쟁점토지의 취득가액을 기준시가가 아닌 인근 토지의 매매사례가액으로 경정하여야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 OOO 협의분할에 의한 상속을 원인으로 배우자 OOO으로부터 OOO 중 지분 3분의 2, 같은 동 OOO 중 지분 3분의 2, 같은 동 OOO 중 지분 OOO(이하 청구인이 상속받은 토지들을 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 취득하였다가 OOO에 수용을 원인으로 이를 양도한 후 양도가액은 실지거래가액인 OOO원, 취득가액은 상속개시일 당시 기준시가인 OOO원으로 하여 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.
• 나. 청구인은 OOO 상속세 평가기간 이내에 거래된 쟁점토지 인근 토지의 매매사례가액을 적용하여 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 경정하여야 한다는 취지의 경정청구를 제기하였고, 처분청은 OOO 상속받은 자산을 양도한 경우 취득가액은 소득세법 시행령 제163조 의 제9항 규정에 따라 상속세 및 증여세법상 평가액으로 하는 것이고, 청구인이 주장하는 인근의 토지는 쟁점토지와 유사성이 없다고 보아 이를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2021.1.19. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지와 동일한 사업지구 내에 소재하여 수용된 토지 중 청구인의 상속시점에 거래된 토지의 매매사례가액을 쟁점토지의 취득가액으로 하여 양도소득세를 경정하여야 한다.

(1) 아래 <표1>의 토지들(이하 “비교대상토지”라 한다)은 쟁점토지와 용도(개발제한구역), 지목(답), 위치(동일사업지구), 이용현황(파농사), 면적(경지정리가 되어 면적 및 형태가 비슷함), 개별공시지가(상속과 매수당시의 공시지가, 보상금산정의 기초가 되는 공시지가) 등이 유사한 토지에 해당하는바, 청구인은 <표1>의 토지 중 상속개시일(OOO)과 가까운 시점의 매매사례가액인 OOO원의 ㎡당 매매가액인 OOO원(이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)을 기준으로 쟁점토지의 취득가액을 경정하여 양도소득세의 환급을 구하는 경정청구를 하였다. <표1> 비교대상토지 현황 OOO

(2) 앞서 살펴본 바와 같이 쟁점매매사례가액은 쟁점 토지와 용도, 지목, 위치, 이용현황, 면적, 개별공시지가 등이 유사한 토지의 매매사례가액에 해당하므로 이를 적용하여 쟁점토지의 취득가액을 산정하여야 할 것이다.

(3) 비교대상토지들이 2007년 당시 각 ㎡당 OOO원, OOO원에 거래된 반면 쟁점토지의 개별공시지가는 ㎡당 OOO원으로 확인되는바, 이와 같이 공시지가가 토지의 시세를 반영하지 못함이 분명함에도 국가의 개발 사업에 협조하여 아무런 이의 없이 토지수용에 응한 청구인에게 공시지가를 적용하여 양도소득세를 부과하는 것은 부당하므로 매매사례가액 또는 감정평가액 등을 취득가액으로 하여 청구인의 양도소득세를 경정하여야 한다.

• 나. 처분청 의견 상속재산을 양도한 경우 그 취득가액은 소득세법 시행령 제163조 제9항 에 의하여 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법상 평가액(세무서장등이 결정·경정한 가액이 있는 경우 그 결정·경정한 가액)으로 하는 것이고, 이 건의 경우는 양도소득세를 경정하더라도 부과제척기간이 도과된 상속세는 경정할 수 없는바, 상속재산의 가액과 양도가액에서 공제하는 취득가액이 동일하지 아니하게 되어 조세가 누락되는 점 등을 고려할 때, 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 적법하다(대법원 2019.4.25. 선고 2019두30997 판결 외 다수).

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득가액을 기준시가가 아닌 인근 토지의 매매사례가액으로 경정하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (이하생략) (2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정·경정한 가액이 있는 경우 그 결정·경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (이하 생략)

(3) 상속세 및 증여세법 제60조[평가의 원칙 등] ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

(4) 상속세법 및 증여세법 시행령 제49조[평가의 원칙 등] ① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당 하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (5) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조[평가의 원칙 등] ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구법인이 제출한 자료에서 다음의 내용이 확인된다. (가) 청구인은 OOO 협의분할에 의한 상속을 원인으로 쟁점토지를 취득한 후 OOO 피상속인 OOO의 상속세를 신고하면서 쟁점토지의 상속개시일 현재 기준시가를 적용하여 그 상속재산가액을 평가하는 등 OOO 상속분 상속세 OOO원을 신고하였고, 처분청은 OOO 청구인의 신고내용대로 결정하였다. (나) 청구인은 OOO 수용을 원인으로 쟁점토지를 OOO에 양도한 후 OOO 쟁점토지의 양도가액을 실지거래가액인 OOO원으로 하고 취득가액을 상속개시일 당시 기준시가인 OOO원으로 하여 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다가 OOO 상속세 평가기간 이내에 쟁점토지와 유사한 재산의 매매사례가액이 존재하는바, 쟁점매매사례가액(㎡당 OOO원)을 기준으로 계산한 OOO원을 쟁점토지의 취득가액으로 하여 2020년 귀속 양도소득세 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 제기하였다. (다) 청구인이 주장하는 비교대상토지 등의 현황은 아래 <표2>와 같다. <표2> 비교대상토지 현황(OOO 소재) OOO (다) 처분청은 청구인의 경정청구를 검토한 결과 상속받은 자산을 양도하는 경우의 취득가액은 소득세법 시행령 제163조 제9항 에 의한 평가액을 취득가액(세무서장 등이 결정·경정한 가액이 있는 경우 그 가액)으로 하여야 하는 것이고, 상속세 부과제척기간(10년)이 도과하여 이를 주장하는 것은 조세누락이 발생할 수밖에 없으며, 비교대상토지가 쟁점토지와 2007년 당시 유사재산에 해당한다는 것이 객관적으로 확인되지 않다고 보아 2020.12.10. 이를 거부하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지와 유사토지인 비교대상토지의 매매사례가액을 쟁점토지의 취득가액으로 하여 양도소득세를 경정하여야 한다고 주장하나, 소득세법 시행령제163조 제9항에서 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 하되, 같은 법 제76조에 따라 세무서장 등이 결정·경정한 가액이 있는 경우 그 결정·경정한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있는바, 청구인의 경우 OOO 쟁점토지를 OOO으로부터 상속받아 취득한 이상, 쟁점토지의 취득가액은 상속일 현재 상속세 및 증여세법 규정에 의하여 평가한 가액으로 하는 것이나 세무서장 등이 결정한 가액이 있는 경우 이를 취득가액으로 적용하는 것이 적법해 보이는 점, 청구인이 OOO 상속개시일 당시 기준시가를 적용하여 쟁점토지에 대한 상속세를 신고·납부하였고 처분청은 OOO 청구인의 상속세 신고내용대로 결정한바 이를 쟁점토지 취득 당시의 실지거래가액으로 봄이 타당한 점, 청구인이 제시한 증빙만으로는 비교대상토지가 쟁점토지와 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 해당한다고 인정하기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.