쟁점건물의 철거에 따른 손해액이 있으므로 이를 부동산 매매계약의 해제로 인한 기타소득의 필요경비로 보아야 한다는 경정청구를 거부한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2019년 3월 OOO 대 308.9m2 및 그 지상 4층 건물 836.4m2(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 양도하는 매매계약이 해제되어 2020.6.1. 기 수령한 계약금 및 중도금 OOO원을 기타소득으로 보아 2019년 귀속 종합소득세를 신고하였다.
• 나. 청구인은 2020.8.28. 쟁점부동산 중 건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)의 철거에 따른 손해액(쟁점건물의 기준시가 상당액 OOO원을 손해액으로 주장)이 기타소득의 필요경비에 해당한다면서 기납부한 종합소득세 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2020.10.28. 청구인이 주장하는 쟁점건물의 철거에 따른 손해액은 기타소득의 수입금액에 대응하는 필요경비에 해당하지 않는다고 보아 이를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2020.12.15. 이의신청을 거쳐 2021.5.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 매매계약서상 대출을 위한 협력의무와 쟁점건물의 철거에 대한 허락을 명시하였고, 매수인으로부터 쟁점건물을 철거한 나대지 상태에서 건축허가를 득해야 대출이 가능한 것으로 전달받아, 부동산 매매계약의 성립을 위해서는 쟁점건물의 철거의무가 있다고 판단하였다.

(2) 2018년 8월 매수인이 쟁점건물을 철거한 후 2019년 3월 매수인의 귀책사유로 쟁점부동산의 매매계약이 해제되면서 청구인에게 철거된 쟁점건물로 인한 손해액이 귀속되었고, 이는 소득세법 제21조 제2항과 같은 법 제37조 제2항에서 정한바와 같이 매매계약의 해제로 인한 총수입금액에 직접 대응하는 비용에 해당하는 것임에도 이를 기타소득 필요경비에 해당하지 않는다고 본 처분청의 처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견 청구인의 기타소득은 매매계약의 해제로 인한 위약금 성격으로 쟁점건물의 철거여부와는 직접적인 관련이 없다 할 것이고, 매매계약서에서 쟁점건물의 철거에 대한 허락을 명시하면서도 쟁점건물의 철거에 따른 비용, 안전 등 철거에 관한 모든 책임과 의무는 청구인이 아닌 매수인이 부담하도록 정하고 있는 점 등에 비추어 볼 때 청구인에게 매매계약을 전제로 한 철거의무가 있다고 보기 어려우므로 쟁점건물의 철거로 인한 손해액을 기타소득 필요경비로 인정하지 아니한 처분청의 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점건물의 철거에 따른 손해액이 있으므로 이를 부동산 매매계약의 해제로 인한 기타소득의 필요경비로 보아야 한다는 경정청구를 거부한 처분의 당부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1차 매매계약서 및 특약서에서 2018.2.12. 쟁점부동산을 양도하는 조건으로 건물입주자가 모두 퇴거한 이후 매수인 ㈜AAA의 책임하에 쟁점건물의 철거를 허락한 것으로 나타난다. (가) 부동산 매매계약서에는 매수인 ㈜AAA는 쟁점부동산을 현상태 그대로 매수하고(제1조), 청구인은 ㈜AAA의 대출에 관하여 협조 의무가 있다(제4조)고 기재되어 있다. (나) 부동산 매매계약서에 첨부된 특약서에는 ㈜AAA는 쟁점건물 매수 후 철거에 따른 비용 등을 본인이 부담하여 철거할 예정이고, 청구인은 쟁점건물의 입주자 퇴거 이후 철거를 허락하되 ㈜AAA의 잔금미이행 등으로 계약 해제시 계약금(OOO원) 및 중도금(OOO원)에 대해 반환청구를 포기할 것으로 정하고 있다. ＜표1＞ 1차 매매계약서 및 특약서 내용 중 일부 발췌

(2) 청구인이 OOO에 제출한 위임장에는 2018.4.5. ㈜AAA에게 쟁점건물의 철거에 대한 권한을 위임한다고 기재되어 있고, 처분청의 이의신청결정서에 심리담당자가 쟁점건물이 철거되었음을 현장 확인한 것으로 기재되어 있다. ＜표2＞ 위임장 내용 중 일부 발췌

