청구인이 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서와 심판청구시 제출한 매매계약서가 달라 쟁점계약서를 진실된 계약서로 믿기 어려운 점, 청구인이 제시하는 대금지급내역 등만으로는 쟁점토지의 매매대금이 충분히 입증되었다고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구인의 주장을 인정하기 어렵고, 따라서 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 부동산등기용 매매계약서상의 매매금액으로보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨.
청구인이 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서와 심판청구시 제출한 매매계약서가 달라 쟁점계약서를 진실된 계약서로 믿기 어려운 점, 청구인이 제시하는 대금지급내역 등만으로는 쟁점토지의 매매대금이 충분히 입증되었다고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구인의 주장을 인정하기 어렵고, 따라서 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 부동산등기용 매매계약서상의 매매금액으로보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨.
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 처분청이 쟁점토지의 취득가액으로 본 매매금액이 OOO원인 검인계약서와 쟁점계약서를 비교하여 보면, 상속인이 유류품정리 과정에서 발견한 피상속인이 작성하여 보관한 메모의 내용이 쟁점계약서 내용과 일치한다. 피상속인의 메모지에는 피상속인이 직접 자필로 2004년 취득시부터 2019년 양도까지 거래내용 등을 기록하면서 취득시부터 양도까지 사안별로 줄을 그으면서 구분하였고, 농지로서 7년간 임대하기 위하여 취득하였다는 취득목적이 명확하게 확인된다. 메모지에는 ‘평당 OOO원 × OOO평 = OOO원’으로 기재되었고 최종거래금액은 OOO원으로 매매가 성사되었으며, 취득세 등 경비를 포함한 가액이 OOO원(메모는 토지취득가액을 매도가 OOO원으로 구분 표시되어 있음)으로 기재되어 있다.
(2) 쟁점토지의 계약금은 아래 <표1>과 같이 매매대금 OOO원의 10%인 OOO원이나, 계약당일인 2004.5.6. 통장에서 현금을 직접 인출하여 OOO원을 지급한 것을 보았을 때, 그 당시 사회통념상 계약금액의 10% 금액과도 일치하고, 피상속인의 매매대금 계약금과 중도금 지급방법을 보면 한번이라도 통장으로 이체내역이 없이 현금으로 지급한 것이 확인된다. <표1> 쟁점토지 매매대금 지급내역 (단위: 천원) OOO 위와 같이 대금지급내역이 검인계약서의 내용과는 전혀 자금흐름이 맞지 않고, 쟁점계약서는 누가 보더라도 사실내용이 반영된 실제계약서로 가늠이 되며, 피상속인과 전 소유자 모두 고인이 되어 확인은 불가능하나 중도금 OOO원에 대한 영수증에서도 BBB의 대리인 DDD가 직접 서명한 내용이 확인되고, 유류품 중에 피상속인이 작성한 메모쪽지에서도 대금지급 사실이 확인된다. 대금지급은 계약금 OOO원을 피상속인 명의의 계좌(OOO)에서 현금을 인출되었으며, 잔금지급은 피상속인 명의의 계좌(OOO)에서 현금을 직접 인출하여 지급하였다. 자금거래 내역이 불충분한 것은 사실이나, 매수인인 피상속인 유류품 중에서 메모쪽지의 내용과 일치하며 쟁점계약서 계약금액 10%인 OOO원과 전 소유자 BBB 매매당시 인감첨부 사실거래 확인서 및 BBB 대리인 DDD가 중도금액을 수령한 내역 등을 확인하면 허위로 작성하였다고 보기 어렵다. 아울러 취득당시 사회관행상 실제의 쟁점계약서 작성 후 사실관계가 다르게 검인계약서를 작성한 것으로 보인다.
(3) 쟁점계약서에는 공인중개사 등록번호 ‘OOO’, 대표자 EEE, 대리인 FFF으로 서명 날인이 되어 있는 것으로 보아 더욱 사실관계에 부합된다.
(2) 쟁점토지의 대금지급과 관련하여 전 소유자 BBB에게 지급한 사실을 확인할 수 있는 객관적인 증빙은 전혀 없는 상태에서 부동산매매계약 2～3개월 이전에 OOO원을 인출하여 현금으로 보유하다 중도금(OOO원) 및 추가 보유하던 OOO원과 함께 잔금 OOO원을 지급하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 없다.
(3) 전 소유자 BBB과 그의 대리인 DDD가 직접 작성하였다고 주장하는 사실확인서(거래금액이 OOO원으로 기재)와 중도금 지급 영수증(거래금액 OOO원), 잔금지급 영수증(거래금액 OOO원) 또한 피상속인이 당초 양도소득세 신고시 전 소유자 BBB이 쟁점토지의 거래금액이 OOO원임을 확인하는 사실확인서를 제출한 것으로 볼 때 청구주장을 신뢰할 수 없다.
(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산취득가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
⑦ 제1항 제1호 가목을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우
2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다. (2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
(1) 청구인의 양도소득세 예정신고 및 처분청의 이 건 양도소득세 과세처분 내역은 아래 <표2>와 같다. <표1> 양도소득세 신고 및 경정고지 내역 (단위: 원) OOO
(2) 청구인이 쟁점토지 양도소득세 신고시 첨부한 매매계약서(매매가액 OOO원) 및 사실확인서(전 소유자 BBB의 인감증명서 첨부)에는 쟁점토지의 매매가액이 OOO원으로 기재되어 있다.
(3) 청구인이 이 건 심판청구시 제출한 쟁점계약서 및 사실확인서(전 소유자 BBB의 인감증명서 첨부)에는 쟁점토지의 매매가액이 OOO원으로 기재되어 있고, 공인중개사란에 ‘OOO 대표 EEE’ 명판과 ‘대리인 FFF’이 날인․서명한 것으로 나타나며, 사실확인서에 첨부된 전 소유자 BBB의 인감증명서는 당초 양도소득세 신고시 제출된 사실확인서 상의 인감증명서와 동일한 것으로 나타난다.
(4) 부동산 등기용 매매계약서(검인계약서)에는 쟁점토지의 매매가액이 OOO원으로 나타난다.
(5) 청구인은 쟁점토지의 매매가액이 OOO원이라고 주장하며 쟁점매매계약서, 전 소유자 BBB이 작성한 사실확인서 (2004.6.8.)․ 영수증(2004.5.17., 2004.6.8.), 피상속인의 자필로 기록되었다는 메모지 및 피상속인의 금융거래내역 등을 제시하고 있다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 쟁점계약서 상의 매매금액 OOO원을 쟁점토지의 취득가액으로 보아야 한다고 주장하나, 청구인은 양도소득세 신고시 쟁점토지의 매매대금이 OOO원인 매매계약서와 전 소유자 BBB의 사실확인서(2004.6.8.)를 제출한 사실이 있음에도 이 건 심판청구시 매매금액이 다른 쟁점계약서 및 전 소유자 BBB의 사실확인서 등을 제출하였고, 양도소득세 신고시와 이 건 심판청구시 첨부된 전 소유자 BBB의 인감증명서가 동일하여 쟁점계약서를 진실된 계약서로 믿기 어려워 보이는 점, 청구인이 제시하는 대금지금 내역 등만으로는 쟁점토지의 매매대금이 OOO원이었다고 충분히 입증되었다고 보기 어려운 점, 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 하나, 이에 대한 객관적인 입증이 부족한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 부동산등기용 매매계약서 상의 매매금액인 OOO원으로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.