청구인이 잔금 미지급을 원인으로 법정해제권을 정상적으로 행사함으로써 쟁점토지 매매계약의 효력은 소급하여 상실되었다 할 것인 점 등에 비추어, 처분청에서 쟁점토지의 매매계약이 적법하게 해제된 것으로 볼 수 없다 하여 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
청구인이 잔금 미지급을 원인으로 법정해제권을 정상적으로 행사함으로써 쟁점토지 매매계약의 효력은 소급하여 상실되었다 할 것인 점 등에 비추어, 처분청에서 쟁점토지의 매매계약이 적법하게 해제된 것으로 볼 수 없다 하여 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
[주 문] OOO서장이 2021.4.28. 청구인에게 한 2018년 귀속 양도소득세 OOO원에 대한 경정청구 거부처분은 이를 취소한다. [이 유]
(1) AAA는 건물신축이 완공되었음에도 잔금을 지급하지 않았고, 이에 청구인은 AAA의 신탁사에 대한 소유권이전등기청구권을 가압류하기도 하였으나, 신탁관련 우선수익권자의 존재 등으로 AAA가 신탁사로부터 받을 수 있는 돈은 없어 AAA로부터 매매잔금을 받을 가능성이 없는 것으로 판단하였다. 이에 청구인은 AAA의 매매대금 미지급을 이유로 쟁점토지 매매계약을 해제하였고, 다수의 심판결정례나 판례와 같이 매매계약은 소급적으로 소멸하여 청구인에게는 양도소득 자체가 존재하지 않는다. 다만, 쟁점토지는 지상 신축건물의 완공으로 인해 그 대지로 편입되어 사실상 원상회복이 불가능한 상황이고, AAA 역시 사실상 도산 상태로 알고 있다. 참고로 AAA의 2018, 2019년 각 세무조정계산서를 보면, 채무초과상태임이 분명하여 매매잔금은 물론 매매계약 해제에 따른 손해배상을 받을 가능성도 없는 상황이다. 이에 청구인은 AAA를 상대로 매매계약 해제에 따른 부당이득금 등 청구 소송(OOO5)을 제기하여 승소판결을 확정받았다.
(2) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니한 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다(민법 제544조). 이러한 법정해제권은 법률의 규정에 의한 해제권으로서 당사자 일방(매도인)의 해제통지에 따라 계약이 해제되는 것이고, 상대방(매수인)의 동의나 승인을 요하는 행위가 아니다. 따라서 AAA의 채무불이행을 이유로 매도인인 청구인이 AAA를 상대로 이행최고 후 계약해제통지를 하였다면, 그로써 쟁점토지 매매계약은 해제된 것이다. 한편, 계약이 해제되면 계약의 효력은 소급하여 당초부터 생기지 않은 것으로 되므로 국세기본법 제45조의2 제2항 의 경정청구를 할 수 있다. 법정해제의 경우 당연히 매수인의 귀책사유(채무불이행)로 계약이 해제된 경우 경정청구의 대상이 된다. 대법원 역시 “부동산에 대한 매매계약을 체결하면서 매수인 앞으로 미리 소유권이전등기를 경료하였는데 매수인이 잔대금지급채무를 이행하지 아니하여 매도인이 매매계약을 해제하였다면, 위 매매계약은 그 효력이 소급하여 상실되었다고 할 것이므로 매도인에게 양도로 인한 소득이 있었음을 전제로 한 양도소득세부과처분은 위법하다 할 것이며(대법원 1985.3.12. 선고 83누243 판결 참조), 과세관청의 부과처분이 있은 후에 계약해제 등 후발적 사유가 발생한 경우 이를 원인으로 한 경정청구제도가 있다 하더라도 이와는 별도로 그 처분 자체에 관하여 다툴 수 있다 할 것이다”라고 판시(대법원 2002.9.27. 선고 2001두5972 판결)하여 같은 입장이고, OOO지방법원 2015.10.27. 선고 2014구합21606 판결 및 OOO지방법원 2015.10.16. 선고 2014구합22244 판결 역시 매수인의 대금미지급을 이유로 매도인이 해제통지를 한 뒤 양도소득세 경정청구를 한 사안으로서 매도인의 해제통지에 따라 매매계약이 해제되었음을 분명히 판시하고 있는바, 이러한 법리는 너무도 당연한 법리여서 다툼의 여지 자체가 없는 부분이다.
