 비과세함이 타당하다”라고 판단하였는바, 청구인의 가족이 쟁점부동산 4층과 옥탑방을 사용하였고, 5층 옥탑방은 4층을 통하여만 출입할 수 있는 구조로서 옥탑방을 별도의 주택으로 임대하거나 사용할 수는 없는 점, 청구인은 쟁점부동산 외의 주택을 보유하고 있지 아니한 점, 청구인은 쟁점부동산을 투기 등 목적 없이 순수하게 실지 거주를 위하여 1주택으로 취득하여 거주하다가 1개의 건물을 동일인에게 양도한 점 등을 고려하면 쟁점부동산의 양도는 1세대 1주택인 다가구주택의 양도로 보아야 하고, 쟁점부동산을 취득한 후 다른 주택을 보유한 사실이 없이 실지 거주하다가 양도하여 부동산 투기목적이 있었다고 보기는 어려운 청구인에게 처분청이 장기보유특별공제를 배제하고 중과세율을 적용하여 과세처분한 것은 위법․부당하다.
(2) 쟁점부동산 5층의 경우 현관, 방, 화장실 등을 갖추고 있어 언제든지 독립적인 세대가 주거공간으로 사용할 수 있고, 5층에 접근하기 위해 통과해야 되는 4층의 현관문 또한 영구적인 것이 아니고 원상복구가 가능한 점 등에 비추어 5층은 주택으로 사용되는 1개 층에 해당하는 것으로 보아야 한다. 따라서 소득세법 시행령 제155조 제15항 에 따라 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 하나의 주택으로 보아 청구인이 거주한 4‧5층은 1세대 1주택 비과세로, 2․3층은 다주택자 중과세율을 적용하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.
(1) 소득세법(2020.6.9. 법률 제17339호로 개정되기 이전의 것) 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
(3) 건축법 제2조【정의】② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.
(4) 건축법 시행령(2020.10.8. 대통령령 제31100호로 개정되기 전의 것) 제3조의5【용도별 건축물의 종류】법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. 【별표1】용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]
1. 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것
2. 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)
3. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것
1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 주택법 시행령 제10조 제1항 제1호 에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.
9. 층수: 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(｢주택법｣ 제15조 제1항 에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하고, 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 그 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정하며, 건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 본다.
(1) 쟁점부동산에 대한 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인은 매매를 원인으로 2014.12.11. 쟁점부동산에 대한 소유권이전등기를 경료 한 후, 2020.1.21. OOO에게 양도(2019.7.26. 매매)한 사실이 확인된다.
(2) 쟁점부동산의 건물 등기부등본 및 건축물대장은 아래 <표1>․<표2>와 같다. OOO
(3) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 처분청 조사종결보고서(2020년 9월)에 의하면, 쟁점부동산의 2∼3층은 각 3개 호실의 원룸형주택, 4층은 1개의 주택, 5층은 4층 출입문을 통과하여 내부계단을 통해서 올라갈 수 있는 옥탑방으로서 5층에는 방1개와 화장실이 설치되어 있는 것으로 확인된다. (나) 처분청은 이 건 세무조사 시 청구인이 5층 옥탑을 방으로 사용하였다고 진술한 점, 청구인과 청구인의 가족(배우자, 어머니, 자녀)이 쟁점부동산 양도 당시 4층에 주민등록 되어 있고 달리 5층에 다른 전입세대를 확인할 수 없는 점 등에서 청구인이 4․5층을 주거용으로 사용한 것으로 보았고, 쟁점부동산은 주택으로 쓰는 층수가 2․3․4․5층 합계 4개 층으로서 다가구주택에 해당하지 아니하여 청구인이 거주하였던 4․5층은 1세대1주택 비과세 규정을 적용하고 나머지 층은 다주택자 중과세율 규정을 적용하여 과세처분한 것으로 나타난다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 별도의 독립된 출입구가 없는 쟁점부동산 5층 옥탑은 다가구주택의 요건 규정에서 정하고 있는 ‘주택’으로 볼 수 없으므로, 주택으로 쓰는 층수에 포함되지 않는다고 주장하나, ｢건축법 시행령｣ 제119조 제1항 제9호 는 옥탑이 해당 건축물 건축면적의 8분의 1 이하인 것은 층수에 산입하지 아니한다고 규정하고 있는바, 쟁점부동산의 건축물대장에 의하면, 옥탑면적이 26.78㎡로서 이는 쟁점부동산 건축면적 72.27㎡의 8분의 1인 9.03㎡를 초과하는 점, 쟁점부동산에 대한 처분청의 현장확인 결과 5층 옥탑은 방 1개와 화장실이 설치되어 있고 세무조사 당시 청구인은 청구인의 자녀가 5층을 방으로 사용하였다고 진술하여 쟁점부동산의 옥탑은 주거용으로 사용된 것으로 보이는 점, 다가구주택의 요건 규정은 ‘주택으로 쓰는 층수’라고만 규정하고 있을 뿐이고, 그 ‘주택’을 한 세대가 독립하여 거주할 수 있는 요건을 갖춘 주택에 한정하고 있지 않으므로 건물의 한 층이 세대가 독립하여 거주할 수 있는 요건을 갖추지 못하였더라도 일상적인 주거용으로 사용되는 이상 ‘주택’에 해당한다고 해석하는 것이 법령의 문언에 부합하는 것으로 보이는 점(대법원 2020.12.24. 선고 2020두48024 심리불속행 판결, 같은 뜻임) 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 5층 옥탑을 ‘주택으로 쓰는 층수’에 해당하는 것으로 보아 청구인이 거주한 4․5층만을 1세대1주택 비과세규정을 적용하고 나머지 층은 이를 배제하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.