주택재개발조합 등은 관리처분계획인가를 받은 날에 조합의 개발이익 등을 반영하여 조합원의 권리가액을 정하고 있고 이에 따라 조합원들에게 청산금을 정산하고 있는 점 등을 고려할 때 청구법인의 201x사업연도부터 201x사업연도까지의 법인세는 처분청이 청구법인 조합원들의 권리가액 등을 참고하여 청구법인 관리처분계획인가일을 기준으로 법인세법제41조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제72조 제2항 제3호 나목에 따라 쟁점부동산의 취득가액을 재조사하고 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단됨
[주 문] OOO서장이 2021.6.21. 청구법인에게 한 법인세 2018사업연도분 OOO원, 2019사업연도분 OOO원 합계 OOO원의 경정청구 거부처분은 관리처분계획인가일인 2015.7.20.을 기준으로 법인세법제41조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제72조 제2항 제3호 나목에 따라 청구법인의 조합원들이 현물출자한 OOO 일원 부동산의 시가(취득가액)를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다. [이 유]
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) [쟁점①] 조합원들의 현물출자시기(청구법인의 쟁점부동산 취득시기)는 관리처분계획인가일인 2015.7.20.이다. (가) 법인세법 시행령 제68조 제1항 제3호 는 자산의 취득시기를 대금청산일, 소유권이전등기일, 사용수익일 중 가장 빠른 날로 규정하고 있다. 조합원들이 출자한 부동산의 대금청산일과 사용수익일은 관리처분계획인가일인 2015.7.20.이고, 신탁등기와 소유권이전등기는 아직까지 이루어지지 않았으므로 자산의 취득시기는 다음과 같이 관리처분계획인가일인 2015.7.20.이다. (나) 조합원들이 출자한 부동산에 대하여 일견 대금청산이 이루어지지 않았다고 볼 수도 있으나, 현물출자는 조합원이 현물을 청구법인에게, 청구법인은 지분을 조합원에게 양도하는 과정에서 대가를 금전으로 지급하는 과정이 상계로 인하여 생략된 것일 뿐 법적 성격은 민법상 매매와 다르지 않다 할 것이므로, 현물출자에서 대금청산일은 청구법인과 조합원 사이에 상계로 인하여 대금지급 의무가 청산되었다고 볼 수 있는 관리처분계획인가일로 봄이 타당하다. (다) 도시 및 주거환경정비법(2017.2.8. 법률 제14567호로 전부개정 전) 제49조(관리처분계획의 공람 및 인가절차 등) 제3항은 “시장ㆍ군수는 제2항의 규정에 의하여 관리처분계획을 인가하는 때에는 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.”, 제6항은 “제3항의 규정에 의한 고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 제54조의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 사업시행자의 동의를 받거나 제40조 및 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있어 관리처분계획인가 고시일부터 이전고시일까지(이하 “사용수익금지기간”이라 한다)는 조합원이 사용수익을 할 수 없으나 사용수익금지기간 외에는 조합원에게만 사용수익을 할 수 있는 권리가 있고 조합에게는 사용수익할 수 있는 권리가 없다는 것을 알 수 있다. 즉, 관리처분계획인가일 이후에야 비로소 조합은 조합원들이 출자한 부동산을 사용수익할 수 있는 권리를 부여받는다는 사실을 알 수 있다. (라) 과세당국은 이전의 심판사건들과 조세소송에서 과세처분이 유지되지 않자 종전예규를 “OOO”에서 “재건축조합이 현물출자로 취득하는 토지의 취득시기는 관리처분계획인가일과 신탁등기접수일 중 빠른 날로 하는 것임”으로 변경하면서 그 적용시기를 회신일 이후 관리처분계획이 인가되는 분부터 적용하는 것으로 하였다. 그러나 법률규정의 개정 없이 그 해석만 바뀌었으므로 이 건의 현물출자시기는 당초부터 관리처분계획인가일이 된다. (마) 이상의 내용을 종합하면 조합원이 조합에 현물출자한 부동산의 출자시기는 대금청산일, 소유권이전등기일, 사용수익일 중 가장 빠른 날인 관리처분계획인가일(2015.7.20.)이다[OOO, OOO, OOO, OOO 판결, 같은 뜻임].
(2) [쟁점②] 변경감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정해야 한다. (가) 종전감정가액과 변경감정가액의 차이는 평가시기와 평가목적 등에 의한 것이다.
1. 종전감정가액과 변경감정가액이 차이가 나는 가장 큰 원인은 평가기준일이 무려 5년 이상이나 늦어진 점이 가장 크고, 다음으로 관련법령, 평가목적에 의한 차이에 기인한 바가 크다. 사업시행인가일을 기준으로 한 부동산의 평가액은 조합원 사이의 상대적 출자비율을 정하기 위한 목적으로 이루어진 것(OOO 판결 참조)으로 일반적인 시가를 확인하기 위한 감정이 아니라 도시 및 주거환경정비법상 관리처분계획을 수립하기 위한 특수목적 감정에 해당하므로 이는 법인세법상 시가를 확인하기 위한 감정에 해당한다고 볼 수 없다는 것이 대법원의 판결 요지이다.
2. 대법원은 조합원 보유 부동산의 시가란 매매 당시의 토지‧건물의 객관적 거래가격으로서, 이는 노후되어 철거될 상태를 전제로 하거나 재개발사업이 시행되지 않은 현재의 현황을 전제로 한 거래가격이 아니라 그 토지나 건물에 관하여 재개발사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 토지나 건축물을 평가한 가격, 즉 재개발로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 의미한다는 입장을 취하고 있다(OOO 판결, 같은 뜻임). 청구법인도 재개발로 조합원이 얻게 될 이익이 출자부동산가액의 OOO%(관리처분계획인가시 비례율)라고 추정하여 행정관청에서 승인을 받았다.