(3) 매매계약 해제에 따른 원상회복이 불능하게 되었다고 하더라도 양도소득이 존재하지 않는다는 사실은 동일하다. 민법 제548조 제1항 은 “당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다”고 규정하고 있고, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률제20조 제1항은 “구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다”, 제2항은 “구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다”고 각 규정하고 있다. 따라서 어느 토지가 집합건물의 대지로 편입되어 대지권 등기가 된 경우 매매계약이 해제되더라도 제3자의 권리를 해할 수 없고, 집합건물의 대지권의 법리상 사실상 그 원상회복으로 양도된 토지의 소유권이전등기를 되찾아 올 방법이 없게 된다. 이 건 쟁점토지의 경우 집합건물의 대지로 편입되어 원상회복 자체가 불가능한 상황인바(원상회복을 하려면 지상 집합건물을 철거하여야 하는데, 법적으로도 사실적으로도 이는 불가능하다), 단지 원상회복으로 등기명의가 회복되지 않았다고 하여 양도소득이 있다고 할 수 없다. 이러한 법리는 판례 역시 동일한데, 법원은 자산에 대한 제3취득자가 있어 양도인 앞으로의 원상회복이 이행불능 되어 양도인이 이로 인한 손해배상청구권을 취득하더라도 이를 자산의 양도로 볼 수 없다고 분명히 판시하고 있다(OOO지방법원 2015.10.27. 선고 2014구합21606 판결, 대법원 1989.7.11. 선고 88누8609 판결 등 참조).
(4) 쟁점토지 매매계약이 해제되었음은 분명한 사실인바, 청구인은 AAA의 매매대금 미지급을 이유로 이행최고 및 계약해제통지를 하였고, 이러한 통지로써 쟁점토지 매매계약이 해제(법정해제)된 사실은 분명하며, 계약해제 통지의 도달로 이미 해제된 계약을 되살린다는 것은 법률적으로 불가능하다. 즉, 청구인이 AAA를 상대로 매매원인 무효확인 소송을 제기하여 승소판결을 받아야만 쟁점토지 매매계약이 해제되는 것이 아니라 AAA가 잔금을 지급하지 않은 상황에 AAA의 채무불이행을 이유로 청구인이 해제통지를 하면 그로써 매매계약은 해제되는 것일 뿐이다. 한편, 청구인은 매수인을 상대로 “쟁점토지 매매계약이 해제되었음을 전제”로 OOO로 부당이득반환 등을 구하는 소송을 제기하여 승소한바, 쟁점토지 매매계약이 해제되었음을 전제로 한 청구라는 점은 위 소송의 소장을 보더라도 분명하다. 본래 청구인은 AAA를 상대로 매매계약해제확인 청구 내지 매매계약해제를 원인으로 한 소유권이전등기 말소등기청구 소송을 제기하고자 하였으나, 먼저 매매계약해제확인 청구의 경우 이행의 청구가 가능함에도 확인을 구하는 소송을 제기하는 것이 가능한 지, 즉 소의 이익이 있는지 불분명하여 일단 위와 같은 형태의 소송을 제기한 것이고, 소유권이전등기 말소등기청구소송의 경우 현재 집합건물의 대지권으로 편입된 쟁점토지의 반환이 가능한지 법률적으로 불분명하며, 현재의 소유자는 신탁회사이어서 위와 같은 형태의 소송을 제기한 것이다. 나아가 위 소송은 일부청구를 한 것인데, 이는 신탁과 관련하여 우선수익자의 채권에도 미치지 못할 것으로 보이는 등 AAA의 자력이 없어 청구인의 피해(청구금액이 높아질 경우 인지대가 높아지며 AAA의 자력이 없는 상태에서 이는 청구인에게 추가적인 손해를 야기하게 된다)를 줄이고자 한 것이다.
