쟁점부동산의 토지‧건물양도가액을 기준시가로 안분하여 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2016.3.28. 토지와 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 합계 OOO원에 일괄양도하고, 양도가액은 매매계약서상 구분된 토지․건물의 거래가액으로, 취득가액은 토지는 환산가액, 건물은 장부가액으로 하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 양도가액 구분(토지ㆍ건물)이 불분명하다며 기준시가로 안분ㆍ계산하라는 OOO청장의 감사결과에 따라 2020.8.12. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2020.11.10. 이의신청을 거쳐 2021.4.2. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산의 매매계약 진행과정에서, 건물은 양도 후 철거될 것이어서 매매가액은 없는 것으로 합의하였으나, 양도당시 건물이 존재하여 건물만을 감정하여 전체 매매가액 중 그 감정가액만큼은 건물매매가액으로 하여 계약서를 작성하였다.

(2) 신축한 지 15년이 경과된 노후건물인 점, 아파트 건축이 예정된 토지 위의 건물로서 양도 후 실제 철거된 점, 토지ㆍ건물의 양도가액이 불분명한 경우 기준시가로 안분하도록 한 ｢부가가치세법｣ 제29조 제9항 의 개정규정은 2019.1.1. 이후 공급 분부터 적용되는 점 등에 비추어, 쟁점부동산의 건물을 양도당시 토지ㆍ건물의 기준시가로 안분하여 약 OOO원으로 본 이 건 처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 쟁점부동산 중 건물만을 감정가액으로 신고한 점, 신고가액은 기준시가로 안분한 가액과 비교할 때 30% 이상 차이가 발생하는 점 등에 비추어, 청구인이 신고한 토지․건물의 매매가액은 그 구분이 불분명한 경우에 해당하므로, 토지․건물의 기준시가로 안분한 가액을 토지․건물의 양도가액으로 봄이 타당하다.

(2) 합의된 매매계약이라 하더라도, 거래의 목적, 내용, 기준시가 등에 비추어, 통상의 거래관행을 벗어나 조세회피 목적이 있다고 인정되는 경우에는 그 합의내용을 부인하고 기준시가를 적용함이 조세정의에 부합하는바, 실거래가액이나 감정가액이 통상적으로 기준시가보다 높은 점을 고려하면, 건물신고가액OOO은 기준시가 보다 현저히 낮은(60.5%에 불과) 반면, 토지신고가액OOO은 기준시가보다 현저히 높아(252.3%), 청구주장을 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 토지․건물양도가액을 기준시가로 안분하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제100조(양도차익의 산정) ② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다. (2) 소득세법 시행령 제166조(양도차익의 산정 등) ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 ｢부가가치세법 시행령｣ 제64조 에 따라 안분계산하며, 이를 적용함에 있어상속세 및 증여세법제62조 제1항에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 부가가치세법 시행령제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는상속세 및 증여세법제62조 제1항에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 신고현황은 다음과 같다. (가) 청구인은 쟁점부동산(2011년 건물신축)에서 학원을 운영하던 중, 2016.3.28. 건설업자인 ㈜AAA에 쟁점부동산을 양도하고, 건물양도가액은 감정가액으로, 토지양도가액은 일괄양도가액에서 건물양도가액을 뺀 금액으로 신고하였다. (나) 부동산매매계약서상 특약사항에는 “매매대금은 토지 OOO원, 건물 OOO원, 건물부분 부가가치세 OOO원의 합계 OOO원으로 한다”라고 기재되어 있고, ㈜BBB OOO지사는 쟁점부동산 중 건물을 OOO원으로 평가한 사실이 확인된다.

(2) 쟁점부동산의 토지ㆍ건물에 대하여 청구인이 신고한 양도가액과 기준시가를 기준으로 안분․계산한 가액은 다음과 같다. (가) 기준시가 안분결과

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산은 사실상 토지만이 양도대상 물건에 해당함에도, 양도당시 건물이 존재하여 부득이하게 건물의 감정가액을 건물의 양도대가로 형식적으로 기재한 것이라고 주장하나, 쟁점부동산 중 건물은 양도당시까지 실존하였기에 재산적가치가 없었다고 단정하기 어려운 이상, 쟁점부동산의 양도대가에는 토지는 물론 건물의 대가까지 포함되어 있는 것으로 봄이 합리적이라 할 것이고, 그럼에도 이를 배척하려면 그 주장을 하는 자가 입증(경제적가치가 충분한 건물임에도 건물에 대하여는 양도대가를 받지 못해 손해를 보았다는 사정 등)할 필요가 있으나, 청구인은 쟁점건물의 대가 자체가 처음부터 없었다고 볼만한 객관적인 근거 내지는 증빙은 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라, 오히려 건물감정가액을 건물양도가액으로 스스로 신고하여 건물의 양도가액이 존재함을 뒷받침한 점, 위에서 언급한 바와 같이 쟁점부동산의 양도대가에는 토지의 대가는 물론, 건물의 대가가 포함되어 있는 것으로 봄이 타당함에도, 청구인이 신고한 토지․건물의 양도가액은 기준시가로 안분 계산한 것과 비교하여 100분의 30 이상의 차이가 발생한 이상, 처분청이 토지․건물의 양도가액의 구분이 불분명한 경우로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제166조 제6항 에 따라 기준시가로 안분 계산하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기 본 법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한