3. 부연하면 조합은 종전부동산을 조합에 출자하지 아니하는 현금청산자들의 부동산을 추가로 취득하여야 하는데 평가액을 낮게 해야 조합의 부담을 완화할 수 있기에 평가액을 낮추어 평가할 필요성이 충분히 있었고, 조합원에게도 사업이 완료된 후 청산시에 추가 부담이 예상된다면 사업의 진행이 어려워지므로 평가액을 낮게(보수적)으로 평가할 이유가 있게 되고, 종전감정가액은 실제 평가액이 낮게 되어 있으므로 출자부동산의 시가로 보기가 어렵다.
4. 종전감정가액은 사업시행인가일을 기준으로 장차 관리처분계획을 수립하기 위해 감정한 가액으로 조합원의 출자시기에 따른 감정가액이라 할 수 없다. (나) 변경감정가액의 적정성
1. 사업시행인가일(2010.5.13.)을 기준으로 한 종전감정가액은 OOO원이고, 관리처분계획인가일(2015.07.20.)을 기준으로 한 변경감정가액은 OOO원으로 OOO% 증가한 금액으로 평가되었다.
2. 종전감정가액과 변경감정가액이 차이가 나는 외부 환경 요인을 살펴보면 가장 큰 요인은 평가기준일이 무려 5년 이상의 기간차이에서 비롯되고 구체적 요인은 다음과 같다.
3. 사업시행인가일로부터 관리처분계획인가일까지 소비자물가는 OOO% 상승하였고, 사업구역 내 비교표준지의 개별공시지가는 OOO% 증가하였으며, 사업구역 밖의 인근 토지의 평가 사례에서 개별공시지가와 평가액과의 순격차율이 OOO%이고, 재개발사업 구역 밖의 인근 토지의 거래사례에서 변동요인을 적용한 토지가격 격차율(상승률)이 OOO%[OOO]로 재개발사업 등의 요인을 감안하여 감정한 감정기관의 가액은 적정한 것으로 의심의 여지가 없다. (다) 소급감정한 것이라 하여 평가액을 달리 볼 것은 아니다.
1. 청구법인이 조합원의 출자부동산에 대하여 변경 감정한 것은 ① 재개발사업이 지연됨에 따라 사업시행인가일과 관리처분계획인가일 사이의 기간이 무려 5년 이상 경과되었고, ② 종전감정가액이 관리처분계획 수립이라는 특수한 목적(관리처분계획 수립을 위한 종전자산 감정평가는 현금청산가액을 낮추어 조합의 자금부담을 완화하고 다수의 조합원을 사업에 참여시키기 위하여 낮게 평가되는 것이 일반적임) 및 ③ 재개발사업으로 인한 개발이익이 반영되지 아니한 가격으로 평가되었으므로 이를 조합의 과세소득 산정에 바로 적용하는 것은 불합리하다고 판단되어 기존의 회계처리 오류사항을 바로 잡고 법인세법상 정확한 과세소득의 산정을 위해 재감정한 것이다.
2. 출자부동산의 평가액은 출자시기의 시가를 말하며, 수정되기 전 장부가액은(종전감정가액)은 관리처분계획인가일의 평가액이 아니라 사업시행인가일인 2010.5.13.을 기준으로 무려 4년 늦은 2014.4.22. 감정평가서가 작성되어 소급감정이 인정되지 않는다면 적법하게 진행된 재개발 사업의 진행업무를 인정하지 못하는 결과에 이르게 되고 출자금의 가액을 계상할 수 없는 상태에 이르게 된다. 사업시행인가일의 평가액도 사업시행인가일 이후 4년이나 지난 시점에 작성된 감정평가서이기 때문이다.
3. 분양가액은 분양시점의 시가를 반영한 금액이고 이에 대응하는 원가 중 건설용지의 가액(출자액)이 출자시기의 가액으로 인정받지 못한다면 수익비용의 대응의 원칙에도 어긋난다. 시가란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로, 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달리 볼 것은 아니다[OOO, OOO, OOO, OOO 외 다수, 같은 뜻임]
(3) 처분청 답변에 대한 항변 (가) 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발사업은 현물출자자산의 취득시기를 관리처분계획인가일로 하여 취득가액을 결정하는 경우 소급감정에 의할 수밖에 없고, 원형상태의 부동산에 대한 종전감정가액이 아닌 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격으로 평가한 감정가액을 취득가액으로 산정하여야 하며, 청구법인은 두 개의 감정평가법인이 국토교통부 고시 감정평가실무기준에 따라 평가한 가액을 취득가액으로 하여 경정청구를 하였다. (나) 처분청은 6개월 이내의 감정가액만이 인정되어야 한다는 주장이나, 청구법인의 사업현장은 사업구역자체가 방대하고 복잡하여 사업시행인가일(2010.5.19.)을 기준시점으로 주평가대상자산의 평가를 실시한 기간만도 2012.5.10. ∼ 2014.4.16.으로 약 2년이 소요되었고, 추가분에 대하여는 8차에 걸쳐 2016.6.10.