건물을 분양시 주택신축판매업을 개시하였다고 보아 단순경비율 적용 배제가 타당한지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2015.8.10. 취득한 OOO에 지상 3층 규모의 다가구주택(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 신축(착공신고일 2016.7.18.)하여 2016.12.28. 사용승인을 받아 2016.12.30.부터 쟁점건물 중 일부를 임대하였다.
• 나. 청구인은 2017.3.15. 쟁점건물 및 부속토지를 OOO원에 매도하고, 2017.5.31. 양도소득에 대하여 양도소득세 예정신고를 하였으나, 처분청은 “쟁점건물 매매차익은 양도소득이 아닌 사업소득에 해당한다”는 내용의 소명안내문을 청구인에게 송부하였고, 청구인은 이에 따라 분양수입금액 OOO원에 대해 주거용건물건설업의 단순경비율을 적용하여 소득금액을 추계산정한 후, 2018.11.16. 2017년 귀속 종합소득세 OOO원을 기한후 신고·납부하였다.
• 다. OOO청장은 2020.9.10.〜2020.9.25. 기간 동안 처분청에 대한 종합감사를 실시한 결과, “청구인은 2017년에 신규로 사업을 개시하여 해당 사업연도의 수입금액이 주택신축판매업자의 복식부기의무기준금액(OOO원) 이상이어서 단순경비율을 적용받을 수 없다”는 내용의 감사결과 처분지시를 하였고, 처분청은 이에 따라 쟁점건물의 분양수입금액에 대해 기준경비율을 적용하여 소득금액을 추계조사·경정하여 2021.2.9. 청구인에게 2017년 귀속 종합소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2021.4.29. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점건물을 신축하기 위해 토지를 취득하고, 공사비를 지출한 2016년을 사업개시일이 속하는 사업연도로 보아 2016년 귀속 사업수입금액(주택임대수입 OOO원)을 기준으로 청구인이 추계신고시 적용할 경비율을 결정하여야 한다. (가) 소득세는 수입금액 뿐만 아니라 필요경비가 최초로 발생한 때를 사업개시일로 보아야 한다. 부가가치세는 과세대상 재화(용역)의 공급을 과세대상으로 삼고 있으므로 납세의무자가 쟁점건물을 매도하여 수입금액이 발생한 날이 부가가치세법상 사업개시일에 해당하는 반면에, 소득세는 소득금액이 과세대상이므로 소득금액을 계산하는데 필요한 필요경비, 수입금액 등이 발생한 때를 사업개시일로 보아야 한다. (나) 수익비용의 대응의 원칙에 따라 사업소득금액을 산정하려면 공사착공일부터 발생한 공사원가를 장부에 기재하여야 하는바 청구인의 사업도 공사착공일부터 시작되었다고 보는 것이 타당하다. (다) 쟁점건물은 주택신축판매업자인 청구인의 재고자산이므로 재고자산을 판매한 시점은 사업의 완료일 또는 폐업일에 해당할 뿐 처분청의 의견처럼 사업개시일로 볼 수 없다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 쟁점건물을 준공한 후 분양하여 최초로 수입금액이 발생한 시기는 2017년이므로 2017년 귀속 사업수입금액이 OOO원을 초과하는 청구인은 단순경비율이 아닌 기준경비율에 의해 사업소득금액을 추계경정하여야 한다. (가) 주택신축판매업이나 부동산 매매업의 경우 사업개시일은 부가가치세법 시행령제6조 제3호에 따라 재화나 용역의 공급을 시작한 날로 보는 것이 타당하다. (나) 주택신축판매업의 사업개시일은 사업자등록일 등을 기준으로 형식적으로 판단할 것이 아니라 사업의 준비가 끝나고 본래의 사업 목적을 수행하거나 수행할 수 있는 상태로 된 때를 기준으로 실질적으로 판단해야 할 것이며(OOO 판결 참조), 그 목적은 결국 주택을 판매하고자 하는데 있는 것이므로 주택을 준공하였다거나 준공 후 분양 전 임시로 임대하였다는 사실만으로는 사업을 개시하였다고 보기는 어렵다(OOO 판결, 같은 뜻임). (다) 청구인의 2016년 주택임대수입금액은 OOO원으로 OOO원에 미달하여 비과세 소득에 해당하고, 단순경비율 적용대상 여부 판단시 비과세되는 소득은 포함되지 않는다고 보는 것이 타당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점건물을 분양한 2017년에 주택신축판매업을 개시하였다고 보아 단순경비율 적용을 배제한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 부가가치세법(2017.12.19. 법률 제15223호로 일부개정되기 전의 것) 제5조(과세기간) ② 신규로 사업을 시작하는 자에 대한 최초의 과세기간은 사업개시일부터 그 날이 속하는 과세기간의 종료일까지로 한다. 다만, 제8조제1항 단서에 따라 사업개시일 이전에 사업자등록을 신청한 경우에는 그 신청한 날부터 그 신청일이 속하는 과세기간의 종료일까지로 한다. (2) 부가가치세법 시행령(2018.2.13. 대통령령 제28641호로 일부개정되기 전의 것) 제6조(사업 개시일의 기준) 법 제5조 제2항에 따른 사업 개시일은 다음 각 호의 구분에 따른다. 다만, 해당 사업이 법령 개정 등으로 면세사업에서 과세사업으로 전환되는 경우에는 그 과세전환일을 사업 개시일로 한다.

