평가기준일(상속개시일)로부터 6년 9개월이 지난 시점에 산정한 소급감정가액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2014.5.15. 상속으로 취득한 OOO 등 전 3필지(면적은 합계 1,478㎡이고 이하 “쟁점토지”라 한다)를 2020.12.8. OOO원에 양도하고, 2020.12.28. 그 취득가액을 위 상속개시일 당시의 기준시가인 OOO원(1㎡당 OOO원), 납부세액을 OOO원으로 하여 2020년 귀속 양도소득세 신고를 하였다.
• 나. 이후 청구인은 2021.4.16. 쟁점토지의 취득가액을 <별지> 기재의 감정가액인 OOO원(2개 감정기관의 감정가액을 평균한 것이고, 이하 “쟁점감정가액”이라 한다) 상당액으로 하여 기신고ㆍ납부한 세액 중 OOO원을 환급하여 달라는 취지의 경정청구를 하였으나, 처분청은 쟁점감정가액이 평가기준일인 상속개시일 후 6개월이 경과한 2021.2.16. 작성된 감정평가서에 의한 것이어서 쟁점토지의 취득가액으로 인정할 수 없다는 이유로 2021.4.22. 이를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2021.6.11. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점감정가액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아야 한다. 상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 제60조 제1항 및 제2항에서 상속재산은 상속개시일 현재의 시가로 평가함을 원칙으로 하되 감정가액 등 시가로 인정되는 것을 포함하도록 규정하고 있고, 상증법 시행령 제49조에서 규정한 감정가액 등은 상속재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 것을 예시한 것에 불과하며, 시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래로 형성된 객관적인 교환가격을 의미하지만 이는 객관적ㆍ합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 것이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 ‘시가’로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하더라도 다르지 않다 할 것이다. 청구인이 확인한 쟁점토지에 인접한 토지 사례에 의하면 2012년 현재 기준시가(1㎡당 OOO원)가 경매ㆍ담보 목적의 감정가액(1㎡당 OOO원)에 비하여 현저히 낮았음을 감안하면 쟁점토지도 동일한 것으로 보아야 하고, 그렇다면 설령 쟁점감정가액이 ‘쟁점토지의 상속으로 취득할 당시인 2014.5.15.’을 평가기준일로 하여 2021.2.16. 작성된 감정평가서에 의한 소급감정 가액이라 하더라도 ‘공신력 있는 2개 감정기관으로부터 받은 취득 당시의 교환가격을 객관적ㆍ합리적으로 평가한 가액’이라 할 것이므 로 쟁점토지의 시가로 보아야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점감정가액을 쟁점토지의 취득가액으로 볼 수 없다. 상증법 시행령 제49조 제1항 및 제2항에서 시가로 인정되는 감정가액이란 그 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 모두 평가기준일 전ㆍ후 6개월 이내의 평가기간에 있는 둘 이상의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액을 말하는 것이므로 평가기간이 지난 소급감정가액인 쟁점감정가액은 이에 해당하지 아니하므로 쟁점토지의 취득 당시 시가로 볼 수 없다. 한편 청구인은 쟁점감정가액이 소급감정가액이라 하더라도 공신력 있는 2개 감정기관으로부터 받은 취득 당시의 객관적ㆍ합리적인 교환가격으로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점감정가액은 청구인이 쟁점토지의 취득가액을 높여 양도소득세 부담을 줄이기 위하여 ‘세무서 제출’ 목적으로 감정한 것일 뿐 평가기준일 현재 다수인 사이에 자유롭게 거래되는 객관적 ㆍ합리적인 교환가격을 반영한 것으로 인정하기 어려운 점을 감안할 때, 청구인의 주장은 이유 없다.