까지 평가가 이루어졌다. (다) 처분청은 현장실사 없이 감정평가가 이루어졌다고 하나, 청구법인은 관리처분계획을 수립하기 위해 사업시행인가일을 기준으로 감정평가회사 2군데 업체 ㈜BBB과 ㈜AAA에 감정을 의뢰하여 감정을 하였다. 변경감정가액 산정도 앞서 감정을 한 동일한 감정업체 두 업체에 의뢰하여 감정을 실시하였다. 이들 감정회사는 ‘물건기본조사서’를 비롯한 현장의 모든 자료를 보관하고 있고 이를 바탕으로 당초 감정에서 추가할 물건은 추가하고 제외할 것은 제외하여 감정에 영향을 미치는 제요인을 반영하여 감정을 실시하였으므로 현장실사 없이 간이평가했다는 것은 사실과 다르다. (라) 처분청은 지가변동률에 비해 감정가액이 폭등했다고 주장하나, 사업시행인가고시일을 기준으로 평가된 종전감정가액은 감정회사의 보충설명과 같이 “제2종일반주거지역을 기준으로 구역외 공시지가표준지를 사용하며 관리처분계획을 목적으로 사업시행인가일 이후의 개발이익을 배제하고 평가된 것으로 조합원분양가 할인 등을 고려하여 평가됨을 참작할 때 시가감정으로 볼 수 없는 특수목적의 감정평가”로 개발이익을 포함하지 않은 평가액이라고 하고 있다. 재개발구역내의 부동산은 개발이익을 포함하여 가격이 형성되며 사업구역내의 비교표준지 대비 사업구역외의 인근 토지 평가사례 순격차율이 OOO%, 비교표준지에 대한 인근 거래사례 순격차율이 감정회사별로 OOO%와 OOO%로, 감정평가액이 사업시행인가일(2010.5.13.) 보다 관리처분계획인가일(2015.7.20.)의 평가액이 OOO% 증가한 것은 근거없는 평가액이 아니고 정당하게 평가된 금액임을 알 수 있는바, 처분청의 주장은 사실관계와 다르다. 처분청은 사업구역과 상관없는 OOO 평가선례를 적용하였다고 하였는데 ‘감정평가 내역에 대한 보충설명 2’에서와 같이 참고가격으로 기재한 것으로 가격산정시 직접적으로 적용되지 아니하였다.
(1) [쟁점①] 쟁점부동산의 취득시기를 관리처분계획인가일로 볼 수 있는지 여부 (가) 법인세법 시행령 제68조 제1항 제3호 는 상품 등 외의 자산 양도의 경우 그 취득시기를 대금청산일, 소유권이전등기일, 사용 수익일 중 빠른 날로 규정하고 있는데, 이는 자산양도에 대한 귀속시기를 규율한 것이고 현물출자자산의 취득시기를 말하는 것이 아니다. 청구법인이 도시 및 주거환경정비법 제49조 제6항 의 “관리처분계획인가의 고시가 있은 때는 종전 토지 또는 건축물을 사용 수익할 수 없다”는 문구를 세법상 사용수익일로 인용하여 현물출자자산의 취득시기를 관리처분계획인가일(=사용 수익일)로 주장하는 것은 법률을 확대해석 하는 것이다. 현물출자는 상법이 정한 출자계약형태로 계약의 효력 및 계약당사자의 법적지위 등이 일반양도와는 다르고, 현물출자에는 자산양도에 대한 귀속시기 중 하나인 대금청산일이 있을 수 없다. (나) 조합은 조합원이 조합의 설립과 소유토지의 현물출자 등에 동의하면 그에 따른 권리 및 의무를 정관에 작성하며, 조합은 설립인가 신청시 도시 및 주거환경정비법 제16조 (조합의 설립인가 등)(시행 2013.12.24.)에 따라 해당 내용이 기재되어 있는 정관을 제출하는바, 조합설립인가를 받은 날에 어느 정도 구체화된 조합관계가 성립된 것으로 볼 수 있고, 본 사건과 같이 부동산관리신탁이 없는 경우에는 종전자산에 대한 취득시기를 조합설립인가일로 보는 것이 타당하다(OOO 외 다수). (다) 최근 생성된 예규(OOO)에 의하면 재개발정비사업조합이 조합원으로부터 현물출자로 취득하는 토지의 취득시기는 관리처분계획인가일과 신탁등기 접수일 중 빠른날로 변경되었으나, 동 예규 또한 회신일(2020.11.24.) 이후 관리처분계획인가되는 분부터 적용되는 것으로, 이 건 경정청구의 경우 관리처분계획인가일이 2015.7.20.로서 기재부 변경예규 회신일 이전이므로, 위 예규에 의하더라도 현물출자 부동산의 취득시기는 주택조합설립일이 되는 것이다.
(2) [쟁점②] 현물출자 취득시기를 관리처분계획인가일로 볼 경우, 쟁점부동산의 소급감정가액을 시가로 볼 수 있는지 여부 (가) 청구법인의 2차례 감정평가 내역
1. 청구법인은 쟁점자산에 대해 시점별 2차례 감정평가를 받았다. 첫 번째는 도시 및 주거환경정비법 제48조 에 따라 관리처분 계획수립을 위한 종전자산 감정평가를 위해 쟁점부동산의 사업시행인가일(2010.5.13.) 기준으로 OOO원을 감정평가 받았으며, 두 번째는 법인세 경정청구를 목적으로 현물출자자산의 취득시기를 관리처분계획인가일(2015.7.20.) 기준으로 5년 6개월이 지난 시점인 2021.2.1. 소급감정하여 251,170,102,380원으로 감정평가를 받았다.
