당초 계약의 매매대금 지급조건에 따라 중도금까지 지급받은 후 잔금을 남겨놓은 상황에서 자경농지 감면을 재차 적용받기 위해 의도적으로 쟁점거래를 과세기간이 다른 두 개의 쟁점 거래로 나눈 것으로 보이므로 최종잔금이 지급된 때를 과세연도로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없음
당초 계약의 매매대금 지급조건에 따라 중도금까지 지급받은 후 잔금을 남겨놓은 상황에서 자경농지 감면을 재차 적용받기 위해 의도적으로 쟁점거래를 과세기간이 다른 두 개의 쟁점 거래로 나눈 것으로 보이므로 최종잔금이 지급된 때를 과세연도로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 당초 AAA에게 0000-0번지(00㎡)와 0000-0번지(00㎡)만 매도하려고 했으나 AAA이 쟁점토지의 남쪽 절반도 매수하고 싶다고 하여 쟁점토지를 분할하여 0000-0번지(00㎡)로 지번을 부여받을 계획으로 2018.4.19. AAA과 0000-0번지 00㎡, 0000-0번지 00㎡, 0000-0번지 00㎡ 등 5필지 00㎡를 OOO원에 양도하는 쟁점①거래의 계약을 체결하고 잔금은 2019.4.19. 받기로 정하였다.
(2) 청구인은 위 토지를 매도한 후 잔여토지인 0000번지(00㎡)와 0000번지(00㎡), 0000번지(00㎡)는 과수원으로 계속 경작하고자 했으나, 2019년 초 건강상태가 악화되어 부동산 중개인에게 매도를 외뢰하였고, 이에 다수의 매수희망자들이 현지확인을 하는 등 거래를 위한 협의를 진행하던 중 AAA이 본인의 개발사업에 쟁점토지 전체가 필요하다고 인식했는지 쟁점토지의 북측 절반(0000번지 00㎡)을 본인에게 매도할 것을 강력히 요청하여 2019.4.19. AAA과 쟁점②거래의 계약을 체결하게 된 것이다.
(3) AAA은 진주 혁신도시 외곽지역에 위치하고 있는 쟁점토지 등이 주거지역과 임야의 중간에 위치해 개발이 가능할 것으로 판단하고 쟁점토지의 절반(0000번지 00㎡)과 0000번지(00㎡), 0000번지(00㎡)를 추가로 매수한 것으로 추정된다. 쟁점②거래시 AAA이 자금을 준비할 기간이 필요하므로 계약금과 잔금의 지급시기를 9개월 간격으로 하자고 요청하였고, 이에 대해 청구인은 쟁점①거래시 계약금과 잔금의 지급시기인 1년보다 짧은 기간이고 청구인의 건강상 향후 농업에 종사하기가 어려운 상황이라 동 조건을 수용하였다.
(1) 청구인은 단순히 매수자의 자금사정으로 인해 쟁점토지를 부득이 2개 연도로 나누어 매도하였다고 주장하나, 쟁점토지의 부동산등기부등본을 검토하여 본 결과, 매수인은 토지와 관련하여 대출을 받은 이력이 없다. 따라서 하나의 계약에서 잔금청산일만 조정하면 되는 것이고, 쟁점거래를 쟁점①거래와 쟁점②거래로 나누어 계약을 2차례에 걸쳐 할 이유가 없는 것으로 보인다.
(2) 청구인은 2018.4.19. AAA과 0000번지를 분할하여 0000-0번지로 지번을 부여받고 동 번지 00㎡를 AAA에게 매도하였다고 주장하면서 쟁점①거래의 매매계약서를 제출하였으나, 0000-0의 경우 모번지인 0000번지에서 2019.3.22. 분할된 것으로 확인되므로 0000-0번지(00㎡)는 쟁점①거래의 계약일에 존재하지 않던 지번이다. 따라서 쟁점①거래의 매매계약서는 정상적인 거래로 인정할 수 없다. 또한 쟁점①거래의 매매계약서 특약에서는 지상의 분묘들을 계약일로부터 1년 이내에 모두 이장한다는 내용이 나타나고, 이에 따라 청구인은 쟁점토지 위의 분묘를 모두 2019.3.15. 개장신고하였는데, 쟁점②거래의 매매계약서 특약에 또 다시 지상의 분묘들을 계약일로부터 1년 이내에 모두 이장한다는 내용이 나타나는 것으로 미루어 쟁점②거래의 매매계약서의 내용도 진실한 매매계약서로 신뢰하기 어렵다.
(1) 국세기본법 제14조 【 실질과세 】
① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.
(2) 소득세법 제5조 【 과세기간 】
① 소득세의 과세기간은 1월 1일부터 12월 31일까지 1년으로 한다. 제88조 【 정의 】 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. (후문 및 각 목 생략)
5. “실지거래가액”이란 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말한다. 제98조 【 양도 또는 취득의 시기 】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. (후문 생략)
(3) 조세특례제한법 제69조 【 자경농지에 대한 양도소득세의 감면 】
① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령으로 정하는 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 및 농지관리기금법에 따른 한국농어촌공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령으로 정하는 법인(이하 이 조에서 “농업법인”이라 한다)에 2021년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 해당 토지가 주거지역등에 편입되거나 도시개발법 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 제133조 【 양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도 】
① 개인이 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액 중에서 다음 각 호의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다. 이 경우 감면받는 양도소득세액의 합계액은 자산양도의 순서에 따라 합산한다.
1. 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액
2. 5개 과세기간의 합계액으로 계산된 다음 각 목의 금액 중 큰 금액. 이 경우 5개 과세기간의 감면받을 양도소득세액의 합계액은 당해 과세기간에 감면받을 양도소득세액과 직전 4개 과세기간에 감면받은 양도소득세액을 합친 금액으로 계산한다.
