청구인은 적어도 쟁점매매예약계약서상 매매완결일로 기재되어 있는 2012년 이전에 쟁점토지를 취득하였다고 봄이 상당하고, 따라서 처분청이 청구인의 쟁점토지 취득시기가 등기접수일이라는 전제 하에 이 사건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단됨
청구인은 적어도 쟁점매매예약계약서상 매매완결일로 기재되어 있는 2012년 이전에 쟁점토지를 취득하였다고 봄이 상당하고, 따라서 처분청이 청구인의 쟁점토지 취득시기가 등기접수일이라는 전제 하에 이 사건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단됨
[주 문] OOO서장이 2020.11.17. 청구인에게 한 2018년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]
(1) 소득세법제98조는 자산의 취득(양도)시기를 대금을 청산한 날이라고 규정하고 있는데, 이와 관련하여 대법원은 잔금을 금전소비대차로 전환한 경우에는 소비대차로의 변경일이 취득(양도)시기(대법원 2007.3.15. 선고 2006두18898 판결, 같은 뜻임)라고 하고 있고, 소득세법 기본통칙(98-162…1)에도 동일하게 규정하고 있다.
(2) 청구인은 쟁점토지의 전 소유자인 AAAㆍBBB(이하 “AAA등”이라 한다)에게 OOO원의 금전을 대여하였으나, AAA등이 사업실패로 이를 변제하지 못하게 되자, 당시 AAA등의 소유였던 OOO 임야 OOO㎡ 및 같은 동 OOO 대 OOO㎡(쟁점토지로 분할되기 전 토지로 이하 “분할전토지”라 한다)를 OOO원에 매수하되 매수대금 중 OOO원은 청구인의 AAA등에 대한 대여금채권과 상계하고, 또 OOO원은 AAA등이 분할전토지를 담보로 하여 주식회사 AA A(이하 “주-AAA”라 한다)로 부터 대출받은 원리금 및 이자상당액 OOO원(이하 “AAA등대출채무”라 한다)을 청구인이 인수하기로 하며, 나머지 OOO원을 청구인이 AAA등에 지급하기로 하는 내용의 2011.7.21.자 분할전토지에 관한 매매예약계약서[이하 “쟁점매매예약계약(서)”라 한다]를 작성하였는데, 청구인과 AAA등은 위 계약서 제2조에서 ‘쟁점매매예약계약의 완결일자를 2012.7.21.로 하며 위 완결일자가 경과하였을 경우 청구인의 의사표시가 없어도 매매가 완결된 것으로 본다’고 합의하였다.
(3) 청구인은 계약서 작성당일(2011.7.21.) 주-AAA 여신과에 OOO원을 이체하여 분할전토지에 대한 주-AAA의 경매진행을 중단시켰으므로 쟁점매매예약계약서에 따라 사실상 청구인에게 잔대금 OOO원을 지급한 사실도 확인된다.
(4) 쟁점매매예약계약서에 매매완료일로 기재된 2012.7.21. 쟁점토지에 관한 소유권이전등기를 경료받아야 하였으나, 당시 AAA등은 사업실패로 삶의 모든 의욕을 상실한 상황이어서 소유권이전절차 진행에 관한 협조를 하지 못하다가 2013.11.26.에서야 소유권이전등기를 받을 수 있었다.
(5) 따라서, 청구인은 2011.7.21. 쟁점토지가 포함된 분할전토지에 관한 쟁점매매예약계약을 체결하고 당일날 잔대금 OOO원을 전부지급하였고, 위 계약서상 매매계약의 효력발생일이 2012.7.21.로 기재되어 있으므로 쟁점토지의 취득시기는 2012.7.21.로 보아야 하는바, 쟁점부칙조항에 따라 쟁점토지의 양도차익에 대해서 기본세율이 적용되어야 한다.
(1) AAA등은 2011.7.21. 청구인에게 분할전토지를 OOO원에 매도할 것을 예약하고 당일 증거금으로 OOO원을 지급받은 후, 이 중 OOO원은 청구인이 AAA등대출채무를 인수하는 것으로 하는 내용의 쟁점매매예약계약을 체결하였고, 이에 대하여 소유권이전청구권 보전의 가등기 절차를 이행한 후 2013.11.26.에서야 본등기를 경료하였다.