• 가. 쟁점 평가기준일(상속개시일)로부터 6년 9개월이 지난 시점에 산정한 소급감정가액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 일부개정되기 전의 것) 제163조(양도자산의 필요경비) ⑨ 상속 또는 증여(법 제88조 제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 상속세 및 증여세법 제33조 부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정·경정한 가액이 있는 경우 그 결정·경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 및 각호 생략) (3) 상속세 및 증여세법(2020.12.22. 법률 제17654호로 일부개정되기 전의 것) 제60조(평가의 원칙) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (후단 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하여야 한다. (후단 생략) 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). (단서 생략) (4) 상속세 및 증여세법 시행령(2021.1.5. 대통령령 제31380호로 일부개정되기 전의 것) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 (민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 및 각목 생략)

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 및 각목 생략)

3. 해당 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. (단서 및 각목 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. (단서 생략)

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성 일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

• 다. 사실관계 및 판례 (1) 처분청이 확인한 사실관계 등은 아래와 같다. (가) 쟁점토지가 포함된 상속재산에 관한 상속세 신고서에 의하면 청구인은 2014.5.15. 배우자(고 AAA)로부터 상속받은 쟁점토지를 상속개시일 현재의 기준시가인 OOO원(1㎡ OOO원)으로 평가하여 상속세 신고를 한 것으로 나타나고, 2014년 귀속 양도소득세 예정신고서에 의하면 청구인이 2020.12.28. 쟁점토지의 취득가액을 그 취득 당시의 기준시가 상당액인 OOO원(1㎡당 OOO원)으로 평가하여 해당 신고를 한 것으로 나타나며, 이 건 경정청구서에 의하면 청구인이 2021.4.16. 쟁점토지의 취득가액을 쟁점감정가액 상당액인 OOO원(1㎡당 OOO원)으로 평가하여 이 건 경정청구를 한 것으로 나타난다. (나) 처분청은 2021.4.22. 쟁점감정가액이 평가기준일인 상속개시일로부터 6개월 이후인 2021.2.16. 작성된 감정평가서에 의한 소급감정가액이어서 상증법 시행령 제49조 제2항에 위배된다는 이유로 이 건 경정청구를 거부하였다. (다) 국세청 전산자료에 의하면, 쟁점토지의 평가기준일(2014.5.15.) 및 양도일(2020.12.8.) 현재 각 개별공시지가는 1㎡당 OOO원으로 나타난다. (2) 청구인이 제출한 증빙자료 등은 아래와 같다. (가) 청구인은 감정기관 2곳으로부터 관할 세무서에 제출할 목적으로 가격산정기준일을 취득일(2014.5.15.), 작성일을 2021.2.16.로 하여 아래 <표>와 같이 각각 쟁점토지의 감정평가를 받았고, 이중 하나를 보면 해당 감정기관이 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 쟁점토지에 대하여 ‘시장가치’를 기준으로 ‘공시지가기준법’을 적용하여 쟁점토지와 그 지목, 용도지역, 이용상황 등이 같거나 유사한 비교표준지를 선정하고 쟁점토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인, 개별요인 비교 및 기타요인 보정 등을 거친 후 가격을 평가하였으며, 쟁점토지와 인접한 토지 2필지의 경매ㆍ담보 목적의 감정평가사례 및 다른 토지 1필지의 거래사례 등을 선례로 선정하여 쟁점토지의 가격을 평가한 것으로 나타난다. <표> 쟁점감정가액 내역 (단위: 원) OOO * 쟁점부동산의 지번: OOO (나) 청구인은 위 감정평가시 참고한 감정평가사례를 보면, 2012년 현재 기준시가(1㎡당 OOO원)가 경매ㆍ담보 목적의 감정가액(1㎡당 OOO원)에 비하여 현저히 낮았고, 이러한 사정은 쟁점토지에도 동일할 것인바, 공신력 있는 2개 감정기관이 이러한 사정을 감안하여 산정한 쟁점감정가액을 ‘쟁점토지의 취득 당시 교환가격을 객관적ㆍ합리적으로 평가한 것’으로서 시가에 해당한다고 보아야 한다고 주장한다. (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 상증법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에 의하면 시가로 인정되는 감정가액이란 ‘상속개시일 전ㆍ후 6개월 이내의 평가기간 중 상속재산에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 가액이 있는 경우의 해당 감정가액의 평균액’을 의미하고, 같은 영 제49조 제2항에 의하면 ‘감정가액이 상속개시일 전ㆍ후 6개월 이내에 해당하는지 여부’는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일을 기준으로 판단하는 것인바, 쟁점감정가액은 상속개시일로부터 6년이 지난 후 산정된 것이어서 상증법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에 정한 시가로 인정되는 감정가액에 해당한다고 보기 어렵다 할 것이다(조심 2019구4495, 2020.4.1., 같은 뜻임). 따라서, 처분청이 쟁점감정가액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하지 아니하고 이 건 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.