2. 감정평가서의 감정평가방식을 살펴보면, 감정평가에 의한 가격결정은 (토지의 감정평가를 중심으로 설명) ① 평가대상 토지에 비교표준지의 공시지가를 적용하고, ② 평가대상 토지 및 비교표준지의 차이에 따른 지가변동률(시점수정), 토지의 위치(지역요인), 토지의 형상·환경·이용상황·기타가격형성상의 제요인(개별요인)을 반영하고, ③ 선례가격과 비교표준지의 차이에 따른 제요인(그밖의 요인)을 반영하여 평가가격을 결정하는 구조이다. 특히, 감정가액 차이발생 주요 원인은 “그밖의 요인”으로 확인되며 그밖의 요인은 인근 지역의 지가수준 및 선례가격, 표준지 공시지가와 시세와의 가격균형 등을 종합 참작하여 가중치(보정치)를 부여하는 것으로, 산식에 따르면 선례가격 및 표준지 공시지가에 따라 큰 차이를 보이게 된다. * 그밖의 요인 = 선례가격 × 시점수정 × 지역요인 × 개별요인 표준지 공시지가 × 시점수정
3. 청구법인의 종전감정평가 및 변경감정평가를 살펴보면, 감정가액 차이 발생의 주요 원인은 “공시가격 상승”과 “그밖의 요인 증가”이나, 재개발이 진행 중인 과정에서 공시지가 이외에 그 밖의 요인이 폭등할 만한 특별한 사정이 없으므로 변경감정가액은 합리적으로 볼 수 없다. (나) 소급 감정평가의 자의성
1. 국세청 예규 등과 배치 청구법인의 변경감정가액은 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에 의한 평가기준일 전·후 6개월 이내에 평가한 가액에 해당하지 아니하고, 기존 국세청 예규 및 조세심판례와도 배치된다. 법인세법상 시가 적용원칙에 따르면, 거래당시의 시가가 불분명한 경우에 평가기준일 전ㆍ후 6개월 이내의 감정가액이 없는 경우 상증법상 평가방법을 적용하여야 함에도, 청구법인의 주장대로 법인세법 규정을 무시하고 상속세 및 증여세법상 평가방법이 아닌 모든 자산을 소급감정으로 평가할 경우, 당초 감정평가가액이 없어 상속세 및 증여세법 평가방법을 적용하여 자산을 평가한 자와의 불공평을 초래하며, 납세자가 매매사례가액이 없어 상증법상 평가방법으로 신고한 경우에도 과세당국이 사후에 소급감정으로 과세 집행한다면 법적안정성을 저해할 우려가 있다. 이러한 법적안정성과 조세 집행상 혼란을 방지를 위해서 법인세법상 시가 산정 시 납세자에 의한 소급감정가액 뿐만 아니라 과세당국에 의한 소급감정가액도 일관되게 시가로 안정하고 있지 않는 이유이다.
2. 현장실사 없이 간이평가 변경감정평가는 관리처분계획인가일(2015.7.20.) 기준으로 약 5년 6개월 지난 시점에서 법인세 환급을 목적으로 현장실사 없이 이루어진 소급감정평가이다. 특히, 변경감정평가의 감정평가서 작성일 이전에 아파트가 공사가 진행됨에 따라 기존 토지의 물건이 존재하지 않아 개별적 특성이 강한 부동산을 현장실사 없이 감정하였고, 종전감정평가 감정내용에 지가변동률 등 일부 사항만을 수정 반영한 간이평가로 보인다. 감정평가에 관한 규칙 및 국토교통부 감정평가 실무기준을 살펴보면, 대상물건의 확인을 위한 실지조사는 강행규정이며, 강행규정의 예외 사유로 “천재지변, 전시ㆍ사변, 법령에 따른 제한 및 물리적인 접근곤란 등으로 실지조사가 불가능하거나 매우 곤란한 경우”로 “실지조사를 하지 아니하고도 객관적이고 신뢰할 수 있는 자료를 충분히 확보할 수 있는 경우에는 실지조사를 하지 아니할 수 있다.”고 규정하고 있어, 극히 예외적인 경우에 한하여 실지조사 없이 감정평가를 할 수 있는 것으로 확인된다. 변경감정평가는 청구법인이 쟁점부동산의 취득가액을 높여 법인세를 환급받아 경제적 이익을 얻기 위한 감정평가로, 천재지변 및 전시ㆍ사변 등의 불가항력적인 예외사유와 동떨어져 실지조사를 이행하지 아니하고 감정평가를 할 수 있는 경우라 보기 어렵다. <감정평가에 관한 규칙> ◯◯◯
3. 소급 감정가액 적정성 검토
○ (지가변동률과 감정평가) 지가변동률은 OOO이 조사한 표본지의 평가가격을 기초로 산정된 지가지수의 기준시점과 비교시점의 비율을 말하는 것으로 감정평가시 시점수정 등을 위한 자료로 활용되며, 이 건과 같이 동일한 필지를 시점만 달리하여 평가한 감정평가액에 있어서 지가변동률과 감정평가액은 비례한다고 할 것이다.