(5) 부동산에 대한 매매계약이 해제되면 매매계약의 효력은 소급적으로 상실되므로 청구인에게 양도로 인한 소득이 있었음을 전제로 한 양도소득세 부과처분은 위법하다. 따라서 쟁점토지의 매매계약이 해제되었음을 이유로 한 청구인의 경정청구는 적법하므로 이를 인용하였어야 함에도 처분청은 이를 거부한바, 이러한 거부처분은 위법하여 취소되어야 한다. 나아가 청구인의 경우 잔금을 지급받지 못한 상태에서 쟁점토지를 이전하여 주었다가 그 매매대금을 종국적으로 받지 못한 상태이며, AAA의 사실상 도산으로 인해 쟁점토지의 소유권만 상실하게 되는 손해를 입고 있다. 그럼에도 청구인에게 양도소득이 있음을 전제로 이 건 양도소득세까지 부담하게 될 경우 청구인은 회복하기 어려운 손해를 입게 된다. 이러한 사정을 고려하더라도 이 건 경정청구 거부처분은 응능부담의 원칙 및 소득에 대한 과세라는 조세법의 대원칙에 정면으로 반하는 처분으로서 위법하다.
(1) 청구인은 AAA의 귀책사유(매매잔금 미지급)로 쟁점토지 매매계약이 해제되었음을 AAA에게 통지함으로써 법정해제 되었고, 쟁점토지는 제3자에게 소유권 이전되어 청구인 앞으로 원상회복이 불가능하므로 자산의 양도가 있다고 볼 수 없다고 주장하고 있으나, 매매계약 해제 통지는 청구인의 일방적인 통지일 뿐, 쟁점토지 등기부등본 확인 결과 청구인이 AAA에게 양도한 후 소유권 이전된 상태를 유지하고 있고, ‘매매원인 무효의 소 제기’로 인한 매매사실 원인무효 또는 ‘당사자 간의 합의에 의한 부동산 매매계약 해제’로 인한 합의해제 등 소유권이 환원 되었다고 볼 수 있는 명백한 증빙이나 근거는 없으며 단지, 매매대금 지급과 관련하여 청구인과 AAA 간의 지속적인 분쟁 속에서 청구인에게 AAA에 대한 매매잔금 채권이 발생한 것이고, 자산의 양도로 보지 아니하는 경우의 ‘매매계약 해제’는 소득세법 기본통칙 88-0…1 제2항에서 “매매원인 무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효로 판시되어 환원될 경우에는 양도로 보지 아니한다”고 규정하고 있으며, 관련 판례에서도 매매계약 효력이 상실되는 사례는 합의해제와 소유권이 환원된 경우로 한정하고 있다.
(2) ‘매매원인 무효의 소 제기’ 또는 ‘합의해제’에 의한 매매사실 원인무효된 것 없이 청구인과 AAA 간의 쟁점토지 매매대금 미지급에 대한 분쟁 중 청구인이 일방적인 매매계약 해제(무효) 통지서를 발송했다는 사실만으로 이미 성립･확정된 양도소득세를 결정취소 할 수 없으므로 이 건 처분은 적법･타당하다.
(1) 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다. (이하생략) 제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. (2) 소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(괄호생략)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일 (3) 국세기본법 제45조의2(경정 등의 청구) ② 과세표준신고서를 법정신고기한까지 제출한 자 또는 국세의 과세표준 및 세액의 결정을 받은 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하였을 때에는 제1항에서 규정하는 기간에도 불구하고 그 사유가 발생한 것을 안 날부터 3개월 이내에 결정 또는 경정을 청구할 수 있다.
