[요지] 청구법인의 2018사업연도 법인세는 처분청이 청구법인 조합원들의 권리가액 등을 참고하여 청구법인의 관리처분계획인가일(2010.5.22.)을 기준으로 법인세법제41조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제72조 제2항 제3호 나목에 따라 쟁점부동산의 취득가액을 재조사하고, 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단됨
[요지] 청구법인의 2018사업연도 법인세는 처분청이 청구법인 조합원들의 권리가액 등을 참고하여 청구법인의 관리처분계획인가일(2010.5.22.)을 기준으로 법인세법제41조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제72조 제2항 제3호 나목에 따라 쟁점부동산의 취득가액을 재조사하고, 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단됨
[참조결정] 조심2021서1778
[주 문] OOO서장이 2020.11.13. 청구법인에 한 2018사업연도 법인세 OOO원의 부과처분은 청구법인의 관리처분계획인가일을 기준으로 청구법인이 조합원들로부터 현물출자받은 토지 및 건물의 시가를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 법인세법 시행령제68조 제1항 제3호는 상품 등 외의 자산의 양도의 경우 익금 및 손금의 귀속사업연도를 대금청산일, 소유권이전등기일, 사용수익일 중 빠른 날이라고 규정하고 있고, 이 건의 경우와 같은 주택재개발정비사업의 경우 당해 조합이 현물출자된 부동산을 사용수익할 수 있는 관리처분계획인가일이 해당 부동산을 취득한 시기가 되며, 따라서 이때를 기준으로 재개발정비사업이 시행된다는 것을 전제로 한 개발이익을 포함하여 평가한 가액이 시가가 된다(대법원 2009.3.26. 선고 2008다21549 판결, 같은 뜻임).
(2) 그런데, 당초감정가액은 사업시행인가일(2007.8.22.)을 기준으로 하여 쟁점부동산의 가액을 평가한 것으로 관리처분계획인가일(2010.5.10.)의 개발이익이 반영되어 있지 않은 가격이므로 쟁점부동산의 정당한 취득가액이 될 수 없고, 반면 쟁점감정가액의 경우 관리처분계획인가일(2010.5.10.)을 기준으로 하여 평가한 금액으로 주택재개발정비사업으로 인한 개발이익이 모두 반영된 평가금액이고, 비록 소급감정가액이긴 하나 아무런 외부 영향 없이 평가가 이루어져 객관성과 공정성, 진실성이 확보된 평가금액이라면 비록 소금감정가액이라고 하더라도 시가로 인정할 수 있을 것(대법원 2003.5.30. 선고 2001두6029 판결 외 다수, 같은 뜻임)인데, 당초감정가액 및 쟁점감정가액 모두 동일한 감정평가법인들이 평가한 가액으로 이들 감정평가법인들이 합리적인 사유 없이 의도적으로 평가가액을 증액하였다고 보기 어려우므로 객관성이나 공정성, 진실성 등이 확보되었다고 할 수 있다.
(3) 조사청은 청구법인이 이 사건 처분에 대하여 제기한 이의신청에서 당초감정가액이 2007.4.13.부터 2009.10.30.까지의 기간동안 평가작업을 통해 산출된 가액으로 관리처분계획인가일(2010.5.10.)로부터 약 7개월 전에 평가가 이루어졌으므로 관리처분계획인가일 당시의 개발이익이 반영되었을 것이라고 판단하였으나, 당초감정가액에 관한 감정평가업무가 2009.10.30. 종료된 것은 그 평가업무의 방대함에 따른 것이지 감정평가기간 동안의 가격 변동 분을 반영하기 위함이 아니다.
