쟁점부동산 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 OOO에 겸용주택(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2009.10.26. 취득하여 1층은 상가(음식점)로 사용하고 2층은 주택으로 사용하다 쟁점부동산에 섀시와 지붕을 증축(이하 “쟁점증축물”이라 한다)한 후 2020.7.28. 쟁점부동산을 양도하면서 2층 주택만 비과세 대상에 해당한다고 보아 2020.9.28. 상가분에 대한 양도소득세를 신고․납부하였다. 청구인은 2020.11.27. 쟁점증축물이 건축물이 아닌 주택부수토지에 해당하고, 설령 건축물로 보더라도 용도가 불분명하므로 안분계산 할 경우 쟁점부동산의 주택면적이 상가면적보다 더 많아 쟁점부동산 전체가 주택에 해당한다고 보아 경정청구를 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점증축물이 건축물에 해당하고 상가에 접해있어 <표>과 같이 쟁점증축물 전체가 상가면적에 포함되어 쟁점부동산에서 상가면적이 차지하는 비율이 주택면적보다 더 크다고 보아 2021.1.13. 경정청구 거부처분을 하였다. <표> 쟁점부동산에 대한 청구인과 처분청 주장 OOO
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2021.3.8. 이의신청을 거쳐 2021.8.19. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 사실관계에 첨부된 사진으로 보는 바와 같이 쟁점증축물은 건축물과 경계벽 사이에 가림막으로 섀시가 설치되어 있으나 주택부수토지(대지안의 공지)로 보는 것이 합리적이고 이 경우 주택면적(103.13㎡)이 상가면적(97.06㎡)보다 크므로 쟁점부동산 전체가 주택에 해당하여 비과세 대상으로 보아야 한다. (가) 처분청은 쟁점증축물에 섀시가 설치되어 있어 보관창고 기능이 추가되었다는 의견이나, 우천시 누수가 발생하고 실외 상온에 원재료를 보관하기 어려울 뿐만아니라 시멘트 바닥으로 이루어져 위생상으로도 적합하지 않다. (나) 더욱이 쟁점부동산에 대한 재산세 과세 당시에도 OOO장은 쟁점증축물을 건축물에 포함하여 과세하지 아니하였다.

(2) 설령 쟁점증축물을 건축물로 본다 하더라도 상가 또는 상가외 면적에 해당하는지 여부는 그 실지 사용용도에 따라 판단하여야 하나 그 용도가 불분명하므로 상가면적과 상가외 면적으로 안분하여 계산하여야 할 것이고 이 경우에도 주택면적(111.67㎡)이 상가면적(101.67㎡)보다 더 크므로 쟁점건축물 전체를 주택으로 보아 비과세 대상으로 보아야 한다.

• 나. 처분청 의견 쟁점증축물은 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 벽이 있어 건축법에서 규정하는 건축물에 해당하며 ‘대지안의 공지’가 아닌 쟁점부동산의 1층에 위치한 상가(음식점)운영을 위한 목적으로 보는 것이 합리적이다.

(1) 쟁점증축물 입구에는 환풍기 및 냉방기의 실외기와 연결된 호스가 확인되고 내부는 쟁점건축물내 상가의 주방과 연결되어 있어 음식점의 원재료 등을 보관하는 용도로 확인된다. 더욱이 쟁점증축물은 쟁점부동산의 주택 부분과는 연접하는 부분도 없고 관련성도 없는 것으로 보인다.

(2) 또한 쟁점부동산의 1층 음식점은 참숯을 이용한 장어구이를 판매하고 있으나 현장확인결과 참숯 보관 및 숯불작업 공간이 없어 쟁점증축물을 통하여 이를 해결한 것으로 추정된다.

(3) 설령 쟁점증축물 부분에 대하여 재산세가 과세되지 아니하였다 하더라도 쟁점증축물을 무허가 건물로 보아 실질과세원칙에 따라 상가면적에 포함하여 과세함이 타당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
• 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 제97조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 (2) 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) ③법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

(3) 건축법 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “대지(垈地)”란 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 각 필지(筆地)로 나눈 토지를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 토지는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있다.

2. “건축물”이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다. (4) 건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정방법) ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.

3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.

• 가. 벽ㆍ기둥의 구획이 없는 건축물은 그 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1미터를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 한다.
• 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 쟁점부동산을 2020.7.28. 양도하고 2020.9.28. 상가분에 대하여 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였고, 2020.11.27. 경정을 청구하였으나 2021.1.13. 처분청은 경정청구 거부처분을 하였다. (나) 쟁점부동산에 대한 건축물대장에 따르면 쟁점부동산의 사용승인일자는 1996.5.28.이고 1층은 주택 및 근린생활시설 94.04㎡이고, 2층은 주택으로 90.44㎡인 것으로 나타난다. (다) 국세청 전산조회자료 등에 따르면 청구인은 쟁점부동산 1층에서 ‘OOO’라는 상호로 2009.10.27.부터 2020.8.19.까지 음식점을 운영하였고 2층 주택에 거주하였던 것으로 나타난다. (라) 쟁점부동산 및 쟁점증축물은 아래 <사진>과 같다. <사진> 쟁점부동산 현황도 및 쟁점증축물 사진 OOO (마) 처분청이 OOO장으로부터 회신받는 자료에 의하면 재산세 과세근거는 건축물대장의 사용용도 면적이며, 쟁점부동산의 주택 및 상가 이외의 건축물로 재산세가 과세된 내역은 없는 것으로 나타난다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 건축법제2조에서 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것은 건축물에 해당한다고 규정하고 있는바, 제출된 쟁점증축물 사진에서 보이는 바와 같이 쟁점증축물은 사면이 벽과 출입문으로 구성되어 있어 건축물에 해당하는 것으로 보이고, 1층 상가(음식점)와 맞닿아 있는 동시에 음식점 주방에서 쟁점증축물로 이동하는 출입문도 별도로 있는 것으로 보이는 반면, 주택인 2층과는 연결된 공간이 없어 주택보다는 상가와 관련된 용도로 사용된 것으로 보이는 점에 비추어 쟁점증축물이 건축물이 아닌 대지안의 공지에 해당하거나 건축물에 해당한다 하여도 실지 용도에 따라 안분하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려우므로, 처분청의 이 건 경정청구 거부처분은 달리 잘 못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.