○ (청구법인 주장) 청구법인은 변경감정가액의 근거가 되는 사업구역 내 비교표준지의 개별공시지가 금액이 사업구역 외 인근 필지의 감정평가금액과 거래사례기준으로 변동요인을 적용한 금액에 비해 낮기 때문에 소급감정으로 증액한 변경감정가액은 적정하다고 하면서 두 가지 주장을 하였다. 첫 번째 주장은 “사업구역 내 비교표준지 공시지가 금액이 사업구역 외 인근 필지의 감정평가금액과 비교해서 ㎡당 평균지가가 낮다”는 것이다. 일반적으로 재개발 진행됨에 따라 사업구역 밖의 인근 토지의 가치가 많이 상승하고, 근거로 제시한 인근 평가사례 총 11필지 토지 중 상속세 및 증여세법상 평가기준일(2015.7.20.) 전·후 6개월 이내에 평가한 가액에 해당하지 않는 토지가 5필지(OOO, OOO, OOO, OOO, OOO)이며, 비교한 인근 필지의 평가목적은 수용, 담보, 경매 등으로 쟁점부동산에 대한 감정평가 목적과는 상이하고, 인근 비교대상 토지의 이용현황도 상업용이 다수이며, 사업구역 인근이 아닌 타지역 OOO 주택재개발정비사업 내 필지를 비교하는 등 비교대상 필지 선정도 자의적으로 하여 객관적이고 합리적인 비교기준이 아니다. 또한, 사업시행인가일(2010.5.13.)에서 관리처분계획인가일(2015.7.20.)일까지 기간 경과에 대한 감정평가액 상승의 근거가 아니라, 단순히 관리처분인가 시점 전후의 “사업구역 내 비교표준지 개별공시지가 금액과 사업구역 외 인근 필지의 감정평가 금액의 차이”를 이유로 소급감정으로 증액한 변경감정가액이 적정하다고 주장하는 것은 비교대상 자체부터 모순이 있다. 두 번째 주장은 “사업구역 내 비교표준지 공시지가 금액이 사업구역 외 인근 토지를 거래사례기준 표준지로 보고 변동요인을 적용한 가격과 비교해서 낮다”는 것이다. 이는 인근의 거래사례 토지를 자의적으로 선정한 것으로 객관적이고 합리적인 비교 기준이 아니며, 사업시행인가일에서 관리처분계획인가일까지 기간경과에 대한 감정평가액 상승의 근거가 아니라, 단순히 관리처분계획인가 시점 전후의 “사업구역 내 개별공시지가 금액과 사업구역 외 거래사례 금액을 표준지로 보고 변동요인을 적용하여 재평가한 금액의 차이”를 이유로 소급감정으로 증액한 변경감정가액이 적정하다고 주장하는 것은 비교대상 자체부터 모순이 있다.
○ (종전감정평가와 변경감정평가 비교) OOO 부동산 통계정보시스템을 참고하면, 사업시행인가일(2010.5.13.)부터 관리처분계획인가일(2015.7.20)까지 5년 2개월 동안 OOO 주거지역 지가변동률은 OOO% 상승, 사업구역 내 비교표준지 지가변동률 OOO% 상승과 비교하여 변경감정가액은 종전감정가액 대비 OOO% 상승하여 OOO 주거지역의 지가변동률 보다 3.5배 더 증가하였다. <표1> 지가 및 감정평가 변동률 비교내역 ◯◯◯ 감정평가 기준일이 5년 2개월의 시간차가 있으나 이 기간 동안 OOO 안에서 쟁점부동산만 당해지역의 지가변동률을 현저히 초과하여 폭등할 만한 특별한 사정이 없으므로, 변경감정가액을 쟁점부동산에 대한 관리처분계획인가일의 시가로 보는 데에 문제가 없다는 청구법인의 주장은 받아들이기 어렵다. (다) 소결론 청구법인은 2개의 감정평가기관으로부터 소급감정한 변경감정가액을 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 시가라고 주장하나, 변경감정가액은 평가기준일 전ㆍ후 6개월 이내에 평가한 가액에 해당하지 않아 기존 국세청 예규 및 조세심판례와 배치되는 점, 약 5년 6개월이 지난 시점에서 법인세 환급을 목적으로 현장실사 없이 간이로 소급감정한 점, OOO 주거지역 지가변동률 및 사업구역 내 비교표준지 변동률과 비교하여 볼 때 소급감정을 통한 평가액의 증액률이 현저히 폭등한 점 등에 비추어 변경감정가액은 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 시가라고 보기는 어려우므로 정당한 시가가 될 수 없다. (라) 사업시행인가일의 감정평가 도시 및 주거환경정비법 규정을 보더라도, 조합원이 정비사업조합에 출자하는 토지와 건축물의 가액은 관리처분계획에 의하여 정하여진 가액에 의하여야 하고(도시 및 주거환경정비법 제48조 제4항), 이는 사업시행인가의 고시가 있는 날을 기준으로 하여 평가한 가액(도시 및 주거환경정비법 제48조 제1항 제4호)이며, 또한 조합원이 현물출자한 종전자산의 가액은 사업시행인가일을 평가기준일로 하는 감정평가액이고, 이는 조합이 현물출자로 취득한 자산의 취득가액이 되는 것이며, 부동산 매매에 있어 양도자의 양도가액과 양수자의 취득가액이 동일한 것처럼 조합원의 현물출자에 있어서도 현물출자한 자산가액과 현물출자받은 취득가액은 일치하여야 한다. <재개발조합 이익과 조합원 분담금 계산식> ◯◯◯ 청구법인이 취득한 쟁점부동산의 취득가액은 법인의 건설용지 취득가액에 반영될 뿐만 아니라, 조합원 개개인의 권리가액과 분담금(또는 환급액)도 변경되어야 하나, 조합원 권리가액은 그대로 두고 조합원의 현물출자 건설용지 취득가액만 증액하는 것은 일관성이 없고, 소급감정한 변경감정가액은 조합원의 현물출자 자산만 청구법인의 법인세 환급을 목적으로 토지취득가액 임의 증액을 위한 자료일 뿐 객관성이 없다. 재건축 실무적으로도 기존 건물과 그 부수토지의 평가액, 즉 관리처분계획에 따라 정하여진 가격은 소득세법 법문(소득세법 시행령 제166조 제4항
