처분청은 쟁점건물 신축공사 과정에서 쟁점비용을 공사비로 실제 지출하였는지 여부 등에 대하여 청구인으로부터 거래대금을 지급받은 이들에 대한 확인과 쟁점비용과 관련한 공정이 당시 쟁점건물 신축공사현장 외 청구인의 다른 공사현장에서도 진행된 사실이 있는지 여부 등을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단됨
처분청은 쟁점건물 신축공사 과정에서 쟁점비용을 공사비로 실제 지출하였는지 여부 등에 대하여 청구인으로부터 거래대금을 지급받은 이들에 대한 확인과 쟁점비용과 관련한 공정이 당시 쟁점건물 신축공사현장 외 청구인의 다른 공사현장에서도 진행된 사실이 있는지 여부 등을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단됨
[주 문] OOO서장이 2021.6.14. 청구인에게 한 2019년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분 은 아래 <표3>에 기재된 쟁점건물 신축공사비 지출내역이 공사비용으로 실제 지출되었는지 여부 등을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다. [이 유]
(1) 쟁점건물 공사에 소요된 공사비용 OOO원(이하 “쟁점비용”이라 한다)을 필요경 비로 산입하여 이 사건 양도소득세를 감액하여야 한다. (가) 당초 청구인은 쟁점부동산의 양도소득세를 신고하면서 6년 전 쟁점건물 공사 당시의 자료를 확보하기 어렵고 환산가액이 청구인의 실제 공사비용과 비슷하여 부 득이하게 취득가액을 환산가액으로 하여 신고하였다. 하지만 세무조사 결과 처분청 이 인정한 쟁점금액이 실제 공사비와 상당한 차이가 났고, 이에 청구인은 조사 이후 3개 월 간 방대한 쟁점건물 공사자료를 수집하여 실제 취득가액 OOO원을 확인하였다(처분청은 위 금액 중 쟁점금액만을 인정하였으나 쟁점금액만으로는 쟁점건물을 완공할 수 없음이 너무나도 명확함). (나) 또한 청구인은 청구주장을 객관적으로 입증하기 위하여 OOO건축사무소에 쟁 점건물에 대한 적산보고서 작성을 의뢰하여 이를 제출받은바(적산보고서란 건물의 설계도만으로 시공 당시의 표준공사비용 등으로 산출한 수량 및 단가를 적용하여 예 상 건축비를 역으로 산정하는 방식으로 법원의 건축비 관련 소송 등의 ‘감정서류’로 공신력 있게 활용되고 있음), 해당 적산보고서에 기재되어 있는 건축비 예상액은 OOO원으로, 청구인이 주장하는 실제 지출된 건축비 OOO원과 거의 유사함이 확인된다. (다) 청구인이 처분청이 인정한 쟁점금액 외 쟁점건물 공사비로 추가반영을 요구하는 쟁점비용의 세부내역과 근거는 아래와 같다.
1. 토목정지 및 기초 터파기(포크레인) 공사비용 OOO원: 청구인은 BBB-주에게 쟁점건물 신축 공정 중 철골공사 및 판넬공사만을 하도급주었고, 나머지 공사는 직접 시공한바, 철골공사 전 기존 대지 위 지장물을 제거하고 바닥을 정지하는 공사를 위 한 비용을 지출하였음
2. 철근 및 인건비 OOO원: 청구인은 BBB-주이 철골 시공을 하기 전 기초 형틀작업을 하였고 철근 비용과 인건비를 OOO에게 지출하였음
3. 기초타설(레미콘) OOO원: 위 기초 형틀작업 후 철골공사 직전 레미콘 타설공사를 하였고 CCC(주에게 레미콘 비용을 지출하였음
4. 전기·통신 OOO원: 쟁점건물 내·외부 전기 배관 등 구입 및 설치비용을 ㈜ DDD, OOO 등에 지출한 것으로 설치작업은 청구인이 직접 수행하였음
5. 판넬추가 인건비 OOO원: 철골·판넬공사는 BBB-주이 시공하였으나 2016.6.14. 쟁점건물 인근 OOO 101동에서 가스가 폭발하여 쟁점건물의 판넬 및 유 리창이 파손된바, 이에 대한 복구 공사비를 지출하였음
(2) 처분청의 의견은 아래와 같은 이유로 부당하다. (가) 처분청은 청구인이 제출한 증거자료에 대한 검토·확인도 없이 이를 신뢰할 수 없다며 쟁점금액을 쟁점건물 공사비용으로 보아 과세한 당초 처분이 정당하다고만 답변하나, 청구인이 제시하는 금융거래 증빙에 대하여 금융거래현장확인을 통해 동 금융거래 내역상 금액이 쟁점건물 공사비로 지급되었는지를 충분히 확인 가능함에도 이를 행하지 않았고, 거래대금을 지급받은 상대방으로 기재된 이들에게 질문·조사권 을 충분히 행사하여 청구주장의 ‘진위 여부’를 확인할 수 있음에도 이 또한 행하지 않았으며, 공정별 공사현장사진, 공사내역서, 거래처 납품확인서, 자재사용 내역서, 거래 처의 인적사항이 확인되는 사업등록증, 각종 거래입증자료 등에 대하여 검토하지 아 니하였다. (나) 처분 청은 청구인이 공사비용 지출시 일부 적격증빙을 미수취하였다며 청구주 장을 받아들일 수 없다는 의견이나, 청구인은 자가공사 과정에서 불가피하게 세금 계산서 등을 일부 미수취한 사실은 있으나, 이는 이 사건의 쟁점인 해당 공사비가 실 제 지출되었는지 여부와는 무관하고, 적격증빙 미수취분을 실지 취득가액으로 인정할 수 없다는 어떠한 법적 근거도 없다. (다) 또한 처분청은 필요경비의 입증은 이를 주장하는 청구인에게 있다는 의견이 나, 청구인은 실제 공사비용을 입증하기 위해 3개월 동안 금융거래증빙, 공사사진, 공사 내역서 및 자재내역서, 납품확인서, 자재내역서, 거래처 인적사항 확인서류 등의 구 체적인 증빙자료를 수집하여 제출하였고, 이제 해당 자료들이 쟁점건물 신축공사과정에서 지출된 것이 아니라는 점에 대한 입증책임은 처분청에게 있다고 보아야 한다. (라) 이 외 당초 환산취득가액으로 신고하였으므로 청구주장을 받아들이기 어렵다 는 의견은 쟁점과는 무관하고, 청구인이 주장하는 쟁점건물 공사비가 인근 지역의 다른 건물의 ㎡당 공사비보다 과다하다는 의견은 비교대상 건물의 선정 자체가 부적절하 여 설득력이 없다.
