검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되는데, 청구인은 쟁점검인계약서가 실제 계약서가 아니라는 주장만 하고 있을 뿐, 실제매매계약서나 그에 따른 구체적인 금융자료 등의 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 처분청이 쟁점검인계약서상의 매매대금을 취득가액으로 하여 과세한 처분은 잘못이 없음
검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되는데, 청구인은 쟁점검인계약서가 실제 계약서가 아니라는 주장만 하고 있을 뿐, 실제매매계약서나 그에 따른 구체적인 금융자료 등의 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 처분청이 쟁점검인계약서상의 매매대금을 취득가액으로 하여 과세한 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 처분청은 전 소유자가 제출한 쟁점검인계약서 상 매매가액을 실지거래가액으로 보았으나, 검인계약서는 거래부동산 소재지 관할 시장, 군수, 구청장의 검인을 받아 부동산 등기신청 시 제출하는 서류로 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시에는 관행상 실지거래가액과 상이한 금액에 따라 작성되었는바, 쟁점검인계약서의 매매가액인 OOO원 또한 실지거래가액이 아니라 취득당시의 기준시가인 OOO원에 준하는 금액을 단순히 기재한 것에 불과하다.
(2) 쟁점토지의 취득일로부터 장기간이 경과하여 관련서류 대부분을 일실한 관계로 취득 당시의 실지거래가액을 정확히 입증하기는 어렵지만, 잔금 명목으로 지급한 사실이 확인되는 OOO원만으로도 쟁점검인계약서상의 매매가액인 OOO원은 명백히 실지거래가액이 아님을 알 수 있으므로 이를 바탕으로 한 양도소득세는 취소되어야 한다.
(2) 청구인은 전소유자들에게 쟁점토지의 잔금명목으로 지급하였다고 주장하며, 국민은행 해운대지점에서 발급한 자기앞 수표지급내역OOO과 2005.12.28. 작성된 OOO 외 2인 명의의 잔금 영수증만을 제출하였고, 나머지 자료는 장기간이 경과하여 모두 일실하였다고 주장만 하고 있는바, 청구인이 제출한 자료만으로는 쟁점토지의 취득가액을 확인할 수 없으므로 쟁점검인계약서 상의 기재금액을 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.
(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 법 제96조 제1항에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차적으로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 않는다)하여 산정한 가액에 따른다. (단서생략)
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서생략)
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료 등에 따르면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인과 전소유자들이 2005.12.20. 작성한 쟁점토지의 쟁점검인계약서(접수일: 2006.1.10., 접수번호: OOO에는, 매매대금은 OOO은 계약시 지급하고, 잔금 OOO은 2005.12.28.에 지급하는 것으로 기재되어 있으며, 청구인은 위 OOO원을 과세표준으로 하여 취득세를 신고·납부한 것으로 나타난다. (나) 쟁점토지의 전소유자들은 2006.3.28. 기준시가에 따라 쟁점토지의 양도가액을 각 OOO으로 하여 양도소득세를 신고하였다. (다) 쟁점토지의 개별공시지가 변동내역은 아래와 같은바, 2018년 기준시가가 급등한 이유는 2020.9.2. 준공된 쟁점토지 지상의 아파트 때문인 것으로 나타난다. (라) 청구인이 2018년 9월 처분청에 대한 국세청 감사 당시 처분청에 제출한 답변서에는, 청구인은 쟁점토지를 취득한 지 10년 이상이 경과하여 매매계약서 등의 증빙자료를 분실하였고, 매매대금의 일부를 지인으로부터 빌리는 등 금융자료가 불분명하여 정확한 실지 취득가액을 알지 못한다고 기재되어 있으며, 이 건 심판청구시 청구인은 전소유자들에게 쟁점토지에 대한 잔금명목으로 2005.12.28. OOO원을 지급하였다며 국민은행 해운대지점의 자기앞수표 지급내역OOO이 이를 수령하였다는 취지로 작성한 영수증을 제출하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 하여야 한다고 주장하나, 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되는데, 청구인은 쟁점검인계약서가 실제 계약서가 아니라는 주장만 하고 있을 뿐, 실제매매계약서나 그에 따른 구체적인 금융자료 등의 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점, 청구인이 제출한 자기앞수표 지급내역(총 OOO)은 실제 수령자가 확인되지 아니하여 동 금액이 쟁점토지의 취득에 사용되었다고 단정하기 어렵고, 쟁점토지 지상의 아파트 신축에 따라 기준시가가 급격히 변동하여 이를 기준으로 환산취득가액을 적용할 경우 오히려 불합리한 결과가 될 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구인이 주장하는 환산취득가액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하기는 어렵고, 따라서 처분청이 쟁점검인계약서상의 매매대금을 취득가액으로 하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.