- 등) 및 관리처분계획 내역서 등을 고려하여 문리해석하면 종전감정가액이 된다(OOO). 또한, 청구법인이 인용한 OOO 사건과 관련된 1심 행정소송OOO에서 당초 과세관청이 적용한 사업시행인가일의 감정평가가액을 해당 재건축사업의 부동산 취득비용으로 보는 것이 타당하다고 볼 여지가 있다고 판시하였다(OOO). 종전감정가액은 주택재개발사업의 사업시행인가일 2010.5.13.을 기준시점으로 하여 그 당시 감정평가기관 2곳에서 평가한 감정가액의 산술평균인 점, 이를 기준가액으로 하여 청구법인이 재개발사업을 시행하여 조합원들의 권리가액 산정과 탈퇴 및 청산 조합원들에 대한 보상을 하였으므로 사업시행인가일의 감정가액을 당해 자산의 매매사례가액으로 볼 수 있는 점, 이 건의 경우 청구법인이 시행한 재개발사업의 사업시행인가일과 관리처분계획인가일 사이의 기간 동안 쟁점부동산의 시가가 특별히 변동한 사실이 객관적으로 확인되기 어려운 점 등을 종합적으로 고려해 보면, 법인세 환급목적으로 소급감정한 변경감정가액보다 오히려 사업시행인가일 기준의 종전감정가액이 도시 및 주거환경정비법에 따라 여러 이해관계가 합리적으로 반영된 객관적인 시가에 더 부합한다. 최종적으로, 청구법인은 관리처분계획인가일 기준의 소급 감정한 변경감정가액이 객관적인 시가라고 주장하나, 도시 및 주거환경정비법상 관리처분계획에 의해 정해진 사업시행인가일을 기준으로 평가한 종전감정가액이 시공사, 조합, 조합원 및 재개발에 참여하지 않은 현금청산자 등 여러 이해관계자간의 합리적인 의사결정을 위해 평가하여 가장 합리적이고 객관적인 시가로 판단된다.
(3) 결론 상기와 같이, 청구법인의 변경감정가액의 경우 상속세 및 증여세법상 평가기준일(관리처분계획인가일 2015.7.20.) 전‧후 6개월 이내에 평가한 가액에 해당하지 않으며, 법인세법상 시가적용 원칙(매매사례가액 → 감정평가액 → 상증법상 평가방법)에 따르면, 거래당시의 시가가 불분명한 경우 평가기준일 전후 6개월 이내 감정가액이 없는 경우 순차적으로 상증법상 평가방법을 적용하여야 함에도 청구법인은 쟁점부동산을 5년 6개월이 지난 시점인 2021.2.1. 소급하여 감정평가를 실시하였다. 변경감정평가는 국세청 예규 등과 배치되는 점, 법인세 환급을 목적으로 현장실사 없이 간이로 소급감정한 점, 사업시행인가일부터 관리처분계획인가일까지의 감정평가 변동률(OOO)이 OOO 지가변동률(OOO), 사업구역 내 비교표준지 지가변동률(OOO)과 비교하여 감정평가 증액률이 현저히 폭등한 점, 감정가액 결정의 주요 원인인 그 밖의 요인을 과다하게 반영한 점 등을 종합적으로 고려할 때 객관적이고 합리적인 방법으로 평가되었다고 인정하기가 어렵다. 결론적으로, 청구법인이 쟁점부동산의 취득시기를 관리처분계획인가일로 보아 소급감정한 가액으로 분양원가를 증액하여 경정청구한 이 건의 경우, 소급감정가액이 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액으로도 볼 수 없고, 이러한 소급감정가액을 시가로 인정할 경우 법적 안정성을 해치고 조세행정 집행상 혼란을 초래할 우려가 있는 사항이므로 받아들이기 어렵다.
① 쟁점부동산의 취득시기를 관리처분계획인가일로 보아야 한다는 청구주장의 당부
② 관리처분계획인가일을 기준으로 소급감정한 평가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정해야 한다는 청구주장의 당부
(1) OOO의 진행상황은 다음과 같다. <표2> 쟁점부동산의 종전감정가액과 변경감정가액 ◯◯◯ (2) 청구법인이 ㈜AAA과 ㈜BBB으로부터 평가받은 종전감정가액과 변경감정가액은 다음과 같다. <표3> 쟁점부동산의 종전감정가액과 변경감정가액 ◯◯◯
(3) 처분청이 제출한 OOO 및 OOO의 연도별 지가지수는 다음과 같다. <표4> 제출한 OOO 및 OOO의 연도별 지가지수 ◯◯◯
(4) 청구법인이 제출한 OOO고시 감정평가실무기준의 내용은 다음과 같다. ◯◯◯
(5) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다. 법인세법제40조 및 같은 법 시행령 제68조 제1항 제3호는 상품 등 외 자산의 취득시기의 경우 대금청산일, 소유권이전등기일, 사용수익일 중 빠른 날이라고 규정하고 있고, 도시 및 주거환경정비법 제49조 제6항 은 관리처분계획 인가고시가 있는 때부터 종전 토지 소유자 등은 종전의 토지 또는 건물을 사용수익할 수 없다고 규정하고 있는바, 청구법인은 관리처분계획인가를 받은 날부터 쟁점부동산을 사용수익할 수 있다고 보이고, 쟁점부동산의 대금청산 및 소유권이전등기가 위 관리처분계획인가일 이후 이루어졌으므로 청구법인은 관리처분계획인가일인 2015.7.20.에 쟁점부동산을 취득하였다고 봄이 타당하다고 판단된다[OOO 같은 뜻임].
