쟁점소급감정가액을 쟁점주택의 취득당시 시가로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2018.4.20. 협의분할에 의한 상속(원인일 2018.3.25.)으로 취득한 OOO 소재 다가구주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 2020.10.29. OOO 외 1인에게 거래가액 OOO에 양도하였다.
• 나. 청구인은 2020.11.30. 처분청에 양도소득세 예정신고를 하면서, 쟁점주택의 취득가액을 상속개시일 당시 개별주택가격인 OOO으로 하여 양도차익을 계산한 후, 양도소득세 OOO을 신고납부하였다.
• 다. 이후, 청구인은 쟁점주택의 취득가액을 평가기준일로 소급하여 감정평가한 OOO(이하 “쟁점소급감정가액”이라 한다)으로 하여야 한다고 주장하며, 2021.1.26. 처분청에 2020년 귀속 양도소득세 OOO의 환급을 구하는 경정청구를 제기하였고, 처분청은 2021.2.22. 거부통지 하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2021.4.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조에 규정한 시가평가의 원칙과 감정평가절차와 감정평가시 당해 재산을 평가기준일 현재의 현황을 반영하여 평가한 경우라면 그 감정시기를 문제 삼지 아니한다는 취지의 대법원 판례에 따라 청구인이 그 시가를 확인할 수 있는 감정가액을 제출하였으므로, 시가를 확인할 수 없는 경우에만 적용되는 보충적 평가방법인 상증세법 제61조 제1항 제4호에 따른 기준시가는 쟁점주택의 취득가액이 될 수 없으며, 따라서 기준시가를 취득가액으로 계산한 양도소득세액이 아닌 감정평균가액인 쟁점소급감정가액을 취득가액으로 계산한 양도소득세액으로 경정하여야 한다. 상증세법 제60조 제1항은 “상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 ‘평가기준일’이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.”라고 규정하고 있고, 제2항에서 시가란 “불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.”고 규정하고 있으며, 제3항은 “시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.”라고 규정하고 있는바, 상증세법 제61조의 기준시가 평가는 같은 법 제60조의 시가를 알 수 없는 경우에 비로소 적용할 수 있는 것이므로 감정평가액이 있는 이 것의 경우 이를 시가로 적용하여야 한다. 대법원 판례(대법원 2001.8.21. 선고 2000두5098 판결)에서는 “상속재산평가시 상증세법의 규정은 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것에 불과하고, 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있다 할 것”이라고 판시한 바 있으며, 헌법재판소(헌법재판소 2010.10.28. 선고 2008헌바140 결정)에서는 상증세법 제60조 제2항의 위임에 따라 대통령령에 정하여질 내용은 시가를 한정하는 것이 아니라 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시하는 것에 불과하다는 취지로 결정한 사실이 있는바, 이러한 판례의 취지는 상증세법 제60조 제1항에서 상속 또는 증여재산의 평가에 있어서 시가주의 원칙을 선언하고 있고, 제2항에서 그 시가가 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 것으로서 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 것이어야 함을 전제로 시가로 인정될 수 있는 대략적인 기준을 제시하면서 그 구체적인 범위를 대통령령으로 정하도록 위임하고 있는데, 그 위임을 받은 상증세법 시행령 제49조 제1항 각 호에서 과세대상인 ‘당해 재산’에 대한 거래가액 등을 시가로 규정한 것은 상속 또는 증여재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것으로 동 시행령에 규정한 가액만을 시가로 제한적으로 열거한 것으로 볼 수 없다는 것이다. 다른 대법원 판례(대법원 2005.9.30. 선고 2004두2356 판결)에서는 는 “시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 아니한다”라고 판시하고 있는바, 상증세법 제49조에 규정한 평가기준일로부터 전후 6개월 즉, 평가기간을 경과하여 행하여진 소급감정평가액 역시 평가기준일 현재의 (상속)재산의 객관적 교환가격을 적정하고 합리적으로 반영하고 있다면 평가기준일 현재의 시가로 인정할 수 있을 것이다. 쟁점주택에 대한 감정기관의 감정평가액과 감정평균액은 아래 <표1>과 같은바, 상속개시일이 속한 2018년에 인근 유사 부동산의 매매가액이 아래 <표2>와 같이 신고되어 있어 그 실거래가액과 비교하여 판단할 때 쟁점소급감정가액은 그 가액의 객관성 및 합리성이 충분히 반영되어 있다고 보이므로 상증세법 제60조의 시가로 보는 것이 타당하다. <표1> 쟁점주택에 대한 감정기관 평가액 내용 <표2> 2018년도 인근 유사 주택의 매매가액 대법원 판례(대법원 2000.11.28. 선고 98두18473 판결 참조)에서는 행정소송에 있어서 소급감정의 인정 여부는 그 감정시기가 문제가 아니라, 감정평가절차와 감정평가시 당해 재산을 평가기준일 현재의 현황을 반영하고 있느냐의 여부에 달려 있다고 보고 있는바, 쟁점주택의 상속개시일과 매우 근접한 시점의 인근 주택(들) 매매가액을 보더라도 이 건 쟁점주택에 대한 쟁점소급감정가액은 합리적이고 객관적인 것이라고 추정할 수 있는 것이고, 비록 감정의 시기가 상증세법 시행령 제49조에 규정한 평가기간을 도과하여 이루어졌다 하더라도 쟁점소급감정가액이 평가기준일 현재의 현황을 적절하게 반영한 사실은 명확하다. “국토교통부 부동산 공시가격 현실화 계획(2020.11.3.)”에 따르면 2018년 공시가격의 현실화율은 토지 62.6%, 표준주택 51.8%, 공동주택 68.1%로서 실지거래가격 즉, 시가와 공시가격 사이의 괴리가 커서 공시가격에 대한 공신력 및 부동산 관련 조세 형평에 대한 불신이 심화된 상태라는 점을 확인할 수 있고, 이러한 공시가격과 시가와의 괴리를 시정하기 위한 부동산 공시가격 현실화 계획을 수립하여 집행하고 있다는 사실은 공시가격이 적정한 시가를 반영하지 못하고 있다는 인식이 있다는 것을 방증하는 것이다. 통계청이 작성한 “인구동향조사”에 따르면, 2018년 사망자수는 298,820명이고, 국세청이 작성한 “국세통계 상속세 신고현황”에는 2018년 상속세 신고자 중 과세미달을 제외한 피상속인의 수가 8,449명으로 작성되어 있는바, 2018년 사망자 298,820명 가운데 8,449명만이 상속세 신고결정되었다는 사실을 통해 약 97.17%의 피상속인이 과세미달 등의 사유로 인해 상속세 신고결정이 이루어지지 않고 있고, 따라서 이들의 공동주택 등 실거래확인이 가능한 경우를 제외한 상속재산가액 대부분은 시가를 확인할 수 없다는 이유로 기준시가로 결정되고 있다는 점을 추정할 수 있으며, 결국 단독주택의 경우 시가의 약 51.8%에 불과한 기준시가로 결정된 취득가액을 적용하여 양도차익을 계산하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 상속재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가(時價)에 따르고, 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로, 감정가격은 가격산정기준일과 감정평가서작성일이 상속개시일 6개월 전후 기간 내에 있을 경우 시가로 인정되는 것인바, 청구인이 제시한 쟁점소급감정가액은 상속개시일로부터 2년 이상 경과하여 평가된 것이므로 시가로 볼 수 있는 감정가격으로 보기 어렵다. 청구인은 쟁점소급감정가액을 쟁점주택의 취득가액으로 인정하여 줄 것을 주장하나, 상속을 원인으로 취득한 쟁점주택의 감정평가서작성일이 상속개시일 이후 6개월을 경과하여 작성되는 등 청구인이 제시한 감정가액은 시가로 볼 수 없어 청구인의 양도소득세 경정청구를 거부한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점소급감정가액을 쟁점주택의 취득당시 시가로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 [평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다. 1.자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주 식 등 중 대통령령으로 정하는 주식 등(제63조 제2항에 해당하는 주식 등은 제외한다)의 경우: 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액 2.특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률제2조 제3호에 따른 가상자산의 경우: 제65조 제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조 [부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

