쟁점부동산 등기사항증명서에 의하면, 매매계약서에 기재된 매매대금으로 양도된 것으로 나타나는바 청구 법인이 지급한 매매대금에는 부가가치세가 포함되지 않는 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구 주장을 받아들이기는 어렵다고 판단됨.
쟁점부동산 등기사항증명서에 의하면, 매매계약서에 기재된 매매대금으로 양도된 것으로 나타나는바 청구 법인이 지급한 매매대금에는 부가가치세가 포함되지 않는 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구 주장을 받아들이기는 어렵다고 판단됨.
심판청구를 기각한다.
2. 청구 법인 주장 및 처분청 의견
1. 먼저 청구인은 임차인인 OOO에게 임대차계약을 종료하고 퇴거할 것을 적극적으로 요구했으나(보증금 선반환, 시설비 지원, 타 임차건물 물색 등 조력까지 제의함), 임차인이 임차한지가 얼마 안되어 기존 임대차계약기간까지 임대차를 유지할 의사를 표시하므로(이는 건물 소유자의 변동에 불구하고 상가임대차보호법에 의한 임차인의 당연한 권리임), 청구인이 상가임대차보호법에 의하여 불가피하게 당연히 임대차관계를 승계한 것이다.
2. 임차인 OOO는 청구인이 기존 매도인과의 임대차계약 종료를 요구하여 임차인이 이에 응하여 양도양수 4개월 후에 명도할 의사를 표시하므로, 청구인이 이 사건 건물을 2021.3.11. 매수 취득한 후 3개월 동안 임대차를 유지하다가 2021.6.10. 임차보증금 OOO원을 지급하고 임대차를 종료하였다.
3. 임차인 OOO, OOO에 대하여도 임차보증금의 반환을 제의하며 임대차계약을 종료를 요청하였으나(시설비까지 일부 지급 제의함), OOO은 이를 거부하고 상가임대차보호법에 따라 기존 임대차계약을 유지하고 있고, OOO은 청구인의 요청을 받아들여 청구인이 쟁점부동산을 2021.3.11. 매수 취득한 4개월 후인 2021.7.23. 임대차계약을 종료함에 따라 새 임차인이 임차하여 지금에 이르고 있다.
4. 1층 OOO에게도 임대차 종료를 요구하니, 임차인이 아예 2021.4.14. 위 임차건물을 매수 취득함에 따라, 청구인은 쟁점부동산 중 1층 OOO 부분은 매수하지 못하게 된 것이다. (3)청구인은 쟁점부동산 매매대금에 부가가치세를 포함하여 AAA에게 매매대금을 지급하였다. (가) 처분청은 청구법인이 AAA에게 부가가치세를 지급하지 않았고, AAA은 부가가치세를 납부하지 않았으므로 부가가치세 조기환급이 불가능하다고 주장하나, 먼저 AAA이 부가가치세를 납부하였는지 여부는 조기환급 여부와 무관하고, 청구법인은 다음과 같이 매매대금 OOO원에 부가가치세를 포함하여 지급한 것이다. (나) 청구법인이 매매대금 합계 OOO원은 다음과 같이 지급한 것이다.
1. AAA에게 지급한 매매대금 합계 OOO원은 AAA의 기존 대출금 OOO원을 청구인이 다른 은행(청구인이 OOO, OOO, OOO의 3개 은행 콘소시엄에서 OOO원을 대출받아 위 종전 대출금 변제등에 사용함)에서 대출받은 자금으로 상환함으로써 동액 상당의 매매대금 지급에 갈음하고, 나머지 OOO원(OOO)의 지급방법에 관하여는, AAA의 채권자들에 대한 총채무금액 OOO원에서 bbb의 공사대금채권 OOO원을 제외한 OOO원을 나머지 OOO원의 매매대금과 상계하는 방법으로 매매대금을 지급하기로 하였다.
2. bbb 소유 부동산 매매대금 OOO원의 지급방법에 관하여는, OOO에 대한 기존 대출금 OOO원을 청구인이 다른 은행에서 대출받은 자금(위 3개 은행 콘소시엄에서 대출받은 OOO원)으로 상환함으로써 동액 상당의 매매대금 지급에 갈음하고, 나머지 OOO원(OOO)의 지급에 관하여는 bbb의 ddd에 대한 공사대금 채권 OOO원으로 동액 상당의 매매대금과 상계하고, 나머지 OOO원에 관하여는 OOO원은 현금으로 지급하고, OOO원은 임차인 OOO에 대한 임차보증금반환채무를 승계하고, OOO원은 임차인 OOO에 대한 임차보증금반환채무를 승계하고, OOO원은 임대차계약이 종료된 OOO의 시설을 AAA이 철거하기로 했는데, 그 철거비용을 청구인이 대신 지급하고, OOO원은 bbb이 eee, fff으로부터 차입한 차입금 채무를 청구인이 승계하고, OOO원은 청구법인이 공사업자인 bbb에게 청구인의 건축공사(OOO에 건축하는 근린생활시설 및 단독주택 건축공사) 2건을 도급주기로 함으로써, 위 합계금 OOO원으로 OOO원의 지급에 갈음하는 방법으로 매매대금을 지급하기로 하였다.