(6) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 법인세법제41조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제72조 제2항 제3호 나목 등은 현물출자에 따라 취득한 자산의 경우 취득가액을 해당 자산의 시가로 한다고 하면서 시가가 불분명할 경우 감정평가, 상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법을 차례로 적용하여 계산한 금액으로 한다고 규정하고 있는바, 쟁점①에서 살펴본 바와 같이 청구법인은 관리처분계획인가일인 2015.7.20.에 쟁점부동산을 취득하였다고 봄이 타당하므로 종전감정가액은 평가기준일이 달라 청구법인의 쟁점부동산 취득가액으로 보기는 어렵다. (나) 한편, 청구법인은 변경감정평가에 의하면 사업구역 내 비교표준지 대비 사업구역 외의 인근 토지 평가사례에 따를 경우 관리처분계획인가일(2015.7.20.)로 시점 수정한 개별공시지가(산출단가)의 ㎡당 가액은 OOO원이나 관리처분계획인가일과 근접한 시기의 ㎡당 평가액은 OOO원으로 순격차율이 OOO%이고, 관리처분계획인가일의 개별공시지가를 외부 변동요인을 적용한 산출단가의 단순합계액이 ㈜AAA은 OOO원에서 OOO원으로 OOO%의 격차율이, ㈜BBB은 OOO원에서 OOO원으로 OOO%의 격차율이 있는 것으로 조사하였으며, 사업시행인가일로부터 관리처분계획인가일까지 소비자물가는 OOO% 상승하였고, 사업구역 내 비교표준지의 개별공시지가는 OOO% 증가하는 등 재개발사업 등의 요인을 감안하여 감정한 변경감정가액은 적정하므로 이를 쟁점부동산의 취득가액으로 보아야 한다고 주장하고 있고, 이에 대하여 처분청은 변경감정평가가 기존 토지의 물건이 존재하지 않아 개별적 특성이 강한 부동산을 현장실사 없이 감정한 것이고, 종전감정평가 감정내용에 지가변동률 등 일부 사항만을 수정 반영한 간이평가로 보이며, 변경감정평가에서 근거로 제시한 인근 평가사례 총 11필지 토지 중 상속세 및 증여세법상 평가기준일(2015.7.20.) 전·후 6개월 이내에 평가한 가액에 해당하지 않는 토지가 5필지이고, 비교한 인근 필지의 평가목적은 수용, 담보, 경매 등으로 쟁점부동산에 대한 감정평가 목적과는 상이하며, 인근 비교대상 토지의 이용현황도 상업용이 다수이고, 사업구역 인근이 아닌 타지역 OOO 주택재개발정비사업 내 필지를 비교하는 등 비교대상 필지 선정도 자의적으로 하여 객관적이고 합리적인 비교기준이 아니며, 사업시행인가일에서 관리처분계획인가일까지 기간경과에 대한 감정평가액 상승의 근거가 아니라 단순히 관리처분계획인가 시점 전후의 “사업구역 내 개별공시지가 금액과 사업구역 외 거래사례 금액을 표준지로 보고 변동요인을 적용하여 재평가한 금액의 차이”를 이유로 소급감정으로 증액한 변경감정가액이 적정하다고 주장하는 것은 비교대상 자체부터 모순이 있고, OOO 주거지역 지가변동률 및 사업구역 내 비교표준지 변동률과 비교하여 볼 때 소급감정을 통한 평가액의 증액률이 현저히 폭등한 점 등에 비추어 변경감정가액은 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 시가라고 보기는 어렵다는 의견인바, 법인세법상 소급감정을 배제하는 규정을 두고 있지는 아니하나 변경감정가액이 객관적이고 합리적으로 평가된 시가인지 여부는 불분명한 측면이 있다 하겠고, 따라서 쟁점부동산의 실지 취득가액이 얼마인지에 대한 재산정이 필요할 것인데, 주택재개발조합 등은 관리처분계획인가를 받은 날에 조합의 개발이익 등을 반영하여 조합원의 권리가액을 정하고 있고 이에 따라 조합원들에게 청산금을 정산하고 있는 점 등을 고려할 때 청구법인의 2018사업연도부터 2019사업연도까지의 법인세는 처분청이 청구법인 조합원들의 권리가액 등을 참고하여 청구법인 관리처분계획인가일(2015.7.20.)을 기준으로 법인세법제41조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제72조 제2항 제3호 나목에 따라 쟁점부동산의 취득가액을 재조사하고, 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다[OOO, 같은 뜻임].
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 법인세법(2018.12.24. 법률 제16008호로 일부개정 전) 제40조(손익의 귀속사업연도) ① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.
② 제1항에 따른 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제41조(자산의 취득가액) ① 내국법인이 매입ㆍ제작ㆍ교환 및 증여 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.
1. 타인으로부터 매입한 자산(대통령령으로 정하는 금융자산은 제외한다)은 매입가액에 부대비용을 더한 금액
2. 자기가 제조ㆍ생산 또는 건설하거나 그 밖에 이에 준하는 방법으로 취득한 자산은 제작원가(製作原價)에 부대비용을 더한 금액
3. 제1호와 제2호 외의 자산은 취득 당시의 대통령령으로 정하는 금액
② 제1항에 따른 매입가액 및 부대비용의 범위 등 자산의 취득가액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 법인세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29529호로 일부개정 전) 제14조(재산가액의 평가 등) ① 법 제16조 제1항 각 호에 따라 취득한 재산 중 금전 외의 재산의 가액은 다음 각 호에 따른다.