5. 제1호부터 제4호까지와 유사한 사유로서 대통령령으로 정하는 사유가 해당 국세의 법정신고기한이 지난 후에 발생하였을 때 (4) 국세기본법 시행령 제25조의2(후발적 사유) 법 제45조의2 제2항 제5호에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
2. 최초의 신고ㆍ결정 또는 경정을 할 때 과세표준 및 세액의 계산 근거가 된 거래 또는 행위 등의 효력과 관계되는 계약이 해제권의 행사에 의하여 해제되거나 해당 계약의 성립 후 발생한 부득이한 사유로 해제되거나 취소된 경우
4. 제1호부터 제3호까지의 규정과 유사한 사유에 해당하는 경우
(1) 이 건 관련 이의신청결정서의 사실관계의 기재내용은 아래 <표1>과 같다. <표1> 이 건 관련 이의신청결정서의 사실관계 기재내용 ㅇㅇㅇ
(2) 청구인이 2021.1.12. 작성(2021.1.19. 발송) 한 내용증명의 주요내용은 아래 <표2>와 같고, 첨부된 쟁점토지 매매계약서 및 인증서의 주요내용은 각각 <표3>ㆍ<표4>와 같다. <표2> 청구인이 2021.1.12. 작성한 내용증명의 주요내용 ㅇㅇㅇ <표3> 상기 내용증명에 첨부된 쟁점토지 매매계약서의 주요내용 ㅇㅇㅇ <표4> 상기 내용증명에 첨부된 인증서의 주요내용 ㅇㅇㅇ
(3) 청구인이 2021.2.5. 작성(2021.2.8. 발송)한 내용증명의 주요내용은 아래 <표5>와 같다. <표5> 청구인이 2021.2.5. 작성한 내용증명의 주요내용 ㅇㅇㅇ
(4) 청구인이 제출한 증빙에 따르면, 청구인은 AAA를 상대로 부당이득금 소송(OOO) 을 제기하여 2021.10.27. 승소판결을 받은 것으로 나타나고(2021.12.9. 확정), AAA의 재산을 찾기 위해 2021.11.25. 재산명시(OOO)를 신청하였으나 AAA에 송달되지 아니하여 종결되었으며, 감치절차(OOO)에서도 송달이 불능하여 채무자감치를 위한 소재탐지 절차가 진행 중인 것으로 나타난다. (5) 청구인이 양도소득세 신고서 제출시 첨부한 쟁점토지 매매계약서상 주요내용은 아래 <표6>과 같다. <표6> 청구인이 양도소득세 신고 시 첨부한 계약서상 주요내용 ㅇㅇㅇ
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점토지 매매와 관련하여 매매원인 무효의 소를 제기하거나 합의해제에 의한 매매사실이 원인무효된 사실이 없고, 매수인과의 매매대금 미지급에 대한 분쟁 중 청구인에게 매수인에 대한 매매잔금 채권이 발생한 것에 불과하므로 청구인의 경정청구를 거부한 당초 처분은 정당하다는 의견이나, 청구인은 AAA를 상대로 매매계약 해제에 따른 부당이득금 등 청구 소송(OOO)을 제기하여 승소(2021.12.9. 확정)한 나타나고, 청구인이 쟁점토지 매매에 관한 계약해제의 취지로 2021.2.5. 작성하여 2021.2.8. 발송한 내용증명이 2021.2.9. AAA에 송달된 것으로 나타나는 사정을 고려하면 비록 청구인이 2021.1.12. 작성하여 2021.1.19. 발송한 내용증명이 AAA에 송달되지 아니하였다고 하여 해제되지 아니한 것으로 보기는 어렵고, 쟁점토지 매매 대금 총 OOO원 중 계약금 OOO원 및 융자금 승계액 OOO원을 제외한 나머지 OOO원에 대한 채무불이행이 있는 것으로 보여 해제권이 발생한 것으로 보이는바, 청구인이 잔금 미지급을 원인으로 법정해제권을 정상적으로 행사함으로써 쟁점토지 매매계약의 효력은 소급하여 상실되었다 할 것인 점, 이 건과 관련하여 현재까지 확인된 사실관계와 다른 측면의 사실관계가 존재할 가능성을 완전히 배제할 수는 없어 보이는 측면이 있으나, 이 건 처분 이전에 조사청이 금융거래 내역 등을 조사하여 청구인과 AAA 간의 쟁점토지 관련 매매대금 수수여부 등을 면밀하게 확인할 수 있었을 것으로 예상됨에도 불구하고 조사청이 청구주장의 사실관계와 다른 내용의 사실관계를 밝혀내지 못한 이상 청구인이 주장하는 사실관계를 그대로 신뢰할 수밖에 없어 보이는 점 등에 비추어 처분청에서 쟁점토지의 매매계약이 적법하게 해제된 것으로 볼 수 없다 하여 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.