(1) 청구법인은 AAA과 bbb이 영위한 임대차 사업을 양수한 것으로 봄이 타당하다. (가) 각 사업장은 층별로 구분 등기되어 있으나, 하나의 사업자등록번호로 임대하다 각 사업장별로 권리와 의무를 모두 이전한 경우 사업의 양도에 해당하여 재화의 공급으로 볼 수 없다. 사업의 양도에도 불구하고 세금계산서를 발급한 경우 매입세액 불공제대상이며, 다만 양수자가 대리납부한 경우 매입세액 공제도 가능하나 청구법인은 부가가치세 대리납부도 한 사실이 없다. 특히 AAA과 bbb은 쟁점부동산 양도 후 신고한 부가가치세 OOO원을 현재까지도 미납부한 상태이며, AAA의 경우 현재 체납액이 OOO원으로 재산 조회한바 신고한 부가가치세는 납부할 여력이 없는 것으로 확인되었다. (나) 처분청은 부동산 매매계약서상 쟁점부동산에 설정된 각종 권리, 의무 등을 매수인인 청구법인이 인수하였고, 기존 시설관리 부수업체 또한 승계한 사실을 확인하였다. (다) 부동산 임대계약서상 기존 임차인들의 계약은 그대로 유지되었고, 양수도 시점 이후 양수인인 청구법인이 월세를 수령한 사실을 확인하였다. (라) 이상과 같이 쟁점부동산 매매 전후의 임차인 현황 등을 살피건대, 임대차에 대한 권리 등이 동일하게 승계되고 있어 사업양도로 봄이 타당하다.
(2) 뿐만 아니라 청구법인은 쟁점부동산 매매대금이 OOO원이고 이를 모두 지급하였다고 주장하나, 청구법인이 위 매매대금을 지급하였다는 내역을 확인할 수 없다. (가) 청구법인이 제출한 양도대금 지급내역은 임대사업장의 등기부등본에 설정된 근저당권(권리자 OOO 외 3곳, 근저당금액 OOO원)을 변제하는 형식으로 청구법인을 새로운 채무자로 하는 근저당권(권리자 OOO 외 2곳의 OOO, 근저당액 OOO원)을 신규 설정한 내용의 이체확인증 3매만 제출하였다. (나) 청구법인이 항변서에서 청구법인과 개인적 채권자 사이에 서로 지급(상계)하였다고 주장한 확약서상 개별지급 내역은 AAA의 채무변제 금액과 상당한 차이가 있다. (다) 청구법인이 제출한 등기부등본과 확약서에 기재된 채무 내용은 아래 <표3>과 같다. <표3> 청구법인이 제출한 공부상 금액과 확약서 기재 금액 ◯◯◯ (라) 2017년 쟁점부동산 신축을 위해 AAA이 대지매입비용 3필지 등기부등본상 OOO원, 국세청전산시스템(NTIS)상 매입세금계산서 건축비용 OOO원으로 AAA의 쟁점부동산 실제 취득가액은 OOO원임이 확인된다. (마) AAA 대표이사였던 ccc 명의의 OOO 근저당권가액 OOO원과 위 <표3> 공부상 확인된 근저당권 OOO원의 채무액 OOO원으로 통상 실제 채무액의 120% 수준의 근저당권으로 볼 경우, AAA의 실제 채무액은 OOO원 수준으로 실제 취득가액인 OOO원과 유사함을 알 수 있다. (바) 그런데 청구법인은 ddd의 개인적 채무로 보이는 금액까지 쟁점부동산 매매대금에 포함하고 있다. 이에 따라 청구법인이 승계한 채무(OOO)의 실제 추정액 OOO원, 공부상 확인 된 근저당 채무액 실제 추정액 OOO원, (청구법인 채무가 아닌) ddd의 개인적 채무액 OOO원의 합계 OOO원으로 청구주장 양도가액인 OOO원과 거의 동일하다.
(3) 청구법인은 AAA과 bbb에게 부가가치세를 지급한 것으로 볼 수 없다. 청구법인은 부가가치세를 지급하였다는 금융증빙을 제출하지 않았으며, 청구법인이 단지 부가가치세 신고를 했다는 이유만으로 부가가치세를 AAA 및 bbb에 지급하였다는 주장은 일반적인 상식으로 도저히 납득하기 어려우며, 또한 AAA과 bbb이 부가가치세를 신고한 후 납부하지 않은 사실로 비추어 청구법인이 부가가치세를 AAA과 bbb에게 지급하였다는 주장은 신빙성이 없다.