1. 취득한 재산이 주식 또는 출자지분(이하 “주식등”이라 한다)인 경우에는 다음 각 목의 금액
1. 상품(부동산을 제외한다)ㆍ제품 또는 기타의 생산품(이하 이 조에서 “상품 등”이라 한다)의 판매：그 상품 등을 인도한 날
2. 상품 등의 시용판매：상대방이 그 상품 등에 대한 구입의 의사를 표시한 날. 다만, 일정기간내에 반송하거나 거절의 의사를 표시하지 아니하면 특약 등에 의하여 그 판매가 확정되는 경우에는 그 기간의 만료일로 한다.
3. 상품 등외의 자산의 양도：그 대금을 청산한 날[한국은행법에 따른 한국은행이 취득하여 보유 중인 외화증권 등 외화표시자산을 양도하고 외화로 받은 대금(이하 이 호에서 “외화대금”이라 한다)으로서 원화로 전환하지 아니한 그 취득원금에 상당하는 금액의 환율변동분은 한국은행이 정하는 방식에 따라 해당 외화대금을 매각하여 원화로 전환한 날]. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전등기(등록을 포함한다)를 하거나 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 이전등기일(등록일을 포함한다)ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날로 한다.
4. 자산의 위탁매매：수탁자가 그 위탁자산을 매매한 날
5. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제8조의2 제4항 제1호 에 따른 증권시장에서 같은 법 제393조 제1항에 따른 증권시장업무규정에 따라 보통거래방식으로 한 유가증권의 매매: 매매계약을 체결한 날 제72조(자산의 취득가액 등) ② 법 제41조 제1항 및 제2항에 따른 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.
3. 합병ㆍ분할 또는 현물출자에 따라 취득한 자산의 경우 다음 각 목의 구분에 따른 금액
② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다.
1. 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가업자가 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등은 제외하며, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가사의 감정은 감정한 가액이 5억원 이하인 경우로 한정한다.
2. 상속세 및 증여세법 제38조 ㆍ제39조ㆍ제39조의2ㆍ제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정 및 조세특례제한법 제101조 를 준용하여 평가한 가액. 이 경우 상속세 및 증여세법 제63조 제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식을 평가함에 있어 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식(주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의 한국거래소 최종시세가액으로 하며, 상속세 및 증여세법 제63조 제2항 제1호 ㆍ제2호 및 같은 법 시행령 제57조 제1항ㆍ제2항을 준용할 때 “직전 6개월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3개월로 한다)”은 각각 “직전 6개월”로 본다.
(3) 소득세법 제166조(양도차익의 산정 등) ① 법 제100조 의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다.
④ 제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다. <개정 2007.2.28, 2018.2.9>
1. 관리처분계획등에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다.
2. 제1호에 따른 가격이 없는 경우에는 제176조의2 제3항 제1호, 제2호 및 제4호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액. 이 경우 제176조의2 제3항 제1호 및 제2호에서 "양도일 또는 취득일전후"는 "관리처분계획등 인가일 전후"로 본다.
(4) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다. <개정 2016.12.20>
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. (5) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
(6) 도시 및 주거환경정비법 제48조(관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자(제6조 제1항 제1호부터 제3호까지의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업 및 같은 조 제5항의 방법으로 시행하는 주거환경관리사업의 사업시행자는 제외한다)는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장・군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경・중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 같으며, 이 경우 조합은 제24조제3항제10호의 사항을 의결하기 위한 총회의 개최일부터 1개월 전에 제3호부터 제5호까지에 해당하는 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장・군수에게 신고하여야 한다.
4. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행인가 전에 제48조의2 제2항에 따라 철거된 건축물의 경우에는 시장・군수에게 허가 받은 날을 기준으로 한 가격)
⑤ 주택재개발사업 또는 도시환경정비사업에서 제1항 제3호‧제4호 및 제7호에 따라 재산 또는 권리를 평가할 때에는 다음 각 호의 방법에 의한다.
1. 부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가업자 중 시장・군수가 선정・계약한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 다만, 관리처분계획을 변경・중지 또는 폐지하고자 하는 경우에는 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 이를 산정할 수 있다. 제49조(관리처분계획의 공람 및 인가절차 등) ① 사업시행자는 제48조에 따른 관리처분계획의 인가를 신청하기 전에 관계서류의 사본을 30일 이상 토지등소유자에게 공람하게 하고 의견을 들어야 한다. 다만, 제48조제1항 단서에 따른 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 경우에는 토지등소유자의 공람 및 의견청취절차를 거치지 아니할 수 있다. <개정 2009. 2. 6.>
② 시장·군수는 사업시행자의 관리처분계획의 인가신청이 있은 날부터 30일 이내에 인가여부를 결정하여 사업시행자에게 통보하여야 한다. 다만, 시장·군수는 대통령령으로 정하는 공공기관에 인가 신청된 관리처분계획의 타당성 검증을 요청하는 경우에는 관리처분계획 인가신청을 받은 날부터 60일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 알려야 한다. <개정 2012. 2. 1.>
③ 시장·군수는 제2항의 규정에 의하여 관리처분계획을 인가하는 때에는 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.
④ 사업시행자는 제1항 또는 제3항에 따라 공람을 실시하고자 하거나 시장·군수의 고시가 있은 때에는 대통령령으로 정하는 방법과 절차에 따라 토지등소유자 또는 분양신청을 한 자에게 공람계획 또는 관리처분계획의 인가 내용 등을 통지하여야 한다. <개정 2009. 2. 6.>
⑤ 제1항, 제3항 및 제4항의 규정은 시장·군수가 직접 관리처분계획을 수립하는 경우에 이를 준용한다.
⑥ 제3항의 규정에 의한 고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 제54조의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 사업시행자의 동의를 받거나 제40조 및 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2009. 5. 27.>
결정 내용은 붙임과 같습니다.