집합건축물대장 및 등기사항전부증명서에 따르면 쟁점주택은 신축시부터 각 호실별로 구분등기되어 있는 점, 청구인은 주택임대업 사업자등록을 하였고 쟁점주택 임차인의 주민등록 전·출입사항 및 임차보증금 확정일자가 각 호실별로 기재되어 있는 점, 공동주택 가격도 각 호별로 고시되어 있는 점 등에 비추어 볼 때, 이 건 처분은 달리 잘못이 없음
집합건축물대장 및 등기사항전부증명서에 따르면 쟁점주택은 신축시부터 각 호실별로 구분등기되어 있는 점, 청구인은 주택임대업 사업자등록을 하였고 쟁점주택 임차인의 주민등록 전·출입사항 및 임차보증금 확정일자가 각 호실별로 기재되어 있는 점, 공동주택 가격도 각 호별로 고시되어 있는 점 등에 비추어 볼 때, 이 건 처분은 달리 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(2) 다가구주택의 경우 건축법상 그 구분이 다세대주택의 개념안에 포함되어 있어 법률상 명확하게 구분되지 아니하여 처분청은 개별세대의 거주가능 여부라는 모호한 구분기준을 적용하고 있는데, 실제 건축법상으로 다세대주택과 다가구주택은 개별세대의 매각가능성이 있는가에 따라 구분될 뿐이다. 그런데 단지 관련법령의 부재로 공부상 공동주택임에도 불구하고 주변 원룸의 보증금보다도 저렴하게 전세보증금 OOO원으로 임대되고 있어 현실적으로 개별세대의 매각가능성이 전혀 없다. 또한 건물의 노후화로 인하여 거주가능성(공실률 60%)이 낮은 쟁점주택에 대해서 1세대 1주택 비과세를 적용하지 아니하고 다주택자로 중과세까지 하는 것은 불합리하다.
(3) 또한 다세대주택과 같은 집합건물을 개별 매각하고자 하였다면 매각 이전에 등기부등본상 대지권 등기가 전제되어 있어야 소유권분쟁이 없어 매각이 가능한데, ① 집합건물 등기부상에는 대지권도 없고, ②양도계약 또한 일괄양도로써 개별 호실에 대해서 가격책정을 한 것도 아니기 때문에 청구인이 쟁점주택의 취득당시부터 양도일까지 개별 매각의 의사가 있었다고 보기도 어렵다.
(4) 처분청은 공부상 다세대주택으로 등재되어 있으나 다가구주택의 특징도 갖춘 주택에 대해서 비과세 규정을 적용한다면 비과세 규정을 더욱 확장하는 결과가 초래된다는 의견이나, 이러한 견해는 다음과 같은 이유로 부당하다. (가) 대법원은 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 합리적 이유없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않지만, 법규 상호간의 해석을 통하여 그 의미를 명백히 할 필요가 있는 경우에는 조세법률주의가 지향하는 법적안정성 및 예측가능성을 해치지 않는 범위 내에서 입법 취지 및 목적 등을 고려한 합목적적 해석을 하는 것은 불가피하다고 판시 하였으며(대법원 2008.1.17. 선고 2007두11139 판결), 다가구주택의 개정 연혁을 보아도 양도소득세 1세대 1주택을 판정함에 있어 종래 본인의 거주지 해당분만을 비과세 적용하던 것을 1996.1.1.부터 소득세법 시행령 제155조 제15항 에 특례규정을 신설하여 가구별로 분양하지 않고 하나의 매매단위로 1인이 취득하여 1인에게 양도하는 경우 단독주택으로 보고 비과세를 적용하게 되었으며, 2007.2.28.부터는 부부 등 다수인의 공동 취득 및 양도하는 경우에도 하나의 매매단위로 거래되는 경우에는 1세대 1주택 비과세되도록 합리적으로 계속 개선하여 왔다. (나) 쟁점주택이 ①법령상 다가구주택의 규모이며 ②양도당시의 쟁점주택 각 호수의 임대보증금 수준 및 ③대지권이 없는 등기로 인해서 현실적으로 개별세대에 대한 매각이 불가능함에 비추어 실질적 다가구주택으로 볼 수 있음에도 불구하고, 관련법령이 제정되기 전에 공부상 공동주택으로 명시가 되어 있음으로 인해서 1세대 1주택 비과세를 적용받기 어려울 뿐만 아니라 다주택자로 인한 중과세마저 적용되는 것은, 같은 것은 같게 다른 것은 다르게 적용되어야 하는 조세평등주의의 원칙에 어긋난다.