(4) 처분청은 사업계획인가일(2007.8.22.)과 관리처분계획인가일(2010.5.10.)까지 2년 9개월의 기간사이 쟁점부동산의 공시지가는 2.94% 상승함에 그친데 반해 쟁점감정가액은 당초감정가액 대비 22%나 증가한 점에 비추어 이를 쟁점부동산의 시가라고 볼 수 없다고 하나, 한국감정평가협회가 2008.2.12. 제정한 ‘주택재개발ㆍ재건축 사업 등에 관한 평가지침’ 제9조 제1항에 따르면 사업시행인가일을 기준으로 한 감정평가는 계획제한 등의 공법상 제한이 없는 것을 가정하고 당해 사업의 시행으로 인하여 증가된 가격 중 분양권 프리미엄 해당분과 미실현된 것을 배제하여야 한다고 규정하고 있기 때문에 엄밀하게 볼 때 당초감정가액이 쟁점부동산의 시가라고 할 수 없는 반면, 쟁점감정가액은 위와 같은 제한 없이 개발이익 등을 반영하여 평가가 이루어진 것이므로 양 가액간에 차이가 나는 것은 오히려 합리적이다.
(5) 설령 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 취득가액을 인정할 수 없다고 하더라도 사업시행인가일(2007.8.22.)을 기준으로 한 당초감정가액은 쟁점부동산의 시가가 될 수 없는바, 객관적이고 합리적인 방법으로 쟁점부동산의 취득가액을 재조사하여 이 사건 처분을 경정하는 것이 조세평등주의 구현에도 부합한다고 할 것이다.
(1) 당초감정가액은 2007.4.13.부터 2009.9.7.까지의 기간동안 평가를 통해 산정된 가액으로 평가종료일과 관리처분계획인가일(2010.5.10.)까지의 기간이 약 7개월에 불과하므로 사실상 관리처분계획인가일(2010.5.10.) 당시 주택재개발정비사업의 개발이익이 포함되었다고 볼 수 있다.
(2) 청구법인은 당초감정가액에 주택재개발정비사업의 개발이익이 포함되어 있지 않다고 주장하나, 한국감정평가협회의 ‘주택재개발ㆍ재건축 사업 등에 관한 평가지침’ 제9조에 따르면 사업시행인가일 기준으로 한 현물출자대상 부동산에 대한 평가는 사업의 착수에서 준공까지 그 시행으로 인한 가격의 증가분 중 미실현된 이익만을 제외할 뿐 그 외 개발이익을 모두 포함하여 평가한다고 규정하고 있으므로(부산고등법원 2020.7.24. 선고 2020누20682 판결, 같은 뜻임), 청구법인의 위 주장은 타당하지 않다.
(3) 쟁점감정가액은 관리처분계획인가일(2010.5.10.)로부터 약 9년이 경과하여 이루어진 소급감정가액으로 법인세법상 인정할 수 없고, 그럼에도 이를 쟁점부동산의 시가로 인정하게 된다면 관련 규정을 무시하고 상속세 및 증여세법의 평가방법이 아닌 소급감정으로 모든 자산을 평가할 우려가 있으며, 감정가액이 없어 상속세 및 증여세법상 평가방법을 적용하여 자산을 평가한 자와의 불공평을 초래할 수 있고, 감정수수료가 소요되는 감정평가를 위해 불필요한 예산과 납세협력 비용이 발생할 수 있을 뿐만 아니라 납세자 입장에서도 과세당국이 소급감정에 따라 과세를 할 수 있다는 불안정한 상태에 놓이게 되어 법적 안정성이 심각하게 저해될 우려가 있다.
(4) 청구법인은 대법원이 소급감정가액을 인정하고 있다는 이유로 쟁점감정가액 또한 쟁점부동산의 시가로 인정하여야 한다고 주장하나, 대법원은 어디까지나 감정이 적정하게 이루어져 객관적이고 합리적인 방법으로 평가가 이루어졌다는 점이 인정되어야 한다는 제한을 두고 있는바, 사업시행인가일(2007.8.22.)과 관리처분계획인가일(2010.5.10.) 사이 개별공시지가 상승률이 2.94%에 불과함에도 쟁점감정가액은 당초감정가액 대비 22.26%나 증가한 점에 비추어보면 쟁점감정가액이 객관적이고 합리적인 평가방법에 따라 산정된 것이라고 보기 어렵다.