(1) 실지조사에 따라 확인된 쟁점건물 취득가액은 아래와 같은바, 이를 쟁점건물 실제취득가액으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다. (가) 청구인은 쟁점건물 신축과 관련하여 2014.8.8. BBB-주과 공급가액 OOO원에 도급계약 하였으나, BBB-주로부터의 세금계산서 수취금액, 공사비 지급액 등의 증빙서류에 의한 실제 공사비는 OOO원으로 확인된다. (나) 청구인은 공사비 절감을 위해 골조·판넬공사를 제외한 잔여 공사를 직접 진행하였다고 해명하면서 관련 공사비 명세와 통장출금 내역 등을 제출하였으나, 그 중 공사에 필수적으로 수반되는 상·하수도 인입비, 설계·감리비와 지출내용이 객관적으 로 확인되는 비용은 OOO원으로 확인되고, 쟁점건물 준공 시 취득세 등 기타비용은 OOO원이며, 준공 후 지출액은 OOO원으로 확인된다.
(2) 당초 환산가액으로 신고하였다가 불복과정에서 추가 필요경비를 주장하는 것은 부당하다. (가) 청구인은 세무조사 종료 이후 추가로 수집한 자료를 근거로 쟁점건물의 실제 건축비용이 입증된다고 주장하며 이를 인정하여 줄 것을 주장하나, 해당 금액이 정당하다면 당초 양도소득세 신고 시 가산세까지 부담하면서 환산가액을 적용할 이유가 없다. (나) 청구인은 건설업을 영위하는 사업자로 20 14년 제2기∼2015년 제2기 과세기 간 동안 쟁점건물 외 다른 현장에서도 공사가 진행되는 등 청구인이 자가 공사비라고 주장하며 제출한 공사내역 등이 실제로 쟁점건물 신축현장에 투입된 것인지 여부도 불분명하다. (다) 청구인은 쟁점건물 신축관련 세금계산서 등 적격증빙서류를 수취하지 않았고, 인건비 지급명세서도 제출하지 않는 등 양도소득 과세표준 산정을 위한 필요경비의 입증책임은 납세자에게 있음에도 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있고, 쟁점건물 인근의 유사건물공사비 사례 등을 살펴보면 ㎡당 공사비용이 쟁점금액의 m 2 당 단가 OOO원과 유사하거나 오히려 높은 것으로 확인된다.
(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에 서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상 각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산 입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다. 제100조【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지 거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가 액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따 르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경 우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장 하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시 가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공 통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산 한다. 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신 고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97 조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세 표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관 할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다. (2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】 ⑪ 법 제97조 제7항 각 호 외의 부분 본문에서 "대 통령령으로 정하는 방법"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.
부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항 에 따 른 부동산의 실제거래가격(이하 이 호에서 "실제거래가격"이라 한다)을 기획재정부령 으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동 산 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정 신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다.