(2) 청구인은 쟁점매매예약계약서상 매매대금 중 OOO원에 대해서 청구인이 AAA등대출채무를 인수하기로 약정하였으므로 금전소비대차계약을 승계(또는 변경)한 2012.7.21.이 쟁점토지의 취득시기라고 주장하나, 청구인이 AAA등대출채무를 인수한 후 2013.11.26.에서야 이를 모두 상환하여 쟁점토지에 대한 근저당권설정등기가 해제되었으므로 2013.11.26.을 쟁점토지의 취득시기로 보아야 한다.
(3) 따라서, 쟁점토지의 취득시기는 쟁점부칙조항의 적용대상이 되지 않고, 청구인의 주소지와 쟁점토지간의 거리가 30km 이상이므로 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 과세한 이 사건 처분은 정당하다.
(1) 소득세법(2017.12.19. 법률 제15225호로 개정된 것) 제55조(세율) ① 거주자의 종합소득에 대한 소득세는 해당 연도의 종합소득과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “종합소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.
1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산 제55조 제1항에 따른 세율
3. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 양도소득 과세표준의 100분의 50(주택 및 조합원 입주권의 경우에는 100분의 40)
8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지
⑤ 해당 과세기간에 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호에서 규정한 자산을 둘 이상 양도하는 경우 양도소득 산출세액은 다음 각 호의 금액 중 큰 것으로 한다. 이 경우 제2호의 금액을 계산할 때 제1항 제8호 및 제9호의 자산은 동일한 자산으로 보고, 한 필지의 토지가 제104조의3에 따른 비사업용 토지와 그 외의 토지로 구분되는 경우에는 각각을 별개의 자산으로 보아 양도소득 산출세액을 계산한다.
1. 해당 과세기간의 양도소득과세표준 합계액에 대하여 제55조 제1항에 따른 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액
2. 제1항부터 제4항까지 및 제7항의 규정에 따라 계산한 자산별 양도소득 산출세액 합계액 제104조의3(비사업용 토지의 범위) ① 제104조 제1항 제8호에서 “비사업용 토지”란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
1. 농지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외한다.
7. 그 밖에 제1호부터 제6호까지와 유사한 토지로서 거주자의 거주 또는 사업과 직접 관련이 없다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 대통령령으로 정하는 토지
② 제1항을 적용할 때 토지 취득 후 법률에 따른 사용 금지나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 그 토지가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 토지를 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.
③ 제1항과 제2항을 적용할 때 농지ㆍ임야ㆍ목장용지의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 부 칙 <법률 제9270호, 2008.12.26.> 제14조(양도소득세의 세율 등에 관한 특례) ① 2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지 취득한 자산을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 제104조 제1항 제4호부터 제9호까지의 규정에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율(그 보유기간이 2년 미만이면 같은 항 제2호 또는 제3호에 따른 세율)을 적용한다. <개정 2010. 12. 27.>
② 삭제 <2012. 1. 1.> [전문개정 2009. 5. 21.] (2) 소득세법 시행령(2018.2.13. 대통령령 제28637호로 개정된 것) 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 건축법 제22조 제2항 에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항 제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날
6. 민법 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해부동산의 점유를 개시한 날
7. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날. 다만, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송 판결 확정일로 한다.
8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다.
9. 도시개발법 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.
10. 제158조 제2항의 경우 자산의 양도시기는 주주 1인과 기타주주가 주식등을 양도함으로써 해당 법인의 주식등의 합계액의 100분의 50 이상이 양도되는 날. 이 경우 양도가액은 그들이 사실상 주식등을 양도한 날의 양도가액에 의한다.