(5) 청구법인은 쟁점부동산의 취득가액에 관한 재조사가 이루어져야 한다고 주장하나, 법인세법 시행령제89조는 해당 자산의 시가가 불분명한 경우 ‘매매사례가액→감정평가액→상속세 및 증여세법상 보충적평가방법’에 따른 가액을 순차적으로 적용하도록 규정하고 있는바, 쟁점부동산은 매매사례가액이 없고, 관리처분계획인가일 전ㆍ후 6개월 사이에 감정평가액도 없으므로 결국 상속세 및 증여세법상 평가방법에 따라 기준시가를 시가로 인정할 수밖에 없게 되는데, 이 경우 오히려 청구법인에 과다한 세부담을 지우게 되므로 재조사의 실익이 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인의 사업진행경과자료, 쟁점부동산에 대한 감정평가서 및 개별공시지가 변동내역 등의 심리자료를 종합하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구법인의 주택재개발정비사업의 주요내용은 아래 ＜표1＞과 같고, 그 진행내역을 정리하면 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표1＞ 청구법인의 주택재개발정비사업의 주요내용 OOO ＜표2＞ 청구법인의 주택재개발정비사업 진행경과 OOO (나) 청구법인은 주식회사 AAA(이하 “주-AAA”라 한다) 및 주식회사 BBB(이하 “주-BBB”라 한다)에 사업시행인가일(2007.8.22.)을 기준으로 쟁점부동산에 관한 감정평가를 의뢰하였는데, 위 감정평가법인들이 2007.4.13.부터 2009.10.30.까지 쟁점부동산 시가에 관한 조사를 거쳐 사업시행인가일(2007.8.22.) 기준 쟁점부동산의 감정평가액이 OOO원(당초감정가액)이라는 감정평가서를 작성ㆍ제출함에 따라 당초감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 장부에 계상하였다. (다) 청구법인은 2019년 3월경 주-AAA 및 주-BBB에 쟁점부동산에 대하여 관리처분계획인가일(2010.5.10.) 기준 감정평가를 의뢰하였는데, 위 감정평가법인들이 2019.3.15.부터 2019.3.25.까지 쟁점부동산에 관한 조사를 거쳐 관리처분계획인가일(2010.5.10.) 기준 쟁점부동산의 감정평가액이 OOO원이라는 감정평가서를 작성ㆍ제출함에 따라 쟁점감정가액과 당초감정가액의 차액인 OOO원을 토지가액으로 증액계상한 후, 아파트 및 상가 분양면적 중 일반분양분 면적에 해당하는 비율(69.592%)을 위 차액에 곱하여 계산한 금액인 OOO원(쟁점평가증액)을 2018사업연도에 손금산입한 후 2018사업연도 법인세를 신고ㆍ납부하였다. (라) 처분청은 쟁점감정가액이 쟁점부동산의 정당한 취득가액이라고 볼 수 없다고 하여 쟁점평가증액 등을 익금산입하여 이 사건 처분을 하였는데, 구체적인 내역은 아래 ＜표3＞과 같다. ＜표3＞ 처분청의 당초신고 및 이 사건 처분의 상세내역 (단위: 원) OOO (마) 쟁점감정가액은 당초감정가액대비 22.3%가 증가한 금액(아래 ＜표4＞ 참조)인 반면 쟁점부동산의 2007년 대비 2010년 개별공시지가는 3.31% 상승한 것(아래 ＜표5＞ 참조)으로 나타난다. ＜표4＞ 당초감정가액과 쟁점감정가액의 정리ㆍ비교 (단위: 원) OOO ＜표5＞ 쟁점부동산(OOO 토지)의 개별공시지가 (단위: 원/㎡, %) OOO (바) 한편, 도시 및 주거환경정비법은 주택재개발정비사업자로 하여금 정비사업비의 추산액, 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액, 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 등이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수 등의 인가를 받도록 하고 있고(제74조 제1항), 이를 근거로 조합원들의 권리가액(아래 ＜표6＞ 참조)을 산정하고 조합원들이 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 그 차액에 상당하는 금액을 조합원으로부터 징수하거나 조합원에게 지급하여야 한다(제89조 제1항)고 규정하고 있으며, 소득세법 시행령은 정비사업조합의 조합원이 도시정비법 제74조의 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 아래 ＜표7＞과 같이 산정한다(제166조 제2항)고 규정하고 있다. ＜표6＞ 조합원의 권리가액 산정식 OOO ＜표7＞ 조합원이 취득한 주택 및 부수토지를 양도할 경우 양도차익 OOO