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2 【 추계결정 및 경정 】
① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영 수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감 정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우 (3) 소득세법 시행규칙 제79조【양도자산의 필요경비 계산 등】 ③ 영 제163조 제11항 제2호에서 "기획 재 정부령으로 정하는 방법"이란 부동산 거래신고에 관한 법률 제3조 제1항 에 따 라 신고(주택법 제80조의2 에 따른 주택 거래신고를 포함한다)한 실제거래가격을 관 할 세무서장이 확인하는 방법을 말한다.
(1) 처분청이 과세근거로 제시한 자료는 아래와 같다. (가) 청구인과 BBB-주 사이에 작성된 쟁점건물 공사에 대한 민간건설공사 표준도 급계약서(2014.8.8.)에서는 공사기간은 2018.8.13.부터 2014.10.15.까지이고 계약금액은 OOO원(공급가액)으로 확인되나, 청구인은 OOO로부터 공급가액은 합계 OOO원의 세금계산서만을 수취한 것으로 확인된다. (나) 처분청이 필요경비로 인정한 내역을 보면, 처분청은 청구인이 BBB-주로부터 수취한 위 세금계산서 교부금액 등 OOO원을 공사비용으로 인정하였고, 청구인이 조 사과정에서 자신이 직접 시공하였다고 제출한 공사비 내역 중 OOO원(세부내역 아 래 <표1>기재)을 상·하수도 인입비, 설계·감리비 등으로 인정하였으며, 쟁점건물의 피해복구를 위해 지출한 OOO원을 자본적 지출액으로 인정하였고, 취득세, 법무사 비용, 양도비용 등 OOO원을 기타필요경비로 인정하였다. <표1> 처분청이 필요경비로 인정한 자가공사비 내역 OOO (다) 처분청이 제시한 쟁점건물 인근의 쟁점건물과 유사한 비교건물의 주요 현황 은 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점건물과 비교건물 현황 OOO (2) 이에 대하여 청구인이 증빙으로 제출한 자료는 아래와 같다. (가) 쟁점건물에 대한 2021.5.11.자 적산보고서를 보면, 해당 보고서는 청구인이 2021.4.20. OOO건축사무소에 의뢰하여 작성된 것으로 2014년 하반기 재료비 및 노 임을 적용하여 작성되었으며, 공사원가계산서에는 재료비, 노무비, 경비, 일반관리비(6%), 이윤을 합한 쟁점건물 공급가액이 OOO으로 기재되어 있다. (나) 청구인이 쟁점건물 건축비용으로 지출하였다고 제시한 지출내역을 공정순서 에 따라 정리하면 아래 <표3>과 같다. <표3> 쟁점건물 신축 공정순서에 따른 공사비 지출내역 OOO (다) 위 <표3>의 공사내용과 관련하여 청구인이 제출한 주요자료를 정리하면 아래<표4>와 같다. <표4> 청구인이 제출한 쟁점건물 공사비 지출관련 주요증빙 OOO (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 당 초 쟁점건물 취득가액이 확인되지 않는다고 보아 환산가액으로 신고하였고, 이후 수집하여 제출한 자료들은 적격증빙이 아니며, 해당 공사비가 실제로 쟁점건물 신축 공사에 투입된 것인지 여부도 불분명하다는 이유 등으로 청구주장을 받아들일 수 없 다는 의견이나, 청구인이 공사비 지출 사실을 뒷받침하기 위하여 이체내역 등 금융거래증빙, 공사현장 사진, 자재 남품확인서 등의 증빙을 제출한 점, 쟁점건물에 대한 2021.5.11.자 적산보고서에 기재된 건축비 예상액이 OOO원으로 청구인이 실제 지출하였다고 주장 하는 건축비 OOO원과 유사한 것으로 확인되는 점을 종합할 때, 쟁점비용 상당이 쟁 점주택의 신축 공사대금으로 실제 지출되었다는 청구주장이 신빙성 있어 보이는 반면, 쟁점 비용이 쟁점건물 신축공사가 아닌 당시 청구인의 다른 공사현장 등에 투입되었다는 사실이 객관적으로 확인되지 아니하므로 쟁점비용이 쟁점주택의 신축 공사대금으로 실제 지출되었을 가능성을 배제할 수 없다고 보인다. 따라서 처분청은 쟁점건물 신축공사 과정에서 쟁점비용을 공사비로 실제 지출하였는지 여부 등에 대하여 청구인으로부터 거래대금을 지급받은 이들에 대한 확인과 쟁점비용과 관련한 공정이 당시 쟁점건물 신축공사현장 외 청구인의 다른 공사현장 에서도 진행된 사실이 있는지 여부 등을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세 액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기 본 법 제81조 및 제65 조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한
결정 내용은 붙임과 같습니다.