(5) 또한 처분청은 양도 전 다가구주택으로 변경할 수 있는 기회가 있었음에도 변경하지 않았음을 과세의 이유로 제시하고 있으나, 2021년 이후부터는 소득세법 시행령 제154조 제5항 의 개정에 따라 다가구주택으로 용도변경을 하더라도 2년을 경과하여야 했으므로, 비과세를 원했다면 용도변경을 했었어 한다는 처분청 의견은 납세자의 재산권을 부당하게 침해하는 결과가 될 수밖에 없다.
(1) 쟁점주택은 건축물대장상 적법하게 11호의 공동주택으로 등재되어 있고 등기부등본에도 11호의 공동주택이 각 호별로 “전유면적 33.6㎡, 지하1층 공용 3.5㎡”로 구분등기가 되어 있다.
(2) 처분청이 현장 확인한 결과, 각 층별 복도식구조로 각 호별 전기 및 가스계량기가 따로 설치되어 있고, 각 호는 독립적으로 거주 및 매매할 수 있는 구조로 건축되어 있다.
(3) 청구인은 1994.1.1.부터 “OOO”이라는 상호로 주택임대업 사업자등록한 사실이 있으며, 국세청 전산상 각 세대별로 임차한 주민등록 전·출입사항 및 전세보증금 확정일자 받은 사실이 확인되며, 각 호별로 공동주택 공시가격이 고시되어 있는 것도 확인된다.
(4) 청구인은 쟁점주택 신축당시 다가구주택의 규정이 없었음을 주장하나 만일 실질이 다가구주택이라면 그 이후 보유기간 중 다가구주택으로 변경할 수 있었음에도 다세대주택으로 계속 유지하였던 이상 이를 이유로 쟁점주택이 다가구주택이라는 주장은 받아들 수 없다.
(1) 처분청이 제출한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실관계가 확인된다. (가) 경정청구 처리 결과 통지에 따르면, 처분청은 2021.6.7. 청구인에게 “쟁점주택은 공부상 공동주택으로 등재되어 있고 11호 각 호별로 전유면적 및 공유면적이 구분등기되어 있으며, 각 세대단위마다 독립된 주거생활을 영위할 수 있도록 되어 있어 각 구성세대는 독립하여 거래의 객체가 될 수 있는 점 등에 비추어 쟁점주택은 공부상 다세대주택일 뿐만 아니라 실질적으로도 다세대주택으로 확인되므로 경정청구 내용은 이유가 없어 경정청구 기각(거부)한다.”라는 이유로 경정청구 거부처분을 하였다. (나) 등기부등본 및 건축물대장상 내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 등기부등본 및 건축물대장상 내역 OOO
1. 쟁점주택 관련 집합건축물대장에 따르면, 사용승인일은 1985.2.19.이며, 용도는 공동주택으로 확인되며, 용도 관련하여 변동내용은 확인되지 아니한다.