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 청구법인은 관리처분계획인가일(2010.5.10.)을 기준으로 한 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 보아야 한다는 주장이고, 처분청은 당초감정가액이 사실상 관리처분계획인가일을 기준으로 쟁점부동산을 평가한 가액이므로 이를 취득가액으로 보아야 한다는 의견이다. (나) 그런데, 법인세법제41조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제72조 제2항 제3호 나목 등은 현물출자에 따라 취득한 자산의 경우 취득가액을 해당 자산의 시가로 한다고 하면서 시가가 불분명할 경우 감정평가, 상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법을 차례로 적용하여 계산한 금액으로 한다고 규정하고 있고, 재개발사업에 출자된 부동산의 시가는 사업이 시행된다는 것을 전제로 한 개발이익이 포함된 가격으로 평가하여야 하는바(대법원 2009.3.26. 선고 2008다21549 판결, 같은 뜻임), 당초감정가액은 관리처분계획인가일 이전에 평가를 바탕으로 한 가액으로 관리처분계획인가일 당시의 개발이익이 포함되어 있다고 보이지 않고, 쟁점감정가액은 사업시행계획인가일(2007.8.22.)과 관리처분계획인가일(2010.5.10.) 사이 쟁점부동산의 개별공시지가가 3.31% 상승함에 그친데 반해 당초감정가액 대비 22.3%나 높은 가액이므로 이를 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하기 어려워 보인다(조심 2021서1778, 2021.12.23. 같은 뜻임). (다) 따라서 쟁점부동산의 실지 취득가액이 얼마인지에 대한 재산정이 필요할 것인데, 주택재개발조합 등은 관리처분계획인가를 받은 날에 조합의 개발이익 등을 반영하여 조합원의 권리가액을 정하고 있고, 이에 따라 조합원들에게 청산금을 정산하고 있는 점 등을 고려할 때 청구법인의 2018사업연도 법인세는 처분청이 청구법인 조합원들의 권리가액 등을 참고하여 청구법인의 관리처분계획인가일(2010.5.22.)을 기준으로 법인세법제41조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제72조 제2항 제3호 나목에 따라 쟁점부동산의 취득가액을 재조사하고, 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 법인세법(2018.12.31. 법률 제16096호로 개정되기 전의 것) 제40조(손익의 귀속사업연도) ① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.
② 제1항에 따른 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제41조(자산의 취득가액) ① 내국법인이 매입ㆍ제작ㆍ교환 및 증여 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.
1. 타인으로부터 매입한 자산(대통령령으로 정하는 금융자산은 제외한다)은 매입가액에 부대비용을 더한 금액
2. 자기가 제조ㆍ생산 또는 건설하거나 그 밖에 이에 준하는 방법으로 취득한 자산은 제작원가(製作原價)에 부대비용을 더한 금액
3. 제1호와 제2호 외의 자산은 취득 당시의 대통령령으로 정하는 금액
② 제1항에 따른 매입가액 및 부대비용의 범위 등 자산의 취득가액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제52조(부당행위계산의 부인) ② 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율ㆍ이자율ㆍ임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 “시가”라 한다)을 기준으로 한다.
(2) 법인세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29529호로 개정되기 전의 것) 제68조(자산의 판매손익 등의 귀속사업연도) ① 법 제40조 제1항 및 제2항을 적용할 때 자산의 양도 등으로 인한 익금 및 손금의 귀속사업연도는 다음 각 호의 날이 속하는 사업연도로 한다.
3. 상품 등 외의 자산의 양도: 그 대금을 청산한 날[한국은행법에 따른 한국은행이 취득하여 보유 중인 외화증권 등 외화표시자산을 양도하고 외화로 받은 대금(이하 이 호에서 “외화대금”이라 한다)으로서 원화로 전환하지 아니한 그 취득원금에 상당하는 금액의 환율변동분은 한국은행이 정하는 방식에 따라 해당 외화대금을 매각하여 원화로 전환한 날]. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전등기(등록을 포함한다)를 하거나 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 이전등기일(등록일을 포함한다)ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날로 한다. 제72조(자산의 취득가액 등) ② 법 제41조 제1항 및 제2항에 따른 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.