• 가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우
• 나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을건축법제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우 (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 [평가의 원칙 등] ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자” 라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않

• 다. 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성 일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

⑥ 법 제60조 제5항 전단에서 “대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산”이란소득세법제99조 제1항 제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다. (3) 소득세법 제97조 [양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액 (4) 소득세법 시행령 제163조 [양도자산의 필요경비] ⑨ 상속 또는 증여(법 제88조 제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되,상속세 및 증여세법제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장 등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 심리자료에 나타난 청구인의 양도소득세 예정신고 및 경정청구 내역은 아래 <표3> 및 <표4>와 같은바, 당초 양도소득세 예정신고시 쟁점주택의 취득가액을 상속개시일 당시 개별주택가격인 OOO으로 하여 양도차익을 계산하였고, 경정청구시에는 쟁점주택의 취득가액을 평가기준일로 소급하여 감정평가한 쟁점소급감정가액OOO으로 하여야 한다고 주장한 것으로 나타난다. <표3> 당초 양도소득세 예정신고 내역 <표4> 양도소득세 경정청구 내역

(2) 청구인이 제출한 감정평가서 주요내역은 아래 <표5>와 같은바, 청구인은 쟁점감정평가액이 평가기준일 당시 현황을 반영한 정상적인 시가에 해당한다고 주장하며 감정평가서 2부OOO와 국토교통부 “부동산 공시가격 현실화 계획(2020.11.3.)”, 통계청 “인구동향조사”, 국세청 “국세통계-상속세 신고 현황”, 비교대상 주택 위치 확인 지적도, 비교대상 주택 개별주택가격확인서 등을 제출하였다. <표5> 청구인 제출 감정평가서 내역

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 청구인은 2곳 이상의 감정기관에서 평가하여 평균한 쟁점소급감정가액을 쟁점주택의 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 시가로 볼 수 있는 감정평가액은 상증세법 시행령 제49조 제1항에서 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 평가한 감정가액으로 규정하고 있는바, 쟁점소급감정가액은 상속개시일(2018.3.25.)부터 약 2년이 경과한 2020.11.16.과 2020.11.17.을 작성일로 하여 소급 감정평가한 가액의 평균액인 점, 그 밖에 쟁점소급감정가액이 합리적인 시가에 해당한다는 입증자료를 제시하지 못하고 있는 점 등에서 쟁점소급감정가액을 쟁점주택의 취득 당시 시가로 보기는 어렵다 할 것이므로 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.