(4) 청구법인은 쟁점부동산 매수 후 업종을 변경한 것이므로 사업양도에 해당하지 않는다고 주장하나, 부가가치세법 시행령제23조 본문에 따르면, “양수자가 승계 받은 사업 외 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경하는 경우를 포함한다)을 말한다”라고 규정하여 업종을 변경한 경우에도 재화의 공급에 해당하지 않는다고 명시하고 있다. 뿐만 아니라 청구법인은 양수일 당시 및 현재까지도 법인등기부등본 및 사업자등록증에 ‘숙박업/호텔’ 업종이 추가되하지 않았고, 호텔로 변경공사도 진행한 내용이 없으므로 사업양도가 아닌 단순한 매매로 보기는 어렵다.
(1) 부가가치세법 제10조(재화 공급의 특례) ⑨ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.
2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것. 다만, 제52조 제4항에 따라 그 사업을 양수받는 자가 대가를 지급하는 때에 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 납부한 경우는 제외한다. 제38조(공제하는 매입세액) ① 매출세액에서 공제하는 매입세액은 다음 각 호의 금액을 말한다.
1. 사업자가 자기의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 공급받은 재화 또는 용역에 대한 부가가치세액(제52조 제4항에 따라 납부한 부가가치세액을 포함한다) 제48조(예정신고와 납부) ① 사업자는 각 과세기간 중 다음 표에 따른 기간(이하 “예정신고기간”이라 한다)이 끝난 후 25일 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 각 예정신고기간에 대한 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 다만, 신규로 사업을 시작하거나 시작하려는 자에 대한 최초의 예정신고기간은 사업 개시일(제8조 제1항 단서에 따라 사업 개시일 이전에 사업자등록을 신청한 경우에는 그 신청일을 말한다)부터 그 날이 속하는 예정신고기간의 종료일까지로 한다. 제49조(확정신고와 납부) ① 사업자는 각 과세기간에 대한 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 그 과세기간이 끝난 후 25일(폐업하는 경우 제5조 제3항에 따른 폐업일이 속한 달의 다음 달 25일) 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 다만, 제48조 제1항 및 제4항에 따라 예정신고를 한 사업자 또는 제59조 제2항에 따라 조기에 환급을 받기 위하여 신고한 사업자는 이미 신고한 과세표준과 납부한 납부세액 또는 환급받은 환급세액은 신고하지 아니한다. 제52조(대리납부) ④ 제10조 제9항 제2호 본문에 따른 사업의 양도(이에 해당하는지 여부가 분명하지 아니한 경우를 포함한다)에 따라 그 사업을 양수받는 자는 그 대가를 지급하는 때에 같은 호 본문 및 제31조에도 불구하고 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 그 대가를 지급하는 날이 속하는 달의 다음 달 25일까지 제49조 제2항을 준용하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업장 관할 세무서장에게 납부할 수 있다. 제59조(환급) ① 납세지 관할 세무서장은 각 과세기간별로 그 과세기간에 대한 환급세액을 확정신고한 사업자에게 그 확정신고기한이 지난 후 30일 이내(제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 15일 이내)에 대통령령으로 정하는 바에 따라 환급하여야 한다.
② 제1항에도 불구하고 납세지 관할 세무서장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 환급을 신고한 사업자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 환급세액을 조기에 환급할 수 있다.
2. 사업자가 대통령령으로 정하는 사업 설비를 신설ㆍ취득ㆍ확장 또는 증축하는 경우 (2) 부가가치세법 시행령 제23조(재화의 공급으로 보지 아니하는 사업 양도) 법 제10조 제9항 제2호 본문에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 사업장별(상법에 따라 분할하거나 분할합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 구분하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(법인세법 제46조 제2항 또는 제47조 제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 그 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.