1. 타인으로부터 매입한 자산: 매입가액에 취득세(농어촌특별세와 지방교육세를 포함한다), 등록면허세, 그 밖의 부대비용을 가산한 금액[법인이 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 호에서 “건물등”이라 한다)을 함께 취득하여 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우 법 제52조제2항에 따른 시가에 비례하여 안분계산한다]
2. 자기가 제조ㆍ생산ㆍ건설 기타 이에 준하는 방법에 의하여 취득한 자산：원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액
3. 합병ㆍ분할 또는 현물출자에 따라 취득한 자산의 경우 다음 각 목의 구분에 따른 금액
4. 현물출자에 따라 출자법인이 취득한 주식등의 경우 다음 각 목의 구분에 따른 금액
5. 합병 또는 분할(물적분할은 제외한다)에 따라 취득한 주식등: 종전의 장부가액에 법 제16조 제1항 제5호 또는 제6호의 금액 및 제11조 제9호의 금액을 더한 금액에서 법 제16조 제1항 제5호에 따른 합병대가 또는 같은 항 제6호에 따른 분할대가 중 금전이나 그 밖의 재산가액의 합계액을 뺀 금액 5의2. 단기금융자산등: 매입가액 5의3. 상속세 및 증여세법 시행령 제12조에 따른 공익법인 등이 기부받은 자산: 제87조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 특수관계인 외의 자로부터 기부받은 법 제24조 제1항에 따른 지정기부금에 해당하는 자산(제37조 제1항에 따른 금전 외의 자산만 해당한다)은 기부한 자의 기부 당시 장부가액[사업소득과 관련이 없는 자산(개인인 경우만 해당한다)의 경우에는 취득 당시의 소득세법 시행령 제89조에 따른 취득가액을 말한다]. 다만, 상속세 및 증여세법에 따라 증여세 과세가액에 산입되지 아니한 출연재산이 그 후에 과세요인이 발생하여 그 과세가액에 산입되지 아니한 출연재산에 대하여 증여세의 전액이 부과되는 경우에는 기부 당시의 시가로 한다.
6. 온실가스 배출권의 할당 및 거래에 관한 법률 제12조에 따라 정부로부터 무상으로 할당받은 배출권: 영(0)원
7. 그 밖의 방법으로 취득한 자산：취득당시의 시가 제89조(시가의 범위 등) ① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다.
② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다.
1. 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가업자가 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등을 제외한다.
2. 상속세 및 증여세법 제38조ㆍ제39조ㆍ제39조의2ㆍ제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정 및 조세특례제한법 제101조를 준용하여 평가한 가액. 이 경우 상속세 및 증여세법 제63조 제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식을 평가함에 있어 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식(주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의 한국거래소 최종시세가액으로 하며, 상속세 및 증여세법 제63조 제2항 제1호ㆍ제2호 및 같은 법 시행령 제57조 제1항ㆍ제2항을 준용할 때 “직전 6개월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3개월로 한다)”은 각각 “직전 6개월”로 본다.
(3) 소득세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정되기 전의 것) 제166조(양도차익의 산정 등) ① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다.
1. 청산금을 납부한 경우
2. 청산금을 지급받은 경우 다음 각 목의 금액을 합한 가액
② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다.
1. 청산금을 납부한 경우
2. 청산금을 지급받는 경우 제1항 제2호에 따른 가액
③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다.
④ 제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다.
1. 관리처분계획등에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다.
2. 제1호에 따른 가격이 없는 경우에는 제176조의2 제3항 제1호, 제2호 및 제4호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액. 이 경우 제176조의2 제3항 제1호 및 제2호에서 “양도일 또는 취득일전후”는 “관리처분계획등 인가일 전후”로 본다.