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 아래와 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 2019.6.30. 처분청에 2019년 귀속 양도소득세를 신고시 쟁점①거래와 관련하여 양도가액 OOO원, 납부세액 OOO원, 감면세액 OOO원(8년 자경)으로, 2020.3.31. 처분청에 2020년 귀속 양도소득세를 신고시 쟁점②거래와 관련하여 양도가액 OOO원, 납부세액 OOO원, 감면세액 OOO원(8년 자경)으로 신고하였다. (나) 처분청의 쟁점거래에 대한 조사보고서(경제적 실익에 따른 부당감면검토보고서, 2021년 7월)에 의하면, 쟁점①거래의 매매계약서에는 계약일(2018.4.19.) 현재 존재하지 않는 지번(0000-0)이 나타나는 점, 조사 당시 쟁점거래의 양도인, 중개인, 세무대리인 모두 쟁점②거래의 매매계약서를 제출할 수 없다고 답변한 점 등으로 보아 쟁점거래는 2개 과세기간으로 나눔으로써 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 경우에 해당되는 것으로 판단되므로 과세연도를 최종거래가 완료된 2020년으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한다는 내용이 나타난다. (다) 쟁점토지의 부동산등기부등본에 의하면, 청구인은 1998.1.19. 쟁점토지(00㎡)를 매매로 취득하여 2019.3.22. 쟁점토지를 분할(0000번지 00㎡, 0000-0번지 00㎡)한 후 2019.4.18. 0000-0번지(00㎡), 2020.1.31. 0000번지(00㎡)를 AAA에게 각각 매매로 소유권을 이전한 것으로 나타난다. (라) 쟁점①거래의 매매계약서(2018.4.19.)에 의하면, 매매물건은 OOO로, 매매대금(OOO원)은 아래 OOO와 같고, 특약사항에 상기 지번 중 0000번지는 잔금지급일 전에 분할하여 남측 00㎡는 잔금일에 매수인에게 이전한다는 내용이 기재되어 있다. (마) 쟁점②거래의 매매계약서(2019.4.19.)에 의하면, 매매물건은 OOO로, 매매대금(OOO원)은 아래 OOO와 같고, 특약사항에 상기 지번 중 0000번지는 분할된 북 측 00㎡는 잔금일에 매수인에게 이전한다는 내용이 기재되어 있다. (바) 우리 원에서 요청하여 OOO시장이 발급(2021.10.13.)한 ‘부동산거래계약 해제 확인서’ 등에 의하면, 당초 청구인은 2018.4.19. 쟁점토지 외 6개 필지(0000-0번지 00㎡, 0000-0번지 00㎡, 0000-0번지 00㎡, 0000-0번지 00㎡, 0000번지 00㎡, 0000번지 00㎡) 합계 00㎡의 토지를 AAA에게 OOO원(2018.4.19. 계약금 OOO원 지급, 2018.10.19. 중도금 OOO원 지급, 2019.4.19. 잔금 OOO원 지급)에 매매로 양도하는 계약체결하고 2018.6.18. OOO시장에게 부동산거래계약신고(접수번호 0000호)를 하였으나, 이후 OOO시장에게 2019.4.5. 쟁점①거래의 매매계약서, 2019.5.15. 쟁점②거래의 매매계약서를 재차 신고한 것으로 확인된다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 건강상의 이유 등으로 쟁점거래를 할 수밖에 없는 상황이었으므로 처분청이 하나의 거래를 2개 과세기간으로 나눔으로써 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 경우로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다고 주장한다. 그러나 국세기본법 제14조 제3항 은 과세대상이 되는 행위 또는 거래를 우회하거나 변형하여 여러 단계의 거래를 거침으로써 부당하게 조세를 감소시키는 조세회피행위에 대처하기 위하여 그와 같은 여러 단계의 거래형식을 부인하고 실질에 따라 과세대상인 하나의 행위 또는 거래로 보아 과세할 수 있도록 실질과세원칙의 적용 태양 중 하나를 규정한 것(OOO 판결 참조)인바, OOO시장이 발급(2021.10.13.)한 ‘부동산거래계약 해제 확인서’에 의하면, 당초 청구인은 2018.4.19. 쟁점토지 외 6개 필지 합계 00㎡의 토지를 AAA에게 OOO원에 매매로 양도하는 계약을 체결하고 2018.6.18. OOO시장에게 부동산거래계약을 신고(접수번호 0000호)했었던 점, 쟁점①거래의 매매계약서(2018.4.19.)에는 매매물건으로 OOO가 기재되어 있으나 쟁점토지의 부동산등기부등본상 쟁점토지(00㎡)는 2019.3.22. 0000번지(00㎡)와 0000-0번지(00㎡)로 분할된 것으로 되어 있어 쟁점①거래의 매매계약서는 사후에 작성되었을 개연성이 있는 점, 처분청의 쟁점거래에 대한 조사보고서(경제적 실익에 따른 부당감면검토보고서, 2021년 7월)에 의하면, 조사 당시 쟁점거래의 양도인․중개인․세무대리인 모두 쟁점②거래의 매매계약서를 제출할 수 없다고 답변한 것으로 나타나는 점 등에 비추어, 청구인은 당초 계약의 매매대금 지급조건에 따라 중도금까지 지급받은 후 잔금(OOO원)을 남겨놓은 상황에서 조특법 제69조에 따른 자경농지 감면세액을 재차 적용받기 위하여 의도적으로 쟁점거래를 과세기간이 다른 쟁점①거래와 쟁점②거래로 나눈 것으로 보이므로 처분청에서 청구인의 신고내용을 부인하고 최종잔금이 지급된 2020년을 과세연도로 보아 양도소득세 감면세액을 OOO원으로 하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.