(1) 쟁점토지의 등기사항일부증명서, 청구인 명의 은행계좌의 입출금내역, 쟁점매매예약계약서 및 주-AAA의 AAA에 관한 연체원장 등의 심리자료를 종합하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 분할전토지(아래 <표1> 참조)의 등기사항일부증명서에는 AAA등이 분할전토지에 관하여 주식회사 주-AA A를 근저당권자로, AAA를 채무자로 하여 2008.1.29.부터 2009.1.22.까지 채권최고액 합계 OOO원의 근저당권설정등기를 한 사실, 청구인이 2011.7.21.자 매매예약을 원인으로 하여 2011.7.25. 분할전토지에 관한 지분이전청구권 가등기를 경료한 사실, 분할전토지에 관한 2013.11.25.자 매매를 원인으로 하여 2013.11.26. AAA등의 지분 전부를 청구인 앞으로 이전등기한 사실이 기재되어 있다. <표1> 분할전토지의 분할 및 이기 내역 OOO <표2> 등기부상 청구인의 분할전토지 취득 관련 기재내용 OOO (나) 청구인은 2018.6.29. 쟁점토지가 수용됨에 따라 2018.9.30. 이에 관한 양도소득세 OOO원을 신고ㆍ납부하였는데, 청구인은 쟁점토지 인근 30km 내에 실거주하였다고 하여 소득세법제104조의3 제1항 제2호 나목 및 같은 법 시행령 제168조의9 제2항에 따라 쟁점토지 중 OOO 임야 OOO㎡를 사업용 토지(나머지 쟁점토지는 비사업용 토지)로 보고 같은 법 제104조 제5항에 따라 기본세율을 적용하여 납부세액을 계산하였다. (다) OOO청장(감사관)은 처분청에 대한 종합감사시 청구인이 쟁점토지 인근 30km 이내에 거주한 사실이 확인되지 않으므로 쟁점토지 전부가 비사업용 토지에 해당하고, 따라서 소득세법제1항 제8호에 따라 52%의 세율을 적용하여야 한다는 내용의 감사지적을 하였고, 처분청은 이에 따라 이 사건 처분을 하였다. <표3> 청구인의 당초 신고 및 이 사건 처분 내역 (단위: 원, %) OOO (라) 청구인은 위 감사지적 사항에 대하여는 별도로 다투지 않은 채 쟁점토지의 실제취득일이 2012.7.21.이므로 쟁점토지의 양도차익 전부에 대하여 쟁점부칙조항에 따라 기본세율을 적용하여야 한다고 주장하면서 이 사건 심판청구를 하였는데, 청구인이 제출한 주요증빙은 다음과 같다.
1. 청구인은 2006년부터 2010년 사이에 AAA등에게 사업자금 명목으로 OOO원을 대여하였으나 이들의 사업부진으로 위 대여금을 받지 못하고 있었다고 주장하면서, 그 증빙으로 청구인 명의 OOO계좌(OOO)의 입출금내역(아래 <표4> 참조)을 제출하였다. <표4> 청구인 명의 OOO계좌 내역 (단위: 원) OOO
2. 청구인은 AAA등으로부터 위 대여금을 상환받지 못하자 2011.7.21. 분할전토지를 양수하기로 하고, 총 매매대금을 OOO원으로 하여 그 중 OOO원은 AAA등대출채무를 이행인수하는 것으로 하고 나머지 OOO원 위 계약체결일에 지급하도록 하는 내용의 쟁점매매예약계약(아래 <표5> 참조)을 체결하였다[청구인은 2011.7.25. 쟁점매매예약계약서를 법원등기과에 제출하여 분할전토지에 대한 소유권이전청구권가등기를 경료하였고, 등기사항일부증명서 매매목록(OOO)에는 분할전토지의 거래가액이 OOO원으로 되어 있는데, 이에 대하여 청구인은 분할전토지의 총 매매대금은 OOO원이고, 쟁점매매예약계약서상 매매대금과의 차액 OOO원은 AAA등대출채무를 인수한 것이라고 주장한다]. <표5> 쟁점매매예약계약서 내용 OOO