(4) 조세특례제한법(2018.12.24. 법률 제16009호로 개정되기 전의 것) 제104조의7(정비사업조합에 대한 과세특례) ② 도시 및 주거환경정비법 제35조에 따라 설립된 조합(전환정비사업조합을 포함하며, 이하 이 조에서 “정비사업조합”이라 한다)에 대해서는 법인세법 제1조에도 불구하고 비영리내국법인으로 보아 법인세법(같은 법 제29조는 제외한다)을 적용한다. 이 경우 전환정비사업조합은 제1항 단서에 따라 신고한 경우만 해당한다.
③ 정비사업조합이 도시 및 주거환경정비법에 따라 해당 정비사업에 관한 공사를 마친 후에 그 관리처분계획에 따라 조합원에게 공급하는 것으로서 종전의 토지를 대신하여 공급하는 토지 및 건축물(해당 정비사업의 시행으로 건설된 것만 해당한다. 이하 이 조에서 같다)은 부가가치세법 제9조 및 제10조에 따른 재화의 공급으로 보지 아니한다.
(5) 조세특례제한법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29527호로 개정되기 전의 것) 제104조의4(정비사업조합의 수익사업의 범위) 법 제104조의7 제2항을 적용할 때 정비사업조합이 도시 및 주거환경정비법에 따라 해당 정비사업에 관한 관리처분계획에 따라 조합원에게 종전의 토지를 대신하여 토지 및 건축물을 공급하는 사업은 법인세법 제3조 제3항에 따른 수익사업이 아닌 것으로 본다.
(6) 도시 및 주거환경정비법(2012.2.1. 법률 제11293호로 개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “정비구역”이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제4조의 규정에 의하여 지정ㆍ고시된 구역을 말한다.
2. “정비사업”이라 함은 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역 또는 가로구역(街路區域: 정비구역이 아닌 대통령령으로 정하는 구역을 말하며, 바목의 사업으로 한정한다)에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 다음 각목의 사업을 말한다. 다만, 다목의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축 사업을 포함한다.
1. 정비사업의 명칭
2. 정비구역 및 그 면적
3. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조 제7호에 따른 도시ㆍ군계획시설(이하 “도시ㆍ군계획시설”이라 한다)의 설치에 관한 계획
4. 공동이용시설 설치계획
5. 건축물의 주용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이에 관한 계획
6. 환경보전 및 재난방지에 관한 계획 6의2. 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획 6의3. 세입자 주거대책
7. 정비사업시행 예정시기 7의2. 삭제 ＜2009. 4. 22.＞ 7의3. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제52조 제1항 각 호의 사항에 관한 계획(필요한 경우에 한한다)
8. 그 밖에 정비사업의 시행을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항 제6조(정비사업의 시행방법) ①주거환경개선사업은 다음 각호의 1에 해당하는 방법 또는 이를 혼용하는 방법에 따른다.
1. 제7조의 규정에 의한 주거환경 개선사업의 시행자가 정비구역안에서 정비기반시설을 새로이 설치하거나 확대하고 토지등소유자가 스스로 주택을 개량하는 방법
2. 제7조의 규정에 의한 주거환경개선사업의 시행자가 제38조의 규정에 의하여 정비구역의 전부 또는 일부를 수용하여 주택을 건설한 후 토지등소유자에게 우선 공급하는 방법
3. 제7조의 규정에 의한 주거환경개선사업의 시행자가 제43조 제2항의 규정에 의하여 환지로 공급하는 방법
4. 제7조에 따른 사업시행자가 정비구역에서 제48조에 따라 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대시설ㆍ복리시설을 건설하여 공급하는 방법
② 주택재개발사업은 정비구역안에서 제48조의 규정에 의하여 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대ㆍ복리시설을 건설하여 공급하거나, 제43조 제2항의 규정에 의하여 환지로 공급하는 방법에 의한다. 제8조(주택재개발사업 등의 시행자) ① 주택재개발사업은 조합이 이를 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장ㆍ군수, 주택공사등, 건설산업기본법 제9조의 규정에 의한 건설업자(이하 “건설업자”라 한다), 주택법 제12조 제1항의 규정에 의하여 건설업자로 보는 등록사업자(이하 “등록사업자”라 한다) 또는 대통령령이 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 이를 시행할 수 있다. 제13조(조합의 설립 및 추진위원회의 구성) ① 시장ㆍ군수 또는 주택공사등이 아닌 자가 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여야 한다. 다만, 제8조 제3항에 따라 도시환경정비사업을 토지등소유자가 시행하고자 하는 경우에는 그러하지 아니하다. 제16조(조합의 설립인가 등) ① 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 추진위원회(제13조 제2항 단서 또는 같은 조 제6항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상(가로주택정비사업의 경우에는 토지등소유자의 10분의 9 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상)의 토지소유자의 동의를 얻어 다음 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 하며, 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의없이 시장ㆍ군수에게 신고하고 변경할 수 있다.