3. 해당 사업과 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령으로 정하는 것
(1) 청구법인이 쟁점부동산을 취득할 당시 AAA과 체결한 계약서 형식은 아래 <표4>와 같고, bbb과 체결한 계약서 형식은 아래 <표5>와 같으며(당사자가 동일한 경우 동일한 형식으로 계약이 체결됨), 계약서상 매매대금이 부가가치세가 포함된 금액인지는 표기되어 있지 아니하다. <표4> 부동산 매매계약서 내용 중 발췌 ◯◯◯ <표5> 부동산 매매계약서 내용 중 발췌 ◯◯◯
(2) 청구법인이 쟁점부동산을 취득할 당시 임대현황은 아래 <표6>과 같다. 다만 청구법인이 제출한 임대차계약해지통보 문서에 따르면 쟁점부동산 취득 후 OOO는 2021.6.10. 청구법인에게 임대차계약 종결을 요청한 것으로 나타난다(청구법인은 임차인들에게 임대차계약 종료를 요청하였다고 주장하였으나 이러한 사실을 확인할 수 있는 증빙은 제시하지 않았으며, OOO도 2021.7.23. 계약을 종료하였다고 주장하였으나 관련 증빙은 제시되지 아니함). <표6> 쟁점부동산 임대차 현황 ◯◯◯
(3) 청구법인은 쟁점부동산 취득 후인 2021.4.26. OOO로부터 쟁점부동산 2 ∼ 6층 용도를 제1, 2종 근린생활시설에서 숙박시설(건전숙박시설)로 변경허가를 받은 것으로 확인된다. 그러나 청구법인이 쟁점부동산 취득 후 2 ∼ 6층을 숙박시설로 사용하기 위하여 공사 등을 실시한 사실을 입증하기 위한 증빙은 제시하지 아니하였다.
(4) AAA은 쟁점부동산 양도 당시인 2021.3.10. OOO로부터 쟁점부동산의 감정평가를 받았는데, 청구법인이 제출한 위 감정평가서에 의하면, 쟁점부동산의 평가가액(매매대상인 합계 11개호에 대한 평가액으로 ggg에게 매각된 OOO는 평가대상에서 제외되었고, 청구법인이 매수한 주차장 또한 평가대상에서 제외되었음)은 아래 <표7>과 같이 총 OOO원(토지가격 OOO원, 건물가격 OOO원)으로 확인된다. <표7> 쟁점부동산 감정가액 ◯◯◯
(5) 청구법인은 쟁점부동산 취득 과정에서 OOO 등 3개 은행으로부터 자금을 차용하여 AAA 및 bbb이 부담하고 있던 채무를 대신 변제하였다고 주장하며, 아래 <표8>과 같은 부채증명원을 증빙으로 제출하였으며, 사용처는 아래 <표9>와 같이 소명하였다. <표8> 청구법인이 제출한 부채증명원(2022.7.21. 기준) ◯◯◯ <표9> 청구법인이 제출한 대출금 사용 내역 ◯◯◯
(6) 청구법인은 쟁점부동산 취득 전·후 비용을 지출하였다고 주장하며, 아래 <표10>과 같은 입금증을 증빙으로 제출하였다. <표10> 청구법인 제출 입금증 요약 ◯◯◯
(7) 청구법인은 다음과 같은 확인서를 제출하였는데, 예컨대 아래 <표11> 확인서에 따르면 청구법인이 hhh에게 변제하여야 할 채무는 OOO원으로 나타나 있으며, 실제 등기사항증명서상 전세권이 설정된 금액도 OOO원으로 확인(쟁점부동산 401호에 대하여 2019.7.12. 전세권자 hhh OOO 전세권 설정됨)된다. <표11> hhh이 작성하여 제출한 확인서(금융증빙은 없음) ◯◯◯
(8) 청구법인이 AAA과 계약을 체결했던 쟁점부동산 관리업체와 계약을 유지한 사실은 다툼이 없다. (9) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 쟁점부동산을 사업양도를 통해 양수할 경우 예상치 못한 채권·채무가 발생할 수 있어 매매로 양수한 것이고, 청구법인은 쟁점부동산 취득 후 호텔로 개조하거나 임차인들에게 계약종료를 요청하는 등 양수인들의 사업을 그대로 양수한 것으로 볼 수 없다고 주장하나, 청구법인은 쟁점부동산을 양수하면서 임대차계약 및 관리업체와의 계약을 그대로 승계한 점, 청구법인이 쟁점부동산 인수 후 그 용도를 숙박시설로 변경한 사실은 확인되나, 실제 쟁점부동산을 숙박시설로 사용하기 위한 공사내역 등 증빙을 제시하지 못하고 있는 점, 청구인은 임차인들에게 계약종료를 요청하였다고 주장하나 위 주장을 확인할 수 있는 증빙 역시 제시하지 못하고 있는 점, 결국 청구법인은 양도인들로부터 쟁점부동산을 양수한 후 양도인들이 영위한 임대차사업을 계속해서 영위하고 있는 것으로 보이는 점, 청구법인이 제출한 증거에 의하면 청구법인은 쟁점부동산 양도인인 AAA의 채무가 아닌 ddd 개인 채무를 대신 변제하는 등 실제 쟁점부동산 매매대금이 얼마인지 확인하기 어려운 점, 쟁점부동산 등기사항증명서에 의하면, 매매계약서에 기재된 매매대금으로 양도된 것으로 나타나는바 청구법인이 지급한 매매대금에는 부가가치세가 포함되지 않는 것으로 보이는 점, 따라서 청구법인은 부가가치세를 실제 납부하지 아니하고도 부가가치세 환급만 받게 되는 결론에 이르는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.