2. 쟁점주택 관련 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인은 1985.3.12. 소유권보존등기하였고, 2021.1.12.자 매매를 원인으로 2021.2.10. OOO에 OOO원에 소유권이전등기하였다. (다) 쟁점주택 양도에 대한 청구인의 신고내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 양도소득세 신고내역 (단위: ㎡, 원) OOO (라) 처분청은 2021.7.19. “쟁점주택 중 제201호는 조정지역 내 1세대2주택으로 중과세율로 신고하였으나 소형주택은 중과에서 제외되어 기본세율로 경정하고, 청구인이 거주하는 제103호는 장기보유특별공제 30%를 적용하였으나, 1세대1주택으로 10년 거주요건 충족하여 80% 공제한다.”는 내용으로 신고세액(OOO원)에서 OOO원을 차감하는 것으로 직권감액하였다. (마) 국세통합전산망에 따르면, 청구인은 1994.1.1.부터 ‘OOO’이라는 상호로 주택임대업 사업자등록을 하였고, 쟁점주택 중 임차인의 주민등록 전·출입사항 및 임차보증금 확정일자가 각 호별로 기재되어 있는 것이 확인되며, 공동주택 가격도 각 호별로 고시되어 있다. (바) 쟁점주택의 현장 사진은 다음과 같다. <그림> 쟁점주택의 사진 OOO
(2) 청구인이 제출한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실관계가 확인된다. (가) 청구인이 제출한 건축법 시행령의 개정내역을 정리하면 아래 <표3>과 같다. <표3> 건축법 시행령의 개정내역 OOO 쟁점주택의 건축물관리대장에 따르면, 쟁점주택은 1985.2.19. 신축을 사유로 1985.3.8. “공동주택(연립)”으로 기재되었으며, 1985.3.8.자로 호실별로 구분기재 되었다. (나) 청구인은 쟁점주택이 주변 원룸의 보증금보다도 저렴하게 전세보증금 OOO원으로 임대되고 있음을 입증하기 위해 아래 <표4>와 같은 금융거래내역을 제시하였다. <표4> 쟁점주택의 전세보증금 관련 금융거래내역 OOO
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 다세대주택에 필요한 요건을 구비하고 건축물대장 및 등기부상에도 각각 구분 등재되어 있는 다세대주택은 특별한 사정이 없는 한 구분 등재되어 있는 부분을 각각 별도의 주택으로 보아야 할 것이며(조심 2018서310, 2018.2.19., 같은 뜻임), 그렇게 보는 것이 1세대가 1주택만을 소유한 경우 해당 주택의 양도에 대하여 양도소득세를 비과세하는 취지에 부합한다 할 것인바(조심 2019서66, 2019.3.19., 같은 뜻임), 집합건축물대장 및 등기사항전부증명서에 따르면 쟁점주택은 신축시부터 각 호실별로 구분등기되어 있는 점, 청구인은 1994.1.1.부터 ‘OOO’이라는 상호로 주택임대업 사업자등록을 하였고, 쟁점주택 임차인의 주민등록 전·출입사항 및 임차보증금 확정일자가 각 호실별로 기재되어 있는 점, 공동주택 가격도 각 호별로 고시되어 있는 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점주택이 다가구주택에 해당하여 1세대1주택 비과세 대상이라는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 소득세법(2020.12.29. 법률 제17757호로 개정된 것) 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다. 제155조(1세대1주택의 특례) ⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. (3) 소득세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31442호로 개정된 것) 제154조(1세대1주택의 범위) ⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2 및 제156조의3에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분[양도, 증여 및 용도변경(건축법 제19조 에 따른 용도변경을 말하며, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 사실상 용도변경하는 경우를 포함한다)하는 경우를 말한다. 이하 이 항에서 같다]한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다. ※ 부 칙 제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. (단서 이하 생략) 제2조(일반적 적용례) ① 이 영은 이 영 시행일이 속하는 과세기간에 발생하는 소득분부터 적용한다.
② 이 영 중 양도소득세에 관한 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다. 제9조(1세대 1주택의 범위에 관한 적용례) 제154조 제5항 단서의 개정규정은 이 영 시행 이후 2주택 이상을 보유한 1세대가 증여 또는 용도변경하는 경우부터 적용한다. (4) 건축법 시행령(2021.5.4. 대통령령 제31668호로 개정되기 전의 것) [별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터ㆍ공동육아나눔터(아이돌봄 지원법 제19조 에 따른 공동육아나눔터를 말한다. 이하 같다)ㆍ작은도서관(도서관법 제2조제4호 가목에 따른 작은도서관을 말하며, 해당 주택의 1층에 설치한 경우만 해당한다. 이하 같다) 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]
1. 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것
2. 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)
3. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것
1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터ㆍ공동육아나눔터ㆍ작은도서관·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 주택법 시행령 제10조 제1항 제1호 에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.
① 단독주택
② 공동주택
결정내용은 붙임과 같습니다.