1. 제조업: 제조장별로 재화의 제조를 시작하는 날

2. 광업: 사업장별로 광물의 채취ㆍ채광을 시작하는 날

3. 제1호와 제2호 외의 사업: 재화나 용역의 공급을 시작하는 날

(3) 소득세법(2017.12.19 법률 제15225호로 일부개정되기 전의 것) 제12조(비과세소득) 다음 각 호의 소득에 대해서는 소득세를 과세하지 아니한다.

2. 사업소득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득

• 나. 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(제99조에 따른 기준시가가 9억원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 제외한다) 또는 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정한다). 이 경우 주택 수의 계산 및 주택임대소득의 산정 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제80조(결정과 경정) ③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항과 제2항에 따라 해당 과세기간의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부나 그 밖의 증명서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 소득금액을 추계조사결정할 수 있다. 제160조(장부의 비치·기록) ② 업종·규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 업종별 일정 규모 미만의 사업자가 대통령령으로 정하는 간편장부(이하 "간편장부"라 한다)를 갖춰 놓고 그 사업에 관한 거래 사실을 성실히 기재한 경우에는 제1항에 따른 장부를 비치·기록한 것으로 본다.

③ 제2항에 따른 대통령령으로 정하는 업종별 일정 규모 미만의 사업자는 "간편장부대상자"라 하고, 간편장부대상자 외의 사업자는 "복식부기의무자"라 한다. (4) 소득세법 시행령(2017.12.29 대통령령 제28511호로 일부개정되기 전의 것) 제143조(추계결정 및 경정) ② 법 제80조 제3항 단서에 따라 과세표준을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 제3항에 따라 산출한 소득금액에서 법 제50조, 제51조, 제52조에 따른 인적공제와 특별소득공제를 하여 과세표준을 계산한다.

③ 법 제80조제3항 단서에 따라 소득금액의 추계결정 또는 경정을 하는 경우에는 다음 각 호의 방법에 따른다. (단서 생략)

1. 수입금액에서 다음 각 목의 금액을 공제한 금액을 그 소득금액(이하 이 조에서 "기준소득금액"이라 한다)으로 결정 또는 경정하는 방법. 이 경우 공제할 금액이 수입금액을 초과하는 경우에는 그 초과금액은 없는 것으로 본다. 다만, 기준소득금액이 제1호의2에 따른 소득금액에 기획재정부령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액 이상인 경우 2018년 12월 31일이 속하는 과세기간의 소득금액을 결정 또는 경정할 때까지는 그 배율을 곱하여 계산한 금액을 소득금액으로 결정할 수 있다.

• 가. 매입비용(사업용고정자산의 매입비용을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)과 사업용고정자산에 대한 임차료로서 증빙서류에 의하여 지출하였거나 지출할 금액
• 나. 종업원의 급여와 임금 및 퇴직급여로서 증빙서류에 의하여 지급하였거나 지급할 금액
• 다. 수입금액에 기준경비율을 곱하여 계산한 금액. 다만, 복식부기의무자의 경우에는 수입금액에 기준경비율의 2분의 1을 곱하여 계산한 금액 1의2. 수입금액에서 수입금액에 단순경비율을 곱한 금액을 공제한 금액을 그 소득금액으로 결정 또는 경정하는 방법

④ 제3항 각 호 외의 부분 단서에서 "단순경비율 적용대상자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자를 말한다.

1. 해당 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자로서 해당 과세기간의 수입금액이 제208조 제5항 제2호 각 목에 따른 금액에 미달하는 사업자

2. 직전 과세기간의 수입금액(결정 또는 경정으로 증가된 수입금액을 포함한다)의 합계액이 다음 각 목의 금액에 미달하는 사업자

• 가. 농업·임업 및 어업, 광업, 도매 및 소매업(상품중개업을 제외한다), 제122조 제1항에 따른 부동산매매업, 그 밖에 나목 및 다목에 해당되지 아니하는 사업: 6천만원
• 나. 제조업, 숙박 및 음식점업, 전기·가스·증기 및 수도사업, 하수·폐기물처리·원료재생 및 환경복원업, 건설업(비주거용 건물 건설업은 제외하고, 주거용 건물 개발 및 공급업을 포함한다), 운수업, 출판·영상·방송통신 및 정보서비스업, 금융 및 보험업, 상품중개업: 3천 600만원 제208조(장부의 비치·기록) ⑤ 법 제160조 제2항 및 제3항에서 "대통령령으로 정하는 업종별 일정 규모 미만의 사업자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자를 말한다. 다만, 제147조의3 및 부가가치세법 시행령 제109조 제2항 제7호 에 따른 사업자는 제외한다.