1. 정관
2. 공사비 등 정비사업에 드는 비용(이하 “정비사업비”라 한다)과 관련된 자료 등 국토해양부령으로 정하는 서류
3. 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 서류 제18조(조합의 법인격 등) ① 조합은 법인으로 한다.
② 조합은 조합 설립의 인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 대통령령이 정하는 사항을 등기함으로써 성립한다.
③ 조합은 그 명칭 중에 “정비사업조합”이라는 문자를 사용하여야 한다. 제19조(조합원의 자격 등) ① 정비사업(시장ㆍ군수 또는 주택공사등이 시행하는 정비사업을 제외한다)의 조합원은 토지등소유자(주택재건축사업과 가로주택정비사업의 경우에는 주택재건축사업과 가로주택정비사업에 각각 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다.
1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때
2. 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다)
3. 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때 제20조(정관의 작성 및 변경) ① 조합은 다음 각호의 사항이 포함된 정관을 작성하여야 한다.
1. 조합의 명칭 및 주소
2. 조합원의 자격에 관한 사항
3. 조합원의 제명ㆍ탈퇴 및 교체에 관한 사항
4. 정비사업 예정구역의 위치 및 면적
5. 제21조의 규정에 의한 조합의 임원(이하 “조합임원”이라 한다)의 수 및 업무의 범위
6. 조합임원의 권리ㆍ의무ㆍ보수ㆍ선임방법ㆍ변경 및 해임에 관한 사항
7. 대의원의 수, 의결방법, 선임방법 및 선임절차
8. 조합의 비용부담 및 조합의 회계
9. 정비사업의 시행연도 및 시행방법
10. 총회의 소집절차ㆍ시기 및 의결방법
11. 총회의 개최 및 조합원의 총회소집요구에 관한 사항 11의2. 제47조 제2항에 따른 이자 지급에 관한 사항
12. 정비사업비의 부담시기 및 절차
13. 정비사업이 종결된 때의 청산절차
14. 청산금의 징수ㆍ지급의 방법 및 절차
15. 시공자ㆍ설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용
16. 정관의 변경절차
17. 그 밖에 정비사업의 추진 및 조합의 운영을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항 제28조(사업시행인가) ① 사업시행자(제8조 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장ㆍ군수인 경우를 제외한다)는 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 제30조의 규정에 의한 사업시행계획서(이하 “사업시행계획서”라 한다)에 정관등과 그 밖에 국토해양부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장ㆍ군수에게 이를 신고하여야 한다. 제30조(사업시행계획서의 작성) 사업시행자는 제4조 제5항에 따라 고시된 정비계획에 따라 다음 각호의 사항을 포함하여 사업시행계획서를 작성하여야 한다.
1. 토지이용계획(건축물배치계획을 포함한다)
2. 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획
3. 임시수용시설을 포함한 주민이주대책
4. 세입자의 주거 및 이주 대책 4의2. 사업시행기간 동안의 정비구역 내 가로등 설치, 폐쇄회로 텔레비전 설치 등 범죄예방대책
5. 임대주택의 건설계획(주택재건축사업의 경우 제30조의3 제2항에 따른 소형주택의 건설계획을 말한다)
6. 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획
7. 정비사업의 시행과정에서 발생하는 폐기물의 처리계획 7의2. 교육시설의 교육환경 보호에 관한 계획(정비구역으로부터 200미터 이내에 교육시설이 설치되어 있는 경우에 한한다)
8. 시행규정(시장ㆍ군수 또는 주택공사등이 단독으로 시행하는 정비사업에 한한다) 8의2. 정비사업비
9. 그 밖에 사업시행을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도조례로 정하는 사항 제45조(소유자의 확인이 곤란한 건축물 등에 대한 처분) ② 주택재건축사업을 시행함에 있어 조합 설립의 인가일 현재 조합원 전체의 공동소유인 토지 또는 건축물에 대하여는 조합 소유의 토지 또는 건축물로 본다. 제46조(분양공고 및 분양신청) ① 사업시행자는 제28조 제4항의 규정에 의한 사업시행인가의 고시가 있은 날(사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 60일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령이 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 이 경우 분양신청기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 제48조 제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있다.
