과세관청의 부실하거나 잘못된 안내에 기인하여 1세대1주택 비과세 혜택을 받지 못했다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2020.2.13. 거주하던 주택(이하 “쟁점거주주택”이라 한다)을 OOO원에 양도하고 1세대1주택 비과세 대상으로 보아 양도소득세는 신고하지 않았다.
• 나. 처분청은 청구인 세대(배우자 포함)가 쟁점거주주택 양도당시 6채의 임대주택(이하 “쟁점임대주택”이라 한다)을 소유하고 있었는데, 쟁점임대주택은 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣(이하 “임대주택법”이라 한다)에 따른 임대사업자등록이 되어 있지 아니하여, 쟁점거주주택 양도에 대한 1세대1주택 비과세는 적용될 수 없다며, 2021.3.10. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2021.6.3. 이의신청을 거쳐 2021.8.5. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1세대1주택 양도에 따른 비과세 혜택을 받을 수 있었음에도, 국세청 홈페이지 등에 비과세를 위한 세부요건 및 절차가 제대로 안내되어 있지 않아, 부당하게 이 건 부과처분을 당했다. 특히 장기임대주택은 사업자등록이 필요하다고만 적시되었을 뿐, ｢소득세법｣상 사업자등록 외에 임대주택법상 사업자등록이 추가로 필요하다는 구체적인 안내가 없을 뿐만 아니라, 담당공무원도 임대사업자등록증을 제출하면 된다고 안내하였을 뿐, 그 임대사업자등록증이 임대주택법상의 사업자등록임을 특정하지는 않았다.
• 나. 처분청 의견 쟁점거주주택의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세가 적용되려면 양도주택 외에 보유한 쟁점임대주택이 관할구청에 민간임대주택으로 등록되어 있었어야 하나(필수요건), 청구인이 요건을 충족하지 않은 이상, 1세대1주택 비과세는 적용될 수 없다.

• 가. 쟁점 과세관청의 부실하거나 잘못된 안내에 기인하여 1세대1주택 비과세 혜택을 받지 못했다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 국세기본법 제15조(신의ㆍ성실) 납세자가 그 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 한다. 세무공무원이 직무를 수행할 때에도 또한 같다. 제18조(세법 해석의 기준 및 소급과세의 금지) ① 세법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평(衡平)과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.

③ 세법의 해석이나 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석이나 관행에 의한 행위 또는 계산은 정당한 것으로 보며, 새로운 해석이나 관행에 의하여 소급하여 과세되지 아니한다.

(2) 소득세법 제89조(비과세 양도소득)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
• 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 (3) 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위)

① 법 제89조 제1항 제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

⑩ 제1항에 따른 1세대 1주택이 다음 각 호의 요건에 모두 해당하는 경우에는 제155조 제20항 각 호 외의 부분 후단에 따른 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1주택을 보유한 것으로 보아 제1항을 적용한다.

1. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조 에 따라 임대주택으로 등 록 하거나 ｢영유아보육법｣ 제13조 에 따른 가정어린이집 인가를 받은 사실이 있을 것

2. 해당 주택이 제155조 제20항 각 호 외의 부분 후단에 따른 직전거주주택보유주택일 것

⑪ 법 제89조 제1항 제3호 나목에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다. 제155조(1세대1주택의 특례)

⑳ 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택[같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조 에 따른 임대사업자등록 신청을 한 주택으로 한정한다. 이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다]과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. (후단 생략)

1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 “임대료등”이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제44조 제4항 의 전환 규정을 준용한다. 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) ① 법 제104조 제7항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.

2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조 에 따른 임대사업자 등록[이하 이 조에서 “사업자등록등”이라 하고, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조 에 따른 임대사업자등록을 했으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 않은 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조 에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다]을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 이 조, 제167조의4, 제167조의10 및 제167조의11을 적용할 때 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조 제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)으로서 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제6조 제5항 에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소되는 경우에는 임대의무기간이 종료한 날 해당 목에서 정한 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다. (4) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다. 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점거주주택 양도당시 청구인과 그 배우자가 보유한 주택현황은 아래 <표>와 같은데, 쟁점임대주택(6채)은 관할세무서에 주택임대사업자로 등록되어있으나, 관할구청에는 등록되어있지 않다.

(2) 청구인은 장기임대주택사업자로서 실질적 요건을 모두 충족하였을 뿐만 아니라, 형식적 요건을 충족하는 데에도 어려움이 없었음에도, 과세관청의 부실하거나 잘못된 안내에 기인하여 부당하게 이 건 과세처분을 당한 것이라고 주장하고 있는 반면, 처분청은 청구주장의 모든 사정을 감안하더라도, 법령에 따른 요건이 충족되지 않은 이상 이 건 처분은 정당하며, 과잉금지의 원칙에 반한다고 보기도 어렵다는 의견이다. (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 이 건 처분에 대하여 과세관청의 잘못된 안내 등에 기인한 것으로 부당하고 위법하다고 주장하나, 조세부담은 조세법률주의에 따라 법령상 과세요건의 충족 여부로 결정되는데, 쟁점거주주택의 양도는 법령이 규정한 양도소득세의 과세요건은 충족하고 있는 반면 비과세요건은 충족하지 못한 점, 양도소득세는 납세자의 신고로 납세의무가 확정되므로 납세자의 신고는 권리이자 동시에 의무로서 납세자는 법령이 규정한 바에 따라 납세의무를 이행하여야 하는 점, 납세자신고 단계에서 과세관청의 안내는 단순한 상담 내지 안내 수준의 행정서비스로, 신의칙 대상이 되는 공적견해표명과 동일하게 취급하기 어렵고, 설령 공적견해표명으로 보더라도 신뢰보호원칙은 납세자에게 귀책사유가 없음을 전제하나, 법령상 비과세 요건이 규정되어 있는 이상, 그 요건을 갖추지 않은 납세자에게 귀책이 전혀 없었다고 보기도 어려운 점, 신뢰보호는 그 속성상 합법성의 원칙과 충돌할 수밖에 없어 신뢰의 가치가 법익보다 크다고 인정되는 경우에만 보호할 정당성이 확보되는데, 세무공무원이 적극적으로 개입하여 청구인은 물론 다른 대부분의 납세자들까지도 불가피하게 잘못된 신고를 할 수밖에 없었다는 등의 객관적 사실 이 인정되지 않는 한, 개별납세자의 주장만으로 적용될 수 없는 점 등에 비추어, 처분청이 청구인의 쟁점거주주택 양도에 대하여 1세대1주택 비과세 적용을 부인하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분에는 달리 잘못이 없 는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.