1. 해당 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자

2. 직전 과세기간의 수입금액(결정 또는 경정으로 증가된 수입금액을 포함한다)의 합계액이 다음 각 목의 금액에 미달하는 사업자. 다만, 업종의 현황 등을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 영세사업의 경우에는 기획재정부령으로 정하는 금액에 미달하는 사업자로 한다.

• 가. 농업·임업 및 어업, 광업, 도매 및 소매업(상품중개업을 제외한다), 제122조제1항에 따른 부동산매매업, 그 밖에 나목 및 다목에 해당되지 아니하는 사업: 3억원
• 나. 제조업, 숙박 및 음식점업, 전기·가스·증기 및 수도사업, 하수·폐기물처리·원료재생 및 환경복원업, 건설업(비주거용 건물 건설업은 제외하고, 주거용 건물 개발 및 공급업을 포함한다), 운수업, 출판·영상·방송통신 및 정보서비스업, 금융 및 보험업, 상품중개업: 1억 5천만원
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2015.8.10. OOO 소재 토지 255.9㎡를 취득한 후, 해당 토지 위에 쟁점건물의 신축을 위한 착공을 2016.7.18. 시작하여 2016.12.28. 쟁점건물에 대한 사용승인을 허가받았다.

(2) 쟁점건물의 등기부등본상 청구인의 소유권 변동내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점건물의 등기부등본상 청구인의 소유권 변동내역

(3) 청구인은 2017년 귀속 종합소득세를 2018.11.16.에 기한 후 신고하면서, 쟁점건물의 판매에 따른 사업소득금액을 아래 <표2>와 같이 단순경비율을 적용하여 추계산정하였다. <표2> 쟁점건물 판매에 따른 청구인의 사업소득금액 신고내역

(4) 처분청은 청구인이 2017년 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자로 2017년 수입금액이 OOO원을 초과하여 단순경비율이 아닌 기준경비율을 적용해야 한다며 아래 <표3>과 같이 청구인의 쟁점건물 판매에 따른 사업소득금액을 경정하였다. <표3> 쟁점건물 판매에 따른 청구인의 사업소득금액 경정내역

(5) 청구인은 2016년 귀속 사업수입으로 주택임대소득 OOO원이 발생하였다고 주장하며 쟁점건물 임차인과의 주택임대차계약서를 제출하였는데, 임대차계약 내용을 정리하면 아래 <표4>와 같다. <표4> 청구인과 쟁점건물 임차인과의 주택임대차 계약내용

(6) 사업소득 추계과세시 단순경비율 적용대상자와 관련하여 소득세법 시행령의 개정내용은 다음과 같다.

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 소득세법상 사업은 소득의 현실적인 발생을 그 전제로 하고 있다고 보아야 하고, 사업개시일을 단순히 소득 발생의 직접적인 원인이 되는 재화나 용역의 제공 시점 이전인 사업 준비행위가 시작된 시점까지 앞당길 수 없고, 사업의 준비가 끝나고 본래의 사업목적을 수행하거나 수행할 수 있는 상태로 된 때를 기준으로 실질적으로 판단함이 타당할 것이다(OOO 판결 참조). 청구인은 쟁점건물 신축을 시작한 날 또는 쟁점건물에 대한 임대를 개시한 날을 사업개시일이라고 주장하나, 주택신축판매업에 있어서의 주택의 건축은 사업을 영위하기 위한 준비단계에 불과한 것이고, 사업 특성상 일정한 규모 이상으로 장기간 사업을 영위하는 주택신축판매업의 경우에는 사업자의 의사에 따라 그 시기가 좌우될 수 있는 착공일보다는 판매대상 주택의 공급이 객관적이고 현실적으로 가능한 시기로 사업개시일을 파악할 필요가 있어 그 사업개시일을 부가가치세법 시행령 제6조 제3호 에서 정하고 있는 재화의 공급을 시작하는 날인 쟁점건물의 분양을 개시한 시점으로 보아야 할 것인 점(OOO, 같은 뜻임), 청구인이 2016년에 쟁점건물을 임대하였다고 하더라도 이러한 임대용역은 주택신축판매업의 개시 전 일시적으로 발생한 것으로 청구인이 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성을 갖추어 부동산임대업을 영위하였다고 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청에서 청구인이 해당 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자에 해당하고 단순경비율 적용대상자가 아니라고 보아 종합소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.