② 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 제1항의 규정에 의한 분양신청기간 이내에 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다. 제48조(관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자(제6조 제1항 제1호부터 제3호까지의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업 및 같은 조 제5항의 방법으로 시행하는 주거환경관리사업의 사업시행자는 제외한다)는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 같으며, 이 경우 조합은 제24조 제3항 제10호의 사항을 의결하기 위한 총회의 개최일부터 1개월 전에 제3호부터 제5호까지에 해당하는 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장ㆍ군수에게 신고하여야 한다.
1. 분양설계
2. 분양대상자의 주소 및 성명
3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액
4. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행인가 전에 제48조의2 제2항에 따라 철거된 건축물의 경우에는 시장ㆍ군수에게 허가 받은 날을 기준으로 한 가격)
5. 정비사업비의 추산액(주택재건축사업의 경우에는재건축 초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기
6. 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세
7. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액
8. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 대하여 대통령령이 정하는 사항
③ 사업시행자는 제46조의 규정에 의하여 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다. 이 경우 분양공고와 분양신청절차 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
④ 정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 의하여 이를 처분 또는 관리하여야 한다.
⑤ 주택재개발사업 또는 도시환경정비사업에서 제1항 제3호ㆍ제4호 및 제7호에 따라 재산 또는 권리를 평가할 때에는 다음 각 호의 방법에 의한다.
1. 부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가업자 중 시장ㆍ군수가 선정ㆍ계약한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 다만, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하고자 하는 경우에는 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 이를 산정할 수 있다.
2. 삭제 ＜2012. 2. 1.＞
3. 사업시행자는 제1호에 따라 감정평가를 하고자 하는 경우 시장ㆍ군수에게 감정평가업자의 선정ㆍ계약을 요청하고 감정평가에 필요한 비용을 미리 예치하여야 한다. 시장ㆍ군수는 감정평가가 끝난 경우 예치된 금액에서 감정평가 비용을 직접 지불한 후 나머지 비용은 사업시행자와 정산하여야 한다. 제49조(관리처분계획의 공람 및 인가절차 등) ① 사업시행자는 제48조에 따른 관리처분계획의 인가를 신청하기 전에 관계서류의 사본을 30일 이상 토지등소유자에게 공람하게 하고 의견을 들어야 한다. 다만, 제48조 제1항 단서에 따른 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 경우에는 토지등소유자의 공람 및 의견청취절차를 거치지 아니할 수 있다.
② 시장ㆍ군수는 사업시행자의 관리처분계획의 인가신청이 있은 날부터 30일 이내에 인가여부를 결정하여 사업시행자에게 통보하여야 한다.
③ 시장ㆍ군수는 제2항의 규정에 의하여 관리처분계획을 인가하는 때에는 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.
④ 사업시행자는 제1항 또는 제3항에 따라 공람을 실시하고자 하거나 시장ㆍ군수의 고시가 있은 때에는 대통령령으로 정하는 방법과 절차에 따라 토지등소유자 또는 분양신청을 한 자에게 공람계획 또는 관리처분계획의 인가 내용 등을 통지하여야 한다.
⑤ 제1항, 제3항 및 제4항의 규정은 시장ㆍ군수가 직접 관리처분계획을 수립하는 경우에 이를 준용한다.
⑥ 제3항의 규정에 의한 고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 제54조의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 사업시행자의 동의를 받거나 제40조 및 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 그러하지 아니하다. 제48조의2(건축물의 철거 등) ① 사업시행자는 제48조 제1항에 따른 관리처분계획의 인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거하여야 한다.