3. 청구인은 분할전토지의 총 매매대금 OOO원 중 잔대금 OOO원의 지급여부와 관련하여, ‘AAA등이 AAA등대출채무를 변제하지 않자 주-AA A가 법원으로부터 분할전토지에 관한 임의경매개시결정을 받아 진행 중이었는데, 청구인이 쟁점매매예약계약 체결일(2011.7.21.)에 주-AAA 여신과에 경매취하비용 등으로 OOO원을 지급하여 경매를 취하하였다’고 주장하면서 그 증빙으로 청구인 명의 OOO 계좌 출금내역(아래 <표6> 참조), 주-AAA의 AAA에 대한 연체원장(‘2011.7.22. 연체원리금중 OOO원 일부 정리 후 3개월내에 전액 일시 변제 조건으로 경매 취하’라고 기재되어 있다) 및 분할전토지의 등기사항일부증명서(아래 <표7> 참조)를 제출하였다. <표6> 청구인 명의의 OOO 계좌 출금내역 (단위: 원) OOO <표7> 분할전토지의 등기부상 관련 내용 OOO
4. 청구인이 제출한 증빙에 따르면, 청구인은 2013.10.14.부터 2013.11.26.까지 주-AAA여신관리부 명의 계좌(OOO)로 합계 OOO원을 입금(아래 <표8> 참조)하였고, 주-AA A는 2013.11.27. AAA등대출채무의 원리금(OOO원) 및 이자(OOO원)를 완납 처리하였다. <표8> 주-AAA여신관리부 명의 계좌 입금내역 (단위: 원) OOO
5. 청구인이 제출한 AAA 명의 사실확인서에는 ‘BB B와 공동으로 청구인으로부터 OOO원을 차용하였고, 2011.7.21. 쟁점매매예약계약을 체결한 후 위 계약서상 매매예약완결일인 2012.7.21.에 분할전토지에 관한 등기절차를 이행하려 하였으나 사업실패로 모든 의욕을 상실하여 방치하였다’는 내용이 기재되어 있다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 소득세법 제88조 는 ‘양도’란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있고, 제98조는 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 같은 법 시행령이 정한 경우를 제외하고 해당 자산의 대금을 청산한 날로 하며, 같은 법 시행령 제162조는 그 예외로서 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일을 양도시기로 정하고 있는바, 부동산의 매수인이 매매 목적물인 부동산에 관한 근저당권의 피담보채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 다른 특별한 사정이 없는 이상, 매수인이 매매대금에서 그가 부담하기로 약정한 근저당권의 피담보채무액 등을 공제한 나머지 잔금을 지급함으로써 그 매매대금을 모두 지급한 것이라 할 것(OOO)이다. (나) 따라서 다음과 같은 사정들 즉, <표2>의 청구인 명의 OOO계좌 이체내역에 따르면 청구인은 쟁점토지의 취득 이전에 AAA등에 대하여 OOO원의 대여금채권이 있었던 것으로 보이는 점, 분할전토지에 관한 등기사항일부증명서 및 쟁점매매예약계약서에 따르면 청구인은 AAA등으로부터 분할전토지를 OOO원에 양수하기로 하면서 AAA등에 대한 위 대여금채권(OOO원)과 상계하고, AAA등대출채무(OOO원)를 인수하는 것으로 하고 나머지 잔금 OOO원을 현실로 지급하기로 약정한 것으로 보이는 점, <표8>에 따르면 청구인이 주-AAA에 AAA등대출채무를 전액 변제한 것으로 나타나는 점, 나머지 잔금 OOO원과 관련하여 비록 청구인이 AAA등이 아닌 주-AAA 여신과에 OOO원을 지급한 것으로 나타나나 분할전토지에 관한 주-AAA의 경매개시절차가 진행 중이었던 사실 및 AAA의 사실확인서를 고려할 때 사실상 2011.7.21. AAA등에게 분할전토지에 관한 잔금을 지급한 것으로 볼 수 있는 점, 쟁점매매예약계약서상 청구인과 AAA등이 분할전토지의 매매완결일을 2012.7.21.로 한다고 명시하고 있는 점 등을 종합하면 청구인은 적어도 쟁점매매예약계약서상 매매완결일로 기재되어 있는 2012.7.21. 이전에 쟁점토지를 취득하였다고 봄이 상당하고, 따라서 처분청이 청구인의 쟁점토지 취득시기가 등기접수일(2013.11.26.)이라는 전제 하에 이 사건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.