(3) 청구인은 2018.9.4. 2차 매매계약서 및 특약서상 매수인을 ㈜AAA(기존)에서 ㈜BBB(신규)로 변경하면서 잔금지급일을 기존 2018.6.29.에서 2018.10.31.로 변경하고, 이외 사항은 1차 매매계약을 그대로 승계하는 것으로 약정하였다. ＜표3＞ 2차 매매계약서 및 특약서 내용 중 일부 발췌

(4) 청구인이 매수인 ㈜BBB에게 2019.3.19. 발송한 내용증명을 살펴보면, 잔금지급독촉 및 계약파기를 통보하였음에도 매수인 ㈜BBB가 잔금지급의무를 불이행하였으므로 2019.3.29.까지 잔금을 지급하지 아니할 경우 별도의 해제의사표시 없이 매매계약이 최종적으로 해제된다고 통보하였고, 이후 매수인 ㈜BBB의 잔금미지급으로 인하여 2019.3.29. 부동산 매매계약이 해제된 것으로 보인다.

(5) 처분청의 경정청구검토서와 이의신청결정서를 살펴보면, 청구인은 쟁점건물의 철거로 인한 손해액을 쟁점건물의 기준시가인 OOO원으로 산정(아래 ＜표4＞ 참조)하고 이를 필요경비로 반영하여 종합소득세의 환급을 구하는 경정청구를 하였으나 처분청은 이를 기타소득과 직접적인 대응관계가 없다고 보아 거부한 것으로 보인다. ＜표4＞ 쟁점건물의 기준시가

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물의 기준시가 OOO원을 쟁점건물의 철거로 인한 손해액으로 산정하여 이를 필요경비로 공제되어야 한다고 주장하나,소득세법 제37조 제2항에는 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액을 필요경비에 산입한다고 규정하고 있는바, 매매계약의 해제로 인한 위약금 성격으로 수령한 기타소득의 경우 특별한 사정이 없는 한 건물의 멸실과 직접 대응된다고 보기 어렵고, 필요경비의 경우 실제 지출한 금액이 증빙서류 등에 의하여 확인되어야 공제 가능한 것이나 쟁점건물의 철거에 따른 손해액은 기회비용 성격으로 산출근거나 지출내역 등이 명확하지 않은 점, 특약서에 쟁점건물의 철거비용 등의 부담주체는 청구인이 아닌 매수인으로 기재되어 있고 청구인이 철거비용 등을 지출하였는지 여부도 확인되지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 국세기본법 제45조2(경정 등의 청구) ① 과세표준신고서를 법정신고기한까지 제출한 자 및 제45조의3제1항에 따른 기한후과세표준신고서를 제출한 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 때에는 최초신고 및 수정신고한 국세의 과세표준 및 세액의 결정 또는 경정을 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에 관할 세무서장에게 청구할 수 있다. 다만, 결정 또는 경정으로 인하여 증가된 과세표준 및 세액에 대하여는 해당 처분이 있음을 안 날(처분의 통지를 받은 때에는 그 받은 날)부터 90일 이내(법정신고기한이 지난 후 5년 이내로 한정한다)에 경정을 청구할 수 있다.

1. 과세표준신고서 또는 기한후과세표준신고서에 기재된 과세표준 및 세액(각 세법에 따라 결정 또는 경정이 있는 경우에는 해당 결정 또는 경정 후의 과세표준 및 세액을 말한다)이 세법에 따라 신고하여야 할 과세표준 및 세액을 초과할 때

(2) 소득세법 제21조(기타소득) ① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 소득으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

• 가. 위약금
• 나. 배상금
• 다. 부당이득 반환 시 지급받는 이자

③ 기타소득금액은 해당 과세기간의 총수입금액에서 이에 사용된 필요경비를 공제한 금액으로 한다.

⑤ 기타소득의 구체적 범위 및 계산방법과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제37조(기타소득의 필요경비 계산) ② 다음 각 호의 경우 외에는 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액을 필요경비에 산입한다.